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En pleno verano, aumenta el interés de los promotores inmobiliarios por las parcelas de tierra populares, las subastas de tierras suelen generar transacciones con primas elevadas y algunas ciudades incluso han dado a luz a “reyes de la tierra”.

Según estadísticas incompletas, en julio pasado aparecieron parcelas de tierra caliente en Beijing, Shanghai, Hangzhou, Nanjing y otros lugares. Algunas parcelas de tierra se han convertido en los nuevos "reyes de la tierra" en la región, y algunas parcelas de tierra han competido. decenas de rondas de licitación. La tasa de prima para la adquisición y transacción de tierras llega al 40%.

Las principales ciudades también han "recaudado dinero" repetidamente. Los datos del China Index Research Institute muestran que entre las 10 principales tarifas de transferencia de tierras en todo el país en julio, las diez ciudades principales son: Beijing, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou. Sin embargo, en general, la fiebre alta en el mercado de tierras sigue siendo un fenómeno "puntual" y el mercado en su conjunto sigue mostrando una tendencia a la "contracción".

A nivel micro, las ventas de tierras todavía están tratando de recuperarse; a nivel macro, es posible que esté a punto de comenzar una nueva ronda de reformas del sistema agrario.

La industria cree que la "Decisión" de la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del PCCh aclaró aún más la dirección de la reforma del sistema agrario. Esta nueva urbanización está altamente relacionada con la profundización de la reforma del sistema agrario. Los recursos son direcciones importantes. Los precios de la tierra también estarán determinados en mayor medida por la oferta y la demanda del mercado, y se espera que las políticas restrictivas en materia de tierra se optimicen y ajusten aún más, como la eliminación de los límites de precios de la tierra en las ciudades centrales.

Se disputan terrenos en las ciudades más conflictivas

En el mes de julio que acaba de finalizar, ¿qué ciudad fue la “ganadora” en el mercado de subastas local?

Según el "Informe mensual del mercado de tierras de China (julio de 2024)" publicado por el Instituto de Investigación del Índice de China, entre las 10 principales ciudades del país en términos de tarifas de transferencia de tierras de varios tipos en julio, las diez principales ciudades son: Beijing, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Específicamente en terrenos residenciales, entre las 20 ciudades principales con tarifas de transferencia: Beijing ocupó el primer lugar con 16,6 mil millones de yuanes, Chengdu ocupó el segundo lugar con 15 mil millones de yuanes y Xi'an ocupó el tercer lugar con 9,3 mil millones de yuanes. Del cuarto al décimo lugar estaban Shanghai, Hangzhou y Hefei; , Suzhou, Nanjing, Wenzhou, Fuzhou.

Si se analiza la situación general en julio pasado, Beijing sigue ocupando la "gran posición" en las subastas de terrenos de este año. En los primeros siete meses, los ingresos por transferencias de terrenos residenciales ocuparon el primer lugar con 89.800 millones de yuanes, Hangzhou ocupó el segundo lugar con 64.800 millones de yuanes. Shanghai ocupó el tercer lugar con 51.500 millones de yuanes, seguida de Xi'an, Chengdu, Hefei, Xiamen, Nanjing, etc.

Las ciudades de primer nivel y las ciudades populares de segundo nivel son los "principales campos de batalla" para las empresas de bienes raíces en este momento. No solo la lista muestra esta característica, sino también la mayoría de las parcelas de tierra de alta calidad e incluso "reyes de la tierra" que aparecieron. Este año se encuentran en ciudades calientes de primer y segundo nivel. La concentración de inversiones entre las empresas inmobiliarias se está volviendo cada vez más concentrada.

Por ejemplo, Beijing, una ciudad de primer nivel, ha visto con frecuencia transacciones de alto precio este año y el mercado de subastas local está muy animado. El 25 de julio, Poly Development y Beijing Construction Engineering ganaron una licitación para un terreno residencial en el distrito de Haidian, Beijing, con un precio total de 8.901 millones de yuanes, estableciendo un récord para el área y convirtiéndose en el nuevo "rey de la tierra" en el distrito de Haidian.

Hay muchas historias sobre esta tierra. Ya en 2016, Vanke + Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ganaron conjuntamente la licitación para el Lote 19 en la ciudad de Xibeiwang, distrito de Haidian, por 5.900 millones de yuanes. Sin embargo, debido a que el proyecto requería 100% de autosuficiencia y todas las partes residenciales debían usarse como tal. viviendas de alquiler, el lote 19 fue primero que Zhuzong se retiró, y luego Vanke también retiró el terreno y lo volvió a poner a la venta.

