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In piena estate, l’interesse dei costruttori per i lotti di terreno popolari aumenta, le aste fondiarie vedono spesso transazioni con premi elevati e alcune città hanno addirittura dato i natali a “re della terra”.

Secondo statistiche incomplete, lo scorso luglio, appezzamenti di terreno caldo sono apparsi a Pechino, Shanghai, Hangzhou, Nanchino e in altri luoghi. Alcuni appezzamenti di terreno sono diventati i nuovi "re della terra" nella regione, e alcuni appezzamenti di terreno sono stati oggetto di competizione decine di gare d'appalto. Il tasso di premio per l'acquisizione e la transazione di terreni arriva fino al 40%.

Anche le principali città hanno ripetutamente "raccolto denaro". I dati del China Index Research Institute mostrano che tra le prime 10 commissioni per il trasferimento di terreni in tutto il paese nel mese di luglio, le prime dieci città sono: Pechino, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanchino, Wenzhou, Fuzhou. Nel complesso, tuttavia, la febbre alta del mercato fondiario è ancora un fenomeno "puntiforme" e il mercato nel suo complesso mostra ancora una tendenza alla "retrazione".

A livello micro, le vendite di terreni stanno ancora cercando di riprendersi; a livello macro, una nuova tornata di riforme del sistema fondiario potrebbe essere sul punto di iniziare.

L'industria ritiene che la "Decisione" della Terza Sessione Plenaria del 20° Comitato Centrale del PCC abbia ulteriormente chiarito la direzione della riforma del sistema fondiario. Questa nuova urbanizzazione è fortemente legata all'approfondimento della riforma del sistema fondiario le risorse sono direzioni importanti. I prezzi dei terreni saranno inoltre determinati maggiormente dalla domanda e dall’offerta di mercato, e si prevede che le politiche restrittive sul lato dei terreni saranno ulteriormente ottimizzate e adeguate, come l’eliminazione dei limiti di prezzo dei terreni nelle città principali.

I terreni nelle città hotspot sono oggetto di contese

Nel luglio appena trascorso, quale città è risultata “vincitrice” nel mercato delle aste locali?

Secondo il "China Land Market Monthly Report (luglio 2024)" pubblicato dal China Index Research Institute, tra le prime 10 città del Paese in termini di commissioni di trasferimento fondiario di vario tipo nel mese di luglio, le prime dieci città sono: Pechino, Chengdu, Shanghai, Xi'an, Hangzhou, Hefei, Suzhou, Nanchino, Wenzhou, Fuzhou.

Nello specifico dei terreni residenziali, tra le prime 20 città con commissioni di trasferimento: Pechino al primo posto con 16,6 miliardi di yuan, Chengdu al secondo con 15 miliardi di yuan, e Xi'an al terzo con 9,3 miliardi di yuan dal quarto al decimo si trovano Shanghai, Hangzhou, Hefei , Suzhou, Nanchino, Wenzhou, Fuzhou.

Considerando la situazione complessiva dello scorso luglio, quest'anno Pechino è ancora la "grande posizione" per le aste fondiarie. Nei primi sette mesi, i ricavi derivanti dai trasferimenti di terreni residenziali si sono classificati al primo posto con 89,8 miliardi di yuan, Hangzhou al secondo posto con 64,8 miliardi di yuan. Shanghai è al terzo posto con 51,5 miliardi di yuan, seguita da Xi'an, Chengdu, Hefei, Xiamen, Nanchino, ecc.

Le città di primo livello e le città popolari di secondo livello sono al momento i "principali campi di battaglia" per le società immobiliari. Non solo l'elenco mostra questa caratteristica, ma la maggior parte dei lotti di terreno ad alto premio e persino "re della terra" che sono apparsi quest'anno si trovano nelle città calde di primo e secondo livello La concentrazione degli investimenti tra le società immobiliari sta diventando sempre più concentrata.

Ad esempio, quest’anno Pechino, una città di primo livello, ha registrato spesso transazioni a prezzi elevati e il mercato delle aste locale è molto vivace. Il 25 luglio, Poly Development e Beijing Construction Engineering hanno vinto una gara per un terreno residenziale nel distretto di Haidian, Pechino, per un prezzo totale di 8,901 miliardi di yuan, stabilendo un record per l'area e diventando il nuovo "re della terra" nel distretto di Haidian.

