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Réseau de points de vuePendant la période d'ajustement profond du secteur, Gemdale Real Estate a réalisé la sortie d'actifs immobiliers.

Dans la soirée du 31 juillet, Gemdale Properties & Investment a annoncé avoir créé conjointement un partenariat de fonds d'investissement en capital-investissement dans le parc industriel de Shenzhen Lingxin (société en commandite) pour acquérir, détenir et exploiter toutes les participations dans les quatre projets de parc industriel à Shanghai que le Le groupe a l'intention de vendre, le rendement net du groupe devrait être d'environ 500 millions de yuans.

Selon Gemdale Properties & Investment, les quatre projets de parcs industriels sont tous des actifs opérationnels matures, situés dans les districts de Songjiang, Jiading et Baoshan, à Shanghai, avec une superficie totale de location de 439 000 mètres carrés et un taux d'occupation toute l'année de plus de 90%.

Gemdale Properties & Investment a déclaré que chaque partenaire du partenariat possède une vaste expérience dans l'investissement et/ou l'exploitation de parcs industriels. Dans le cadre du partenariat, chaque membre peut tirer parti de ses atouts grâce à des avantages complémentaires et des ressources intégrées pour parvenir à un meilleur développement commercial.

On constate que le capital d'assurance occupe la majorité des droits et intérêts du fonds, et que derrière le fonds se trouvent de nombreux actifs appartenant à l'État. Pour l’heure, l’assurance reste l’épine dorsale des canaux de sortie de l’immobilier.

Création d'un fonds pour acquérir des actifs

Selon l'annonce, Gemdale Commercial Holdings a signé un accord de partenariat avec toutes les parties le 31 juillet 2024 pour créer conjointement le partenariat de fonds d'investissement en capital-investissement du parc industriel de Shenzhen Lingxin (société en commandite). L'activité principale du partenariat est les acquisitions, les participations et l'intégralité du capital. participation dans le projet du parc industriel Gemdale que le groupe exploitant envisage de vendre.

Industry and City Park Review a appris que les acquisitions concernaient principalement les quatre projets de parcs industriels de Gemdale Properties & Investment à Shanghai. Le premier est le parc d'innovation scientifique et technologique Gemdale Weixin Hongqiao, détenu à 100 % par Gemdale Properties & Investment. Le projet est situé dans le corridor d'innovation scientifique et technologique du G60 et dans la zone de rayonnement du pôle du Grand Hongqiao. une superficie d'environ 48 000 mètres carrés et une superficie totale de construction de 65 000 mètres carrés. Il s'agit d'un complexe industriel intégrant une plate-forme de R&D, des installations de production et de fabrication, des bureaux et des installations commerciales. En tant que premier parc professionnel biomédical de Gemdale Weixin, les sociétés biomédicales parmi les entreprises installées dans le parc d'innovation scientifique et technologique de Hongqiao représentent plus de 90 % de la superficie louée.

Le deuxième est Gemdale Weixin Songjiang Intelligent Manufacturing Park, dans lequel Gemdale Properties & Investment détient 50 % du capital. Le projet est situé dans la zone de développement économique et technologique de Shanghai Songjiang au niveau national, couvrant une superficie de plus de 70 000 m². mètres, avec une superficie totale de construction d'environ 110 000 mètres carrés. Un complexe industriel intégrant une plateforme de R&D, de production et de fabrication, ainsi que des installations de support commercial.

Le troisième est Gemdale Weixin Jiading Intelligent Manufacturing Park. Gemdale Properties & Investment détient 42,50 % des actions. Le projet est situé dans la ville automobile internationale de Shanghai Jiading, couvrant une superficie d'environ 80 000 mètres carrés, avec une superficie totale de construction de. ​​plus de 150 000 mètres carrés. Il est basé sur les nouvelles énergies. Les automobiles et les pièces automobiles sont les industries principales, et c'est une base d'innovation pour l'industrie manufacturière haut de gamme qui intègre la fabrication intelligente, la recherche et le développement de la production, les bureaux d'entreprise et le soutien commercial. installations.

