новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

[текст/автор лу мин]

рынок недвижимости по-прежнему выглядит неразогретым. но небольшая «турбулентность» вокруг рынка недвижимости может потрясти весь рынок. одним из примеров является недавний спор по поводу жилищной пенсионной системы.

еще в конце июля госсовет опубликовал «пятилетний план действий по глубокой реализации новой стратегии урбанизации, ориентированной на человека». 2 августа информационное бюро госсовета провело очередной брифинг, посвященный политике и политике госсовета. предложил создать жилищную пенсионную систему для поддержки медицинского осмотра и ремонта жилья. страхование жилья обеспечивает финансовую защиту.

26 августа глава профильных департаментов и управлений министерства жилищно-коммунального хозяйства и градостроительства пояснил сми, что жилищные пенсии состоят из лицевых счетов и государственных счетов. лицевой счет представляет собой специальный фонд содержания жилья, вносимый владельцем, и депозит регулируется действующими правилами. государственный счет создается правительством, и местные органы власти могут пополнять его за счет финансовых доплат, сборов за передачу земли и т. д. цель состоит в том, чтобы создать стабильный канал финансирования для управления безопасностью жилья, не требуя от жителей уплаты дополнительных сборов и не увеличивая личное бремя. .

в соответствии с положением об управлении специальными фондами содержания жилых помещений, средства на лицевом счете используются специально для содержания, обновления и преобразования общих частей жилого помещения, а также помещений и оборудования общего пользования после истечения гарантийного срока. средства государственного счета в основном используются для покрытия таких расходов, как медицинское обследование жилья и страхование.

чтобы лучше провести «обновление городов»

судя по истории введения, жилищная пенсионная система является дополнением и оптимизацией «акции по обновлению городов». концепция обновления городов была впервые предложена на центральной экономической рабочей конференции в декабре 2019 года и впервые включена в отчет о работе правительства на 2021 год и документ планирования «14-й пятилетки» в марте 2021 года, поднявшись таким образом на национальный стратегический уровень. . в докладе 20-го национального конгресса коммунистической партии китая более четко предлагается реализовать действия по обновлению городов, усилить строительство городской инфраструктуры и создать пригодный для жизни, устойчивый и умный город.

городские инвестиционные компании ошибочно восприняли раннее обновление городов как «вторую весну». в то время финансирование городских инвестиционных компаний было в определенной степени ограничено, а крупномасштабное движение «градостроительства» было подавлено. городским инвестиционным компаниям срочно требовалось найти следующий выход для высвобождения производственных мощностей. рассматривались проекты обновления городов. как «качественные активы» многих городских инвестиционных компаний». финансовые учреждения, представленные банками, стекаются в этот проект, и их кредитные линии в краткосрочной перспективе будут направлены на проекты обновления городов.

но хорошие времена длились недолго. большинство проектов обновления городов были нерентабельными, например, реконструкция фасадов старых поселков и обновление внутренней среды поселков. в некоторых проектах плата за проезд увеличивалась за счет добавления новых парковок. помещений или взимания платы за предоставление услуг по недвижимости. эти сборы далеко не покрывают инвестиционные затраты. в конце концов, из-за чрезмерного финансового давления энтузиазм банков и городских инвестиционных компаний к участию резко упал.

чтобы смягчить проблему недостаточного дохода от проектов обновления городов, 7 сентября 2021 года национальная комиссия развития и реформ и министерство жилищного и городского и сельского развития издали «уведомление об усилении строительства вспомогательных объектов для реконструкции». старых жилых массивов в городских поселениях», в котором уточнилось, что все инвестиции в рамках центрального бюджета будут направлены на старые жилые массивы в городах и поселках. реновация проектов строительства вспомогательных объектов. финансовым учреждениям рекомендуется участвовать в инвестировании в фонды обновления городов, например, в реконструкцию старых поселений, созданных местными властями. социальный капитал поощряется к профессиональному заключению контрактов на один или несколько проектов для определенных прибыльных ремонтных работ, таких как уход за пожилыми людьми, парковка, магазины повседневного спроса и зарядные станции. в соответствии с принципом «кто выигрывает и кто вносит вклад», мы активно побуждаем жителей инвестировать в реновацию, что может быть реализовано за счет прямых инвестиций, использования специальных фондов содержания жилья (реконструкция, обновление), передачи общественных общественных благ и т. д.

