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Viewpoint-NetzwerkWährend der Zeit tiefgreifender Anpassungen in der Branche realisierte Gemdale Real Estate den Abzug von Immobilienvermögen.

Am Abend des 31. Juli gab Gemdale Properties & Investment bekannt, dass es gemeinsam die Shenzhen Lingxin Industrial Park Private Equity Investment Fund Partnership (Limited Partnership) gegründet hat, um alle Kapitalbeteiligungen an den vier Industrieparkprojekten in Shanghai zu erwerben, zu halten und zu betreiben Die Gruppe beabsichtigt zu verkaufen, die Nettorendite der Gruppe wird voraussichtlich etwa 500 Millionen Yuan betragen.

Nach Angaben von Gemdale Properties & Investment handelt es sich bei den vier Industrieparkprojekten allesamt um ausgereifte Betriebsanlagen mit Standorten in Songjiang, Jiading und Baoshan District, Shanghai, mit einer Gesamtmietfläche von 439.000 Quadratmetern und einer ganzjährigen Auslastung von mehr als 100.000 Quadratmetern 90 %.

Gemdale Properties & Investment gab an, dass jeder Partnerschaftspartner über umfassende Erfahrung bei der Investition und/oder dem Betrieb von Industrieparks verfügt. In der Partnerschaft kann jedes Mitglied seine Stärken durch komplementäre Vorteile und integrierte Ressourcen nutzen, um eine bessere Geschäftsentwicklung zu erreichen.

Es lässt sich feststellen, dass Versicherungskapital die Mehrheit der Rechte und Interessen des Fonds einnimmt und hinter dem Fonds viele staatliche Vermögenswerte stehen. Vorerst bleiben Versicherungen das Rückgrat der Immobilien-Exit-Kanäle.

Einrichtung eines Fonds zum Erwerb von Vermögenswerten

Der Ankündigung zufolge unterzeichnete Gemdale Commercial Holdings am 31. Juli 2024 eine Partnerschaftsvereinbarung mit allen Parteien zur gemeinsamen Gründung der Shenzhen Lingxin Industrial Park Private Equity Investment Fund Partnership (Limited Partnership). Das Hauptgeschäft der Partnerschaft sind Akquisitionen und Beteiligungen sowie das gesamte Eigenkapital Interesse am Gemdale Industrial Park-Projekt, das die Betreibergruppe verkaufen will.

Industry and City Park Review erfuhr, dass es sich bei den Akquisitionen hauptsächlich um die vier Industrieparkprojekte von Gemdale Properties & Investment in Shanghai handelte. Das erste ist der Gemdale Weixin Hongqiao Science and Technology Innovation Park, der sich zu 100 % im Besitz von Gemdale Properties & Investment befindet. Das Projekt befindet sich im G60 Science and Technology Innovation Corridor und umfasst den Strahlungsbereich des Greater Hongqiao Hub eine Fläche von etwa 48.000 Quadratmetern und eine Gesamtbaufläche von 65.000 Quadratmetern. Es handelt sich um einen Industriekomplex, der Forschungs- und Entwicklungsplattform, Produktion und Fertigung sowie Büro- und kommerzielle Unterstützungseinrichtungen integriert. Als erster biomedizinischer Berufspark von Gemdale Weixin machen die biomedizinischen Unternehmen unter den im Hongqiao Science and Technology Innovation Park ansässigen Unternehmen mehr als 90 % der gepachteten Fläche aus.

Der zweite ist der Gemdale Weixin Songjiang Intelligent Manufacturing Park, an dem Gemdale Properties & Investment 50 % der Anteile hält. Das Projekt befindet sich in der nationalen Shanghai Songjiang Economic and Technological Development Zone und erstreckt sich über eine Fläche von mehr als 70.000 Quadratmetern Quadratmeter, mit einer Gesamtbaufläche von etwa 110.000 Quadratmetern. Ein Industriekomplex, der Forschungs- und Entwicklungsplattform, Produktion und Fertigung sowie kommerzielle unterstützende Einrichtungen integriert.

Der dritte ist der Gemdale Weixin Jiading Intelligent Manufacturing Park, der 42,50 % der Anteile hält. Das Projekt befindet sich in Shanghai Jiading International Automobile City und erstreckt sich über eine Fläche von etwa 80.000 Quadratmetern ​​Mehr als 150.000 Quadratmeter basieren auf neuer Energie. Automobile und Autoteile sind die Kernindustrien und es handelt sich um eine Innovationsbasis der High-End-Fertigungsindustrie, die intelligente Fertigung, Produktionsforschung und -entwicklung, Unternehmensbüros und kommerzielle Unterstützung integriert Einrichtungen.

