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Rete di punti di vistaDurante il periodo di profondo aggiustamento del settore, Gemdale Real Estate ha realizzato l'uscita del patrimonio immobiliare.

La sera del 31 luglio, Gemdale Properties & Investment ha annunciato di aver costituito congiuntamente la Shenzhen Lingxin Industrial Park Private Equity Investment Fund Partnership (Limited Partnership) per acquisire, detenere e gestire tutte le partecipazioni nei quattro progetti di parchi industriali a Shanghai che il gruppo intende vendere, il rendimento netto del gruppo dovrebbe essere di circa 500 milioni di yuan.

Secondo Gemdale Properties & Investment, i quattro progetti di parchi industriali sono tutti asset operativi maturi, situati a Songjiang, Jiading e Baoshan District, Shanghai, con un'area totale affittata di 439.000 metri quadrati e un tasso di occupazione annuale di oltre 90%.

Gemdale Properties & Investment ha dichiarato che ciascun partner della partnership ha una vasta esperienza negli investimenti e/o nella gestione di parchi industriali. Nella partnership, ogni membro può sfruttare i propri punti di forza attraverso vantaggi complementari e risorse integrate per ottenere un migliore sviluppo del business.

Si può constatare che il capitale assicurativo occupa la maggior parte dei diritti e degli interessi del fondo e dietro il fondo ci sono molti beni di proprietà statale. Per ora, l’assicurazione rimane la spina dorsale dei canali di uscita dal settore immobiliare.

Costituzione di un fondo per acquisire beni

Secondo l'annuncio, Gemdale Commercial Holdings ha firmato un accordo di partnership con tutte le parti il ​​31 luglio 2024 per costituire congiuntamente la Shenzhen Lingxin Industrial Park Private Equity Investment Fund Partnership (Limited Partnership). L'attività principale della partnership sono le acquisizioni, le partecipazioni e l'intero capitale interesse per il progetto Gemdale Industrial Park che il gruppo operativo intende vendere.

Industry and City Park Review ha appreso che le acquisizioni riguardavano principalmente i quattro progetti di parchi industriali di Gemdale Properties & Investment a Shanghai. Il primo è Gemdale Weixin Hongqiao Science and Technology Innovation Park, di proprietà al 100% di Gemdale Properties & Investment. Il progetto si trova nel corridoio di innovazione scientifica e tecnologica G60 e copre l'area di radiazione del Greater Hongqiao Hub un'area di circa 48.000 metri quadrati e ha una superficie edificabile totale di 65.000 metri quadrati. Si tratta di un complesso industriale che integra piattaforma di ricerca e sviluppo, produzione e produzione, uffici e strutture di supporto commerciale. Essendo il primo parco professionale biomedico di Gemdale Weixin, le società biomediche tra le imprese insediate nel Parco per l'innovazione scientifica e tecnologica di Hongqiao rappresentano oltre il 90% dell'area affittata.

Il secondo è Gemdale Weixin Songjiang Intelligent Manufacturing Park, di cui Gemdale Properties & Investment detiene il 50% del capitale. Il progetto è situato nella zona di sviluppo economico e tecnologico di Shanghai Songjiang, che copre un'area di oltre 70.000 metri quadrati. metri, con un'area di costruzione totale di circa 110.000 metri quadrati. Un complesso industriale che integra piattaforma di ricerca e sviluppo, produzione e produzione e strutture di supporto commerciale.

Il terzo è Gemdale Weixin Jiading Intelligent Manufacturing Park. Gemdale Properties & Investment detiene il 42,50% delle azioni. Il progetto è situato a Shanghai Jiading International Automobile City, coprendo un'area di circa 80.000 metri quadrati, con un'area di costruzione totale di. ​​più di 150.000 metri quadrati. Si basa sulla nuova energia Le automobili e i ricambi auto sono le industrie principali ed è una base di innovazione del settore manifatturiero di fascia alta che integra produzione intelligente, ricerca e sviluppo della produzione, uffici aziendali e supporto commerciale strutture.

Il quarto è Gemdale Weixin Baoshan Intelligent Manufacturing Park. Gemdale Properties & Investment possiede il 50% del capitale di questo parco industriale. Il progetto è situato nell'area centrale del parco industriale di Shanghai Baoshan, che copre un'area di oltre 70.000. metri quadrati e un'area di costruzione totale di oltre 110.000 metri quadrati. Si tratta di una raccolta di una base industriale manifatturiera di alto livello che integra produzione intelligente, ricerca e sviluppo e produzione, innovazione di base e strutture di supporto commerciale.

Secondo l'accordo di partnership, Gemdale Properties & Investment detiene il progetto Gemdale Industrial Park e ora prevede di vendere tutte le sue partecipazioni nel progetto Gemdale Industrial Park alla partnership. In base all'accordo di transazione, Shanghai Jindiwei (una filiale di Gemdale Real Estate) deve prima investire nella partnership come partner di partnership. L'importo dell'investimento è limitato a 300 milioni di yuan, pari al 20% del capitale proprio della partnership pagabile sarà Il finanziamento è stato fornito dalle risorse interne di Gemdale Properties & Investment. Dopo il completamento della vendita del progetto Gemdale Industrial Park, si prevede che Gemdale Properties & Investment riceverà un rendimento netto di circa 500 milioni di yuan (esclusi i 300 milioni di yuan investiti nella partnership).

Una volta stabilita la partnership, Shanghai Jindiwei (o altre filiali designate da Gemdale Real Estate) e altri partner della partnership deterranno rispettivamente il 20% e l'80% del capitale. In termini di struttura di gestione, Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management funge da socio accomandatario e socio esecutivo. Il socio esecutivo è responsabile (incluso) del funzionamento, della gestione, del controllo e del processo decisionale della partnership (; incluso Shanghai Jindiwei) sarà il socio accomandante.

