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Rede de pontos de vistaDurante o período de profundo ajuste do setor, a Gemdale Real Estate percebeu a saída dos ativos imobiliários.

Na noite de 31 de julho, a Gemdale Properties & Investment anunciou que estabeleceu em conjunto a Parceria de Fundo de Investimento de Capital Privado do Parque Industrial Shenzhen Lingxin (Parceria Limitada) para adquirir, manter e operar todas as participações acionárias nos quatro projetos de parques industriais em Xangai que o grupo pretende vender, o retorno líquido do grupo deverá ser de aproximadamente 500 milhões de yuans.

De acordo com a Gemdale Properties & Investment, os quatro projetos de parques industriais são todos ativos operacionais maduros, localizados em Songjiang, Jiading e distrito de Baoshan, Xangai, com uma área total de locação de 439.000 metros quadrados e uma taxa de ocupação durante todo o ano de mais de 90%.

A Gemdale Properties & Investment afirmou que cada parceiro da parceria tem uma vasta experiência em investimento e/ou operação de parques industriais. Na parceria, cada membro pode alavancar os seus pontos fortes através de vantagens complementares e recursos integrados para alcançar um melhor desenvolvimento empresarial.

Verifica-se que o capital segurador ocupa a maioria dos direitos e interesses do fundo, e há muitos activos estatais por detrás do fundo. Por enquanto, os seguros continuam a ser a espinha dorsal dos canais de saída do setor imobiliário.

Criação de um fundo para aquisição de ativos

De acordo com o anúncio, a Gemdale Commercial Investment assinou um acordo de parceria com todas as partes em 31 de julho de 2024 para estabelecer conjuntamente a Parceria do Fundo de Investimento de Capital Privado do Parque Industrial Shenzhen Lingxin (Parceria Limitada). interesse no projeto do Parque Industrial Gemdale que o grupo operacional planeja vender.

A Industry Park Review descobriu que as aquisições foram principalmente os quatro projetos de parques industriais da Gemdale Properties & Investment em Xangai. O primeiro é o Parque de Inovação Científica e Tecnológica Gemdale Weixin Hongqiao, 100% de propriedade da Gemdale Properties & Investment. O projeto está localizado no Corredor de Inovação Científica e Tecnológica G60 e na área de radiação do Grande Hongqiao Hub. uma área de aproximadamente 48.000 metros quadrados e uma área total de construção de 65.000 metros quadrados. É um complexo industrial que integra plataforma de P&D, produção e fabricação, escritórios e instalações de apoio comercial. Como o primeiro parque profissional biomédico em Gemdale Weixin, as empresas biomédicas entre as empresas instaladas no Parque de Inovação Científica e Tecnológica de Hongqiao respondem por mais de 90% da área arrendada.

O segundo é o Gemdale Weixin Songjiang Intelligent Manufacturing Park, no qual a Gemdale Properties & Investment detém 50% do capital. O projeto está localizado na Zona de Desenvolvimento Econômico e Tecnológico de Shanghai Songjiang, de nível nacional, cobrindo uma área de mais de 70.000 metros quadrados. metros, com uma área total de construção de aproximadamente 110.000 metros quadrados. Um complexo industrial que integra plataforma de P&D, produção e fabricação e instalações de apoio comercial.

O terceiro é o Gemdale Weixin Jiading Intelligent Manufacturing Park. A Gemdale Properties & Investment detém 42,50% das ações. O projeto está localizado na Shanghai Jiading International Automobile City, cobrindo uma área de cerca de 80.000 metros quadrados e uma área total de construção de ​. Mais de 150.000 metros quadrados. Baseia-se em novas energias. Automóveis e peças automotivas são as indústrias principais e é uma base de inovação da indústria manufatureira de ponta que integra fabricação inteligente, pesquisa e desenvolvimento de produção, escritórios corporativos e instalações de apoio comercial. .

O quarto é o Gemdale Weixin Baoshan Intelligent Manufacturing Park. A Gemdale Properties & Investment detém 50% do capital deste parque industrial. O projeto está localizado na área central do Parque Industrial Shanghai Baoshan, cobrindo uma área de mais de 70.000. metros quadrados e uma área total de construção de mais de 110.000 metros quadrados É uma coleção de uma base industrial de fabricação de alto padrão que integra fabricação inteligente, P&D e produção, inovação de base e instalações de apoio comercial.

De acordo com o acordo de parceria, a Gemdale Properties & Investment detém o projeto Gemdale Industrial Park e agora planeja vender todas as suas participações acionárias no projeto Gemdale Industrial Park para a parceria. Com base no acordo de transação, a Shanghai Jindiwei (uma subsidiária da Gemdale Real Estate) precisa primeiro investir na parceria como parceira. O valor do investimento é limitado a 300 milhões de yuans, representando 20% do capital da parceria. a pagar será O financiamento foi fornecido pelos recursos internos da Gemdale Properties & Investment. Após a conclusão da venda do projeto Gemdale Industrial Park, a Gemdale Properties & Investment deverá receber um retorno líquido de aproximadamente 500 milhões de yuans (excluindo os 300 milhões de yuans investidos na parceria).

Após o estabelecimento da parceria, a Shanghai Jindiwei (ou outras subsidiárias designadas pela Gemdale Real Estate) e outros parceiros da parceria deterão 20% e 80% do capital, respectivamente. Em termos de estrutura de gestão, a Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management atua como sócio geral e sócio executivo. O sócio executivo é responsável por (incluindo) a operação, gestão, controle e tomada de decisão dos demais sócios da parceria; incluindo Shanghai Jindiwei) será o sócio limitado.

