berita

Pada pertengahan musim panas, minat pengembang terhadap bidang tanah yang populer meningkat, lelang tanah sering kali mendapat harga tinggi, dan beberapa kota bahkan telah melahirkan “raja tanah”.

Menurut statistik yang tidak lengkap, pada bulan Juli lalu, bidang tanah panas muncul di Beijing, Shanghai, Hangzhou, Nanjing dan tempat lain. Beberapa bidang tanah telah menjadi "raja tanah" baru di wilayah tersebut, dan beberapa bidang tanah telah diperebutkan puluhan putaran penawaran. Tarif premium untuk pengadaan tanah dan transaksi tanah mencapai 40%.

Kota-kota besar juga berulang kali “mengumpulkan uang.” Data dari China Index Research Institute menunjukkan bahwa di antara 10 kota dengan biaya pengalihan lahan tertinggi di seluruh negeri pada bulan Juli, sepuluh kota teratas adalah: Beijing, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou. Namun secara keseluruhan, demam tinggi di pasar tanah masih merupakan fenomena “point-like”, dan pasar secara keseluruhan masih menunjukkan tren “penyusutan”.

Pada tingkat mikro, penjualan tanah masih dalam tahap pemulihan; pada tingkat makro, babak baru reformasi sistem pertanahan mungkin akan segera dimulai.

Industri percaya bahwa "Keputusan" Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 semakin memperjelas arah reformasi sistem pertanahan. Urbanisasi baru ini sangat terkait dengan pendalaman reformasi sistem pertanahan pemanfaatan dan revitalisasi sumber daya lahan merupakan arah penting. Harga tanah juga akan lebih ditentukan oleh penawaran dan permintaan pasar, dan kebijakan pembatasan di sisi lahan diharapkan dapat lebih dioptimalkan dan disesuaikan, seperti penghapusan batasan harga tanah di kota-kota inti.

Peruntukan lahan di kota-kota hotspot sedang diperebutkan

Pada bulan Juli yang baru saja berakhir, kota manakah yang menjadi “pemenang” di pasar lelang lokal?

Menurut "Laporan Bulanan Pasar Tanah Tiongkok (Juli 2024)" yang dirilis oleh China Index Research Institute, di antara 10 kota teratas di Tiongkok dalam hal berbagai jenis biaya pengalihan tanah pada bulan Juli, sepuluh kota teratas adalah: Beijing, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Khusus untuk lahan perumahan, di antara 20 kota teratas dengan biaya transfer: Beijing peringkat pertama dengan 16,6 miliar yuan, Chengdu peringkat kedua dengan 15 miliar yuan, dan Xi'an peringkat ketiga dengan 9,3 miliar yuan, keempat hingga kesepuluh adalah Shanghai, Hangzhou, Hefei , Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Melihat situasi keseluruhan pada bulan Juli lalu, Beijing masih menempati "posisi besar" untuk lelang tanah tahun ini. Dalam tujuh bulan pertama, pendapatan pengalihan lahan perumahan menduduki peringkat pertama dengan 89,8 miliar yuan, Hangzhou peringkat kedua dengan 64,8 miliar yuan, dan Shanghai berada di peringkat ketiga dengan 51,5 miliar yuan; Diikuti oleh Xi'an, Chengdu, Hefei, Xiamen, Nanjing, dll.

Kota-kota tingkat pertama dan kota-kota tingkat kedua yang populer adalah “medan perang utama” bagi perusahaan real estate. Daftar tersebut tidak hanya menunjukkan fitur ini, tetapi sebagian besar bidang tanah dengan premi tinggi dan bahkan “raja tanah” yang muncul tahun ini adalah kota-kota lapis pertama dan kota-kota lapis kedua yang populer. terletak di kota-kota lapis pertama dan kedua yang panas. Konsentrasi investasi di antara perusahaan real estat menjadi semakin terkonsentrasi.

Misalnya, Beijing, kota lapis pertama, sering menyaksikan transaksi dengan harga tinggi tahun ini, dan pasar lelang lokal sangat ramai. Pada tanggal 25 Juli, Poly Development dan Beijing Construction Engineering memenangkan tender untuk lahan perumahan di Distrik Haidian, Beijing, dengan total harga 8,901 miliar yuan, memecahkan rekor area tersebut dan menjadi "raja tanah" baru di Distrik Haidian.

Ada banyak cerita tentang negeri ini. Pada awal tahun 2016, Konsorsium Perumahan Vanke + dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan mengajukan tawaran sebesar 5,9 miliar yuan untuk mengakuisisi Lot 19, Kota Xibeiwang, Distrik Haidian, namun karena proyek tersebut memerlukan swasembada 100% dan semua bagian perumahan harus digunakan perumahan sewa, Lot 19 pertama kali diakuisisi. Zhuzong menarik diri, dan kemudian Vanke juga menarik tanah tersebut dan mendaftarkannya kembali untuk dijual.