теперь, с введением жилищной пенсионной системы, она должна иметь возможность эффективно решать проблему медленного продвижения проектов обновления городов из-за отсутствия или недостаточной отдачи, а также продолжать способствовать качественному благоустройству и развитию среды обитания.

реновация старых жилых районов / карта данных новости архитектуры китая

домашние пенсии нам не чужие

лицевой счет в жилищной пенсии фактически представляет собой специальный фонд содержания жилья, вносимый собственником.

с 1 февраля 2008 года «меры по управлению фондами специального содержания жилья» (далее – «меры по управлению») действуют уже 16 лет. если вы еще не знакомы с «специальным фондом содержания жилья», давайте изменим его название на «фонд капитального ремонта». если вы когда-либо покупали дом, вы обязательно его знаете.

владельцы коммерческих резиденций и владельцы нежилых помещений должны внести специальные фонды на содержание жилья в соответствии с площадью здания, которым они владеют. размер первого этапа специальных фондов на содержание жилья на квадратный метр площади здания составляет 5% от площади здания. стоимость квадратного метра проекта установки местного жилого дома от % до 8%.

владельцы коммерческого жилья должны внести первую часть средств специального фонда содержания жилья на счет специального фонда содержания жилья, открытый коммерческим банком, назначенным местным жилищно-строительным департаментом, прежде чем проходить процедуры регистрации дома. если остаток специальных фондов содержания жилья на отдельном счете собственника составляет менее 30% от первоначального взноса, платеж необходимо своевременно возобновить. право собственности на внесенные на хранение специальные фонды содержания жилья принадлежит собственнику.

специальные фонды содержания жилых помещений представляют собой средства, специально используемые для капитального, среднесрочного ремонта, обновления и реконструкции общих частей жилого помещения, помещений и оборудования общего пользования после истечения гарантийного срока и не могут быть использованы на иные цели.

к общим частям жилого дома обычно относятся: фундамент жилого дома, несущие стены, колонны, балки, полы, крыши и наружные стены, холлы, лестничные клетки, коридоры и т. д. общие помещения и оборудование обычно включают лифты, антенны, освещение. , противопожарные сооружения, зеленые насаждения, дороги, уличные фонари, канавы, бассейны, колодцы, некоммерческие гаражи, общественно-культурные и спортивные объекты, а также дома, используемые для общих помещений и оборудования, и т. д.

заявка на использование специальных средств на содержание жилья в основном включает в себя следующие шесть этапов, и фактические операции в разных местах будут различаться.

на первом этапе компания, обслуживающая недвижимость, спонтанно выдвигает предложения по использованию от имени владельца или владельцев. шаг 2: собственники, чья исключительная доля составляет более двух третей от общей площади здания и на долю которых приходится более двух третей от общего числа собственников в указанном объеме, обсуждают и принимают предложения по использованию. шаг 3: компания по обслуживанию недвижимости или соответствующая организация-владелец определяет план использования.

шаг 4: компания по обслуживанию недвижимости или соответствующий владелец бизнеса должны предоставить соответствующие материалы в компетентный отдел строительства (недвижимости) для составления списка расходов. шаг 5: после рассмотрения и одобрения административный отдел строительства (недвижимости) или отдел, ответственный за управление специальными фондами содержания государственного жилья, направляет уведомление банку, управляющему специальным счетом, о переводе специальных фондов содержания жилья. шаг 6: банк, управляющий специальным счетом, передает необходимые средства на содержание специального жилья в подразделение по обслуживанию.

публичный счет домашней пенсии – это «волшебное прикосновение»

если считать с февраля 1988 года, когда был опубликован «план реализации поэтапной и поэтапной реформы жилищной системы в городах по всей стране», самой ранней партии коммерческого жилья в моей стране было 36 лет. по статистическим данным чэнь вэньцзина, директора по исследованиям рынка китайского института индексных исследований, по состоянию на конец 2022 года доля существующих домов в городах китая, построенных более 30 лет назад, приблизится к 20%. это немалое число. со временем в будущем появятся новые поселения, которые будут обновляться и реновироваться.

