Новости

В середине лета интерес застройщиков к популярным земельным участкам резко возрастает, на земельных аукционах часто проводятся высокие премии, а в некоторых городах даже рождаются «земельные короли».

По неполным статистическим данным, в июле прошлого года «горячие» земельные участки появились в Пекине, Шанхае, Ханчжоу, Нанкине и других местах. Некоторые земельные участки стали новыми «королями земли» в регионе, а за некоторые земельные участки велась борьба. десятки раундов торгов. Ставка премии за приобретение земли и сделку с землей достигает 40%.

Крупные города также неоднократно «собирали деньги». Хэфэй, Сучжоу, Нанкин, Вэньчжоу, Фучжоу. Однако в целом высокая температура на рынке земли по-прежнему остается «точечным» явлением, и рынок в целом по-прежнему демонстрирует тенденцию «сжимания».

На микроуровне продажи земли все еще стремятся восстановиться. На макроуровне, возможно, скоро начнется новый раунд реформы земельной системы.

Промышленность считает, что «Решение» третьего пленума 20-го Центрального комитета Коммунистической партии Китая еще больше прояснило направление реформы земельной системы. Эта новая урбанизация тесно связана с углублением реформы земельной системы. Рациональное и эффективное распределение. использование и возрождение земельных ресурсов являются важными направлениями. Цены на землю также будут в большей степени определяться рыночным спросом и предложением, а ограничительная политика в отношении земли, как ожидается, будет дополнительно оптимизирована и скорректирована, например, отмена ограничений цен на землю в основных городах.

В горячих городах идут бои за земельные участки

Какой город в только что закончившемся июле стал «победителем» на местном аукционном рынке?

Согласно «Ежемесячному отчету о рынке земли в Китае (июль 2024 г.)», опубликованному Исследовательским институтом индекса Китая, в десятку крупнейших городов страны по размерам сборов за передачу земли различных типов в июле в первую десятку входят: Пекин, Чэнду, Шанхай, Сиань, Ханчжоу, Хэфэй, Сучжоу, Нанкин, Вэньчжоу, Фучжоу.

Что касается жилых земель, то среди 20 крупнейших городов с комиссией за передачу прав собственности: Пекин занял первое место с 16,6 млрд юаней, Чэнду занял второе место с 15 млрд юаней, а Сиань занял третье место с 9,3 млрд юаней, места с четвертого по десятое заняли Шанхай, Ханчжоу, Хэфэй; , Сучжоу, Нанкин, Вэньчжоу, Фучжоу.

Если посмотреть на общую ситуацию в июле прошлого года, Пекин по-прежнему занимает «большую позицию» по земельным аукционам в этом году. За первые семь месяцев доходы от передачи земли под жилые дома заняли первое место с 89,8 млрд юаней, Ханчжоу занял второе место с 64,8 млрд юаней, а Ханчжоу занял второе место с 64,8 млрд юаней. Шанхай занял третье место с 51,5 млрд юаней, за ним следуют Сиань, Чэнду, Хэфэй, Сямынь, Нанкин и т. д.

Города первого уровня и популярные города второго уровня являются «главными полями сражений» для компаний, занимающихся недвижимостью. Не только список демонстрирует эту особенность, но и большинство земельных участков с высокой премией и даже «земельными королями», появившихся в этом году. расположены в горячих городах первого и второго уровня. Концентрация инвестиций среди компаний недвижимости становится все более концентрированной.

Например, в Пекине, городе первого уровня, в этом году часто совершались дорогостоящие сделки, а местный аукционный рынок очень оживлен. 25 июля компании Poly Development и Beijing Construction Engineering выиграли тендер на приобретение жилой земли в районе Хайдянь в Пекине общей стоимостью 8,901 миллиарда юаней, установив рекорд для этого района и став новым «королем земли» в районе Хайдянь.

