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financial associated press, 24 settembre (reporter li jie)dopo circa quattro mesi è arrivata una nuova tornata di politiche per stabilizzare il mercato immobiliare, che dovrebbero dare slancio al mercato immobiliare a breve termine.

il 24 settembre, l'ufficio informazioni del consiglio di stato ha tenuto una conferenza stampa sul "sostegno finanziario allo sviluppo economico di alta qualità" e ha annunciato una serie di politiche a beneficio del settore immobiliare, tra cui la riduzione dei requisiti di riserva, la riduzione dei tassi di interesse, la riduzione dei tassi di interesse sui mutui esistenti , e l'abbassamento degli acconti per le misure in sterline sulle seconde case, e ha anche introdotto il progresso nel rifinanziamento degli alloggi a prezzi accessibili e il lavoro sulla "lista bianca".

gli analisti hanno sottolineato che questo pacchetto di sostegno politico da parte delle autorità di regolamentazione è forte, chiaro nella direzione e ampio nella copertura, coprendo sia la domanda che l'offerta. si tratta di un nuovo ciclo di politiche per stabilizzare il mercato immobiliare lanciato dalle autorità di regolamentazione dopo la crisi politica 517.

"il prossimo focus sarà su come attuare ulteriori riduzioni dei tassi di interesse dei nuovi mutui ipotecari residenziali. questa è la chiave per invertire le aspettative del mercato immobiliare." wang qing, analista di oriental jincheng, ritiene che dopo la banca centrale ha annunciato un taglio di 20 punti base del tasso di interesse ufficiale, i nuovi tassi di interesse sui mutui ipotecari residenziali verranno abbassati. l’ulteriore riduzione dei tassi di interesse ipotecari e l’attuazione di tagli mirati dei tassi di interesse per il settore immobiliare saranno l’obiettivo principale delle future politiche di sostegno del mercato immobiliare.

zhang dawei, capo analista di centaline real estate, ritiene inoltre che il mercato si aspetta che i tassi di interesse possano essere nuovamente tagliati in futuro, che i tassi di interesse ipotecari siano ridotti a meno del 3% e che vi siano politiche di riduzione ed esenzione fiscale; come l'imposta sull'atto di acquisto della casa e l'imposta sul valore aggiunto potrebbero essere introdotte per continuare a ridurre i costi di transazione per gli acquirenti di case.

in futuro c'è ancora molto spazio per adeguamenti al ribasso dei tassi di interesse dei nuovi mutui ipotecari residenziali.

in questa conferenza stampa, pan gongsheng, governatore della banca popolare cinese, ha annunciato che avrebbe tagliato il coefficiente di riserva obbligatoria e i tassi di interesse, e la grandezza unica era storicamente elevata. ha anche rivelato in anticipo che avrebbe tagliato il coefficiente di riserva obbligatoria nuovamente entro l’anno, esprimendo una chiara posizione di sostegno.

per quanto riguarda i tagli al rrr, la banca centrale ha annunciato in conferenza stampa che abbasserà il coefficiente di riserva dei depositi di 0,5 punti percentuali e fornirà liquidità a lungo termine di 1 trilione di yuan. si tratta di una misura necessaria per compensare la pressione sull'offerta titoli di stato ha inoltre rivelato che taglierà il rrr di un altro 0,25% -0,5% entro l'anno, posizione ferma sul sostegno alla liquidità.

pan gongsheng ha anche detto: "ci sono ancora tre mesi prima della fine dell'anno. potremmo abbassare ulteriormente il rrr di 0,25-0,5 punti percentuali a seconda della situazione. ciò significa che dopo questo taglio del rrr c'è ancora una certa aspettativa". di un taglio del rrr nel quarto trimestre.

allo stesso tempo, in questa conferenza stampa è stato anche annunciato che il tasso di interesse delle operazioni di riacquisto inverso a 7 giorni sarà ridotto di 0,2 punti percentuali dall'attuale 1,7% all'1,5%, guidando al contempo il tasso di quotazione sul mercato dei prestiti e il tasso di interesse sui depositi cadere contemporaneamente.