Le quatrième est Gemdale Weixin Baoshan Intelligent Manufacturing Park. Gemdale Properties & Investment détient 50 % des capitaux propres de ce parc industriel. Le projet est situé dans la zone centrale du parc industriel de Shanghai Baoshan, couvrant une superficie de plus de 70 000 habitants. mètres carrés et une superficie totale de construction de plus de 110 000 mètres carrés. Il s'agit d'un ensemble d'une base industrielle de fabrication de haut niveau intégrant une fabrication intelligente, une R&D et une production, une innovation de base et des installations de soutien commercial.

Selon l'accord de partenariat, Gemdale Properties & Investment détient le projet Gemdale Industrial Park et prévoit désormais de vendre toutes ses participations dans le projet Gemdale Industrial Park au partenariat. Sur la base de l'accord de transaction, Shanghai Jindiwei (une filiale de Gemdale Real Estate) doit d'abord investir dans le partenariat en tant que partenaire du partenariat. Le montant de l'investissement est plafonné à 300 millions de yuans, représentant 20 % des capitaux propres du partenariat. payable sera Le financement a été fourni par les ressources internes de Gemdale Properties & Investment. Après la finalisation de la vente du projet Gemdale Industrial Park, Gemdale Properties & Investment devrait recevoir un rendement net d'environ 500 millions de yuans (hors 300 millions de yuans investis dans le partenariat).

Une fois le partenariat établi, Shanghai Jindiwei (ou d'autres filiales désignées par Gemdale Real Estate) et d'autres partenaires du partenariat détiendront respectivement 20 % et 80 % du capital. En termes de structure de gestion, Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management sert de commandité et de partenaire exécutif. Le partenaire exécutif est responsable (y compris) de l'exploitation, de la gestion, du contrôle et de la prise de décision du partenariat restant (; dont Shanghai Jindiwei) sera le commanditaire.

Il est entendu que dans cette transaction, Gemdale Properties & Investment se retirera d'une partie des capitaux propres du parc industriel, principalement parce qu'elle coopère avec le retrait d'autres actionnaires, et que les sociétés publiques nouvellement impliquées nécessitent une participation majoritaire. Une fois la transaction finalisée, les quatre parcs industriels continueront d'être gérés par Gemdale Weixin, la marque opérationnelle du parc industriel Gemdale Commercial Real Estate.

Le courtier d'assurance en coulisses

Les investisseurs derrière le fonds sont des entreprises publiques et des compagnies d’assurance.

La limite supérieure de l'échelle d'investissement du fonds est fixée à 1,5 milliard de yuans et la date limite d'investissement est fixée avant le 30 septembre 2029. La structure des capitaux propres du partenariat montre que Nanjing CPIC Xinhui Zhiyuan a investi 825 millions de yuans, soit 55 % des capitaux propres ; Zhonghong Life Insurance a investi 344,85 millions de yuans, soit 22,99 % des capitaux propres ; Shanghai Jindiwei a investi 300 millions de yuans pour en détenir 20 ; % du capital ; Hongtu Venture Capital a investi 30 millions de yuans et détient 2 % du capital ; Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management, en tant que commandité, a investi 150 000 yuans pour détenir 0,01 % du capital.

Parmi eux, Shanghai Jindiwei est une filiale indirecte de Gemdale Real Estate ; Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management est contrôlé par Shenzhen Innovation Investment Group Co., Ltd., le plus grand actionnaire de cette dernière étant la Commission de surveillance et d'administration des actifs appartenant à l'État de Shenzhen, et Futian Investment Holdings détient également des actions ; Red Earth Ventures est détenue à 100 % par Shenzhen Venture Capital ; Sino-Hong Kong Life Insurance est détenue conjointement par Manulife Life Insurance (International) Co., Ltd. et Sinochem Group Finance Co., Ltd.