Об этой земле существует много историй. Еще в 2016 году Консорциум жилищного строительства и городского и сельского развития Vanke + подал заявку на приобретение участка 19 в городе Сибэйван района Хайдянь за 5,9 млрд юаней, поскольку проект требовал 100% самообеспеченности и использования всех жилых частей в качестве. арендованного жилья, лот 19 сначала был выкуплен Чжузуном, а затем Ванке также забрал землю и выставил ее на продажу.

Теперь, спустя много лет, Poly Development и Beijing Construction Engineering повторно подали заявку на землю. Однако цена значительно выросла по сравнению с предыдущей. Начальная цена передачи и верхняя предельная цена составляют 8,6 млрд юаней и 10,3 млрд юаней соответственно. 44,4 млрд юаней соответственно в 2016 г., 5,9 млрд юаней. Согласно статистике Китайского исследовательского института индекса, в июле на этом участке земли была самая высокая общая цена сделок с жилой землей в стране, а ориентировочная цена продажи также достигла 90 000 юаней за квадратный метр.

В Шанхае, городе первого уровня, на местных аукционах тоже есть «маленькие сюрпризы». Например, после обнародования «Шанхайских девяти правил» 9 июля на местном уровне были проведены три партии земельных аукционов в 2024 году, а требование об ограничении ставки земельного налога на уровне 10% было отменено, а соответствующие объекты недвижимости и Цены на земельные увязки не были предусмотрены в условиях передачи. Среди них окончательные ставки премии за сделку для участка общины Пинлян в районе Янпу и участка общины Чанбай в районе Янпу достигли 21,2% и 17,1% соответственно.

Появляются и другие горячие городские проекты. 31 июля был продан земельный участок на улице Фэнхуан в районе Гулоу в Нанкине. Это первый земельный участок под жилую застройку, запущенный в эксплуатацию в районе Лунцзян района Гулоу за последние годы. В итоге после 41 раунда торгов компания Nanjing Jinjitong Real Estate Co., Ltd. выиграла проект с общей стоимостью 468 миллионов юаней, минимальной ценой сделки 32 572 юаня за квадратный метр и ставкой премии 20,62%.

30 июля в Ханчжоу была публично продана жилая земля на озере Байма в районе Биньцзян. Стартовая цена составила 1,946 миллиарда юаней, а стартовая минимальная цена - 20 938 юаней за квадратный метр. Был принят принцип «побеждает тот, кто предложит более высокую цену». определить победителя. Поскольку в течение 10 лет в этом секторе не было предложения земли под жилую застройку, после 42 раундов торгов Greentown наконец выиграла проект с ценой 2,716 млрд юаней. Цена сделки составила 29 223 юаня за квадратный метр со ставкой премии в размере 29 223 юаня за квадратный метр. почти 40%.

Однако в целом сложно сказать, что текущий рынок земельных аукционов восстановился, а темпы инвестирования компаний недвижимости также стали более концентрированными и осторожными.

По данным Китайского исследовательского института индексов, с января по июль 2024 года общий объем приобретения земли 100 крупнейшими компаниями составил 430,71 млрд юаней, что на 38,0% меньше, чем в прошлом году, и спад продолжал увеличиваться на 2,2%. пунктов по сравнению с первыми шестью месяцами. «Тенденция приобретения земли с упором на высококачественную землю в основных городах сохраняется, а дифференциация между рынком земельных аукционов и рынком продаж усилилась, что побуждает компании по недвижимости сохранять осторожность при приобретении земли в краткосрочной перспективе».

Будет ли продолжать расти доля центральных государственных предприятий?

На рынке земельных аукционов в период консолидации недвижимости центральные государственные предприятия являются абсолютной «главной силой» на рынке.

За первые семь месяцев этого года тремя компаниями по недвижимости с наибольшей новой стоимостью стали C&D Real Estate, China Resources Land и Poly Development. Среди них C&D Real Estate заняла первое место в списке с новой стоимостью 62,1 млрд юаней, China Resources Land заняла второе место с новой стоимостью 57,1 млрд юаней, а Poly Development заняла третье место с новой стоимостью 50,8 млрд юаней; десять домов Общая стоимость новых товаров, добавленных предприятиями, составила 431,5 млрд юаней, что составляет 32,4% от 100 крупнейших компаний по недвижимости.

