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Em pleno verão, aumenta o interesse dos promotores em lotes de terrenos populares, os leilões de terrenos registam frequentemente prémios elevados e algumas cidades até deram origem a “reis da terra”.

De acordo com estatísticas incompletas, em julho passado, parcelas de terras quentes apareceram em Pequim, Xangai, Hangzhou, Nanjing e outros lugares. Algumas parcelas de terra se tornaram os novos "reis da terra" na região, e algumas parcelas de terra foram disputadas em. dezenas de rodadas de licitações A taxa de prêmio para aquisição e transação de terrenos chega a 40%.

As principais cidades também "coletaram dinheiro" repetidamente. Dados do China Index Research Institute mostram que entre as 10 principais taxas de transferência de terras em todo o país em julho, as dez principais cidades são: Pequim, Chengdu, Xangai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou. No entanto, no geral, a febre alta no mercado de terras ainda é um fenômeno "pontual", e o mercado como um todo ainda apresenta uma tendência de "encolhimento".

A nível micro, as vendas de terras ainda procuram recuperar; a nível macro, uma nova ronda de reforma do sistema fundiário pode estar prestes a começar.

A indústria acredita que a "Decisão" da Terceira Sessão Plenária do 20º Comitê Central do Partido Comunista da China esclareceu ainda mais a direção da reforma do sistema fundiário. Esta nova urbanização está altamente relacionada ao aprofundamento da reforma do sistema fundiário. a utilização e revitalização dos recursos terrestres são direções importantes. Os preços dos terrenos também serão determinados mais pela oferta e procura do mercado, e espera-se que as políticas restritivas do lado dos terrenos sejam ainda mais optimizadas e ajustadas, tais como a eliminação dos limites dos preços dos terrenos nas principais cidades.

Terrenos em cidades hotspot estão sendo disputados

No mês de julho que acabou de terminar, qual cidade foi a “vencedora” no mercado de leilões local?

De acordo com o "Relatório Mensal do Mercado de Terras da China (julho de 2024)" divulgado pelo China Index Research Institute, entre as 10 principais cidades do país em termos de taxas de transferência de terras de vários tipos em julho, as dez principais cidades são: Pequim, Chengdu, Xangai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Específico para terrenos residenciais, entre as 20 principais cidades com taxas de transferência: Pequim ficou em primeiro lugar com 16,6 bilhões de yuans, Chengdu ficou em segundo lugar com 15 bilhões de yuans e Xi'an ficou em terceiro lugar com 9,3 bilhões de yuans, em quarto ao décimo ficaram Xangai, Hangzhou, Hefei; , Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Olhando para a situação geral em julho passado, Pequim ainda é a "grande posição" para leilões de terrenos este ano. Nos primeiros sete meses, a receita de transferência de terrenos residenciais ficou em primeiro lugar com 89,8 bilhões de yuans, Hangzhou ficou em segundo lugar com 64,8 bilhões de yuans. Xangai ficou em terceiro lugar com 51,5 bilhões de yuans; seguida por Xi'an, Chengdu, Hefei, Xiamen, Nanjing, etc.

As cidades de primeiro nível e as cidades populares de segundo nível são os “principais campos de batalha” para as empresas imobiliárias. A lista não apenas mostra essa característica, mas a maioria dos terrenos de alto prêmio e até mesmo de “rei das terras” que apareceram este ano são. localizadas em cidades quentes de primeiro e segundo nível A concentração de investimentos entre empresas imobiliárias está se tornando cada vez mais concentrada.

Por exemplo, Pequim, uma cidade de primeira linha, tem visto frequentemente transações de preços elevados este ano, e o mercado de leilões local está muito animado. Em 25 de julho, a Poly Development e a Beijing Construction Engineering venceram uma licitação para um terreno residencial no distrito de Haidian, Pequim, com um preço total de 8,901 bilhões de yuans, estabelecendo um recorde para a área e se tornando o novo "rei da terra" no distrito de Haidian.

