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Im Hochsommer steigt das Interesse von Bauträgern an beliebten Grundstücken, bei Grundstückauktionen kommt es häufig zu Transaktionen mit hohen Prämien und in einigen Städten sind sogar „Landkönige“ entstanden.

Unvollständigen Statistiken zufolge entstanden im vergangenen Juli heiße Landparzellen in Peking, Shanghai, Hangzhou, Nanjing und anderen Orten. Einige Landparzellen sind zu neuen „Landkönigen“ in der Region geworden, und einige Landparzellen wurden umworben Dutzende Ausschreibungsrunden. Der Prämiensatz für Grundstückserwerb und Grundstückstransaktion beträgt bis zu 40 %.

Auch Großstädte haben wiederholt „Geld eingesammelt“. Daten des China Index Research Institute zeigen, dass unter den Top 10 Landtransfergebühren im ganzen Land im Juli die Top 10 Städte sind: Peking, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou. Insgesamt handelt es sich bei dem hohen Fieber auf dem Grundstücksmarkt jedoch immer noch um ein „punktförmiges“ Phänomen, und der Gesamtmarkt weist weiterhin einen „schrumpfenden“ Trend auf.

Auf der Mikroebene versuchen die Landverkäufe immer noch, sich zu erholen; auf der Makroebene könnte eine neue Runde der Landsystemreform beginnen.

Die Branche ist davon überzeugt, dass die „Entscheidung“ der dritten Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der KP Chinas die Richtung der Landsystemreform weiter geklärt hat. Diese neue Urbanisierung steht in engem Zusammenhang mit der Vertiefung der Landsystemreform, der rationellen Nutzung und Wiederbelebung von Land Ressourcen sind wichtige Richtungen. Auch die Grundstückspreise werden stärker von Marktangebot und -nachfrage bestimmt, und es wird erwartet, dass restriktive Maßnahmen auf der Grundstücksseite weiter optimiert und angepasst werden, beispielsweise durch die Abschaffung von Grundstückspreisobergrenzen in Kernstädten.

In Hotspot-Städten wird um Grundstücke gekämpft

Welche Stadt war im vergangenen Juli der „Gewinner“ auf dem lokalen Auktionsmarkt?

Laut dem vom China Index Research Institute veröffentlichten „China Land Market Monthly Report (Juli 2024)“ gehören zu den Top-10-Städten des Landes in Bezug auf Landtransfergebühren verschiedener Art im Juli folgende Städte: Peking, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Spezifisch für Wohngrundstücke, unter den Top-20-Städten mit Transfergebühren: Peking lag mit 16,6 Milliarden Yuan an erster Stelle, Chengdu an zweiter Stelle mit 15 Milliarden Yuan und Xi'an an dritter Stelle mit 9,3 Milliarden Yuan; an vierter bis zehnter Stelle standen Shanghai, Hangzhou und Hefei , Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Betrachtet man die Gesamtsituation im vergangenen Juli, so ist Peking in diesem Jahr immer noch die „große Position“ für Grundstückauktionen. In den ersten sieben Monaten standen die Einnahmen aus der Übertragung von Wohngrundstücken mit 89,8 Milliarden Yuan an erster Stelle, Hangzhou mit 64,8 Milliarden Yuan an zweiter Stelle Shanghai lag mit 51,5 Milliarden Yuan an dritter Stelle, gefolgt von Xi'an, Chengdu, Hefei, Xiamen, Nanjing usw.

Städte der ersten Reihe und beliebte Städte der zweiten Reihe sind derzeit die „Hauptschlachtfelder“ für Immobilienunternehmen. Nicht nur die Liste zeigt dieses Merkmal, sondern auch die meisten Grundstücke mit hoher Prämie und sogar „Königsgrundstücken“, die aufgetaucht sind in diesem Jahr in angesagten Städten der ersten und zweiten Reihe angesiedelt. Die Investitionskonzentration unter den Immobilienunternehmen konzentriert sich zunehmend.

Beispielsweise kam es in Peking, einer erstklassigen Stadt, in diesem Jahr häufig zu hochpreisigen Transaktionen, und der lokale Auktionsmarkt ist sehr lebhaft. Am 25. Juli gewannen Poly Development und Beijing Construction Engineering einen Zuschlag für ein Wohngrundstück im Pekinger Bezirk Haidian mit einem Gesamtpreis von 8,901 Milliarden Yuan, stellten damit einen Rekord für das Gebiet auf und wurden zum neuen „Landkönig“ im Bezirk Haidian.

Es gibt viele Geschichten über dieses Land. Bereits 2016 gewannen Vanke + Housing und Urban-Rural Development gemeinsam den Zuschlag für Grundstück 19 in der Stadt Xibeiwang im Bezirk Haidian für 5,9 Milliarden Yuan. Allerdings erforderte das Projekt eine 100-prozentige Selbstversorgung und alle Wohnteile mussten als solche genutzt werden Für Mietwohnungen wurde zunächst Grundstück 19 von Zhuzong zurückgezogen, und dann zog auch Vanke das Grundstück zurück und bot es erneut zum Verkauf an.

