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真夏になると、人気の土地区画に対する開発業者の関心が高まり、土地オークションでは高額のプレミアが付くことが多く、一部の都市では「土地王」が誕生することさえあります。

不完全な統計によると、過去7月に北京、上海、杭州、南京などでホットな土地区画が出現し、一部の土地区画はこの地域の新たな「土地王」となり、一部の土地区画は争奪戦となった。数十回の入札が行われ、土地取得と土地取引のプレミアム率は40％にも達します。

中国指数研究所のデータによると、7月の全国の土地譲渡料上位10都市のうち、上位10都市は北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、温州、福州。しかしながら、全体としては、土地市場の高熱は依然として「点状」の現象であり、市場全体としては依然として「縮小」傾向を示している。

ミクロレベルでは、土地販売は依然としてマクロレベルで回復を目指しており、土地制度改革の新たな段階が始まろうとしている可能性がある。

業界は、中国共産党第20期中央委員会第3回全体会議の「決定」は、土地制度改革の方向性をさらに明確にし、合理的で効率的な土地制度改革の深化と深く関連していると考えている。土地資源の活用と活性化は重要な方向性である。地価も市場の需給によって決定される傾向が強まり、中核都市における地価制限の撤廃など、土地面での制約政策の最適化・調整がさらに進むことが予想される。

ホットスポット都市の土地区画をめぐって争われている

終わったばかりの 7 月、地元のオークション市場で「勝者」となったのはどの都市でしょうか?

中国指数研究所が発表した「中国土地市場月報（2024年7月）」によると、7月の各種土地譲渡手数料の全国上位10都市のうち、上位10都市は北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、温州、福州。

住宅地に限って言えば、移転手数料の上位20都市のうち、北京が166億元で1位、成都が150億元で2位、西安が93億元で3位となった。4位から10位は上海、杭州、合肥だった。 、蘇州、南京、温州、福州。

過去7月の全体状況を見ると、今年の土地競売では依然として北京が「上位」であり、最初の7か月の住宅地譲渡収入は898億元で第1位、杭州が648億元で第2位となった。 3位は上海で515億元、次いで西安、成都、合肥、厦門、南京などが続いた。

1級都市と人気の2級都市は不動産会社の「主戦場」であることがこのリストに表れているだけでなく、今年登場した高プレミア、さらには「土地王」の土地区画のほとんどがこれらの都市である。注目の一線都市や二線都市に立地する不動産会社の投資集中はますます進んでいる。

例えば、一線都市の北京では今年、高額取引が多発しており、現地のオークション市場は非常に活況を呈している。 7月25日、保利開発と北京建設工程は北京市海淀区の住宅用地を総額89億100万元で落札し、この地域の記録を樹立し、海淀区の新たな「土地王」となった。

この土地にはたくさんの物語があります。すでに2016年には、万科+住宅・都市農村開発コンソーシアムが海淀区西北王鎮19番地を取得するために59億元の入札を行ったが、このプロジェクトでは100％の自給自足とすべての住宅部分の使用が必要だったためだ。賃貸住宅のロット 19 は竹宗が最初に取得し、その後万科も土地を撤退して売りに出し直した。

現在、保利発展と北京建設工程は数年ぶりに土地の再入札を行っているが、譲渡開始価格は86億元、譲渡上限価格は103億元となっている。 2016年はそれぞれ444億元、59億元。中国指数研究院の統計によると、この土地は7月に国内の住宅地総取引価格が最も高く、販売目安価格も9万元/平方メートルに達した。

一線都市の上海でも、地元のオークションで「ちょっとしたサプライズ」が起きている。例えば、「上海九条例」の公布後、2024年に3回に分けて土地競売が7月9日に現地で開催され、土地割増率の上限10％の要件が撤回され、関連する不動産や不動産は取り消された。土地のリンケージ価格は譲渡条件に規定されていなかった。このうち、楊浦区平涼コミュニティ区画と楊浦区長白コミュニティ区画の最終取引プレミアム率はそれぞれ21.2％と17.1％に達した。

他にも都市部で注目のプロジェクトが登場しています。 7月31日、南京市鼓楼区鳳皇街の土地が販売された。これは鼓楼区龍江地区で近年販売が開始された最初の住宅地である。最終的に、41回の入札を経て、南京金吉通不動産有限公司が総額4億6,800万元、取引最低価格3万2,572元/平方メートル、プレミアム率20.62％でプロジェクトを落札した。

