Νέα

Στα μέσα του καλοκαιριού, το ενδιαφέρον των κατασκευαστών για τα δημοφιλή αγροτεμάχια αυξάνεται, οι δημοπρασίες γης βλέπουν συχνά υψηλά ασφάλιστρα και ορισμένες πόλεις έχουν γεννήσει ακόμη και «βασιλιάδες γης».

Σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία, τον περασμένο Ιούλιο, εμφανίστηκαν θερμά αγροτεμάχια στο Πεκίνο, τη Σαγκάη, τη Χανγκζού, τη Ναντζίνγκ και άλλα μέρη. δεκάδες γύροι προσφορών Το ποσοστό πριμοδότησης για την απόκτηση γης και τη συναλλαγή γης φτάνει το 40%.

Οι μεγάλες πόλεις έχουν επίσης επανειλημμένα "συλλέξει χρήματα" Τα δεδομένα από το China Index Research Institute δείχνουν ότι μεταξύ των 10 κορυφαίων τελών μεταφοράς γης σε όλη τη χώρα τον Ιούλιο, οι δέκα πρώτες πόλεις είναι: Πεκίνο, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou. Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou. Ωστόσο, συνολικά, ο υψηλός πυρετός στην αγορά γης εξακολουθεί να είναι ένα φαινόμενο «σημείων» και η αγορά στο σύνολό της εξακολουθεί να παρουσιάζει μια τάση «συρρίκνωσης».

Σε μικρο επίπεδο, οι πωλήσεις γης εξακολουθούν να επιδιώκουν να ανακάμψουν σε μακροοικονομικό επίπεδο, ένας νέος γύρος μεταρρύθμισης του συστήματος γης μπορεί να ξεκινήσει.

Η βιομηχανία πιστεύει ότι η «Απόφαση» της Τρίτης Ολομέλειας της 20ης Κεντρικής Επιτροπής του Κομμουνιστικού Κόμματος της Κίνας διευκρίνισε περαιτέρω την κατεύθυνση της μεταρρύθμισης του συστήματος γης Η αξιοποίηση και η αναζωογόνηση των χερσαίων πόρων είναι σημαντικές κατευθύνσεις. Οι τιμές της γης θα καθοριστούν επίσης περισσότερο από την προσφορά και τη ζήτηση της αγοράς και οι περιοριστικές πολιτικές από την πλευρά της γης αναμένεται να βελτιστοποιηθούν περαιτέρω και να προσαρμοστούν, όπως η κατάργηση των ορίων τιμών γης στις κεντρικές πόλεις.

Τα οικόπεδα σε πόλεις με hotspot διεξάγονται μάχες

Τον Ιούλιο που μόλις τελείωσε, ποια πόλη ήταν ο «νικητής» στην τοπική αγορά δημοπρασιών;

Σύμφωνα με τη «Μηνιαία Έκθεση για την αγορά γης της Κίνας (Ιούλιος 2024)» που δημοσιεύτηκε από το China Index Research Institute, μεταξύ των 10 κορυφαίων πόλεων της χώρας όσον αφορά τα τέλη μεταβίβασης γης διαφόρων τύπων τον Ιούλιο, οι δέκα πρώτες πόλεις είναι: Πεκίνο, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Ειδικά για την οικιστική γη, μεταξύ των 20 κορυφαίων πόλεων με τέλη μεταφοράς: το Πεκίνο κατέλαβε την πρώτη θέση με 16,6 δισεκατομμύρια γιουάν, το Τσενγκντού κατέλαβε τη δεύτερη θέση με 15 δισεκατομμύρια γιουάν και το Σιάν κατέλαβε την τρίτη θέση με 9,3 δισεκατομμύρια γιουάν , Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Εξετάζοντας τη συνολική κατάσταση τον περασμένο Ιούλιο, το Πεκίνο εξακολουθεί να είναι η «μεγάλη θέση» για τις δημοπρασίες γης φέτος Τους πρώτους επτά μήνες, τα έσοδα από μεταβίβαση γης κατέχουν την πρώτη θέση με 89,8 δισεκατομμύρια γιουάν, το Hangzhou κατέχει τη δεύτερη θέση με 64,8 δισεκατομμύρια γιουάν. Η Σαγκάη κατέλαβε την τρίτη θέση με 51,5 δισεκατομμύρια γιουάν. Ακολουθούν οι Xi'an, Chengdu, Hefei, Xiamen, Nanjing κ.λπ.

