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Au milieu de l’été, l’intérêt des promoteurs pour les parcelles de terrain populaires augmente, les enchères foncières génèrent souvent des primes élevées et certaines villes ont même donné naissance à des « rois de la terre ».

Selon des statistiques incomplètes, en juillet dernier, des parcelles de terrain chaudes sont apparues à Pékin, Shanghai, Hangzhou, Nanjing et ailleurs. Certaines parcelles de terrain sont devenues les nouveaux « rois des terres » dans la région, et certaines parcelles de terrain ont été concourues. des dizaines de tours d'enchères. Le taux de prime pour l'acquisition et la transaction foncière peut atteindre 40 %.

Les grandes villes ont également « collecté de l'argent » à plusieurs reprises. Les données de l'Institut de recherche China Index montrent que parmi les 10 plus gros frais de transfert de terrains à travers le pays en juillet, les dix premières villes sont : Pékin, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou. Cependant, dans l'ensemble, la forte fièvre sur le marché foncier reste un phénomène « ponctuel », et le marché dans son ensemble continue de montrer une tendance au « rétrécissement ».

Au niveau micro, les ventes de terres cherchent toujours à se redresser ; au niveau macro, un nouveau cycle de réforme du système foncier est peut-être sur le point de commencer.

L'industrie estime que la « Décision » de la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois a clarifié davantage l'orientation de la réforme du système foncier. Cette nouvelle urbanisation est étroitement liée à l'approfondissement de la réforme du système foncier. l'utilisation et la revitalisation des ressources foncières sont des orientations importantes. Les prix des terrains seront également davantage déterminés par l’offre et la demande du marché, et les politiques restrictives en matière foncière devraient être encore optimisées et ajustées, comme la suppression des limites de prix des terrains dans les centres-villes.

Les terrains dans les villes hotspots font l'objet de disputes

Au mois de juillet qui vient de se terminer, quelle ville était la « gagnante » sur le marché des enchères local ?

Selon le « Rapport mensuel sur le marché foncier chinois (juillet 2024) » publié par le China Index Research Institute, parmi les 10 premières villes du pays en termes de frais de transfert foncier de divers types en juillet, les dix premières villes sont : Pékin, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Spécifiquement aux terrains résidentiels, parmi les 20 premières villes avec des frais de transfert : Pékin s'est classée première avec 16,6 milliards de yuans, Chengdu s'est classée deuxième avec 15 milliards de yuans et Xi'an s'est classée troisième avec 9,3 milliards de yuans, du quatrième au dixième rang ; , Suzhou, Nankin, Wenzhou, Fuzhou.

Si l'on considère la situation globale du mois de juillet dernier, Pékin est toujours la « grande position » pour les ventes aux enchères de terrains cette année. Au cours des sept premiers mois, les revenus des transferts de terrains résidentiels se sont classés au premier rang avec 89,8 milliards de yuans, Hangzhou au deuxième rang avec 64,8 milliards de yuans. Shanghai se classe troisième avec 51,5 milliards de yuans, suivie de Xi'an, Chengdu, Hefei, Xiamen, Nanjing, etc.

Les villes de premier rang et les villes populaires de second rang sont les « principaux champs de bataille » pour les sociétés immobilières. Non seulement la liste montre cette caractéristique, mais la plupart des parcelles de terrain haut de gamme et même « rois des terres » apparues cette année le sont. situées dans des villes chaudes de premier et de deuxième rang, la concentration des investissements parmi les sociétés immobilières est de plus en plus concentrée.

Par exemple, Pékin, une ville de premier rang, a souvent connu des transactions à des prix élevés cette année, et le marché local des enchères est très animé. Le 25 juillet, Poly Development et Beijing Construction Engineering ont remporté un appel d'offres pour un terrain résidentiel dans le district de Haidian, à Pékin, pour un prix total de 8,901 milliards de yuans, établissant un record pour la région et devenant le nouveau « roi des terres » dans le district de Haidian.

Il existe de nombreuses histoires sur cette terre. Dès 2016, le Consortium Vanke + Housing and Urban-Rural Development a soumissionné pour 5,9 milliards de yuans pour acquérir le lot 19, ville de Xibeiwang, district de Haidian. Cependant, parce que le projet nécessitait une autosuffisance à 100 % et que toutes les parties résidentielles soient utilisées comme telles. logements locatifs, le lot 19 a d'abord été acquis, Zhuzong s'est retiré, puis Vanke a également retiré le terrain et l'a remis en vente.