Земля – это «житница» продаж. В настоящее время не только на рынке земельных аукционов, но и в продажах центральных государственных предприятий доля рынка также постоянно увеличивается.

Лю Шуй, директор по корпоративным исследованиям Китайского исследовательского института индексов, сказал, что это видно из «Рейтинга продаж китайских предприятий в сфере недвижимости с января по июль 2024 года» Китайского института индексных исследований и «Рейтинга 100 крупнейших сделок по приобретению земли в Китае». Национальные предприятия недвижимости с января по июль 2024 года». Показатели продаж государственных предприятий относительно устойчивы.

Он сказал, что Greentown China, например, заняла 7-е место по продажам в июле прошлого года и 3-е место в июле этого года. Yuexiu Real Estate заняла 13-е место по продажам в июле прошлого года и 9-е место в июле этого года, поднявшись на 4 позиции. Poly Real Estate заняла 25-е место по продажам в июле прошлого года и 17-е место в июле этого года, поднявшись на 8 позиций. China Construction Yipin заняла 39-е место по продажам в июле прошлого года и 18-е место в июле этого года, что означает значительное улучшение на 21 позицию.

«В краткосрочной перспективе доля рынка недвижимости центральных государственных предприятий в продажах и приобретении земли увеличилась в последние годы, что, безусловно, является устойчивым состоянием. Такие предприятия имеют финансовые преимущества и сильные преимущества бренда. В период глубокого корректировка рынка, их способность противостоять рискам стала сильнее», — подумал Лю Шуй. Но в долгосрочной перспективе, когда рынок недвижимости постепенно придет в норму, рыночная доля частных жилищных компаний может снова увеличиться.

«Существует только более 10 центральных государственных предприятий по недвижимости с сильными возможностями эксплуатации и развития, а общий масштаб ограничен», - сказал Лю Шуй, особенно в настоящее время, спрос жителей на «хорошие дома» растет. размер рынка в 10 триллионов, местные государственные предприятия не могут его поддержать. Некоторые частные компании по недвижимости обладают высокой операционной эффективностью и сильными производственными возможностями. Как только рынок вернется в норму, эти компании станут более конкурентоспособными и смогут увеличить свою долю на рынке.

Кроме того, на макроуровне рынок земли также будет развиваться в более рыночном и качественном направлении.

Третий Пленум ЦК КПК 20-го созыва недавно предложил «оптимизировать управление земельными ресурсами и усовершенствовать систему управления земельными ресурсами, которая эффективно связана с макрополитикой и региональным развитием», «создать координационный механизм для выделения новых показатели земель под застройку и увеличение численности постоянного населения», а также «оптимизировать использование городских промышленных и коммерческих земель, ускоряя развитие вторичного рынка земель под застройку, способствуя смешанной застройке и использованию земель, рациональному преобразованию видов использования и оживлению существующих земля и неэффективная земля» и другие принципы.

Китайский исследовательский институт индекса заявил, что в целом эта новая урбанизация тесно связана с углублением реформы земельной системы, а важными направлениями являются рациональное распределение, эффективное использование и возрождение земельных ресурсов. Кроме того, цены на землю также будут в большей степени определяться рыночным спросом и предложением, а ограничительная политика в отношении земли, как ожидается, будет дополнительно оптимизирована и скорректирована, например, отмена ограничений цен на землю в основных городах.

«В выгодных районах, где население будет продолжать расти в будущем, квоты на новые городские земли для строительства могут быть более гарантированными, а создание механизма связи «люди, жилье и земля» будет играть большую роль». Кроме того, ожидается ускорение и реализация политики поддержки существующих земель. Оживление существующих земель и повышение эффективности использования земельных ресурсов являются неизбежными требованиями для качественного развития индустрии недвижимости.