Der vierte ist Gemdale Weixin Baoshan Intelligent Manufacturing Park. Gemdale Properties & Investment besitzt 50 % des Eigenkapitals dieses Industrieparks. Das Projekt befindet sich im Kerngebiet des Shanghai Baoshan Industrial Park und umfasst eine Fläche von mehr als 70.000 Quadratmeter und eine Gesamtbaufläche von mehr als 110.000 Quadratmetern. Es handelt sich um eine Sammlung hochwertiger Fertigungsindustrien, die intelligente Fertigung, Forschung und Entwicklung sowie Basisinnovationen und kommerzielle unterstützende Einrichtungen integrieren.

Gemäß der Partnerschaftsvereinbarung hält Gemdale Properties & Investment das Gemdale Industrial Park-Projekt und plant nun, alle seine Kapitalbeteiligungen am Gemdale Industrial Park-Projekt an die Partnerschaft zu verkaufen. Gemäß der Transaktionsvereinbarung muss Shanghai Jindiwei (eine Tochtergesellschaft von Gemdale Real Estate) zunächst als Partnerschaftspartner in die Partnerschaft investieren. Der Investitionsbetrag ist auf 20 % des Eigenkapitals der Partnerschaft begrenzt Die Zahlung erfolgt wie folgt: Die Finanzierung erfolgte durch interne Ressourcen von Gemdale Properties & Investment. Nach Abschluss des Verkaufs des Gemdale Industrial Park-Projekts wird Gemdale Properties & Investment voraussichtlich eine Nettorendite von rund 500 Millionen Yuan erzielen (ohne die in die Partnerschaft investierten 300 Millionen Yuan).

Nach Gründung der Partnerschaft werden Shanghai Jindiwei (oder andere von Gemdale Real Estate benannte Tochtergesellschaften) und andere Partnerschaftspartner 20 % bzw. 80 % des Eigenkapitals halten. Was die Managementstruktur betrifft, fungiert Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management als Komplementär und geschäftsführender Gesellschafter (einschließlich) für den Betrieb, die Verwaltung, die Kontrolle und die Entscheidungsfindung der übrigen Partnerschaftspartner. einschließlich Shanghai Jindiwei) wird Kommanditist sein.

Es wird davon ausgegangen, dass sich Gemdale Properties & Investment bei dieser Transaktion aus einem Teil des Eigenkapitals des Industrieparks zurückziehen wird, hauptsächlich weil es beim Rückzug anderer Aktionäre kooperiert und die neu beteiligten Staatsunternehmen eine Mehrheitsbeteiligung benötigen. Nach Abschluss der Transaktion werden die vier Industrieparks weiterhin von Gemdale Weixin, der operativen Marke des Gemdale Commercial Real Estate Industrial Park, verwaltet.

Der Versicherungsmakler hinter den Kulissen

Die Investoren hinter dem Fonds sind staatliche Unternehmen und Versicherungen.

Die Obergrenze des Investitionsumfangs des Fonds liegt bei 1,5 Milliarden Yuan, und die Investitionsfrist endet vor dem 30. September 2029. Die Eigenkapitalstruktur der Partnerschaft zeigt, dass Nanjing CPIC Xinhui Zhiyuan 825 Millionen Yuan investierte, was 55 % des Eigenkapitals entspricht; Shanghai Jindiwei investierte 344,85 Millionen Yuan, was 22,99 % des Eigenkapitals ausmachte; % Eigenkapital; Hongtu Venture Capital investierte 30 Millionen Yuan und hält 2 % Eigenkapital; Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management investierte als Komplementärin 150.000 Yuan, um 0,01 % Eigenkapital zu halten.

Unter ihnen ist Shanghai Jindiwei eine indirekte Tochtergesellschaft von Gemdale Real Estate; Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund Management wird von Shenzhen Innovation Investment Group Co., Ltd. kontrolliert, deren größter Anteilseigner die staatliche Vermögensaufsichts- und Verwaltungskommission von Shenzhen ist Futian Investment Holdings hält ebenfalls Anteile; Red Earth Ventures ist vollständig im Besitz von Shenzhen Venture Capital und befindet sich im gemeinsamen Besitz von Manulife Life Insurance (International) Co., Ltd. und Sinochem Group Finance Co., GmbH.