Existem muitas histórias sobre esta terra. Já em 2016, o Consórcio Vanke + Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural fez uma oferta de 5,9 bilhões de yuans para adquirir o lote 19, cidade de Xibeiwang, distrito de Haidian. No entanto, porque o projeto exigia 100% de autossuficiência e todas as partes residenciais seriam usadas como. habitação para aluguel, o lote 19 foi adquirido primeiro por Zhuzong e, em seguida, Vanke também retirou o terreno e o recolocou para venda.

Agora, a Poly Development e a Beijing Construction Engineering fizeram uma nova oferta pelo terreno depois de muitos anos. No entanto, o preço aumentou significativamente em comparação com antes. O preço de transferência inicial e o preço limite superior são de 8,6 bilhões de yuans e 10,3 bilhões de yuans, respectivamente, em comparação com. 44,4 bilhões de yuans, respectivamente, em 2016. bilhões, 5,9 bilhões de yuans. De acordo com estatísticas do China Index Research Institute, este terreno teve o preço total de transação de terrenos residenciais mais alto do país em julho, e o preço de orientação de vendas também atingiu 90.000 yuans/metro quadrado.

Em Xangai, cidade de primeira linha, também há “pequenas surpresas” nos leilões locais. Por exemplo, depois que os "Nove Regulamentos de Xangai" foram promulgados, três lotes de leilões de terras em 2024 foram realizados localmente em 9 de julho, e a exigência de que a taxa de prêmio de terra fosse limitada a 10% foi cancelada, e os imóveis relacionados e os preços da ligação terrestre não foram estipulados nas condições de transferência. Entre eles, as taxas de prêmio de transação final para o lote da comunidade Pingliang no distrito de Yangpu e o lote da comunidade Changbai no distrito de Yangpu atingiram 21,2% e 17,1%, respectivamente.

Outros projetos urbanos quentes também estão surgindo. Em 31 de julho, um terreno na rua Fenghuang, distrito de Gulou, Nanjing, foi vendido. Este é o primeiro terreno residencial lançado na seção Longjiang do distrito de Gulou nos últimos anos. No final, após 41 rodadas de licitações, Nanjing Jinjitong Real Estate Co., Ltd. venceu o projeto com um preço total de 468 milhões de yuans, um preço mínimo de transação de 32.572 yuans/metro quadrado e uma taxa de prêmio de 20,62%.

Em Hangzhou, em 30 de julho, o terreno residencial do Lago Baima, no distrito de Binjiang, foi vendido publicamente. O preço inicial foi de 1,946 bilhão de yuans, e o preço mínimo inicial foi de 20.938 yuans/metro quadrado. determinar o vencedor. Como não há fornecimento de terrenos residenciais neste setor há 10 anos, após 42 rodadas de licitações, Greentown finalmente venceu o projeto com um preço de 2,716 bilhões de yuans. quase 40%.

No entanto, no geral, é difícil dizer que o actual mercado de leilões de terrenos tenha recuperado, e o ritmo de investimento das empresas imobiliárias também é mais concentrado e cauteloso.

De acordo com dados do China Index Research Institute, de janeiro a julho de 2024, a aquisição total de terras pelas 100 maiores empresas foi de 430,71 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 38,0%, e o declínio continuou a se expandir em 2,2 por cento. pontos em comparação com os primeiros seis meses. “A tendência de aquisição de terrenos com foco em terrenos de alta qualidade nas principais cidades continua, e a diferenciação entre o mercado de leilões de terrenos e o mercado de vendas se intensificou, levando as imobiliárias a permanecerem cautelosas na aquisição de terrenos no curto prazo”.

A percentagem de empresas estatais centrais continuará a aumentar?

No mercado de leilões de terrenos durante o período de consolidação imobiliária, as empresas estatais centrais são a "força principal" absoluta do mercado.

Nos primeiros sete meses deste ano, as três empresas imobiliárias com maior valor novo foram a C&D Real Estate, a China Resources Land e a Poly Development. Entre eles, a C&D Real Estate ficou em primeiro lugar na lista com um novo valor de 62,1 bilhões de yuans, a China Resources Land ficou em segundo lugar com um novo valor de 57,1 bilhões de yuans e a Poly Development ficou em terceiro lugar com um novo valor de 50,8 bilhões de yuans; dez casas O valor total dos novos bens adicionados pelas empresas totalizou 431,5 bilhões de yuans, representando 32,4% das 100 maiores empresas imobiliárias.