chen wenjing, direttore delle ricerche di mercato della china index academy, ha affermato che si prevede che anche i tassi di interesse lpr e sui depositi diminuiranno di 0,2-0,25 punti percentuali a ottobre.

wang qing ritiene che la ragione dietro il previsto taglio del rrr e del tasso di interesse sia che a partire dal secondo trimestre, a causa del continuo aggiustamento del mercato immobiliare, dell’insufficiente domanda interna effettiva e della sofferenza della conversione delle nuove e vecchie forze trainanti, il l’operazione economica è stata stabile ma debole, il livello dei prezzi ha continuato a essere basso e la domanda di aggiustamento anticiclico è aumentata.

ha inoltre affermato che la riunione dell’ufficio politico del comitato centrale del partito comunista cinese del 30 luglio ha proposto che “le politiche macroeconomiche debbano continuare ad essere più potenti” e che “una varietà di strumenti di politica monetaria debbano essere utilizzati in modo globale per aumentare il sostegno finanziario per l’economia reale e promuovere costi globali di finanziamento sociale.” stabile ma in diminuzione “l’annuncio della banca centrale di tagli del tasso di interesse e del coefficiente di riserva obbligatoria è un’attuazione concreta delle disposizioni di cui sopra.

l’abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti riduce i pagamenti degli interessi delle famiglie di 150 miliardi di rmb

anche i tassi d'interesse sulle ipoteche esistenti, che hanno attirato molta attenzione, verranno notevolmente ridotti.

nel corso della riunione la banca centrale ha annunciato che avrebbe guidato le banche commerciali ad abbassare i tassi ipotecari esistenti avvicinandoli ai nuovi tassi ipotecari, con una riduzione media prevista di circa 0,5 punti percentuali.

"la riduzione del tasso d'interesse ipotecario esistente in media di 0,5 punti percentuali, fino a raggiungere gradualmente il nuovo tasso d'interesse ipotecario, mira a rilanciare i consumi e ridurre i rischi. il governatore pan ha rivelato in conferenza stampa che la riduzione del tasso d'interesse ipotecario esistente può ridurre le spese per interessi delle famiglie ammontano in media a 150 miliardi di yuan all'anno. se calcolato sulla base di una propensione marginale al consumo del 70%, ciò potrebbe comportare un aumento dei consumi di circa 100 miliardi di yuan", ha affermato huang runan, analista di guotai junan.

gli analisti ritengono che, cosa più importante, il governatore pan abbia chiaramente sottolineato che questa mossa può rallentare il rimborso anticipato dei prestiti da parte dei residenti e la sostituzione illegale dei mutui immobiliari con prestiti al consumo, e proteggere i diritti e gli interessi legittimi dei consumatori finanziari.

"ciò frenerà efficacemente la tendenza ai rimborsi anticipati dei prestiti e ne allevierà l'impatto sui consumi dei residenti. allo stesso tempo, lancerà anche un segnale positivo per stabilizzare il mercato immobiliare e aiuterà a promuovere la stabilizzazione e la ripresa del mercato immobiliare." ha detto wang qing.

l'oriental jincheng research report ha sottolineato che alla fine di giugno di quest'anno, la scala dei mutui ipotecari esistenti era di 37,8 trilioni di yuan e il tasso di interesse è stato ridotto di 0,5 punti percentuali, il che significa che il reddito da interessi della banca in un anno potrebbe essere ridotto di 189 miliardi di yuan, che equivale all’incirca ai profitti del settore bancario nel 2023. circa l’8,2% del totale.