Resta inteso che in questa transazione Gemdale Properties & Investment ritirerà parte del capitale del parco industriale, soprattutto perché collabora con il ritiro di altri azionisti, e le nuove società statali coinvolte richiedono una partecipazione di controllo. Una volta completata la transazione, i quattro parchi industriali continueranno a essere gestiti da Gemdale Weixin, il marchio operativo di Gemdale Commercial Real Estate Industrial Park.

Il broker assicurativo dietro le quinte

Gli investitori dietro il fondo sono aziende statali e compagnie di assicurazione.

Il limite superiore della scala di investimento del fondo è fissato a 1,5 miliardi di yuan e la scadenza per gli investimenti è entro il 30 settembre 2029. La struttura azionaria della partnership mostra che Nanjing CPIC Xinhui Zhiyuan ha investito 825 milioni di yuan, pari al 55% del capitale; Zhonghong Life Insurance ha investito 344,85 milioni di yuan, pari al 22,99% del capitale proprio; Shanghai Jindiwei ha investito 300 milioni di yuan per detenerne 20 % di capitale; Hongtu Venture Capital ha investito 30 milioni di yuan e detiene il 2% di capitale; Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management, in qualità di socio accomandatario, ha investito 150.000 yuan per detenere lo 0,01% di capitale.

Tra questi, Shanghai Jindiwei è una filiale indiretta di Gemdale Real Estate; Futian Investment Holdings detiene anche azioni; Red Earth Ventures è di proprietà di È interamente controllata da Shenzhen Venture Capital è di proprietà congiunta di Manulife Life Insurance (International) Co., Ltd. e Sinochem Group Finance Co., Ltd.

Nanjing CPIC Xinhui Zhiyuan, che detiene la quota maggiore, è un fondo di investimento di private equity. Il gestore del fondo è CPIC Private Equity Management Co., Ltd., che è una filiale di China Pacific Insurance.

Si può constatare che le compagnie di assicurazione sono ancora importanti acquirenti delle uscite immobiliari.

Basate sul perseguimento di rendimenti stabili a lungo termine, sull’ottimizzazione dei portafogli di investimento e sull’adattamento alle esigenze di gestione dell’equilibrio tra attività e passività, le compagnie assicurative rappresentano ancora un canale importante per l’uscita dal settore immobiliare.

Alcuni analisti hanno sottolineato che, in un contesto di continuo calo dei tassi di interesse e di difficoltà nel reperire asset di alta qualità sul mercato, le compagnie assicurative tendono a investire fondi in progetti con rendimenti stabili e di lunga durata, come edifici per uffici commerciali, immobili logistici immobili e parchi industriali, al fine di mantenere e aumentare il valore degli asset.

D’altro canto, l’attuale mercato immobiliare si trova in un periodo di profondo aggiustamento, con l’accelerazione della liquidazione del settore e l’aumento delle cessioni di asset, soprattutto quelli immobiliari nelle aree centrali delle città di primo e secondo livello. Potrebbe esserci spazio per un forte apprezzamento in futuro.

Ad esempio, il 1° gennaio 2024, New China Insurance ha annunciato che avrebbe costituito congiuntamente un fondo di 10 miliardi di yuan con CICC Capital per investire in società partecipate con attività di progetti immobiliari. AIA Life ha acquisito il 95% del capitale di Beijing CapitaLand Star Progetto commerciale per quasi 2,4 miliardi di yuan; China Life System ha investito 686 milioni di yuan per sottoscrivere China Resources Commercial REIT. China Life Group ha speso 3,1 miliardi per acquisire quasi la metà del capitale nella seconda fase di Sino-Ocean Beijing INDIGO, ecc.

In alcuni casi, si riscontra che la maggior parte dei progetti completati sono asset in aree centrali di città di primo livello come Pechino e Shanghai.

Gemdale Properties & Investment detiene beni quali parchi industriali, uffici commerciali, residenze in affitto e residenze di vendita. Tra questi, in termini di parchi industriali, nel 2016 è stata fondata Gemdale Weixin, una piattaforma incentrata sullo sviluppo, la costruzione e la gestione operativa dei parchi industriali. Si concentra su scienze della vita, intelligenza artificiale, creatività culturale e altri campi e costruzioni squisite industrie complete internazionali con standard elevati.

Allo stato attuale, Gemdale Weixin ha raggiunto un layout nazionale, entrando nelle città principali della Cina orientale, della Cina settentrionale, della Cina nordorientale, della Cina centrale, della Cina meridionale e della Cina occidentale, ed è entrata nel mercato statunitense. A dicembre 2023 è entrata in 19 città, ha sviluppato e gestito 42 progetti industriali e ha gestito un'area di circa 4,15 milioni di metri quadrati.

Tuttavia, la flessione del settore immobiliare ha avuto un impatto maggiore anche sulle proprietà commerciali. Nella prima metà dell’anno, le vendite cumulative contrattate di Gemdale Commercial Properties sono state pari a circa 9,798 miliardi di yuan, mentre la superficie totale di vendita cumulativa era di circa 747.100 metri quadrati. Recentemente la società ha emesso un profit warning per la prima metà dell'anno A causa dell'aumento dei fondi svalutazione per joint venture e immobili in sviluppo, si prevede che nella prima metà del 2024 si registrerà una perdita attribuibile ai proprietari dell'azienda. circa 2 miliardi di yuan a 23 miliardi di yuan miliardi.