Sekarang, Poly Development dan Beijing Construction Engineering telah melakukan penawaran ulang untuk tanah tersebut setelah bertahun-tahun. Namun, harganya telah meningkat secara signifikan dibandingkan sebelumnya. Harga pengalihan awal dan harga batas atas masing-masing adalah 8,6 miliar yuan dan 10,3 miliar yuan, dibandingkan dengan masing-masing 44,4 miliar yuan pada tahun 2016. miliar, 5,9 miliar yuan. Menurut statistik dari China Index Research Institute, sebidang tanah ini memiliki total harga transaksi tanah perumahan tertinggi di negara tersebut pada bulan Juli, dan harga panduan penjualannya juga mencapai 90.000 yuan/meter persegi.

Di Shanghai, kota lapis pertama, juga ada "kejutan kecil" dalam lelang lokal. Misalnya, setelah "Sembilan Peraturan Shanghai" diundangkan, tiga gelombang lelang tanah pada tahun 2024 diadakan secara lokal pada tanggal 9 Juli, dan persyaratan untuk membatasi tarif premi tanah sebesar 10% dibatalkan, dan real estat terkait serta harga sambungan tanah tidak ditentukan dalam syarat pengalihan. Diantaranya, tarif premi transaksi akhir untuk plot Komunitas Pingliang di Distrik Yangpu dan plot Komunitas Changbai di Distrik Yangpu masing-masing mencapai 21,2% dan 17,1%.

Proyek-proyek perkotaan lainnya yang sedang berkembang juga bermunculan. Pada tanggal 31 Juli, sebidang tanah di Jalan Fenghuang, Distrik Gulou, Nanjing telah dijual. Ini adalah tanah pemukiman pertama yang diluncurkan di bagian Longjiang di Distrik Gulou dalam beberapa tahun terakhir. Pada akhirnya, setelah 41 putaran penawaran, Nanjing Jinjitong Real Estate Co., Ltd. memenangkan proyek tersebut dengan total harga 468 juta yuan, harga dasar transaksi 32,572 yuan/meter persegi, dan tingkat premi 20,62%.

Di Hangzhou, pada tanggal 30 Juli, tanah pemukiman Danau Baima di Distrik Binjiang dijual ke publik. Harga awal adalah 1,946 miliar yuan, dan harga dasar awal adalah 20.938 yuan/meter persegi menentukan pemenangnya. Karena tidak ada pasokan lahan perumahan di sektor ini selama 10 tahun, setelah 42 putaran penawaran, Greentown akhirnya memenangkan proyek tersebut dengan harga 2,716 miliar yuan. Harga transaksinya adalah 29.223 yuan/meter persegi, dengan tarif premium hampir 40%.

Namun, secara keseluruhan, sulit untuk mengatakan bahwa pasar lelang tanah saat ini telah pulih, dan laju investasi perusahaan real estate juga lebih terkonsentrasi dan hati-hati.

Menurut data dari China Index Research Institute, dari Januari hingga Juli 2024, total pembebasan lahan oleh 100 perusahaan teratas adalah 430,71 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 38,0%, dan penurunan tersebut terus meningkat sebesar 2,2 persen. poin dibandingkan dengan enam bulan pertama. “Tren akuisisi lahan yang berfokus pada lahan berkualitas tinggi di kota-kota inti terus berlanjut, dan diferensiasi antara pasar lelang tanah dan pasar penjualan semakin meningkat, mendorong perusahaan real estat untuk tetap berhati-hati dalam memperoleh lahan dalam jangka pendek.”

Apakah porsi BUMN pusat akan terus meningkat?

Di pasar lelang tanah pada masa konsolidasi real estat, badan usaha milik negara pusat merupakan “kekuatan utama” mutlak di pasar.

Dalam tujuh bulan pertama tahun ini, tiga perusahaan real estate dengan nilai baru tertinggi adalah C&D Real Estate, China Resources Land, dan Poly Development. Diantaranya, C&D Real Estate menduduki peringkat pertama dalam daftar dengan nilai baru sebesar 62,1 miliar yuan, China Resources Land menduduki peringkat kedua dengan nilai baru sebesar 57,1 miliar yuan, dan Poly Development menduduki peringkat ketiga dengan nilai baru sebesar 50,8 miliar yuan sepuluh rumah Total nilai barang baru yang ditambahkan oleh perusahaan berjumlah 431,5 miliar yuan, terhitung 32,4% dari 100 perusahaan real estat teratas.