Nanjing CPIC Xinhui Zhiyuan, der den größten Anteil hält, ist ein Private-Equity-Investmentfonds. Der Fondsmanager ist CPIC Private Equity Management Co., Ltd., eine Tochtergesellschaft von China Pacific Insurance.

Es zeigt sich, dass Versicherungen nach wie vor wichtige Abnehmer von Immobilienexits sind.

Aufgrund des Strebens nach stabilen langfristigen Renditen, der Optimierung von Anlageportfolios und der Anpassung an die Anforderungen des Asset-Liability-Matching-Managements sind Versicherungsgesellschaften nach wie vor ein wichtiger Kanal für den Immobilienausstieg.

Einige Analysten wiesen darauf hin, dass Versicherungsunternehmen angesichts des anhaltenden Rückgangs der Zinssätze und der Schwierigkeit, hochwertige Vermögenswerte auf dem Markt zu finden, dazu neigen, Mittel in Projekte mit stabilen Renditen und langer Laufzeit zu investieren, wie z. B. gewerbliche Bürogebäude oder Logistikimmobilien Immobilien und Industrieparks, um den Wert der Vermögenswerte zu erhalten und zu steigern.

Andererseits befindet sich der Immobilienmarkt derzeit in einer Phase tiefgreifender Anpassung, in der sich die Liquidation der Branche beschleunigt und die Veräußerung von Vermögenswerten zunimmt, insbesondere bei Immobilien in Kerngebieten von Städten der ersten und zweiten Reihe. Möglicherweise besteht in der Zukunft Raum für eine starke Wertschätzung.

Beispielsweise kündigte New China Insurance am 1. Januar 2024 an, gemeinsam mit CICC Capital einen 10-Milliarden-Yuan-Fonds einzurichten, um in investierte Unternehmen mit Immobilienprojektvermögen zu investieren. AIA Life erwarb 95 % des Eigenkapitals von Beijing CapitaLand Star Handelsprojekt für fast 2,4 Milliarden Yuan; China Life System investierte 686 Millionen Yuan, um den China Resources Commercial REIT zu zeichnen; die China Life Group gab 3,1 Milliarden Yuan aus, um in der zweiten Phase von Sino-Ocean Beijing INDIGO usw. zu erwerben.

In einigen Fällen lässt sich feststellen, dass es sich bei den meisten abgeschlossenen Projekten um Vermögenswerte in Kerngebieten erstklassiger Städte wie Peking und Shanghai handelt.

Gemdale Properties & Investment verfügt über Vermögenswerte wie Industrieparks, Gewerbebüros, Mietwohnungen und Verkaufswohnungen. Im Hinblick auf Industrieparks wurde 2016 Gemdale Weixin gegründet, eine Plattform, die sich auf die Entwicklung, den Bau und das Betriebsmanagement von Industrieparks konzentriert. Sie konzentriert sich auf Biowissenschaften, künstliche Intelligenz, kulturelle Kreativität und andere Bereiche und baut exquisite internationale Vollindustrien mit hoher Standardplattform.

Derzeit hat Gemdale Weixin ein landesweites Layout erreicht und ist in Kernstädte in Ostchina, Nordchina, Nordostchina, Zentralchina, Südchina und Westchina vorgedrungen sowie in den US-Markt eingetreten. Seit Dezember 2023 ist das Unternehmen in 19 Städten vertreten, hat 42 Industrieprojekte entwickelt und betrieben und eine Fläche von rund 4,15 Millionen Quadratmetern verwaltet.

Der Rückgang im Immobilienbereich hatte jedoch auch größere Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien. Im ersten Halbjahr beliefen sich die kumulierten Vertragsverkäufe von Gemdale Commercial Properties auf etwa 9,798 Milliarden Yuan, während die kumulierte Gesamtverkaufsfläche etwa 747.100 Quadratmeter betrug. Kürzlich gab das Unternehmen eine Gewinnwarnung für das erste Halbjahr heraus. Aufgrund der Erhöhung der Wertminderungsrückstellungen für Joint Ventures und Immobilien in der Entwicklung wird erwartet, dass es im ersten Halbjahr 2024 einen den Unternehmenseigentümern zuzurechnenden Verlust verzeichnen wird etwa 2 bis 23 Milliarden Yuan.