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financial associated press, 24 de septiembre (reportero li jie)después de unos cuatro meses, ha llegado una nueva ronda de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario, que se espera que inyecte un impulso al mercado inmobiliario en el corto plazo.

el 24 de septiembre, la oficina de información del consejo de estado celebró una conferencia de prensa sobre "apoyo financiero para el desarrollo económico de alta calidad" y anunció una serie de políticas que son beneficiosas para el sector inmobiliario, incluida la reducción de los requisitos de reserva, las tasas de interés, las tasas de interés hipotecarias existentes, y reducir el porcentaje de pago inicial para segundas viviendas. medidas en libras, y también introdujo el progreso de la refinanciación de viviendas asequibles y el trabajo de "lista blanca".

los analistas señalaron que este paquete de políticas de apoyo de las autoridades reguladoras es sólido, claro en su dirección y de amplia cobertura, y cubre tanto la demanda como la oferta. es una nueva ronda de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario lanzada por las autoridades reguladoras después de la crisis. póliza 517.

"el siguiente paso es cómo implementar nuevas reducciones en las tasas de interés de los préstamos hipotecarios residenciales recién concedidos. esta es la clave para revertir las expectativas del mercado inmobiliario", cree wang qing, analista de oriental jincheng, después de la central. el banco anunció un recorte de 20 puntos básicos en la tasa de interés de política, las nuevas tasas de interés de préstamos hipotecarios residenciales se reducirán en 20 puntos básicos. las tasas de interés hipotecarias seguirán su ejemplo. reducir aún más los tipos de interés hipotecarios y aplicar recortes específicos de los tipos de interés para el sector inmobiliario será el principal objetivo de las futuras políticas de apoyo al mercado inmobiliario.

zhang dawei, analista jefe de centaline real estate, también cree que el mercado espera que las tasas de interés se reduzcan nuevamente en el futuro, y se espera que las tasas de interés hipotecarias se reduzcan a menos del 3% y se apliquen políticas de reducción y exención de impuestos; se pueden introducir medidas como el impuesto sobre la escritura de compra de una vivienda y el impuesto al valor agregado para seguir reduciendo los costos de transacción para los compradores de vivienda.

todavía hay mucho margen para ajustes a la baja en las tasas de interés de los préstamos hipotecarios residenciales de nueva emisión en el futuro.

en esta conferencia de prensa, pan gongsheng, gobernador del banco popular de china, anunció que recortaría el coeficiente de reserva obligatoria y las tasas de interés, y la magnitud única fue históricamente grande. también reveló de antemano que habría otra reducción en el. coeficiente de reservas obligatorias durante el año, lo que expresa una clara postura de apoyo.

en términos de recortes de rrr, el banco central anunció en una conferencia de prensa que reduciría el coeficiente de reservas de depósitos en 0,5 puntos porcentuales y proporcionaría liquidez a largo plazo de 1 billón de yuanes. esta es una medida necesaria para compensar la presión sobre la oferta de. bonos del gobierno también reveló que reducirá el rrr en otro 0,25% durante el año -0,5%, postura firme sobre el apoyo a la liquidez.

pan gongsheng también dijo: "aún quedan tres meses antes de fin de año. es posible que reduzcamos aún más el rrr entre 0,25 y 0,5 puntos porcentuales dependiendo de la situación. esto significa que después de este recorte, todavía hay ciertas expectativas para el futuro". recortes de rrr en el último trimestre.

al mismo tiempo, también se anunció en esta rueda de prensa que el tipo de interés de la operación de recompra inversa a 7 días se reducirá en 0,2 puntos porcentuales del actual 1,7% al 1,5%, al tiempo que orientará la tasa de cotización del mercado de préstamos y la tasa de interés de los depósitos. caer simultáneamente.

chen wenjing, director de investigación de mercado de la china index academy, dijo que se espera que las tasas de interés lpr y de depósitos también caigan entre 0,2 y 0,25 puntos porcentuales en octubre.