Ci sono molte storie su questa terra. Già nel 2016, Vanke + Housing e Urban-Rural Development hanno vinto congiuntamente la gara per il lotto 19 nella città di Xibeiwang, distretto di Haidian, per 5,9 miliardi di yuan. Tuttavia, poiché il progetto richiedeva l'autosufficienza al 100% e tutte le parti residenziali dovevano essere utilizzate alloggi in affitto, il lotto 19 è stato prima ritirato da Zhuzong, poi anche Vanke ha ritirato il terreno e lo ha rimesso in vendita.

Ora, Poly Development e Beijing Construction Engineering hanno rilanciato la loro offerta per il terreno dopo molti anni. Tuttavia, il prezzo è aumentato in modo significativo rispetto a prima. Il prezzo di trasferimento iniziale e il prezzo limite superiore sono rispettivamente di 8,6 miliardi di yuan e 10,3 miliardi di yuan erano rispettivamente 44,4 miliardi di yuan nel 2016, 5,9 miliardi di yuan. Secondo le statistiche del China Index Research Institute, a luglio questo terreno ha registrato il prezzo totale di transazione di terreni residenziali più alto del paese, e anche il prezzo indicativo delle vendite ha raggiunto i 90.000 yuan/metro quadrato.

A Shanghai, città di primo livello, ci sono anche “piccole sorprese” nelle aste locali. Ad esempio, dopo la promulgazione dei "Nove Regolamenti di Shanghai", il 9 luglio si sono svolte localmente tre serie di aste fondiarie nel 2024 e il requisito che il tasso di premio fondiario fosse limitato al 10% è stato annullato, e i relativi beni immobili e i prezzi per il collegamento del terreno non erano specificati nelle condizioni di trasferimento. Tra questi, i tassi di premio di transazione finali per il terreno della comunità Pingliang nel distretto di Yangpu e il terreno della comunità Changbai nel distretto di Yangpu hanno raggiunto rispettivamente il 21,2% e il 17,1%.

Stanno emergendo anche altri progetti “caldi” urbani. Il 31 luglio è stato venduto un appezzamento di terreno in Fenghuang Street, distretto di Gulou, Nanchino. Si tratta del primo terreno residenziale lanciato negli ultimi anni nella sezione di Longjiang del distretto di Gulou. Alla fine, dopo 41 gare d'appalto, Nanjing Jinjitong Real Estate Co., Ltd. si è aggiudicata il progetto con un prezzo totale di 468 milioni di yuan, un prezzo minimo della transazione di 32.572 yuan/metro quadrato e un tasso di premio del 20,62%.

A Hangzhou, il 30 luglio, il terreno residenziale del lago Baima nel distretto di Binjiang è stato venduto pubblicamente al prezzo di partenza di 1,946 miliardi di yuan, e il prezzo iniziale era di 20.938 yuan/metro quadrato. È stato adottato il principio del "miglior offerente". determinare il vincitore. Dato che in questo settore non c'è stata offerta di terreni residenziali da 10 anni, dopo 42 gare d'appalto Greentown ha finalmente vinto il progetto con un prezzo di 2,716 miliardi di yuan. Il prezzo della transazione è stato di 29.223 yuan/metro quadrato, con un premio di quasi il 40%.

Nel complesso, tuttavia, è difficile affermare che l'attuale mercato delle aste immobiliari si sia ripreso e anche il ritmo degli investimenti delle società immobiliari è più concentrato e cauto.

Secondo i dati del China Index Research Institute, da gennaio a luglio 2024, l’acquisizione totale di terreni da parte delle prime 100 aziende è stata di 430,71 miliardi di yuan, con un calo del 38,0% su base annua e il calo ha continuato ad espandersi del 2,2%. punti rispetto ai primi sei mesi. "La tendenza all'acquisizione di terreni incentrata su terreni di alta qualità nelle città principali continua e la differenziazione tra il mercato delle aste fondiarie e il mercato delle vendite si è intensificata, spingendo le società immobiliari a rimanere caute nell'acquisizione di terreni a breve termine."

La quota delle imprese statali centrali continuerà ad aumentare?

Nel mercato delle aste fondiarie durante il periodo di consolidamento immobiliare, le imprese statali centrali sono la "forza principale" in assoluto sul mercato.

Nei primi sette mesi di quest'anno, le tre società immobiliari con il valore nuovo più elevato sono state C&D Real Estate, China Resources Land e Poly Development. Tra questi, C&D Real Estate si è classificata prima nella lista con un nuovo valore di 62,1 miliardi di yuan, China Resources Land si è classificata seconda con un nuovo valore di 57,1 miliardi di yuan e Poly Development si è classificata al terzo posto con un nuovo valore di 50,8 miliardi di yuan; dieci case Il valore totale dei nuovi beni aggiunti dalle imprese ammonta a 431,5 miliardi di yuan, pari al 32,4% delle prime 100 società immobiliari.