Os terrenos são o “celeiro” das vendas Hoje em dia, não só no mercado de leilões de terrenos, mas também nas vendas das empresas estatais centrais, a quota de mercado também está em constante aumento.

Liu Shui, diretor de pesquisa corporativa do China Index Research Institute, disse que isso pode ser visto na "Classificação de desempenho de vendas de empresas imobiliárias chinesas de janeiro a julho de 2024" e na "Classificação das 100 principais aquisições de terras de Empresas Imobiliárias Nacionais de janeiro a julho de 2024". O desempenho de vendas das empresas estatais é relativamente resiliente.

Ele disse que Greentown China, por exemplo, ficou em 7º lugar em vendas em julho do ano passado e em 3º em julho deste ano. A Yuexiu Real Estate ficou em 13º lugar em vendas em julho passado e em 9º lugar em julho deste ano, subindo 4 posições. A Poly Real Estate ficou em 25º lugar em vendas em julho passado e em 17º lugar em julho deste ano, uma melhoria de 8 posições. A China Construction Yipin ficou em 39º lugar em vendas em julho passado e em 18º em julho deste ano, uma melhoria significativa de 21 posições.

"No curto prazo, a participação de mercado das empresas estatais centrais imobiliárias em vendas e aquisição de terrenos aumentou nos últimos anos, o que é definitivamente um estado sustentado. Essas empresas têm vantagens de financiamento e fortes vantagens de marca. Durante o período de profunda ajuste do mercado, sua capacidade de resistir aos riscos é melhor." Liu Shui pensou. Mas a longo prazo, à medida que o mercado imobiliário regressa gradualmente à normalidade, a quota de mercado das empresas habitacionais privadas poderá aumentar novamente.

“Existem apenas mais de 10 empresas estatais centrais imobiliárias com fortes capacidades de operação e desenvolvimento, e a escala geral é limitada, especialmente no momento, a demanda dos residentes por “boas casas” está aumentando. tamanho do mercado de 10 trilhões, as empresas estatais locais são incapazes de apoiá-lo. Algumas empresas imobiliárias privadas têm uma elevada eficiência operacional e fortes capacidades de produto. Quando o mercado voltar ao normal, estas empresas serão mais competitivas e poderão aumentar a sua quota de mercado.

Além disso, a nível macro, o mercado fundiário também se desenvolverá numa direcção mais orientada para o mercado e de alta qualidade.

A Terceira Sessão Plenária do 20º Comité Central do Partido Comunista da China propôs recentemente “optimizar a gestão da terra e melhorar o sistema de gestão da terra que esteja efectivamente ligado às macropolíticas e ao desenvolvimento regional”, “estabelecer um mecanismo de coordenação para a atribuição de novos indicadores de terrenos para construção urbana e o aumento da população permanente”, e “optimizar a utilização dos terrenos industriais e comerciais urbanos, acelerando o desenvolvimento do mercado secundário de terrenos para construção, promovendo o desenvolvimento misto e utilização dos terrenos, a conversão racional de usos, e revitalizando os existentes terra e terra ineficiente" e outros princípios.

O Instituto de Pesquisa do Índice da China afirmou que, em geral, esta nova urbanização está altamente relacionada com o aprofundamento da reforma do sistema fundiário, e a alocação racional, a utilização eficiente e a revitalização dos recursos terrestres são direções importantes. Além disso, os preços dos terrenos também serão determinados mais pela oferta e procura do mercado, e espera-se que as políticas restritivas do lado dos terrenos sejam ainda mais optimizadas e ajustadas, tais como a eliminação dos limites dos preços dos terrenos nas principais cidades.

"Em áreas vantajosas onde a população continuará a aumentar no futuro, novas cotas de terrenos para construção urbana poderão ser mais garantidas, e o estabelecimento de um mecanismo de ligação de 'pessoas, habitação e terra' desempenhará um papel mais importante." que, além disso, a eliminação adequada de terras ociosas também deverá ser acelerada e implementada. A revitalização das terras existentes e a melhoria da eficiência da utilização dos recursos da terra são requisitos inevitáveis ​​para o desenvolvimento de alta qualidade do setor imobiliário.