wang qing cree que la razón detrás del recorte planificado del rrr y de las tasas de interés es que desde el segundo trimestre, debido al ajuste continuo del mercado inmobiliario, la insuficiente demanda interna efectiva y el dolor de la conversión de nuevas y viejas fuerzas impulsoras, el el funcionamiento económico ha sido estable pero débil, el nivel de precios ha seguido siendo bajo y la demanda de ajuste anticíclico ha aumentado.

afirmó además que la reunión del buró político del comité central del partido comunista de china el 30 de julio propuso que “las políticas macroeconómicas deben seguir siendo más poderosas” y “deben utilizarse de manera integral una variedad de herramientas de política monetaria para aumentar el apoyo financiero a "el anuncio del banco central de recortes en las tasas de interés y en el coeficiente de reservas obligatorias es una implementación concreta de los acuerdos antes mencionados.

la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes reduce los pagos de intereses de los hogares en 150.000 millones de rmb

también se reducirán significativamente los tipos de interés de las hipotecas existentes, que han atraído mucha atención.

en la reunión, el banco central anunció que guiaría a los bancos comerciales para que redujeran las tasas de interés hipotecarias existentes hasta aproximarlas a las nuevas tasas de interés hipotecarias, y se espera que la reducción promedio sea de alrededor de 0,5 puntos porcentuales.

"reducir los tipos de interés hipotecarios existentes en una media de 0,5 puntos porcentuales, nivelándolos gradualmente con los nuevos tipos de interés hipotecarios, tiene como objetivo impulsar el consumo y reducir los riesgos. el gobernador pan reveló en la conferencia de prensa que reducir los tipos de interés hipotecarios existentes puede reducir los pagos de intereses de los hogares en un promedio de 150 mil millones de yuanes por año, si se calcula sobre la base de una propensión marginal al consumo del 70%, puede generar un aumento del consumo de alrededor de 100 mil millones de yuanes", dijo huang runan, analista de guotai junan.

los analistas creen que lo más importante es que el gobernador pan señaló claramente que esta medida puede frenar el pago anticipado de los préstamos de los residentes y la sustitución ilegal de los préstamos para vivienda por préstamos al consumo, y proteger los derechos e intereses legítimos de los consumidores financieros.

"esto frenará efectivamente la tendencia a los pagos anticipados de préstamos y aliviará su impacto en el consumo de los residentes. al mismo tiempo, también envía una señal positiva para estabilizar el mercado inmobiliario y ayudar a promover la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario". dijo wang qing.

el informe de investigación de oriental jincheng señaló que a finales de junio de este año, la escala de préstamos hipotecarios existente era de 37,8 billones de yuanes y la tasa de interés se redujo en 0,5 puntos porcentuales, lo que significa que los ingresos por intereses del banco en un año pueden reducirse. en 189 mil millones de yuanes, lo que equivale aproximadamente a las ganancias de la industria bancaria en 2023. aproximadamente el 8,2% del total.

“se espera que los tipos de interés de las hipotecas existentes para primera y segunda vivienda se ajusten en consecuencia. por un lado, esto reducirá los costes de compra de la vivienda para los residentes, ayudará a promover el consumo de los residentes y proporcionará un apoyo importante para el buen funcionamiento de la vivienda. economía, por otro lado, también ayudará a restaurar las expectativas del mercado "esto aliviará el sentimiento de espera debido a la caída esperada de las tasas de interés hipotecarias y, junto con este recorte de tasas de interés, reducirá aún más el costo de las hipotecas". propiedad de una vivienda y estimular la liberación de la demanda de compra de vivienda", cree chen wenjing.

el ratio de pago inicial para una segunda vivienda cae a un mínimo histórico

además de reducir los tipos de interés hipotecarios existentes, el ratio de pago inicial para segundas viviendas también ha caído a un mínimo histórico.

el banco central anunció que unificará el índice de pago inicial mínimo para préstamos para primera y segunda vivienda, y reducirá el índice de pago inicial mínimo nacional para préstamos para segunda vivienda del 25% al ​​15%.

