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한여름에는 인기 토지에 대한 개발자들의 관심이 높아지고, 토지 경매에서 높은 프리미엄이 자주 발생하며, 일부 도시에서는 '토지왕'이 탄생하기도 했습니다.

불완전한 통계에 따르면 지난 7월 베이징, 상하이, 항저우, 난징 등지에 열간 토지가 등장했으며 일부 토지는 지역의 새로운 '토지왕'이 되었고 일부 토지는 경쟁을 벌였습니다. 수십 차례의 입찰을 통해 토지 취득 및 토지 거래에 대한 프리미엄 비율은 40%에 이릅니다.

중국지수연구소(China Index Research Institute) 자료에 따르면 지난 7월 전국 토지 양도 수수료 상위 10개 도시 중 상위 10개 도시는 베이징, 청두, 상하이, 시안, 항저우, 허페이, 쑤저우, 난징, 원저우, 푸저우. 그러나 전반적으로 토지시장의 고열은 여전히 ​​'점형' 현상으로, 시장 전체도 여전히 '위축' 추세를 보이고 있다.

미시적 수준에서 토지 판매는 여전히 거시적 수준에서 회복을 모색하고 있으며 새로운 토지 시스템 개혁이 곧 시작될 수 있습니다.

업계에서는 중국 공산당 제20기 3차 전원회의 '결정'을 통해 토지제도 개혁의 방향이 더욱 명확해졌다고 믿고 있다. 토지자원의 활용과 활성화가 중요한 방향이다. 땅값도 시장 수급에 따라 결정되는 비중이 커지고, 핵심도시 지가제한 철폐 등 토지측 제한정책도 더욱 최적화·조정될 것으로 예상된다.

핫스팟 도시의 토지 계획이 전쟁 중입니다.

막 끝난 7월, 지역 경매시장의 '승자' 도시는 어디였나?

중국지수연구소가 발표한 '중국 토지시장 월간보고서(2024년 7월)'에 따르면 7월 각종 토지 양도 수수료 기준 전국 10대 도시 중 상위 10개 도시는 베이징, 청두, 상하이, 시안, 항저우, 허페이, 쑤저우, 난징, 원저우, 푸저우.

주거용 토지의 경우 전송 수수료가 높은 상위 20개 도시 중 베이징이 166억 위안으로 1위, 청두가 150억 위안으로 2위, 시안이 93억 위안으로 3위를 차지했으며 상하이, 항저우, 허페이가 10위를 차지했습니다. , 쑤저우, 난징, 원저우, 푸저우.

지난 7월 전체 상황을 보면 올해 토지경매에서 여전히 베이징이 1위를 차지하고 있다. 7개월간 주택용지 양도수입은 898억 위안으로 1위, 항저우는 648억 위안으로 2위를 차지했다. 상하이는 515억 위안으로 3위를 차지했고, 시안, 청두, 허페이, 샤먼, 난징 등이 뒤를 이었다.

1급 도시와 인기 2급 도시는 부동산 기업의 '주전장'이다. 목록에서도 이러한 특징이 나타날 뿐만 아니라, 올해 등장한 프리미엄급 토지, 심지어 '토지왕' 토지까지 대부분이 그렇다. 인기가 높은 1선 및 2선 도시에 위치하여 부동산 회사의 투자 집중이 점점 더 집중되고 있습니다.

예를 들어, 1급 도시인 베이징에서는 올해 고가 거래가 자주 발생해 현지 경매 시장이 매우 활발하다. 7월 25일, 폴리개발(Poly Development)과 베이징건설엔지니어링(Beijing Construction Engineering)은 베이징 하이뎬구(Haidian District) 주거용 토지 입찰에서 총 89억 1000만 위안에 달하는 입찰에서 승리해 해당 지역 기록을 세우고 하이뎬구의 새로운 '토지왕'이 됐다.