Ahora, Poly Development y Beijing Construction Engineering han vuelto a ofertar por el terreno después de muchos años. Sin embargo, el precio ha aumentado significativamente en comparación con el precio anterior. El precio de transferencia inicial y el precio límite superior son 8,6 mil millones de yuanes y 10,3 mil millones de yuanes respectivamente. fueron 44,4 mil millones de yuanes respectivamente en 2016. mil millones, 5,9 mil millones de yuanes. Según las estadísticas del Instituto de Investigación del Índice de China, este terreno tuvo el precio total de transacción de terrenos residenciales más alto del país en julio, y el precio guía de ventas también alcanzó los 90.000 yuanes por metro cuadrado.

En Shanghai, ciudad de primer nivel, también hay "pequeñas sorpresas" en las subastas locales. Por ejemplo, después de que se promulgaron las "Nueve Regulaciones de Shanghai", el 9 de julio se llevaron a cabo localmente tres lotes de subastas de tierras en 2024, y se canceló el requisito de que la tasa de prima de la tierra tuviera un límite del 10%, y los bienes raíces y Los precios de conexión terrestre no estaban estipulados en las condiciones de transferencia. Entre ellos, las tasas de prima de transacción final para el terreno de la comunidad de Pingliang en el distrito de Yangpu y el terreno de la comunidad de Changbai en el distrito de Yangpu alcanzaron el 21,2% y el 17,1% respectivamente.

También están surgiendo otros proyectos urbanos candentes. El 31 de julio, se vendió un terreno en la calle Fenghuang, distrito de Gulou, Nanjing. Este es el primer terreno residencial lanzado en la sección de Longjiang del distrito de Gulou en los últimos años. Al final, después de 41 rondas de licitación, Nanjing Jinjitong Real Estate Co., Ltd. ganó el proyecto con un precio total de 468 millones de yuanes, un precio mínimo de transacción de 32.572 yuanes/metro cuadrado y una tasa de prima del 20,62%.

En Hangzhou, el 30 de julio, el terreno residencial del lago Baima en el distrito de Binjiang se vendió públicamente. El precio inicial fue de 1.946 millones de yuanes y el precio mínimo inicial fue de 20.938 yuanes por metro cuadrado. determinar el ganador. Como no ha habido oferta de suelo residencial en este sector durante 10 años, después de 42 rondas de licitación, Greentown finalmente ganó el proyecto con un precio de 2.716 millones de yuanes. El precio de la transacción fue de 29.223 yuanes por metro cuadrado, con una prima de 29.223 yuanes por metro cuadrado. casi el 40%.

Sin embargo, en general, es difícil decir que el actual mercado de subastas de terrenos se ha recuperado y el ritmo de inversión de las empresas inmobiliarias también es más concentrado y cauteloso.

Según datos del Instituto de Investigación del Índice de China, de enero a julio de 2024, la adquisición total de tierras por parte de las 100 empresas principales fue de 430.710 millones de yuanes, una disminución interanual del 38,0%, y la disminución continuó expandiéndose en un 2,2 por ciento. puntos en comparación con los primeros seis meses. "La tendencia de adquisición de terrenos centrándose en terrenos de alta calidad en las ciudades centrales continúa, y la diferenciación entre el mercado de subasta de terrenos y el mercado de ventas se ha intensificado, lo que ha llevado a las empresas inmobiliarias a ser cautelosas a la hora de adquirir terrenos a corto plazo".

¿Seguirá aumentando la proporción de empresas estatales centrales?

En el mercado de subastas de terrenos durante el período de consolidación inmobiliaria, las empresas estatales centrales son la "fuerza principal" absoluta del mercado.

En los primeros siete meses de este año, las tres empresas inmobiliarias con mayor valor nuevo fueron C&D Real Estate, China Resources Land y Poly Development. Entre ellos, C&D Real Estate ocupó el primer lugar en la lista con un nuevo valor de 62,1 mil millones de yuanes, China Resources Land ocupó el segundo lugar con un nuevo valor de 57,1 mil millones de yuanes y Poly Development ocupó el tercer lugar con un nuevo valor de 50,8 mil millones de yuanes; diez casas El valor total de los nuevos bienes agregados por las empresas ascendió a 431,5 mil millones de yuanes, lo que representa el 32,4% de las 100 principales empresas inmobiliarias.