Entende-se que nesta transação a Gemdale Properties & Investment retirará parte do patrimônio do parque industrial, principalmente porque coopera com a retirada de outros acionistas, e as empresas estatais recém-envolvidas exigem o controle acionário. Após a conclusão da transação, os quatro parques industriais continuarão a ser administrados pela Gemdale Weixin, a marca operacional do Gemdale Commercial Real Estate Industrial Park.

O corretor de seguros nos bastidores

Os investidores por trás do fundo são empresas estatais e seguradoras.

O limite superior da escala de investimento do fundo é fixado em 1,5 bilhão de yuans, e o prazo para investimento é antes de 30 de setembro de 2029. A estrutura patrimonial da parceria mostra que Nanjing CPIC Xinhui Zhiyuan investiu 825 milhões de yuans, representando 55% do patrimônio; Zhonghong Life Insurance investiu 344,85 milhões de yuans, representando 22,99% do patrimônio líquido. Shanghai Jindiwei investiu 300 milhões de yuans para deter 20; % de capital; a Hongtu Venture Capital investiu 30 milhões de yuans e detém 2% do capital; A Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management, como sócio geral, investiu 150.000 yuans para deter 0,01% do capital.

Entre eles, Shanghai Jindiwei é uma subsidiária indireta da Gemdale Real Estate; Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management é controlada pela Shenzhen Innovation Investment Group Co., Ltd., o maior acionista deste último é a Comissão de Supervisão e Administração de Ativos do Estado de Shenzhen, e A Futian Investment Holdings também detém ações; a Red Earth Ventures é de propriedade da Shenzhen Venture Capital e é de propriedade conjunta da Manulife Life Insurance (International) Co., Ltd. Ltda.

Nanjing CPIC Xinhui Zhiyuan, que detém a maior participação, é um fundo de investimento de capital privado. O gestor do fundo é a CPIC Private Equity Management Co., Ltd., que é uma subsidiária da China Pacific Insurance.

Verifica-se que as seguradoras ainda são importantes tomadoras de saídas imobiliárias.

Com base na busca de retornos estáveis ​​no longo prazo, na otimização das carteiras de investimentos e na adaptação às necessidades de gestão de correspondência entre ativos e passivos, as seguradoras ainda são um importante canal de saída do setor imobiliário.

Alguns analistas salientaram que, num contexto de descida contínua das taxas de juro e de dificuldade em encontrar ativos de elevada qualidade no mercado, as seguradoras tendem a investir recursos em projetos com rentabilidade estável e longa duração, como edifícios comerciais de escritórios, centros logísticos reais imóveis e parques industriais, a fim de conseguir Manter e aumentar o valor dos ativos.

Por outro lado, o actual mercado imobiliário está num período de ajustamento profundo, com a aceleração da liquidação da indústria e o aumento das vendas de activos. Os preços dos activos imobiliários também são atraentes, especialmente os imóveis em áreas centrais das cidades de primeiro e segundo nível. Pode haver espaço para uma forte valorização no futuro.

Por exemplo, em 1º de janeiro de 2024, a New China Insurance anunciou que criaria conjuntamente um fundo de 10 bilhões de yuans com a CICC Capital para investir em empresas investidas com ativos de projetos imobiliários AIA Life adquiriu 95% do capital da Beijing CapitaLand Star; Projeto Comercial de quase 2,4 bilhões de yuans; a China Life System investiu 686 milhões de yuans para assinar o REIT Comercial da China Resources;

Em alguns casos, verifica-se que a maioria dos projectos concluídos são activos em áreas centrais de cidades de primeiro nível, como Pequim e Xangai.

Gemdale Properties & Investment detém ativos como parques industriais, escritórios comerciais, residências para aluguel e residências de vendas. Entre eles, em termos de parques industriais, em 2016, foi criada a Gemdale Weixin, uma plataforma focada no desenvolvimento, construção e gestão de operação de parques industriais, com foco em ciências da vida, inteligência artificial, criatividade cultural e outras áreas, e constrói. indústrias completas internacionais requintadas com plataforma de altos padrões.

Atualmente, a Gemdale Weixin alcançou um layout nacional, entrando nas principais cidades do leste da China, norte da China, nordeste da China, centro da China, sul da China e oeste da China, e entrou no mercado dos EUA. Em dezembro de 2023, já entrou em 19 cidades, desenvolveu e operou 42 projetos industriais e administrou uma área de aproximadamente 4,15 milhões de metros quadrados.

No entanto, a desaceleração no setor imobiliário também teve um impacto maior nas propriedades comerciais. No primeiro semestre do ano, as vendas contratadas acumuladas da Gemdale Commercial Properties totalizaram aproximadamente 9,798 bilhões de yuans, enquanto a área total acumulada de vendas foi de aproximadamente 747.100 metros quadrados. Recentemente, a empresa emitiu um alerta de lucro para o primeiro semestre do ano Devido ao aumento das provisões para imparidade para joint ventures e propriedades em desenvolvimento, espera-se que registe uma perda atribuível aos proprietários da empresa no primeiro semestre de 2024 variando entre. aproximadamente 2 bilhões de yuans a 23 bilhões de yuans.