"en general, la reducción del porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos para segundas viviendas al 15% es un esfuerzo político sin precedentes. combinado con la continua optimización de las políticas a nivel local después de la tercera sesión plenaria del comité central del partido comunista de china, creemos que estas medidas acelerarán la recuperación fundamental de la industria inmobiliaria", considera el analista de dongguan securities, he minyi.

anteriormente, el 17 de mayo, el banco central y la administración estatal de supervisión financiera emitieron conjuntamente un documento que reducía los porcentajes de pago inicial más bajos para el primer y segundo préstamo comercial al 15% y 25% respectivamente. desde entonces, varios lugares han seguido rápidamente; hasta el momento, solo beijing, shanghai y los tres lugares de shenzhen aún no han reducido el índice de pago inicial para el primer y segundo préstamo comercial al límite inferior nacional.

los analistas de la china index academy creen que después de esta política, se espera que varias localidades aceleren la implementación del índice de pago inicial más bajo para segundas viviendas al 15%, y también se espera que beijing, shanghai y shenzhen hagan un seguimiento y hagan ajustes; la reducción del porcentaje de pago inicial reducirá aún más el umbral para la compra de una vivienda y se espera que impulse la liberación de mejores necesidades sexuales.

chen wenjing dijo que en las ciudades centrales con precios de vivienda relativamente altos, como beijing, shanghai y shenzhen, la mayoría de los compradores de segundas viviendas suelen utilizar el método "vender uno, comprar uno" para completar el reemplazo y necesitan completar la transacción del casa existente y luego obtener los fondos para el reemplazo. el ratio de pago inicial para segundas viviendas, anteriormente alto, ha impuesto ciertas restricciones a la compra de viviendas nuevas. la reducción del ratio de pago inicial para segundas viviendas ayudará a aliviar el problema de tener que comprar primero y luego vender antes de cambiar de vivienda, y acelerará el proceso. apertura de la cadena de reposición de viviendas de primera y segunda mano.

las empresas estatales locales recibirán más apoyo financiero para la compra, el almacenamiento y la liquidación de existencias.

por el lado de la demanda, el banco central también anunció que "refinanciará los 300 mil millones de yuanes de viviendas asequibles creadas por el banco popular de china en mayo y aumentará el índice de apoyo a los fondos del banco central del 60% original al 100%". % para fortalecer la comercialización de bancos y entidades adquirentes." excitación".

"esto acelerará significativamente el progreso en la compra de viviendas comerciales existentes en varios lugares para su uso como viviendas asequibles y aliviará la presión de inventario en el mercado de viviendas comerciales", dijo wang qing.

"aumentar el índice de apoyo del 60% anterior al 100% ayudará a aliviar la presión a la baja sobre los precios de la vivienda durante el proceso de compra y almacenamiento". huang runan dijo que la tasa de interés para la refinanciación de 300 mil millones de yuanes en viviendas asequibles es del 1,75%. cuando la proporción es del 60%, equivale a que el costo promedio de los préstamos de los bancos comerciales esté entre el 2% y el 2,5%. el precio de la vivienda de compra y almacenamiento debe hacer que la tasa de retorno del alquiler sea superior al 2,5% para lograr lo mismo. nivel y aumentarlo al 100% puede igualar los ingresos comerciales. si los costos de los préstamos bancarios caen al 1,75%, sólo una tasa de retorno del alquiler superior al 2% puede igualar los ingresos, lo que ayudará a aliviar la presión a la baja sobre los precios de la vivienda durante la adquisición y proceso de almacenamiento.