La tierra es el "granero" de las ventas, no sólo en el mercado de subastas de tierras, sino también en las ventas de empresas estatales centrales, la cuota de mercado también aumenta constantemente.

Liu Shui, director de investigación corporativa del Instituto de Investigación del Índice de China, dijo que se puede ver en el "Ranking de rendimiento de ventas de las empresas inmobiliarias chinas de enero a julio de 2024" del Instituto de Investigación del Índice de China y en el "Ranking de las 100 principales adquisiciones de tierras de Empresas Inmobiliarias Nacionales de enero a julio de 2024". El desempeño de las ventas de las empresas estatales es relativamente resistente.

Dijo que Greentown China, por ejemplo, ocupó el séptimo lugar en ventas en julio del año pasado y el tercero en julio de este año. Yuexiu Real Estate ocupó el puesto 13 en ventas en julio pasado y el noveno en julio de este año, subiendo 4 lugares. Poly Real Estate ocupó el puesto 25 en ventas en julio pasado y el 17 en julio de este año, una mejora de 8 lugares. China Construction Yipin ocupó el puesto 39 en ventas en julio pasado y el 18 en julio de este año, una mejora significativa de 21 lugares.

"A corto plazo, la cuota de mercado de las empresas inmobiliarias estatales centrales en ventas y adquisición de terrenos ha aumentado en los últimos años, lo que sin duda es un estado sostenido. Estas empresas tienen ventajas financieras y fuertes ventajas de marca. Durante el período de profunda ajuste del mercado, su capacidad para resistir los riesgos es mejor ", pensó Liu Shui. Pero a largo plazo, a medida que el mercado inmobiliario vuelva gradualmente a la normalidad, la participación de mercado de las empresas inmobiliarias privadas puede aumentar nuevamente.

"Sólo hay más de 10 empresas estatales centrales de bienes raíces con sólidas capacidades de operación y desarrollo, y la escala general es limitada", dijo Liu Shui, especialmente en la actualidad, la demanda de "buenas casas" de los residentes está aumentando. tamaño del mercado de 10 billones, las empresas estatales locales no pueden apoyarlo. Algunas empresas inmobiliarias privadas tienen una alta eficiencia operativa y sólidas capacidades de productos una vez que el mercado vuelva a la normalidad, estas empresas serán más competitivas y pueden aumentar su participación en el mercado.

Además, a nivel macro, el mercado del suelo también se desarrollará en una dirección más orientada al mercado y de alta calidad.

La Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China propuso recientemente “optimizar la gestión de la tierra y mejorar el sistema de gestión de la tierra que esté eficientemente conectado con las políticas macro y el desarrollo regional”, “establecer un mecanismo de coordinación para la asignación de nuevos indicadores de suelo urbano edificable y de aumento de la población permanente”, y “optimizar el uso del suelo industrial y comercial urbano, acelerando el desarrollo del mercado secundario de suelo edificable, promoviendo el desarrollo y aprovechamiento mixto del suelo, la conversión racional de usos y revitalizando los existentes tierra y tierra ineficiente" y otros principios.

El Instituto de Investigación Index de China afirmó que, en general, esta nueva urbanización está altamente relacionada con la profundización de la reforma del sistema territorial, y que la asignación racional, la utilización eficiente y la revitalización de los recursos territoriales son direcciones importantes. Además, los precios de la tierra también estarán determinados en mayor medida por la oferta y la demanda del mercado, y se espera que las políticas restrictivas en materia de tierra se optimicen y ajusten aún más, como la eliminación de los límites de precios de la tierra en las ciudades centrales.

"En las zonas ventajosas donde la población seguirá aumentando en el futuro, las nuevas cuotas de suelo para la construcción urbana pueden estar más garantizadas y el establecimiento de un mecanismo de vinculación entre personas, vivienda y suelo desempeñará un papel más importante", afirmó el instituto. que además, se espera que se acelere e implemente la adecuada eliminación de las tierras ociosas. La revitalización de las tierras existentes y la mejora de la eficiencia de la utilización de los recursos de la tierra son requisitos inevitables para el desarrollo de alta calidad de la industria inmobiliaria.