Οι πόλεις πρώτης κατηγορίας και οι δημοφιλείς πόλεις δεύτερης κατηγορίας είναι τα «κύρια πεδία μάχης» για τις εταιρείες ακινήτων Όχι μόνο η λίστα δείχνει αυτό το χαρακτηριστικό, αλλά τα περισσότερα αγροτεμάχια υψηλής ποιότητας και ακόμη και «βασιλιάς της γης» που εμφανίστηκαν φέτος είναι. που βρίσκεται σε καυτές πόλεις πρώτης και δεύτερης βαθμίδας Η συγκέντρωση επενδύσεων μεταξύ των εταιρειών ακινήτων γίνεται ολοένα και πιο συγκεντρωμένη.

Για παράδειγμα, το Πεκίνο, μια πόλη πρώτης κατηγορίας, έχει δει συχνά συναλλαγές σε υψηλές τιμές φέτος και η τοπική αγορά δημοπρασιών είναι πολύ ζωντανή. Στις 25 Ιουλίου, η Poly Development and Beijing Construction Engineering κέρδισε μια προσφορά για μια οικιστική έκταση στην περιοχή Haidian του Πεκίνου, με συνολική τιμή 8,901 δισεκατομμυρίων γιουάν, θέτοντας ρεκόρ για την περιοχή και έγινε ο νέος «βασιλιάς της γης» στην περιοχή Haidian.

Υπάρχουν πολλές ιστορίες για αυτή τη γη. Ήδη από το 2016, η κοινοπραξία Vanke + Housing and Urban-Rural Development προσέφερε 5,9 δισεκατομμύρια γιουάν για την απόκτηση της παρτίδας 19, Xibeiwang Town, Haidian District Ωστόσο, επειδή το έργο απαιτούσε 100% αυτάρκεια και όλα τα οικιστικά μέρη ενοικίαση κατοικιών, η παρτίδα 19 αποκτήθηκε για πρώτη φορά, και στη συνέχεια ο Vanke απέσυρε επίσης τη γη και την έβαλε εκ νέου προς πώληση.

Τώρα, η Poly Development και η Beijing Construction Engineering υπέβαλαν εκ νέου προσφορά για τη γη μετά από πολλά χρόνια, ωστόσο, η τιμή έχει αυξηθεί σημαντικά σε σύγκριση με πριν. 44,4 δισ. γιουάν αντίστοιχα το 2016. δισ., 5,9 δισ. γιουάν. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία από το China Index Research Institute, αυτό το κομμάτι γης είχε την υψηλότερη συνολική τιμή συναλλαγής οικιστικής γης στη χώρα τον Ιούλιο και η τιμή-οδηγός πώλησης έφτασε επίσης τα 90.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο.

Στη Σαγκάη, μια πόλη πρώτης κατηγορίας, υπάρχουν και «μικρές εκπλήξεις» σε τοπικούς πλειστηριασμούς. Για παράδειγμα, μετά τη δημοσίευση των «Εννέα Κανονισμών της Σαγκάης», τρεις παρτίδες δημοπρασιών γης το 2024 πραγματοποιήθηκαν τοπικά στις 9 Ιουλίου και η απαίτηση περιορισμού του συντελεστή πριμοδότησης γης στο 10% ακυρώθηκε και τα σχετικά ακίνητα και Οι τιμές της διασύνδεσης γης δεν προσδιορίζονταν στους όρους μεταβίβασης. Μεταξύ αυτών, τα ποσοστά πριμοδότησης τελικής συναλλαγής για το οικόπεδο της Κοινότητας Pingliang στην περιοχή Yangpu και το οικόπεδο της κοινότητας Changbai στην περιοχή Yangpu έφτασαν το 21,2% και το 17,1% αντίστοιχα.

Αναδεικνύονται και άλλα αστικά hot έργα. Στις 31 Ιουλίου, πουλήθηκε ένα οικόπεδο στην οδό Fenghuang, στην περιοχή Gulou, στο Nanjing Αυτή είναι η πρώτη οικιστική γη που κυκλοφόρησε στο τμήμα Longjiang της περιοχής Gulou. Στο τέλος, μετά από 41 γύρους προσφορών, η Nanjing Jinjitong Real Estate Co., Ltd. κέρδισε το έργο με συνολική τιμή 468 εκατομμυρίων γιουάν, κατώτατη τιμή συναλλαγής 32.572 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο και επιτόκιο πριμοδότησης 20,62%.

Στο Hangzhou, στις 30 Ιουλίου, η οικιστική γη της λίμνης Baima στην περιοχή Binjiang πουλήθηκε δημόσια καθορίσει τον νικητή. Δεδομένου ότι δεν υπάρχει προσφορά οικιστικής γης σε αυτόν τον τομέα για 10 χρόνια, μετά από 42 γύρους προσφορών, η Greentown κέρδισε τελικά το έργο με τιμή 2,716 δισεκατομμυρίων γιουάν σχεδόν 40%.