хотя меры по управлению специальными фондами содержания жилья действуют уже 16 лет, темпы изъятия средств по-прежнему очень низкие. чжан юй, заместитель директора и главный макроаналитик исследовательского института ценных бумаг хуачуана, однажды подсчитал скорость вывода средств специального обслуживания коммерческого жилья в различных регионах. уровень вывода средств в пекине в конце 2022 года составил менее 10%, а вывод средств. этот показатель в шаньдуне по итогам 2019 года составил всего 3,3%.

причина заключается не только в громоздкости процедур использования специальных фондов содержания жилья, но, что более важно, необходимым условием изъятия, предусмотренным «мероприятиями по управлению», является то, что «собственник, исключительная часть которого в объеме расходов составляет более две трети общей площади здания» и более двух третей собственников обсудили и одобрили предложения по использованию».

в реальной жизни возьмем в качестве примера замену или установку лифта. если в доме с 50 домохозяйствами будет установлен лифт стоимостью 150 000 юаней, средние расходы на одно домохозяйство составят 3 000 юаней, что немного с точки зрения текущей покупательной способности. однако, судя по сумме, внесенной более десяти-двадцати лет назад, остатка на специальном счете недостаточно для покрытия. даже если этого достаточно для покрытия, остаток на специальном счете владельца, скорее всего, будет меньше 30% от первого депозита, что приводит к срабатыванию статьи 17 «административных мер»: «если остаток специальных фондов содержания жилья в отдельный счет владельца составляет менее 30% от первого депозита: «он должен быть продлен вовремя». таким образом, обновление специальных фондов обслуживания жилья заставит владельцев «накрыть свои карманы», даже если большинство владельцев готовы заменить или. установите лифты, пока не будут достигнуты «две трети», план вывода не будет утвержден.

кто не хочет наслаждаться высоким качеством жизни? однако никто не готов платить слишком много за квазиобщественные блага. в конечном счете, боюсь, это все-таки «недостаток денег».

в этом случае правительство должно нести часть расходов, позволяя населению снизить платежное давление, сохраняя при этом такое же качество квазиобщественных товаров и услуг.

откуда берутся деньги на государственный счет?

какую сумму следует внести на государственный счет жилищной пенсии? откуда берутся деньги?

определение суммы, вносимой на государственный счет, зависит от двух аспектов: «искренности правительства» и «способностей правительства». размер возможностей правительства ограничивает размер искренности, и в то же время искренность вдохновляет на развитие способностей. в конечном итоге возникает вопрос: «откуда берутся деньги?»

по словам человека, отвечающего за соответствующие департаменты и бюро министерства жилищного строительства и городского и сельского развития, «местные органы власти могут собирать средства за счет фискальных надбавок, объединения сборов за передачу земли и т. д.». местные финансы в настоящее время истощены, а темпы роста земельных аукционов в различных местах слабы или даже резко падают. если дождь и роса будут равномерными, они вообще не смогут «заполнить брешь», не говоря уже о «кредитном плече». вывод средств с лицевых счетов.

по данным экономиста рена зепинга и его команды, доходы от передачи земли составляют 30-40% доходов местного бюджета, из которых учитываются только доходы общего государственного бюджета и доходы государственного фонда. налоги, непосредственно связанные с землей и недвижимостью, составляют около 10% местных финансов, а сборы за передачу земли и соответствующие налоги составляют 60% цен на жилье.

видно, что местное финансирование сильно зависит от земли и расположенной ниже по течению недвижимости. именно поэтому в прошлом модель местного финансирования называлась «земельным финансированием».

сегодня, когда рынок недвижимости продолжает снижаться, местный бюджетный дефицит неизбежно станет неустойчивым. поэтому «фискальные субсидии» и «плата за передачу земли» неизбежно не станут основным источником средств для государственных счетов.

поскольку возможности местных органов власти ограничены, центральному правительству необходимо координировать расходы. реконструкция трущоб, начиная с 2015 года, и реконструкция старых поселков, начиная с 2021 года, будут финансироваться за счет средств центрального бюджета.

могут ли публичные счета привлечь более крупные средства для выхода на рынок?

теперь, когда у нас есть источники финансирования, сколько нам придется заплатить?