Jetzt haben Poly Development und Beijing Construction Engineering nach vielen Jahren ein erneutes Angebot für das Grundstück abgegeben. Allerdings ist der Preis im Vergleich zu früher deutlich gestiegen. Der anfängliche Transferpreis und der obere Grenzpreis liegen bei 8,6 Milliarden Yuan bzw. 10,3 Milliarden Yuan betrugen im Jahr 2016 jeweils 44,4 Milliarden Yuan. Milliarden, 5,9 Milliarden Yuan. Laut Statistiken des China Index Research Institute hatte dieses Grundstück im Juli den höchsten Gesamttransaktionspreis für Wohngrundstücke im Land, und der Verkaufsrichtpreis erreichte ebenfalls 90.000 Yuan/Quadratmeter.

Auch in Shanghai, einer erstklassigen Stadt, gibt es bei lokalen Auktionen „kleine Überraschungen“. Beispielsweise fanden nach der Verkündung der „Shanghai Nine Regulations“ am 9. Juli vor Ort drei Chargen von Grundstücksauktionen im Jahr 2024 statt, wobei die Vorschrift, den Grundstücksprämiensatz auf 10 % zu begrenzen, aufgehoben wurde und die damit verbundenen Immobilien und Landkopplungspreise wurden in den Übertragungsbedingungen nicht festgelegt. Unter ihnen erreichten die endgültigen Transaktionsprämiensätze für das Gemeinschaftsgrundstück Pingliang im Bezirk Yangpu und das Gemeinschaftsgrundstück Changbai im Bezirk Yangpu 21,2 % bzw. 17,1 %.

Es entstehen auch andere urbane Hot-Projekte. Am 31. Juli wurde ein Grundstück in der Fenghuang-Straße im Bezirk Gulou in Nanjing verkauft. Dies ist das erste Wohngrundstück, das in den letzten Jahren im Stadtteil Longjiang des Bezirks Gulou eröffnet wurde. Am Ende, nach 41 Ausschreibungsrunden, gewann Nanjing Jinjitong Real Estate Co., Ltd. das Projekt mit einem Gesamtpreis von 468 Millionen Yuan, einem Mindesttransaktionspreis von 32.572 Yuan/Quadratmeter und einer Prämie von 20,62 %.

In Hangzhou wurde am 30. Juli das Wohngrundstück am Baima-See im Bezirk Binjiang öffentlich verkauft. Der Startpreis lag bei 20.938 Yuan/Quadratmeter den Gewinner ermitteln. Da es in diesem Sektor seit 10 Jahren kein Angebot an Wohngrundstücken gab, gewann Greentown schließlich das Projekt mit einem Preis von 2,716 Milliarden Yuan. Der Transaktionspreis betrug 29.223 Yuan/Quadratmeter, mit einem Aufschlag von fast 40 %.

Insgesamt lässt sich jedoch kaum sagen, dass sich der aktuelle Landauktionsmarkt erholt hat und auch das Investitionstempo der Immobilienunternehmen konzentrierter und vorsichtiger ist.

Nach Angaben des China Index Research Institute belief sich der gesamte Landerwerb der Top-100-Unternehmen von Januar bis Juli 2024 auf 430,71 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 38,0 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, und der Rückgang nahm weiter um 2,2 Prozent zu Punkte im Vergleich zu den ersten sechs Monaten. „Der Trend, sich beim Grundstückserwerb auf qualitativ hochwertige Grundstücke in den Kernstädten zu konzentrieren, hält an und die Differenzierung zwischen dem Grundstücksauktionsmarkt und dem Verkaufsmarkt hat sich verstärkt, was Immobilienunternehmen dazu veranlasst, kurzfristig beim Grundstückserwerb vorsichtig zu bleiben.“

Wird der Anteil zentralstaatlicher Unternehmen weiter zunehmen?

Auf dem Grundstücksauktionsmarkt sind während der Immobilienkonsolidierungsphase zentrale Staatsunternehmen die absolute „Hauptkraft“ auf dem Markt.

In den ersten sieben Monaten dieses Jahres waren C&D Real Estate, China Resources Land und Poly Development die drei Immobilienunternehmen mit dem höchsten Neuwert. Unter ihnen belegte C&D Real Estate mit einem neuen Wert von 62,1 Milliarden Yuan den ersten Platz, China Resources Land den zweiten Platz mit einem neuen Wert von 57,1 Milliarden Yuan und Poly Development den dritten Platz mit einem neuen Wert von 50,8 Milliarden Yuan zehn Häuser Der Gesamtwert der von Unternehmen hinzugefügten Neuwaren belief sich auf 431,5 Milliarden Yuan, was 32,4 % der 100 größten Immobilienunternehmen entspricht.