"la expansión del ratio de apoyo financiero del banco central para los re-préstamos de vivienda asequible ayudará a aumentar la escala de los préstamos de los bancos comerciales y tendrá un cierto efecto positivo en las compras y reservas locales", dijo chen wenjing.

además, cabe señalar que las actuales adquisiciones y almacenamiento de empresas estatales en varios lugares todavía enfrentan la dificultad de igualar los precios, el desajuste de la oferta y la demanda y otros factores restrictivos que seguirán existiendo en el corto plazo. a largo plazo, si queremos acelerar el ritmo de adquisición y almacenamiento de las empresas estatales, puede ser necesario actualizar las políticas de optimización adicional, como ampliar el alcance de los usos para la adquisición de partes existentes, ampliar los objetivos de adquisición, etc.

incrementar el apoyo financiero a las empresas inmobiliarias

además de las medidas antes mencionadas, en esta rueda de prensa también se anunció que estudiará e introducirá políticas incrementales para revitalizar los terrenos existentes y ampliará los "16 artículos financieros" y el plazo de presentación de documentos para los préstamos inmobiliarios operativos.

"a través de las medidas mencionadas, un mayor apoyo financiero a las empresas inmobiliarias también desempeñará un papel importante a la hora de estabilizar las expectativas corporativas y aumentar la confianza del mercado", afirmó un analista del sector inmobiliario.

específicamente, esta vez el banco central propuso "apoyar la adquisición de terrenos existentes por parte de empresas inmobiliarias. sobre la base del uso de algunos bonos especiales de los gobiernos locales para reservas de terrenos, estudiaremos permitir que los bancos políticos y los bancos comerciales concedan préstamos para apoyar la adquisición de empresas inmobiliarias orientada al mercado por parte de empresas cualificadas." todavía estamos estudiando esta política con la administración estatal de supervisión financiera."

"el banco central ha aclarado además esta vez que estudiará la política de apoyo financiero para que las empresas calificadas adquieran terrenos de empresas inmobiliarias a través de métodos basados ​​en el mercado y brindará apoyo para volver a prestar préstamos cuando sea necesario. esto significa que ingresarán más fondos de apoyo. el mercado en el futuro, por un lado, las empresas de viviendas de alta calidad pueden buscar activamente apoyo crediticio, buscar terrenos de alta calidad para las empresas de viviendas con dificultades financieras, ampliar las reservas de terrenos y revitalizar los terrenos existentes. también es beneficioso para las empresas inmobiliarias con dificultades financieras vender los terrenos existentes. esto aliviará la presión financiera y estabilizará aún más las expectativas del mercado", afirmó el mencionado analista de la china index academy.

además, el banco central también anunció que pospondrá hasta finales de 2026 dos documentos de política, a saber, los préstamos inmobiliarios operativos y los "16 financieros" que vencen antes de fin de año. los analistas dijeron que los dos documentos debían presentarse originalmente a finales de este año, pero el banco central y la administración estatal de supervisión financiera prorrogaron conjuntamente los dos documentos hasta finales de 2026.

en opinión de wang qing, esto significa que, centrándose en las "tres flechas", la política de apoyo financiero a las empresas inmobiliarias se prorrogará por un año. se espera que varias localidades se centren en implementar el mecanismo de coordinación del financiamiento inmobiliario urbano en el siguiente paso. después de que el financiamiento crediticio de las empresas inmobiliarias se vuelva positivo año tras año en agosto, mantendrá el impulso de mejora continua.

los analistas creen que, en general, la nueva ronda de políticas de estabilización del mercado inmobiliario lanzadas por los reguladores ha inyectado un fuerte impulso al mercado inmobiliario. desde reducir los requisitos de reserva y las tasas de interés hasta reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, desde reducir el índice de pago inicial para segundas viviendas hasta aumentar el apoyo financiero para que las empresas estatales locales compren, almacenen y liquiden existencias, y luego aumentar el apoyo financiero para las empresas inmobiliarias. una serie de medidas han cubierto completamente el mercado inmobiliario tanto por el lado de la demanda como por el de la oferta. estas medidas demuestran sin duda la firme determinación de las autoridades reguladoras de estabilizar el crecimiento y el mercado inmobiliario, y también traen nuevas oportunidades y desafíos para el desarrollo futuro de la industria inmobiliaria.

entonces, impulsado por estas políticas, ¿puede el mercado inmobiliario acelerar su punto más bajo y estabilizarse? falta probarlo con el tiempo.