Ωστόσο, συνολικά, είναι δύσκολο να πούμε ότι η τρέχουσα αγορά δημοπρασιών γης έχει ανακάμψει και ότι ο επενδυτικός ρυθμός των εταιρειών ακινήτων είναι επίσης πιο συγκεντρωμένος και προσεκτικός.

Σύμφωνα με στοιχεία από το Ερευνητικό Ινστιτούτο China Index, από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του 2024, η συνολική απόκτηση γης από τις 100 κορυφαίες εταιρείες ήταν 430,71 δισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση 38,0% από έτος σε έτος και η πτώση συνέχισε να επεκτείνεται κατά 2,2 τοις εκατό μονάδες σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο. «Η τάση απόκτησης γης με επίκεντρο τη γη υψηλής ποιότητας στις κεντρικές πόλεις συνεχίζεται και η διαφοροποίηση μεταξύ της αγοράς δημοπρασιών γης και της αγοράς πωλήσεων έχει ενταθεί, ωθώντας τις εταιρείες ακινήτων να παραμείνουν προσεκτικές στην απόκτηση γης βραχυπρόθεσμα».

Θα συνεχίσει να αυξάνεται το μερίδιο των κεντρικών κρατικών επιχειρήσεων;

Στην αγορά των πλειστηριασμών γης κατά την περίοδο της ενοποίησης ακινήτων, οι κεντρικές κρατικές επιχειρήσεις αποτελούν την απόλυτη «κύρια δύναμη» στην αγορά.

Τους πρώτους επτά μήνες του τρέχοντος έτους, οι τρεις εταιρείες ακινήτων με την υψηλότερη νέα αξία ήταν η C&D Real Estate, η China Resources Land και η Poly Development. Μεταξύ αυτών, η C&D Real Estate κατέλαβε την πρώτη θέση στη λίστα με νέα αξία 62,1 δισεκατομμυρίων γιουάν, η China Resources Land κατέλαβε τη δεύτερη θέση με νέα αξία 57,1 δισεκατομμυρίων γιουάν και η Poly Development κατέλαβε την τρίτη θέση με νέα αξία 50,8 δισεκατομμυρίων γιουάν δέκα σπίτια Η συνολική αξία των νέων αγαθών που προστέθηκαν από τις επιχειρήσεις ανήλθε σε 431,5 δισεκατομμύρια γιουάν, αντιπροσωπεύοντας το 32,4% των 100 κορυφαίων εταιρειών ακινήτων.

Η γη είναι ο «σιτοβολώνας» των πωλήσεων Στις μέρες μας, όχι μόνο στην αγορά των πλειστηριασμών γης, αλλά και στις πωλήσεις των κεντρικών κρατικών επιχειρήσεων, το μερίδιο αγοράς επίσης αυξάνεται συνεχώς.

Ο Liu Shui, διευθυντής εταιρικής έρευνας του China Index Research Institute, είπε ότι μπορεί να φανεί από την "Κατάταξη απόδοσης πωλήσεων των κινεζικών επιχειρήσεων ακινήτων από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο 2024" και την "Κατάταξη των 100 κορυφαίων εξαγορών γης" του China Index Research Institute Εθνικές Επιχειρήσεις Ακινήτων από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του 2024". Η απόδοση των πωλήσεων των κρατικών επιχειρήσεων είναι σχετικά ανθεκτική.

Είπε ότι η Greentown China, για παράδειγμα, κατέλαβε την 7η θέση σε πωλήσεις τον Ιούλιο πέρυσι και την 3η τον Ιούλιο φέτος. Η Yuexiu Real Estate κατέλαβε την 13η θέση σε πωλήσεις τον περασμένο Ιούλιο και την 9η τον Ιούλιο φέτος, ανεβαίνοντας 4 θέσεις. Η Poly Real Estate κατέλαβε την 25η θέση σε πωλήσεις τον περασμένο Ιούλιο και την 17η τον Ιούλιο φέτος, σημειώνοντας βελτίωση 8 θέσεων. Η China Construction Yipin κατέλαβε την 39η θέση σε πωλήσεις τον περασμένο Ιούλιο και τη 18η τον Ιούλιο φέτος, σημειώνοντας σημαντική βελτίωση 21 θέσεων.