официальные правила предусматривают, что средства государственного счета в основном используются для медицинского обследования жилья, страхования и других расходов, которые эквивалентны государственным взносам в качестве стартовых средств. они не требуют больших затрат, в то время как средства личных счетов являются основным капиталом проекта, согласно официальным правилам. по принципу «кому выгодно, тот вносит вклад». что касается того, требуется ли финансирование от поддерживающих финансовых учреждений, это зависит от цели вывода средств.

если это проект общественного благосостояния, такой как замена или установка лифтов, обновление фасадов или улучшение озеленения сообщества, средства с личных и государственных счетов могут быть сняты напрямую. финансовые учреждения будут готовы участвовать только в том случае, если оно будет включать в себя ремонт и модернизацию более крупных общественных мест и может принести доход.

для некоторых проектов реконструкции общественных территорий с более высокой доходностью можно даже привлечь к участию стороны социального капитала в соответствии с рыночными принципами, но комитет владельцев должен согласиться на передачу прав на эксплуатацию общественных зон и получение дохода на определенный период времени. время. например, открытие предприятий, зарядных станций, добавление зарядных станций и их сдача в аренду внутри сообщества и т. д.

в 1988 году китай начал пилотные проекты коммерческого жилья, и количество коммерческого жилья увеличивалось с каждым годом. национальное бюро статистики начало собирать данные о торговой площади коммерческого жилья по использованию в 2000 году. в 2000 году торговая площадь коммерческого жилья составляла всего 186,3713 миллиона квадратных метров, из них торговая площадь жилого жилья площадь коммерческого жилья составила 165,7028 миллиона квадратных метров. годом с наибольшей площадью продаж коммерческого жилья на данный момент является 2021 год. приведенные выше данные составляют 1 714 146 000 квадратных метров и 1 496 023 400 квадратных метров соответственно.

общая площадь продаж коммерческого жилья по стране с 2000 по 2023 год составляет 24 175 684 900 квадратных метров. простой расчет показывает, что: общая площадь продаж коммерческого жилья за последние десять лет составляет 14 707 724 900 квадратных метров, что составляет 60,84%; общая торговая площадь коммерческого жилья за последние пятнадцать лет составила 2 017 094,06 миллиона квадратных метров, что составляет 83,43%, общая торговая площадь коммерческого жилья за последние двадцать лет составила 23 159 935 400 квадратных метров, что составляет 95,80%.

что означают эти данные? это означает, что почти 60% коммерческих домов не будут участвовать в «обновлении городов» в краткосрочной перспективе. более 20% коммерческих домов имеют потенциальные потребности, такие как замена или установка лифтов и обновление общественного озеленения. 10% коммерческих домов требуют обновления фасада. реконструкция, установка лифтов и т. д. только оставшиеся 10% обновлений общественного благосостояния, таких как модернизация внутренней среды, попадают в категорию «старых сообществ».

таким образом, коммерческое жилье, которое фактически необходимо использовать, составляет менее 20-30% от общего количества. согласно «административным мерам» установлено, что «размер средств специального содержания жилья первого этапа на квадратный метр площади здания». - стоимость проектов по возведению местных жилых домов за квадратный метр. от 5% до 8%». пятнадцать или двадцать лет назад затраты на строительство были очень низкими, а это означало, что объем средств, вкладываемых специально на содержание жилья, также был низким.

по сообщениям china business network и других онлайн-каналов, баланс специальных фондов содержания жилья по всей стране превышает 1 триллион юаней, из которых, как ожидается, реальный масштаб, который может быть активирован, не превысит 100 миллиардов юаней, не говоря уже о том, что целью этих 100 миллиардов юаней является исключительно общественное благосостояние.

диаграмма площади продаж коммерческого жилья в стране по использованию с 2000 по 2023 год (источник данных: национальное бюро статистики)

что такое понятие 100 миллиардов? согласно статистике dm, регионы с меньшими остатками городских инвестиционных облигаций, такие как синьцзян, юньнань, шаньси и цзилинь, составляют примерно 1,5 миллиарда, 1,3 миллиарда, 1,2 миллиарда и 1,1 миллиарда соответственно. например, в регионах с большими остатками городских инвестиционных облигаций. , цзянсу, чжэцзян, шаньдун и сычуань составляют около 3 триллионов, 2 триллионов, 1,5 триллионов и 1,1 триллионов соответственно.

очевидно, что 100 миллиардов юаней средств на личных счетах не являются целью государственных счетов.

