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desde que o primeiro lote de produtos foi lançado em junho de 2021, os reit públicos do meu país experimentaram inicialmente um ciclo completo - tornando-se populares em 2022, experimentando uma correcção significativa em 2023, e agora desenvolvendo-se de forma constante. na promoção do desenvolvimento de alta qualidade do mercado público de reit, a participação ativa do capital paciente é crucial. na conferência anual de desenvolvimento de reits da china 2024, recentemente organizada pelo rise real estate financial research institute, os participantes conduziram discussões aprofundadas sobre como melhorar ainda mais os vários mecanismos de reits públicos e atrair capital de pacientes.

fundos de seguros e reits são naturalmente combinados

yang mingsheng, ex-presidente da china life insurance (group) company, ex-vice-presidente da comissão reguladora de seguros da china e membro do comitê permanente do 13º comitê nacional da conferência consultiva política do povo chinês, disse que o mercado de reits atualmente tem problemas como tamanho limitado do mercado, liquidez insuficiente do produto e ativos insuficientes e estáveis ​​de alta qualidade a longo prazo simplificar o processo de captação de recursos, reduzir as restrições ao índice de alavancagem, ao mesmo tempo que acelera a listagem de formatos de ativos novos e mais tradicionais e aumenta o entusiasmo do paciente. capital para participar no mercado de reits.

os projetos de infraestruturas de alta qualidade dos reit públicos são ativos escassos e podem gerar um fluxo de caixa estável. os fundos de seguros têm propriedades de longa duração e cíclicas. são típicos “capital paciente” e são uma combinação natural para os reits.

desde que o primeiro lote de reits oferecidos publicamente foi listado, os fundos de seguros usaram produtos de reits como ativos estratégicos para conduzir um layout abrangente e continuaram a aumentar sua participação. no primeiro semestre de 2024, as instituições seguradoras representavam a maior proporção de participação entre todos os investidores não originais em alocação de acionistas, cerca de 20%, e um total de 34 instituições seguradoras participaram da alocação. entre os investidores off-line, as instituições seguradoras representaram mais de 30%.

xu lisi, gerente geral do departamento de investimento imobiliário da china post life insurance co., ltd., disse que o mecanismo obrigatório de distribuição de dinheiro dos reits pode garantir que o capital paciente possa continuar a compartilhar os benefícios das operações de ativos no longo prazo. nos primeiros oito meses de 2024, 32 reit foram distribuídos num total de 60 vezes, dos quais 19 foram distribuídos mais de uma vez, proporcionando aos investidores retornos de dinheiro previsíveis. por outro lado, o retorno sobre o montante disponível para distribuição de reit é relativamente elevado. o retorno médio ponderado pela capitalização bolsista sobre o montante disponível para distribuição de 28 reit com quatro trimestres de dados históricos é de 7,1%, o que é muito atrativo em comparação com. outros ativos com força de distribuição de caixa.

xu lisi disse também que os reit se tornaram um importante canal de saída para projectos de infra-estruturas, o que alargou o âmbito de investimento do capital paciente. os projectos de infra-estruturas de alta qualidade em muitas indústrias têm um bom valor de investimento, mas carecem de liquidez no mercado comercial a granel e são difíceis de sair, o que preocupa muitos capitais pacientes "quanto a projectos de habitação a preços acessíveis, infra-estruturas de consumo e fábricas, devido a. os reit oferecidos publicamente proporcionam melhor liquidez e canais de saída, por isso têm recebido grande atenção do mercado e são favorecidos por um grande número de investidores."

“os requisitos de conformidade rigorosos e a divulgação de informações mais transparentes dos produtos reit também proporcionam conveniência para o investimento de capital do paciente.” xu lisi disse: “o julgamento de conformidade e a gestão pós-investimento são áreas às quais o capital do paciente e outros investidores institucionais atribuem grande importância. ter bons arranjos institucionais nestes dois aspectos, o que pode reduzir o correspondente custo de tempo e investimento humano do capital paciente, e focar mais no investimento e na pesquisa.”

sugestãocompletopreços de ativos e outros mecanismos

no entanto, ainda existem muitos obstáculos no mercado de reit públicos para atrair capital de pacientes, incluindo capital de seguros.

“atualmente, os investimentos de algumas companhias de seguros em produtos reit oferecidos publicamente estão sujeitos a maiores restrições de solvência. se os fatores de risco do investimento em reit ainda forem elevados, recomenda-se resolver ainda mais os problemas e dificuldades do investimento em fundos correspondentes e aumentar. sua disposição de investir.” yang mingsheng disse: “ao mesmo tempo, "recomenda-se que importantes investidores estratégicos recebam mais direitos de participação e direitos de informação, como permissão para participar de preços de emissão, comitês de tomada de decisão de fundos, comitês consultivos ou a criação de bancos de observação para aumentar o entusiasmo dos investidores estratégicos em participar nos investimentos."

de acordo com especialistas do setor, mecanismos como a expansão contínua do mercado e a promoção de preços razoáveis ​​de ativos também são cruciais para que o capital paciente entre no mercado de reits públicos.

qu yan, chefe do departamento de investimento em produtos financeiros da taikang asset management co., ltd., disse que a expansão do número de ativos subjacentes detidos por reits pode efetivamente reduzir o impacto das flutuações de ativos únicos. os reits detêm menos ativos subjacentes por alvo e é fácil para os reit flutuarem devido a flutuações acidentais no desempenho de um único ativo. por outro lado, a expansão dos activos também conduz à formação de uma carteira de activos de alta qualidade de reits líderes.

"no geral, ainda esperamos acelerar ainda mais a expansão dos reits e promover a expansão regular de mais reits. em particular, para projetos que estão sob revisão e aprovação, é recomendado encurtar o ciclo de aprovação para expansão." disse: "durante o processo de expansão, para o capital paciente que se concentra em estratégias de alocação, o maior desafio pode ser que ele só pode aceitar passivamente os ativos expandidos. recomenda-se a introdução de um mecanismo de ajuste de avaliação semelhante à oferta inicial para evitar dificuldades de emissão causados ​​por avaliações excessivas à medida que o mercado sobe."

pode atrair investidores internacionais para entrar no mercado de reits

enquanto instrumento financeiro inovador, os reit desempenham um papel importante na promoção da inovação tecnológica, da modernização industrial e da transformação verde e hipocarbónica, revitalizando os activos existentes e fornecendo apoio financeiro estável e de longo prazo. com a melhoria dos sistemas e mecanismos de mercado no futuro, os reit terão um espaço mais amplo para desenvolvimento.

"de uma perspectiva global, os reits são uma parte importante da alocação de ativos, com características de retornos estáveis ​​de longo prazo e riscos mais diversificados.", disse zhao yonggang, gerente geral do departamento de pesquisa e desenvolvimento da csi index co., ltd. , "como um importante transportador de ferramentas, o índice reits e o índice de produtos químicos também estão se desenvolvendo rapidamente. atualmente, o índice csi reits (fechamento) e o índice de retorno total csi reits (fechamento) foram lançados.

zhao yonggang revelou que o próximo passo será focar no índice reit de grande capitalização, no índice reit de subcategoria e no índice de estratégia reit que captura fluxo de caixa abundante, altos dividendos e baixa volatilidade. , ajudar a construir o ecossistema de investimento de reits e promover o desenvolvimento de alta qualidade.

andrew robb, antigo ministro do comércio e investimento australiano, sugeriu que a china poderia considerar a introdução de reit estrangeiros para fornecer novas perspectivas e reforçar os incentivos fiscais do lado do investimento, atraindo assim mais investidores internacionais para entrar no mercado chinês de reit.