이 땅에는 많은 이야기가 있습니다. 2016년 초 Vanke + 주택 및 도시-농촌 개발 컨소시엄은 Haidian District의 Xibeiwang Town 19번지를 인수하기 위해 59억 위안에 입찰했습니다. 그러나 이 프로젝트에서는 100% 자급자족이 필요하고 모든 주거 부분을 용도로 사용해야 했습니다. 임대 주택인 Lot 19를 먼저 인수한 후 Zhuzong이 철수한 후 Vanke도 토지를 철수하여 매물로 다시 등록했습니다.

현재 폴리개발(Poly Development)과 베이징건설엔지니어링(Beijing Construction Engineering)은 수년 만에 토지에 대한 재입찰을 했으나 이전보다 가격이 크게 올랐다. 양도가는 86억위안, 상한가는 103억위안이다. 2016년에는 각각 444억 위안, 59억 위안. 중국지수연구소 통계에 따르면 이 토지는 7월 전국 주거용 토지 총 거래 가격이 가장 높았으며 매매 안내 가격도 9만 위안/평방미터에 달했다.

1급 도시인 상하이에서도 현지 경매에서 '작은 놀라움'이 나온다. 예를 들어 '상하이 9개 조례'가 공포된 후 2024년 7월 9일 현지에서 3차례에 걸쳐 토지경매가 열렸고, 토지 프리미엄율 10% 상한선 요건이 취소됐고, 관련 부동산과 토지 연결 가격은 양도 조건에 명시되지 않았습니다. 이 중 양푸구 핑량단지와 양푸구 장백단지의 최종 거래 할증율은 각각 21.2%, 17.1%에 달했다.

다른 도시 핫 프로젝트도 등장하고 있습니다. 7월 31일, 난징시 구러우구 펑황 거리의 토지가 최근 몇 년간 구러우구 룽장구에 착공된 첫 번째 주거용 토지입니다. 결국 41차례의 입찰 끝에 난징진지통부동산유한공사가 총 가격 4억6800만 위안, 거래 최저 가격 32,572위안/㎡, 할증율 20.62%로 프로젝트를 낙찰받았다.

항저우에서는 7월 30일 빈장구 백마호 택지가 공개 매각됐다. 시가는 19억4천600만 위안, 바닥 가격은 2만938위안/평방미터로 '고가 낙찰자 승리' 원칙이 채택됐다. 승자를 결정합니다. 이 분야에서는 10년 동안 주거용 토지가 공급되지 않았기 때문에 42차례의 입찰 끝에 Greentown은 최종적으로 27억 1,600만 위안의 가격으로 프로젝트를 낙찰받았습니다. 거래 가격은 29,223위안/제곱미터이며 할증율은 1,000만 위안입니다. 거의 40%.

하지만 전체적으로 보면 현재 토지 경매 시장이 회복됐다고 보기는 어렵고, 부동산 회사들의 투자 속도도 더욱 집중되고 조심스러워지고 있다.

중국지수연구소 자료에 따르면 2024년 1월부터 7월까지 상위 100대 기업의 총 토지 취득액은 4,307억1,000만 위안으로 전년 동기 대비 38.0% 감소했으며 감소율은 2.2% 계속 확대됐다. 처음 6개월과 비교하여 포인트입니다. "핵심 도시에서 우량 토지 중심의 토지 취득 추세가 지속되고, 토지 경매 시장과 매매 시장의 차별화가 심화되어 부동산 회사들이 단기적으로 토지 취득에 신중을 기하고 있습니다."

중앙국영기업의 비중은 계속 증가할 것인가?

부동산 정리기 토지 경매 시장에서는 중앙 국유 기업이 시장의 절대적인 '주력'이다.

올해 첫 7개월 동안 신가치가 가장 높은 3개 부동산 회사는 C&D Real Estate, China Resources Land 및 Poly Development였습니다. 이 중 C&D Real Estate는 621억 위안의 새로운 가치로 1위를 차지했고, China Resources Land는 571억 위안의 새로운 가치로 2위를 차지했으며, Poly Development는 508억 위안의 새로운 가치로 3위를 차지했습니다. 10개 주택 기업이 추가한 신규 상품의 총 가치는 4,315억 위안으로 상위 100개 부동산 회사의 32.4%를 차지합니다.