杭州では7月30日、浜江区の白馬湖住宅用地が公開販売され、開始価格は19億4,600万元、最低価格は2万938元/平方メートルで「高い入札者が落札する」という原則が採用された。勝者を決定します。この分野では10年間住宅用地の供給がなかったため、42回の入札を経て最終的にグリーンタウンが27億1,600万元でプロジェクトを落札した。取引価格は2万9,223元/平方メートル、プレミアムレートは2万9,223元だった。ほぼ40％。

しかしながら、全体的に見ると現在の土地競売市場は回復しているとは言い難く、不動産会社の投資ペースも集中的かつ慎重になっている。

中国指数研究院のデータによると、2024年1月から7月までの上位100社の土地取得総額は4,307億1,000万元で前年比38.0％減少し、減少幅は2.2％拡大し続けた。最初の 6 か月と比較したポイント。 「中核都市の優良な土地を中心とした土地取得の傾向が続いており、土地競売市場と分譲市場の差別化が強まっており、不動産会社は短期的な土地取得には引き続き慎重になっている。」

中央国有企業の割合は今後も増加し続けるのでしょうか？

不動産整理期の土地競売市場では、中央国有企業が市場の絶対的な「主力」である。

今年の最初の 7 か月で、最も高い新規価値をもたらした不動産会社 3 社は、C&D Real Estate、China Resources Land、Poly Development でした。その中で、C&D不動産は新額621億元で1位、華潤地産は新額571億元で2位、保利発展は新額508億元で3位となった。企業が新たに追加した商品の総額は4,315億元で、上位100社の不動産企業の32.4％を占めた。

土地は販売の「穀倉地帯」である 現在、土地オークション市場だけでなく、中央国有企業の販売においても市場シェアは増加の一途をたどっている。

中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏は、それは中国指数研究所の「2024年1月から7月までの中国不動産企業の売上実績ランキング」と「中国不動産企業の土地取得上位100社ランキング」からも分かると述べた。 2024 年 1 月から 7 月までの国有不動産企業」。国有企業の販売実績は比較的堅調です。

同氏によると、例えばGreentown Chinaの売上高は昨年7月に7位、今年7月には3位となったという。越秀不動産は昨年7月の売上高で13位だったが、今年7月には9位と4ランク上昇した。ポリ・リアル・エステートは昨年7月の売上高で25位だったが、今年7月には17位と8位順位を上げた。中国建設宜品は、昨年7月の売上高で39位、今年7月は18位にランクされ、21位の大幅な改善を果たした。

「短期的には、不動産の販売と土地取得における中央国有企業の市場シェアは近年増加しており、この状態は間違いなく持続している。こうした企業は資金調達面での優位性と強力なブランド優位性を持っている。市場の調整により、リスクに抵抗する能力が向上します」と劉水氏は考えた。しかし長期的には、不動産市場が徐々に正常に戻るにつれて、民間住宅会社の市場シェアが再び増加する可能性がある。

劉水氏は、「強力な運営・開発能力を持つ不動産中央国有企業は10社余りしかなく、全体の規模も限られており、特に現在は『良い住宅』に対する住民の需要が高まっている」と述べた。市場規模は 10 兆に達しており、地元の国営企業はそれを支えることができません。一部の民間不動産会社は、高い経営効率と優れた商品力を備えており、市場が正常に戻れば、これらの会社はより競争力を増し、市場シェアを拡大​​する可能性があります。

さらにマクロレベルでは、土地市場もより市場志向で質の高い方向に発展していくだろう。

中国共産党第20期中央委員会第3回総会は最近、「土地管理を最適化し、マクロ政策や地域開発と効果的に結びついた土地管理システムを改善する」こと、「新たな土地の配分のための調整メカニズムを確立する」ことを提案した。 「都市建設用地の指標と定住人口の増加」、「都市の工業用地と商業用地の利用を最適化し、建設用地の流通市場の開発を加速し、土地の混合開発と利用を促進し、合理的な用途転換を行い、既存の土地を活性化する」土地と非効率な土地」およびその他の原則。

中国指数研究院は、全体として、この新たな都市化は土地制度改革の深化と深く関連しており、土地資源の合理的な配分、効率的な利用、活性化が重要な方向性であると述べた。また、地価も市場の需給によって決定される傾向が強まり、中核都市における地価制限の撤廃など、土地面での制約政策の最適化・調整がさらに進むことが予想されます。

同研究所は「将来的に人口が増加し続ける有利な地域では、新たな都市建設用地の割り当てがより保証される可能性があり、『人、住宅、土地』の連携メカニズムの確立がより大きな役割を果たすだろう」と述べた。また、不動産産業の質の高い発展には、遊休土地の適切な処理や既存土地の活性化、土地資源利用の効率化などの支援政策も加速化・実施されることが期待されます。