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desde que se lanzó el primer lote de productos en junio de 2021, los reit públicos de mi país han experimentado inicialmente un ciclo completo: se hicieron populares en 2022, experimentaron una corrección significativa en 2023 y ahora se desarrollan de manera constante. para promover el desarrollo de alta calidad del mercado público de reit, la participación activa del capital paciente es crucial. en la conferencia anual china reits development 2024 organizada recientemente por rise real estate financial research institute, los participantes llevaron a cabo debates en profundidad sobre cómo mejorar aún más varios mecanismos para los reit públicos y atraer capital paciente.

los fondos de seguros y los reit están naturalmente igualados

yang mingsheng, ex presidente de china life insurance (group) company, ex vicepresidente de la comisión reguladora de seguros de china y miembro del comité permanente del 13º comité nacional de la conferencia consultiva política del pueblo chino, dijo que el mercado de reit actualmente tiene problemas como el tamaño limitado del mercado, la liquidez insuficiente del producto y la insuficiencia de activos estables de alta calidad a largo plazo. simplifique el proceso de recaudación de fondos, reduzca las restricciones del índice de apalancamiento y acelere la cotización de formatos de activos nuevos y más tradicionales para aumentar el entusiasmo del capital paciente. participar en el mercado de reit.

los proyectos de infraestructura de alta calidad de los reit públicos son activos escasos y pueden generar un flujo de caja estable. los fondos de seguros tienen propiedades de larga duración y ciclos cruzados. son el típico "capital paciente" y son una combinación natural para los reit.

desde la cotización del primer lote de reit ofrecidos públicamente, los fondos de seguros han utilizado los productos reit como activos estratégicos para llevar a cabo un diseño integral y han seguido aumentando su participación. a partir del primer semestre de 2024, las instituciones de seguros tienen la mayor proporción de participación entre todos los inversores de asignación de accionistas no originales, alrededor del 20%, y un total de 34 instituciones de seguros han participado en la asignación. entre los inversores fuera de línea, las instituciones de seguros representaron más del 30%.

xu lisi, director general del departamento de inversión en bienes raíces de china post life insurance co., ltd., dijo que el mecanismo obligatorio de distribución de efectivo de los reit puede garantizar que el capital paciente pueda seguir compartiendo los beneficios de las operaciones de activos a largo plazo. en los primeros ocho meses de 2024, se distribuyeron 32 reit un total de 60 veces, de las cuales 19 se distribuyeron más de una vez, lo que proporcionó a los inversores rendimientos en efectivo predecibles. por otro lado, el rendimiento sobre el monto disponible para distribución de los reit es relativamente alto. el rendimiento promedio ponderado por capitalización de mercado sobre el monto disponible para distribución de 28 reit con cuatro trimestres de datos históricos es del 7,1%, lo cual es muy atractivo en comparación con. otros activos con fuerza de distribución de efectivo.

xu lisi también dijo que los reit se han convertido en un importante canal de salida para proyectos de infraestructura, lo que ha ampliado el alcance de la inversión del capital paciente. los proyectos de infraestructura de alta calidad en muchas industrias tienen un buen valor de inversión, pero carecen de liquidez en el mercado comercial a granel y son difíciles de salir, lo que preocupa a muchos capitales pacientes "en cuanto a viviendas asequibles, infraestructura de consumo y proyectos de fábricas, debido a los reit ofrecidos públicamente proporcionan mejor liquidez y canales de salida, por lo que han recibido gran atención por parte del mercado y son favorecidos por un gran número de inversores".

"los estrictos requisitos de cumplimiento y la divulgación de información más transparente de los productos reit también facilitan la inversión de capital paciente", dijo xu lisi: "el juicio de cumplimiento y la gestión posterior a la inversión son áreas a las que el capital paciente y otros inversores institucionales conceden gran importancia". arreglos institucionales en estos dos aspectos, que pueden reducir el correspondiente costo de tiempo y la inversión humana del capital paciente, y centrarse más en la inversión y la investigación”.

sugerenciacompletofijación de precios de activos y otros mecanismos

sin embargo, todavía existen muchos obstáculos en el mercado de reit públicos para atraer capital paciente, incluido el capital de seguros.

"en la actualidad, la inversión de algunas compañías de seguros en productos reit ofrecidos públicamente está sujeta a mayores restricciones de solvencia. si los factores de riesgo de invertir en reit siguen siendo altos, se recomienda resolver aún más los puntos débiles y las dificultades de la inversión del fondo correspondiente y aumentar su disposición a invertir". yang mingsheng dijo: "al mismo tiempo, se recomienda otorgar a los inversores estratégicos importantes más derechos para participar y conocer, como permitir la participación en la fijación de precios de emisión, comités de toma de decisiones de fondos, comités asesores o establecimiento instalar asientos de observación para aumentar el entusiasmo de los inversores estratégicos por participar en las inversiones”.

según expertos de la industria, mecanismos como la expansión continua del mercado y la promoción de precios razonables de activos también son cruciales para que el capital paciente ingrese al mercado público de reit.

qu yan, jefe del departamento de inversión en productos financieros de taikang asset management co., ltd., dijo que ampliar el número de activos subyacentes en poder de los reit puede reducir efectivamente el impacto de las fluctuaciones de activos individuales. los reit tienen menos activos subyacentes por objetivo y es fácil que fluctúen debido a fluctuaciones accidentales en el rendimiento de un solo activo. por otro lado, la expansión de los activos también favorece la formación de una cartera de activos de alta calidad de los principales reit.

"en general, todavía esperamos acelerar aún más la expansión de los reit y promover la expansión regular de más reit. especialmente para los proyectos que están bajo revisión y aprobación, recomendamos acortar el ciclo de aprobación para la expansión", dijo qu yan. durante el proceso de expansión, para el capital paciente que se centra en estrategias de asignación, el mayor desafío puede ser que solo pueda aceptar pasivamente los activos ampliados. se recomienda introducir un mecanismo de ajuste de valoración similar a la oferta inicial para evitar dificultades de emisión causadas por valoraciones excesivas. a medida que el mercado cambia."

puede atraer inversores internacionales para entrar en el mercado de reit

como herramienta financiera innovadora, los reit desempeñan un papel importante en la promoción de la innovación tecnológica, la modernización industrial y la transformación verde y baja en carbono al revitalizar los activos existentes y brindar apoyo financiero estable y a largo plazo. con la mejora de los sistemas y mecanismos de mercado en el futuro, los reit tendrán un mayor margen de desarrollo.

"desde una perspectiva global, los reit son una parte importante de la asignación de activos, con las características de rendimientos estables a largo plazo y riesgos más diversificados", afirmó zhao yonggang, director general del departamento de investigación y desarrollo de csi index co., ltd. "como importante herramienta, el índice reit y el índice de productos químicos también se están desarrollando rápidamente. actualmente, se han publicado el índice csi reit (cierre) y el índice csi reit (cierre) de rendimiento total.

zhao yonggang reveló que el siguiente paso será centrarse en el índice de reit de gran capitalización, el índice de subcategoría de reit y el índice de estrategia de reit que captura abundante flujo de efectivo, altos dividendos y baja volatilidad. continuaremos enriqueciendo la serie de índices de reit. , ayudar a construir el ecosistema de inversión de reit y promover el desarrollo de alta calidad del mercado de reit.

andrew robb, ex ministro de comercio e inversiones de australia, sugirió que china podría considerar la introducción de reit extranjeros para brindar nuevas perspectivas y fortalecer los incentivos fiscales en el lado de la inversión, atrayendo así a más inversores internacionales para ingresar al mercado de reit chinos.