Aujourd'hui, Poly Development et Beijing Construction Engineering ont refait une offre pour le terrain après de nombreuses années. Cependant, le prix a considérablement augmenté par rapport à avant. Le prix de transfert initial et le prix limite supérieur sont respectivement de 8,6 milliards de yuans et de 10,3 milliards de yuans. 44,4 milliards de yuans respectivement en 2016. milliards, 5,9 milliards de yuans. Selon les statistiques de l'Institut de recherche China Index, ce terrain avait le prix total de transaction de terrain résidentiel le plus élevé du pays en juillet, et le prix indicatif de vente a également atteint 90 000 yuans/mètre carré.

A Shanghai, ville de premier rang, il y a aussi des « petites surprises » dans les ventes aux enchères locales. Par exemple, après la promulgation des « Neuf Règlements de Shanghai », trois lots d'enchères foncières en 2024 ont eu lieu localement le 9 juillet, et l'exigence de plafonnement du taux de prime foncière à 10 % a été annulée, et les biens immobiliers et les prix des liaisons terrestres n'étaient pas stipulés dans les conditions de transfert. Parmi eux, les taux de prime de transaction finale pour le terrain communautaire de Pingliang dans le district de Yangpu et le terrain communautaire de Changbai dans le district de Yangpu ont atteint respectivement 21,2 % et 17,1 %.

D’autres projets urbains brûlants voient également le jour. Le 31 juillet, un terrain dans la rue Fenghuang, district de Gulou, Nanjing, a été vendu. Il s'agit du premier terrain résidentiel lancé dans la section de Longjiang du district de Gulou ces dernières années. Au final, après 41 tours d'appel d'offres, Nanjing Jinjitong Real Estate Co., Ltd. a remporté le projet avec un prix total de 468 millions de yuans, un prix plancher de transaction de 32 572 yuans/mètre carré et un taux de prime de 20,62 %.

À Hangzhou, le 30 juillet, le terrain résidentiel du lac Baima dans le district de Binjiang a été vendu publiquement. Le prix de départ était de 1,946 milliard de yuans et le prix plancher de départ était de 20 938 yuans/mètre carré. Le principe du « plus offrant gagne » a été adopté. déterminer le gagnant. Comme il n'y a pas eu d'offre de terrains résidentiels dans ce secteur depuis 10 ans, après 42 tours d'appel d'offres, Greentown a finalement remporté le projet avec un prix de 2,716 milliards de yuans. Le prix de transaction était de 29 223 yuans/mètre carré, avec un taux de majoration de 2,716 milliards de yuans. près de 40 %.

Cependant, dans l'ensemble, il est difficile de dire que le marché actuel des enchères foncières s'est redressé, et le rythme d'investissement des sociétés immobilières est également plus concentré et prudent.

Selon les données du China Index Research Institute, de janvier à juillet 2024, le total des acquisitions de terrains par les 100 plus grandes entreprises s'élevait à 430,71 milliards de yuans, soit une baisse de 38,0 % sur un an, et la baisse a continué de s'accroître de 2,2 %. points par rapport aux six premiers mois. « La tendance à l'acquisition de terrains axés sur des terrains de haute qualité dans les centres-villes se poursuit, et la différenciation entre le marché des enchères foncières et le marché des ventes s'est intensifiée, incitant les sociétés immobilières à rester prudentes dans l'acquisition de terrains à court terme.

La part des entreprises publiques centrales continuera-t-elle à augmenter ?

Sur le marché des enchères foncières, pendant la période de consolidation immobilière, les entreprises publiques centrales constituent la « force principale » absolue du marché.

Au cours des sept premiers mois de cette année, les trois sociétés immobilières ayant la nouvelle valeur la plus élevée étaient C&D Real Estate, China Resources Land et Poly Development. Parmi eux, C&D Real Estate s'est classé premier sur la liste avec une nouvelle valeur de 62,1 milliards de yuans, China Resources Land s'est classé deuxième avec une nouvelle valeur de 57,1 milliards de yuans et Poly Development s'est classé troisième avec une nouvelle valeur de 50,8 milliards de yuans ; dix maisons La valeur totale des nouveaux biens ajoutés par les entreprises s'élève à 431,5 milliards de yuans, représentant 32,4% des 100 plus grandes sociétés immobilières.