Nanjing CPIC Xinhui Zhiyuan, qui détient la plus grande participation, est un fonds d'investissement de capital-investissement. Le gestionnaire du fonds est CPIC Private Equity Management Co., Ltd., qui est une filiale de China Pacific Insurance.

On constate que les compagnies d’assurance restent d’importants preneurs de sorties immobilières.

Basées sur la recherche de rendements stables à long terme, l'optimisation des portefeuilles d'investissement et l'adaptation aux besoins de gestion de l'adéquation actif-passif, les compagnies d'assurance restent un canal important de sortie de l'immobilier.

Certains analystes ont souligné que dans un contexte de baisse continue des taux d'intérêt et de difficulté à trouver des actifs de haute qualité sur le marché, les compagnies d'assurance ont tendance à investir des fonds dans des projets avec des rendements stables et une longue durée, tels que les immeubles de bureaux commerciaux, les immeubles logistiques. immobiliers et parcs industriels, afin de maintenir et d’augmenter la valeur des actifs.

D'un autre côté, le marché immobilier actuel traverse une période de profond ajustement, avec une accélération de la liquidation du secteur et une augmentation des cessions d'actifs, en particulier dans les zones centrales des villes de premier et de deuxième rang. Il pourrait y avoir place pour une forte appréciation à l’avenir.

Par exemple, le 1er janvier 2024, New China Insurance a annoncé qu'elle créerait conjointement un fonds de 10 milliards de yuans avec CICC Capital pour investir dans des sociétés investies possédant des actifs de projets immobiliers ; AIA Life a acquis 95 % des capitaux propres de Beijing CapitaLand Star ; Projet commercial pour près de 2,4 milliards de yuans ; China Life System a investi 686 millions de yuans pour souscrire à China Resources Commercial REIT ; China Life Group a dépensé 3,1 milliards pour acquérir près de la moitié du capital de la deuxième phase de Sino-Ocean Beijing INDIGO, etc.

Dans certains cas, on constate que la plupart des projets achevés sont des actifs situés dans des zones centrales de villes de premier rang telles que Pékin et Shanghai.

Gemdale Properties & Investment détient des actifs tels que des parcs industriels, des bureaux commerciaux, des résidences de location et des résidences de vente. Parmi eux, en termes de parcs industriels, Gemdale Weixin, une plateforme axée sur le développement, la construction et la gestion de l'exploitation de parcs industriels, a été créée en 2016. Elle se concentre sur les sciences de la vie, l'intelligence artificielle, la créativité culturelle et d'autres domaines, et construit. Industries complètes internationales exquises avec une plate-forme de normes élevées.

À l'heure actuelle, Gemdale Weixin a réalisé une implantation à l'échelle nationale, pénétrant dans les villes centrales de la Chine orientale, du nord de la Chine, du nord-est de la Chine, du centre de la Chine, du sud de la Chine et de l'ouest de la Chine, et a pénétré le marché américain. En décembre 2023, elle était présente dans 19 villes, développait et exploitait 42 projets industriels et gérait une superficie d'environ 4,15 millions de mètres carrés.

Cependant, le ralentissement de l'immobilier a également eu un impact plus important sur les propriétés commerciales. Au premier semestre, les ventes contractuelles cumulées de Gemdale Commercial Properties ont totalisé environ 9,798 milliards de yuans, tandis que la surface de vente totale cumulée était d'environ 747 100 mètres carrés. Récemment, la société a publié un avertissement sur les bénéfices pour le premier semestre. En raison de l'augmentation des provisions pour dépréciation des coentreprises et des propriétés en développement, elle devrait enregistrer une perte attribuable aux propriétaires de l'entreprise au premier semestre 2024. environ 2 milliards de yuans à 23 milliards de milliards de yuans.