поскольку 1 триллион юаней средств личных счетов не могут быть использованы, а 100 миллиардов юаней средств личных счетов являются потребительскими расходами и не могут стимулировать более масштабные инвестиции и потребление, почему мы все еще пилотируем строительство жилищной пенсионной системы? каково экономическое значение помимо улучшения условий жизни масс и улучшения качества жизни?

сохранение и увеличение стоимости является предпосылкой для возрождения существующего жилищного фонда.

ответ кроется в загадке. «жилищная пенсия» очень ясно и живо сказала всем, что эта система призвана «обеспечить пожилых людей» домами и не допустить, чтобы «старые общины» и «старые и ветхие малые» стали непопулярными и чтобы их никто не взял на себя.

продолжая взгляды автора предыдущей статьи «куда денутся городские инвестиционные компании в конце этого раунда урбанизации?» и нескольких предыдущих статей, в настоящее время в центре внимания стимулирования потребительского потенциала находится оживление существующих сделок с жильем. создание жилищной пенсионной системы является началом оживления существующего жилищного фонда, а также наиболее важным звеном в реализации «нового курса 517» в сфере недвижимости.

стоимость коммерческого жилья зависит не только от стоимости, но и от внешних факторов, таких как местоположение и окружающие объекты. она также зависит от его собственных уникальных характеристик, таких как площадь, тип квартиры и этаж. кроме того, на цену продажи коммерческого жилья также будут влиять такие факторы общественной территории, как внутренняя среда поселка, внутренние помещения и планировка территории. первые два влияющих фактора очень важны, но для существующих домов практически ничего не поделаешь.

таким образом, для общественных групп сохранение и повышение стоимости дома в большей степени зависит от положительного воздействия факторов общественного пространства. это то, что в экономике называют положительными внешними эффектами.

подводя итог, жилье для пенсионеров имеет множество преимуществ. для индивидуальных владельцев недвижимости это может не только улучшить качество их собственного проживания и проживания, но и обеспечить стабильные цены на аренду и продажу. при этом мы заложим качественный фундамент для последующего приобретения и эксплуатации доступного жилья. в долгосрочной перспективе это также может отражать превосходство социализма.

остерегайтесь частичного неправильного толкования и непонимания, которые только увеличат нагрузку на жильцов.

однако недавняя жилищная пенсионная система, очевидно, вызвала панику среди населения и была истолкована как «замаскированное введение налога на имущество» и «попытка использовать личные счета». были даже заявления о «выжимании крови и пота». и «обрезание лука-порея». люди обеспокоены тем, что введение этой системы резко увеличит их финансовое бремя.

если система жилищного пенсионного обеспечения будет неправильно понята или неверно истолкована, что приведет к тому, что местное правительство будет принудительно включать пожилые общины в список реновации, что не является невозможным, это увеличит нагрузку на жителей и, вероятно, приведет к ненужным экономическим расходам. .

согласно статье 17 «административных мер»: «если остаток специальных фондов содержания жилья на отдельном счете собственника составляет менее 30% первоначального взноса, выплата возобновляется своевременно». как только личный счет будет вынужден платить, индивидуальный владелец столкнется с необходимостью вносить платежи. кроме того, обязательное внедрение может также привести к напрасной трате ресурсов и преждевременным и чрезмерным преобразованиям.

поэтому автор настоящим призывает местные органы власти, особенно первую партию пилотных территорий, внимательно изучить политические документы и глубоко понять суть политики. они должны изучить и понять преемственность и последовательность центральной политики, а не должны; есть какие-либо опасения по поводу жилья и пенсий. неверное толкование и непонимание системы.

автор считает, что жилищная пенсионная система не предназначена для привлечения или оживления средств на личных счетах и ​​не для стимулирования потребления. на самом деле она не может стимулировать рост потребления посредством «обновления сообщества», а скорее прокладывает путь для новой политики в сфере недвижимости. .

реальная цель политики стимулирования потребления и инвестиций заключается в «трех крупных проектах», особенно в проектах доступного жилья и проектах «двойного назначения». среди них реконструкция старых поселений должна быть адаптирована к местным условиям, а не увеличивать бремя. на жильцах.

дорога к простоте вот-вот наступит. мы должны настаивать на «доработке плана до конца» и «повышении последовательности направлений макрополитики».