Tanah merupakan “lumbung” penjualan. Saat ini, tidak hanya di pasar lelang tanah, tetapi juga di pasar penjualan BUMN pusat, pangsa pasarnya juga terus meningkat.

Liu Shui, direktur riset korporat China Index Research Institute, mengatakan hal itu dapat dilihat dari "Peringkat Kinerja Penjualan Perusahaan Real Estat Tiongkok dari Januari hingga Juli 2024" dari China Index Research Institute dan "Peringkat 100 Besar Akuisisi Lahan Perusahaan BUMN Real Estate Januari-Juli 2024. Kinerja penjualan BUMN relatif tangguh.

Ia mengatakan Greentown China misalnya menduduki peringkat ke-7 penjualan pada Juli tahun lalu dan peringkat ke-3 pada Juli tahun ini. Yuexiu Real Estate menduduki peringkat ke-13 dalam penjualan Juli lalu dan peringkat ke-9 pada Juli tahun ini, naik 4 peringkat. Poly Real Estate menduduki peringkat ke-25 dalam penjualan Juli lalu dan peringkat ke-17 pada Juli tahun ini, meningkat 8 peringkat. China Construction Yipin berada di peringkat ke-39 dalam penjualan Juli lalu dan ke-18 pada Juli tahun ini, meningkat secara signifikan sebesar 21 peringkat.

"Dalam jangka pendek, pangsa pasar badan usaha milik negara pusat real estat dalam penjualan dan pengadaan tanah telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir, yang tentunya merupakan keadaan yang berkelanjutan. Perusahaan-perusahaan tersebut memiliki keunggulan pembiayaan dan keunggulan merek yang kuat. Selama periode yang mendalam penyesuaian pasar, kemampuan mereka untuk menahan risiko lebih baik. Kuat." pikir Liu Shui. Namun dalam jangka panjang, seiring dengan kembali normalnya pasar real estate, pangsa pasar perusahaan perumahan swasta mungkin akan meningkat lagi.

“Hanya ada lebih dari 10 badan usaha milik negara pusat real estat dengan kemampuan operasi dan pengembangan yang kuat, dan skala keseluruhannya terbatas.” Liu Shui mengatakan, terutama saat ini, permintaan penduduk akan “rumah bagus” semakin meningkat ukuran pasar sebesar 10 triliun, badan usaha milik negara lokal tidak mampu mendukung pasar tersebut. Beberapa perusahaan real estat swasta memiliki efisiensi operasional yang tinggi dan kemampuan produk yang kuat. Ketika pasar kembali normal, perusahaan-perusahaan ini akan menjadi lebih kompetitif dan dapat meningkatkan pangsa pasarnya.

Selain itu, secara makro, pasar tanah juga akan berkembang ke arah yang lebih berorientasi pasar dan berkualitas.

Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 baru-baru ini mengusulkan untuk “mengoptimalkan pengelolaan lahan dan meningkatkan sistem pengelolaan lahan yang secara efektif terkait dengan kebijakan makro dan pembangunan regional”, “menetapkan mekanisme koordinasi untuk alokasi lahan baru” indikator lahan konstruksi perkotaan dan peningkatan populasi permanen”, dan “mengoptimalkan pemanfaatan lahan industri dan komersial perkotaan, mempercepat pengembangan pasar sekunder untuk lahan konstruksi, mendorong pengembangan campuran dan pemanfaatan lahan, konversi penggunaan yang rasional, dan merevitalisasi lahan yang sudah ada. lahan dan lahan tidak efisien" dan prinsip-prinsip lainnya.

Institut Penelitian Indeks Tiongkok menyatakan bahwa secara keseluruhan, urbanisasi baru ini sangat terkait dengan pendalaman reformasi sistem pertanahan, dan alokasi rasional, pemanfaatan yang efisien, dan revitalisasi sumber daya lahan merupakan arah yang penting. Selain itu, harga tanah juga akan lebih ditentukan oleh penawaran dan permintaan pasar, dan kebijakan restriktif di sisi lahan diharapkan dapat lebih dioptimalkan dan disesuaikan, seperti penghapusan batasan harga tanah di kota-kota inti.

“Di daerah-daerah yang menguntungkan di mana populasi akan terus meningkat di masa depan, kuota lahan pembangunan perkotaan baru mungkin lebih terjamin, dan pembentukan mekanisme hubungan 'manusia, perumahan, dan tanah' akan memainkan peran yang lebih besar.” bahwa selain itu, pembuangan lahan tidur yang tepat Kebijakan pendukung lahan yang ada juga diharapkan dapat dipercepat dan dilaksanakan. Revitalisasi lahan yang ada dan peningkatan efisiensi pemanfaatan sumber daya lahan merupakan persyaratan yang tidak dapat dihindari untuk pengembangan industri real estat yang berkualitas tinggi.