"Βραχυπρόθεσμα, το μερίδιο αγοράς των κεντρικών κρατικών επιχειρήσεων ακινήτων σε πωλήσεις και απόκτηση γης έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, κάτι που είναι σίγουρα μια βιώσιμη κατάσταση. Τέτοιες επιχειρήσεις έχουν χρηματοδοτικά πλεονεκτήματα και ισχυρά πλεονεκτήματα επωνυμίας. Κατά τη διάρκεια της περιόδου βαθιάς Η προσαρμογή της αγοράς, η ικανότητά τους να αντιστέκονται στους κινδύνους είναι καλύτερη», σκέφτηκε ο Λιου Σούι. Αλλά μακροπρόθεσμα, καθώς η αγορά ακινήτων επανέρχεται σταδιακά σε κανονικούς ρυθμούς, το μερίδιο αγοράς των ιδιωτικών εταιρειών στέγασης μπορεί να αυξηθεί ξανά.

"Υπάρχουν μόνο περισσότερες από 10 κεντρικές κρατικές επιχειρήσεις ακινήτων με ισχυρές δυνατότητες λειτουργίας και ανάπτυξης και η συνολική κλίμακα είναι περιορισμένη, ειδικά αυτή τη στιγμή, η ζήτηση των κατοίκων για "καλά σπίτια" αυξάνεται μέγεθος της αγοράς 10 τρισεκατομμυρίων, οι τοπικές κρατικές επιχειρήσεις δεν είναι σε θέση να την υποστηρίξουν. Ορισμένες ιδιωτικές εταιρείες ακινήτων έχουν υψηλή λειτουργική αποτελεσματικότητα και ισχυρές δυνατότητες προϊόντος Μόλις η αγορά επανέλθει στα φυσιολογικά επίπεδα, αυτές οι εταιρείες θα είναι πιο ανταγωνιστικές και ενδέχεται να αυξήσουν το μερίδιο αγοράς τους.

Επιπλέον, σε μακροοικονομικό επίπεδο, η αγορά γης θα αναπτυχθεί επίσης προς μια κατεύθυνση πιο προσανατολισμένη στην αγορά και υψηλής ποιότητας.

Η Τρίτη Ολομέλεια της 20ης Κεντρικής Επιτροπής του Κομμουνιστικού Κόμματος της Κίνας πρότεινε πρόσφατα τη «βελτιστοποίηση της διαχείρισης της γης και τη βελτίωση του συστήματος διαχείρισης της γης που συνδέεται αποτελεσματικά με τις μακροοικονομικές πολιτικές και την περιφερειακή ανάπτυξη», «την καθιέρωση ενός μηχανισμού συντονισμού για την κατανομή νέων δείκτες αστικής οικοδομικής γης και η αύξηση του μόνιμου πληθυσμού», και «βελτιστοποίηση της χρήσης της αστικής βιομηχανικής και εμπορικής γης, επιτάχυνση της ανάπτυξης της δευτερογενούς αγοράς για οικοδομική γη, προώθηση μεικτή ανάπτυξη και αξιοποίηση της γης, ορθολογική μετατροπή των χρήσεων και αναζωογόνηση υφιστάμενων γη και αναποτελεσματική γη» και άλλες αρχές.

Το China Index Research Institute δήλωσε ότι συνολικά, αυτή η νέα αστικοποίηση σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με την εμβάθυνση της μεταρρύθμισης του συστήματος γης και η ορθολογική κατανομή, η αποτελεσματική χρήση και η αναζωογόνηση των πόρων γης είναι σημαντικές κατευθύνσεις. Επιπλέον, οι τιμές της γης θα καθορίζονται επίσης περισσότερο από την προσφορά και τη ζήτηση της αγοράς και οι περιοριστικές πολιτικές από την πλευρά της γης αναμένεται να βελτιστοποιηθούν περαιτέρω και να προσαρμοστούν, όπως η κατάργηση των ορίων τιμών γης στις κεντρικές πόλεις.

«Σε πλεονεκτικές περιοχές όπου ο πληθυσμός θα συνεχίσει να αυξάνεται στο μέλλον, οι νέες ποσοστώσεις αστικής οικοδομής μπορεί να είναι πιο εγγυημένες και η δημιουργία ενός μηχανισμού σύνδεσης «άνθρωποι, στέγαση και γη» θα παίξει μεγαλύτερο ρόλο». ότι επιπλέον, η σωστή διάθεση της αδρανή γης Αναμένεται επίσης να επιταχυνθούν και να εφαρμοστούν πολιτικές υποστήριξης για την υπάρχουσα γη Η αναζωογόνηση της υπάρχουσας γης και η βελτίωση της αποτελεσματικότητας της χρήσης των πόρων της γης είναι αναπόφευκτες απαιτήσεις για την ανάπτυξη υψηλής ποιότητας της βιομηχανίας ακινήτων.