Grundstücke sind die „Kornkammer“ der Verkäufe. Heutzutage nimmt der Marktanteil nicht nur auf dem Grundstücksauktionsmarkt, sondern auch bei den Verkäufen zentraler staatlicher Unternehmen stetig zu.

Liu Shui, Unternehmensforschungsdirektor des China Index Research Institute, sagte, dass dies aus dem „Sales Performance Ranking of Chinese Real Estate Enterprises from January to July 2024“ und dem „Ranking of the Top 100 Land Acquisitions of“ des China Index Research Institute hervorgehe Nationale Immobilienunternehmen von Januar bis Juli 2024“. Die Umsatzentwicklung staatlicher Unternehmen ist relativ belastbar.

Er sagte, dass Greentown China beispielsweise im Juli letzten Jahres beim Umsatz auf Platz 7 und im Juli dieses Jahres auf Platz 3 lag. Yuexiu Real Estate belegte bei den Verkäufen im vergangenen Juli den 13. Platz und im Juli dieses Jahres den 9. Platz, was einem Anstieg um 4 Plätze entspricht. Poly Real Estate belegte beim Umsatz im vergangenen Juli den 25. Platz und im Juli dieses Jahres den 17. Platz, eine Verbesserung um 8 Plätze. China Construction Yipin belegte beim Umsatz im vergangenen Juli den 39. Platz und im Juli dieses Jahres den 18. Platz, eine deutliche Verbesserung um 21 Plätze.

„Kurzfristig ist der Marktanteil der zentralstaatseigenen Immobilienunternehmen beim Verkauf und Landerwerb in den letzten Jahren gestiegen, was definitiv ein nachhaltiger Zustand ist. Solche Unternehmen haben Finanzierungsvorteile und starke Markenvorteile. In der Zeit der Tiefe.“ Marktanpassung, ihre Fähigkeit, Risiken zu widerstehen, ist stark“, dachte Liu Shui. Langfristig kann es jedoch sein, dass der Marktanteil privater Wohnungsunternehmen mit der allmählichen Normalisierung des Immobilienmarkts wieder steigt.

„Es gibt nur mehr als 10 zentrale staatliche Immobilienunternehmen mit starken Betriebs- und Entwicklungskapazitäten, und der Gesamtumfang ist begrenzt, insbesondere derzeit steigt die Nachfrage der Bewohner nach „guten Häusern“. Bei einer Marktgröße von 10 Billionen sind lokale staatliche Unternehmen nicht in der Lage, diesen Markt zu unterstützen. Einige private Immobilienunternehmen verfügen über eine hohe Betriebseffizienz und starke Produktfähigkeiten. Sobald sich der Markt wieder normalisiert, werden diese Unternehmen wettbewerbsfähiger sein und möglicherweise ihren Marktanteil erhöhen.

Darüber hinaus wird sich auch auf der Makroebene der Grundstücksmarkt in eine stärker marktorientierte und qualitativ hochwertigere Richtung entwickeln.

Auf der dritten Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas wurde kürzlich vorgeschlagen, „die Landbewirtschaftung zu optimieren und das Landbewirtschaftungssystem zu verbessern, das effizient mit der Makropolitik und der regionalen Entwicklung verknüpft ist“, und „einen Koordinierungsmechanismus für die Zuteilung neuer Gebiete einzurichten“. Städtische Baulandindikatoren und die Zunahme der ständigen Bevölkerung“ und „Optimierung der städtischen Industrie- und Gewerbelandnutzung, Beschleunigung der Entwicklung des Sekundärmarktes für Bauland, Förderung der gemischten Entwicklung und Nutzung von Grundstücken, rationelle Nutzungsumwandlung und Revitalisierung bestehender.“ Land und ineffizientes Land“ und andere Grundsätze.

Das China Index Research Institute erklärte, dass diese neue Urbanisierung insgesamt in hohem Maße mit der Vertiefung der Landsystemreform zusammenhängt und die rationelle Allokation, effiziente Nutzung und Wiederbelebung der Landressourcen wichtige Richtungen seien. Darüber hinaus werden die Grundstückspreise auch stärker von Marktangebot und -nachfrage bestimmt, und es wird erwartet, dass restriktive Maßnahmen auf der Grundstücksseite weiter optimiert und angepasst werden, beispielsweise durch die Abschaffung von Grundstückspreisobergrenzen in Kernstädten.

„In vorteilhaften Gebieten, in denen die Bevölkerung in Zukunft weiter zunehmen wird, könnten neue städtische Baugrundstücksquoten garantiert werden, und die Einrichtung eines Mechanismus zur Verknüpfung von ‚Menschen, Wohnen und Land‘ wird eine größere Rolle spielen“, sagte das Institut Darüber hinaus wird erwartet, dass die ordnungsgemäße Entsorgung von ungenutztem Land auch beschleunigt und umgesetzt wird. Die Wiederbelebung bestehender Grundstücke und die Verbesserung der Effizienz der Landressourcennutzung sind unumgängliche Voraussetzungen für eine qualitativ hochwertige Entwicklung der Immobilienbranche.