La terra è il "granaio" delle vendite Al giorno d'oggi, non solo nel mercato delle aste fondiarie, ma anche nelle vendite delle imprese statali centrali, anche la quota di mercato è in costante aumento.

Liu Shui, direttore della ricerca aziendale del China Index Research Institute, ha affermato che ciò può essere visto dalla "Classifica delle prestazioni di vendita delle imprese immobiliari cinesi da gennaio a luglio 2024" e dalla "Classifica delle 100 principali acquisizioni di terreni" del China Index Research Institute. Imprese immobiliari nazionali da gennaio a luglio 2024". L'andamento delle vendite delle imprese statali è relativamente resiliente.

Ha detto che Greentown China, ad esempio, si è classificata al 7° posto nelle vendite nel luglio dello scorso anno e al 3° nel luglio di quest'anno. Yuexiu Real Estate si è classificata al 13° posto nelle vendite lo scorso luglio e al 9° nel luglio di quest'anno, guadagnando 4 posizioni. Poly Real Estate si è classificata al 25° posto nelle vendite lo scorso luglio e al 17° posto nel luglio di quest'anno, con un miglioramento di 8 posizioni. China Construction Yipin si è classificata al 39° posto nelle vendite lo scorso luglio e al 18° nel luglio di quest'anno, con un significativo miglioramento di 21 posizioni.

"A breve termine, negli ultimi anni è aumentata la quota di mercato delle imprese immobiliari statali centrali nelle vendite e nell'acquisizione di terreni, il che è sicuramente uno stato sostenuto. Tali imprese hanno vantaggi finanziari e forti vantaggi di marchio. Durante il periodo di profonda crisi aggiustamento del mercato, la loro capacità di resistere ai rischi è migliore." pensò Liu Shui. A lungo termine, però, con il graduale ritorno alla normalità del mercato immobiliare, la quota di mercato delle società immobiliari private potrebbe nuovamente aumentare.

"Ci sono solo più di 10 imprese immobiliari centrali statali con forti capacità operative e di sviluppo, e la portata complessiva è limitata", ha detto Liu Shui, soprattutto al momento, la domanda di "buone case" da parte dei residenti è in aumento dimensione del mercato di 10 trilioni, le imprese statali locali non sono in grado di sostenerlo. Alcune società immobiliari private hanno un’elevata efficienza operativa e forti capacità di prodotto. Una volta che il mercato tornerà alla normalità, queste società saranno più competitive e potrebbero aumentare la loro quota di mercato.

Inoltre, a livello macro, il mercato fondiario si svilupperà anche in una direzione più orientata al mercato e di alta qualità.

La Terza Sessione Plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese ha recentemente proposto di “ottimizzare la gestione del territorio e migliorare il sistema di gestione del territorio che sia efficacemente collegato alle macro politiche e allo sviluppo regionale”, “istituire un meccanismo di coordinamento per l’assegnazione di nuove risorse indicatori dei terreni edificabili urbani e l’aumento della popolazione permanente”, e “ottimizzare l’utilizzo dei terreni urbani industriali e commerciali, accelerando lo sviluppo del mercato secondario dei terreni edificabili, promuovendo lo sviluppo e l’utilizzo misto dei terreni, la conversione razionale degli usi e la rivitalizzazione delle aree esistenti terra e terra inefficiente" e altri principi.

Il China Index Research Institute ha affermato che, nel complesso, questa nuova urbanizzazione è fortemente correlata all’approfondimento della riforma del sistema fondiario e che l’allocazione razionale, l’utilizzo efficiente e la rivitalizzazione delle risorse fondiarie sono direzioni importanti. Inoltre, i prezzi dei terreni saranno determinati maggiormente dalla domanda e dall’offerta del mercato, e si prevede che le politiche restrittive sul lato dei terreni saranno ulteriormente ottimizzate e adeguate, come l’eliminazione dei limiti di prezzo dei terreni nelle città principali.

"Nelle aree vantaggiose dove la popolazione continuerà ad aumentare in futuro, le nuove quote di terreni edificabili urbani potrebbero essere maggiormente garantite e la creazione di un meccanismo di collegamento 'persone, alloggi e terra' svolgerà un ruolo maggiore", ha affermato l'istituto inoltre, si prevede che le politiche di sostegno per i terreni esistenti vengano adeguatamente smaltite e implementate. La rivitalizzazione dei terreni esistenti e il miglioramento dell'efficienza dell'utilizzo delle risorse territoriali sono requisiti inevitabili per lo sviluppo di alta qualità del settore immobiliare.