2024-09-30
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2021年6月に商品の最初のバッチが発売されて以来、我が国の上場reitは当初完全なサイクルを経験しており、2022年に人気となり、2023年に大幅な調整を経験し、現在は着実に発展している。公募 reit 市場の質の高い発展を促進するには、患者資本の積極的な参加が不可欠です。ライズ不動産金融研究所が最近主催した中国reit開発2024年年次会議では、参加者は公開reitのさまざまなメカニズムのさらなる改善と患者資本の誘致について徹底的な議論を行った。
保険ファンドとreitは自然にマッチする
中国寿寿保険（グループ）会社の元会長、中国保険監督管理委員会の元副委員長、中国人民政治協商会議第13期全国委員会常務委員会委員の楊明生氏は、現在reit市場は次のように述べた。限られた市場規模、不十分な商品流動性、不十分な長期安定した高品質資産などの問題を解決し、資金調達プロセスを簡素化し、レバレッジ比率の制限を緩和し、より伝統的な資産形式と新しい資産形式の上場を加速して、患者資本の熱意を高めます。 reit市場に参加するため。
上場reitの質の高いインフラプロジェクトは希少資産であり、安定したキャッシュフローを生み出すことができます。保険ファンドはデュレーションが長く、クロスシクリカルな性質を持っており、典型的な「患者資本」であり、reit に最適です。
公募reitの第1期上場以来、保険ファンドはreit商品を戦略資産として総合的なレイアウトを実施し、参加を増やし続けています。 2024年上半期の時点で、非オリジナル株主割当て投資家全体の中で保険機関の参加割合が最も高く約20％となっており、合計34の保険機関が割当てに参加している。オフラインの投資家のうち、保険機関が 30% 以上を占めています。
中国郵政生命保険有限公司不動産投資部ゼネラルマネージャーのxu lisi氏は、reitの強制的な現金分配メカニズムにより、忍耐強い資本が長期的に資産運用の利益を共有し続けることができると述べた。 2024年の最初の8か月で、32のreitが合計60回分配され、そのうち19は複数回分配され、投資家に予測可能なキャッシュリターンを提供しました。一方で、reit の分配可能額に対するリターンは比較的高く、過去 4 四半期のデータによる 28 の reit の分配可能額に対する時価総額加重平均リターンは 7.1% であり、これは非常に魅力的です。現金分配力のあるその他の資産。
xu lisi氏はまた、reitはインフラプロジェクトの重要な出口チャネルとなっており、患者資本の投資範囲を広げていると述べた。多くの業界における質の高いインフラプロジェクトは投資価値が高いが、一括取引市場では流動性が不足しており、撤退が難しいため、多くの忍耐強い資本が懸念を抱いている。公募reitはより優れた流動性と出口チャネルを提供するため、市場から高い注目を集めており、多くの投資家に支持されています。」
「reit商品の厳格なコンプライアンス要件とより透明性の高い情報開示は、患者の資本投資も促進します。」とxu lisi氏は述べ、「コンプライアンスの判断と投資後の管理は、reitが非常に重視している分野です。」これら 2 つの側面における制度的取り決めにより、対応する時間コストと患者資本の人的投資を削減し、投資と研究により重点を置くことができます。」
提案完了資産価格設定とその他のメカニズム
しかし、公的reit市場には、保険資本を含む患者資本を呼び込む上で依然として多くの障害がある。
「現在、一部の保険会社による公募reit商品への投資は、より大きなソルベンシー制約にさらされている。reitへの投資のリスク要因が依然として高い場合は、対応するファンド投資の問題点や困難をさらに解決し、投資額を増やすことが推奨される」ヤン・ミンシェン氏は、「同時に、発行価格設定、ファンド意思決定委員会、諮問委員会、設定への参加を許可するなど、重要な戦略的投資家に参加して知るためのより多くの権利を与えることが推奨される」と述べた。戦略的投資家の投資参加への熱意を高めるために傍聴席を設置する。」
業界関係者によると、継続的な市場拡大や合理的な資産価格設定の促進などのメカニズムも、忍耐強い資本が公開reit市場に参入するために重要である。
taikang asset management co., ltd.の金融商品投資部門責任者のqu yan氏は、reitが保有する原資産の数を拡大することで、単一資産の変動による影響を効果的に軽減できると述べた。 reit はターゲットごとに保有する原資産が少なく、単一資産のパフォーマンスの偶発的な変動により reit が変動しやすくなります。一方で、資産の拡大は、有力reitによる質の高い資産ポートフォリオの形成にもつながります。
「全体として、我々は依然としてreitの拡大をさらに加速し、より多くのreitの定期的な拡大を促進したいと考えています。特に審査および承認中のプロジェクトについては、拡大の承認サイクルを短縮することをお勧めします。」とqu yan氏は述べました。拡大プロセスにおいて、配分戦略に重点を置いた患者資本の場合、最大の課題は、拡大された資産を受動的に受け入れることしかできないことかもしれません。過剰な評価による発行困難を回避するために、初期募集と同様の評価調整メカニズムを導入することが推奨されます。市場が変化するにつれて。」
海外投資家をreit市場に参入させることができる
革新的な金融ツールとして、reitは既存資産を活性化し、長期的かつ安定した財務サポートを提供することで、技術革新、産業の高度化、グリーン・低炭素変革の促進において重要な役割を果たしています。今後、市場制度や仕組みが整備されていくことで、reitの発展の余地はさらに広がっていくでしょう。
csiインデックス株式会社の研究開発部部長の趙永剛氏は、「世界的な観点から見ると、reitは長期的な安定した収益とより分散されたリスクという特徴を持ち、資産配分の重要な部分を占めている」と述べた。 、「重要なツールキャリアとして、reitインデックスとインデックス化学製品も急速に発展しています。現在、csi reit（終値）インデックスとcsi reit（終値）トータルリターンインデックスがリリースされています。」
趙永剛氏は、次のステップとして、豊富なキャッシュフロー、高配当、低ボラティリティを捉えた大型株reit指数、サブカテゴリーreit指数、reit戦略指数に注力することを明らかにした。 、reit投資エコシステムの構築を支援し、reit市場の質の高い発展を促進します。
元オーストラリア貿易投資大臣のアンドリュー・ロブ氏は、中国は新たな視点を提供し、投資面での税制上の優遇措置を強化するために外国reitの導入を検討し、それによってより多くの海外投資家を中国reit市場に参入させることを検討できると示唆した。