Les terrains sont aujourd'hui le « grenier » des ventes, non seulement sur le marché des enchères foncières, mais aussi dans les ventes des entreprises publiques centrales, la part de marché ne cesse d'augmenter.

Liu Shui, directeur de la recherche d'entreprise du China Index Research Institute, a déclaré que cela ressort du « Classement des performances de vente des entreprises immobilières chinoises de janvier à juillet 2024 » et du « Classement des 100 principales acquisitions de terrains » du China Index Research Institute. Entreprises immobilières nationales de janvier à juillet 2024". Les performances commerciales des entreprises publiques sont relativement résilientes.

Il a indiqué que Greentown Chine, par exemple, s'est classée 7ème en termes de ventes en juillet de l'année dernière et 3ème en juillet de cette année. Yuexiu Real Estate s'est classée 13e en termes de ventes en juillet dernier et 9e en juillet de cette année, gagnant 4 places. Poly Real Estate s'est classé 25ème en termes de ventes en juillet dernier et 17ème en juillet de cette année, soit une amélioration de 8 places. China Construction Yipin s'est classée 39e en termes de ventes en juillet dernier et 18e en juillet de cette année, soit une amélioration significative de 21 places.

« à court terme, la part de marché des entreprises publiques centrales immobilières dans les ventes et l'acquisition de terrains a augmenté ces dernières années, ce qui constitue sans aucun doute un état durable. Ces entreprises ont des avantages financiers et de forts avantages de marque. "Ajustement du marché, leur capacité à résister aux risques est meilleure. " Pensa Liu Shui. Mais à long terme, à mesure que le marché immobilier revient progressivement à la normale, la part de marché des sociétés de logement privées pourrait à nouveau augmenter.

« Il n'existe que plus de 10 entreprises immobilières centrales d'État dotées de fortes capacités d'exploitation et de développement, et leur taille globale est limitée, en particulier à l'heure actuelle, la demande des résidents pour de « bonnes maisons » augmente. La taille du marché est de 10 000 milliards, les entreprises publiques locales sont incapables de le soutenir. Certaines sociétés immobilières privées ont une efficacité opérationnelle élevée et de solides capacités de produits. Une fois le marché revenu à la normale, ces sociétés seront plus compétitives et pourraient augmenter leur part de marché.

En outre, au niveau macro, le marché foncier se développera également dans une direction plus axée sur le marché et de haute qualité.

La troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois a récemment proposé « d'optimiser la gestion des terres et d'améliorer le système de gestion des terres qui soit effectivement lié aux politiques macroéconomiques et au développement régional », « d'établir un mécanisme de coordination pour l'attribution de nouveaux indicateurs des terrains à bâtir urbains et l'augmentation de la population permanente », et « optimiser l'utilisation des terrains industriels et commerciaux urbains, en accélérant le développement du marché secondaire des terrains à bâtir, en favorisant le développement et l'utilisation mixtes des terres, la conversion rationnelle des usages et la revitalisation des terrains à bâtir existants. terres et terres inefficaces" et d'autres principes.

L'Institut de recherche China Index a déclaré que dans l'ensemble, cette nouvelle urbanisation est étroitement liée à l'approfondissement de la réforme du système foncier, et que l'allocation rationnelle, l'utilisation efficace et la revitalisation des ressources foncières sont des orientations importantes. En outre, les prix des terrains seront également davantage déterminés par l’offre et la demande du marché, et les politiques restrictives en matière foncière devraient être encore optimisées et ajustées, comme la suppression des limites de prix des terrains dans les centres-villes.

"Dans les zones avantageuses où la population continuera d'augmenter à l'avenir, les nouveaux quotas de terrains de construction urbaine pourraient être plus garantis, et la mise en place d'un mécanisme de liaison entre les personnes, le logement et la terre jouera un rôle plus important", a déclaré l'institut. qu'en outre, l'élimination appropriée des terres inutilisées devrait également être accélérée et mise en œuvre. La revitalisation des terres existantes et l'amélioration de l'efficacité de l'utilisation des ressources foncières sont des conditions inévitables pour un développement de haute qualité du secteur immobilier.