토지는 매매의 '곡창'입니다. 요즘에는 토지 경매 시장뿐만 아니라 중앙 국유 기업의 매매에서도 시장 점유율이 지속적으로 증가하고 있습니다.

중국지수연구소 기업연구책임자 류수이는 중국지수연구소의 '2024년 1월부터 7월까지 중국 부동산 기업의 판매 실적 순위'와 '중국 부동산 취득 상위 100대 순위'에서 확인할 수 있다고 말했다. 2024년 1월부터 7월까지의 국가 부동산 기업'. 국유 기업의 판매 실적은 상대적으로 탄력적입니다.

예를 들어 그린타운 차이나(Greentown China)는 지난해 7월 매출 7위, 올해 7월 3위를 기록했다고 한다. 웨슈부동산은 지난해 7월 매출 13위, 올해 7월 9위로 4계단 상승했다. 폴리부동산은 지난해 7월 매출 25위에서 올해 7월 17위로 8계단 상승했다. 중국 건설 이핀(Yipin)은 지난해 7월 매출액 39위, 올해 7월 18위로 21계단이나 대폭 상승했다.

"단기적으로 부동산 중앙 국유 기업의 판매 및 토지 취득 시장 점유율이 최근 몇 년 동안 증가했으며 이는 확실히 지속적인 상태입니다. 이러한 기업은 자금 조달 우위와 강력한 브랜드 우위를 가지고 있습니다. 깊은 기간 동안 시장 조정, 위험 저항 능력이 더 좋습니다." Liu Shui는 생각했습니다. 그러나 장기적으로는 부동산 시장이 점차 정상화되면서 민간 주택회사의 시장점유율이 다시 높아질 수도 있다.

Liu Shui는 "강력한 운영 및 개발 역량을 갖춘 부동산 중앙 국영 기업이 10개 이상에 불과하며 전체적인 규모가 제한되어 있다"며 "특히 현재 '좋은 주택'에 대한 주민들의 수요가 증가하고 있다"고 말했다. 시장 규모가 10조에 달하는 상황에서 지방 국영 기업은 이를 지원할 수 없습니다. 일부 민간 부동산 회사는 높은 운영 효율성과 강력한 제품 역량을 갖추고 있으며, 일단 시장이 정상으로 돌아오면 이들 회사는 더욱 경쟁력을 갖추고 시장 점유율을 높일 수 있습니다.

또한, 거시적 차원에서도 토지시장은 보다 시장지향적이고 질 높은 방향으로 발전할 것입니다.

최근 중국 공산당 제20기 중앙위원회 3중전회에서는 “토지 관리를 최적화하고 거시 정책 및 지역 발전과 효과적으로 연결되는 토지 관리 시스템을 개선”하고 “신규 할당을 위한 조정 메커니즘을 구축”할 것을 제안했습니다. 도시 건설 토지 지표 및 상주 인구 증가”, “도시 산업 및 상업 토지 활용 최적화, 건설 토지 2차 시장 개발 가속화, 토지의 혼합 개발 및 활용 촉진, 합리적인 용도 전환 및 기존 활성화 토지와 비효율적인 토지' 및 기타 원칙.

중국 지수 연구소는 전반적으로 이러한 새로운 도시화는 토지 제도 개혁의 심화와 깊은 관련이 있으며 토지 자원의 합리적인 할당, 효율적인 활용 및 활성화가 중요한 방향이라고 밝혔습니다. 또한, 지가 역시 시장 수급에 따라 결정되는 비중이 높아지고, 핵심도시 지가제한 철폐 등 토지측 제한정책도 더욱 최적화·조정될 것으로 예상된다.

연구원은 “향후 인구가 지속적으로 증가할 유리한 지역에서는 새로운 도시 건설 토지 할당량이 더 보장될 수 있으며, ‘사람, 주택, 토지’ 연계 메커니즘 구축이 더 큰 역할을 할 것”이라고 말했다. 또한, 기존 토지에 대한 지원정책도 가속화, 추진될 것으로 예상되며, 기존 토지를 활성화하고 토지자원 활용의 효율성을 높이는 것은 부동산산업의 질적 발전을 위한 불가피한 요구사항이다.