“si prevede che i tassi d'interesse sulle ipoteche esistenti sulla prima e sulla seconda casa verranno adeguati di conseguenza, da un lato ciò ridurrà i costi di acquisto della casa per i residenti, aiuterà i residenti a promuovere i consumi e fornirà un importante supporto per il buon funzionamento del sistema. dall'altro, aiuterà anche a ripristinare le aspettative del mercato. "ciò allenterà l'atmosfera di attesa a causa del previsto calo dei tassi di interesse ipotecari e, insieme a questo taglio dei tassi di interesse, ridurrà ulteriormente il costo di proprietà della casa e stimolare la liberazione della domanda di acquisto di case", ritiene chen wenjing.

la percentuale di acconti per la seconda casa scende al minimo storico

oltre ad abbassare i tassi ipotecari esistenti, anche la percentuale di acconti per le seconde case è scesa al minimo storico.

la banca centrale ha annunciato che unificherà il tasso di acconto minimo per i mutui per la prima e la seconda casa e abbasserà il tasso di acconto minimo nazionale per i mutui per la seconda casa dal 25% al ​​15%.

"nel complesso, la riduzione al 15% della percentuale minima di acconto per i mutui per la seconda casa rappresenta uno sforzo politico senza precedenti. in combinazione con la continua ottimizzazione delle politiche a livello locale dopo la terza sessione plenaria del comitato centrale del partito comunista di cina, riteniamo che queste misure accelereranno la ripresa fondamentale del settore immobiliare", ritiene l'analista di dongguan securities he minyi.

in precedenza, il 17 maggio, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale di supervisione finanziaria avevano emesso congiuntamente un documento che abbassava i tassi di acconto più bassi per il primo e il secondo prestito commerciale rispettivamente al 15% e al 25%. da allora si sono rapidamente susseguiti vari provvedimenti causa; per ora, solo pechino, shanghai e le tre località di shenzhen non hanno ancora abbassato il tasso di acconto per il primo e il secondo prestito commerciale al limite inferiore nazionale.

gli analisti della china index academy ritengono che, dopo questa politica, diverse località accelereranno l'attuazione della riduzione del tasso di acconto per le seconde case al 15%. anche pechino, shanghai e shenzhen faranno seguito e apporteranno aggiustamenti la riduzione dell'acconto abbasserà ulteriormente la soglia per l'acquisto della casa e si prevede che favorirà il miglioramento dei bisogni sessuali.

chen wenjing ha affermato che nelle città centrali con prezzi delle case relativamente alti come pechino, shanghai e shenzhen, la maggior parte degli acquirenti di seconde case di solito utilizza il metodo "vendi una, compra una" per completare la sostituzione e deve completare la transazione del casa esistente e poi ottenere i fondi per la sostituzione. il tasso di acconto precedentemente elevato per le seconde case ha posto alcune restrizioni sull'acquisto di nuove case. la riduzione del tasso di acconto per le seconde case aiuterà ad alleviare il problema di dover prima acquistare e poi vendere prima di cambiare casa, e ad accelerare il processo. apertura della filiera della sostituzione della casa di prima e seconda mano.

le imprese statali locali riceveranno un maggiore sostegno finanziario per l’acquisto, lo stoccaggio e lo smaltimento delle scorte

dal lato della domanda, la banca centrale ha anche annunciato che "rifinanzierà i 300 miliardi di yuan di alloggi a prezzi accessibili creati dalla banca popolare cinese a maggio e aumenterà il tasso di sostegno dei fondi della banca centrale dall'originale 60% al 100% rafforzare la commercializzazione delle banche e delle entità di acquisizione." eccitazione".

"ciò accelererà in modo significativo il processo di acquisto di alloggi commerciali esistenti in vari luoghi da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili e allenterà la pressione sulle scorte sul mercato immobiliare commerciale", ha affermato wang qing.

"aumentare il tasso di supporto dal precedente 60% al 100% aiuterà ad alleviare la pressione al ribasso sui prezzi delle case durante il processo di acquisto e stoccaggio." huang runan ha affermato che il tasso di interesse per il rifinanziamento di 300 miliardi di yuan di alloggi a prezzi accessibili è dell'1,75%. quando il rapporto è del 60%, equivale al costo medio del prestito delle banche commerciali compreso tra il 2% e il 2,5%. il prezzo dell'abitazione per l'acquisto e lo stoccaggio deve rendere il tasso di rendimento dell'affitto superiore al 2,5% per ottenere profitti uniformi; aumentarlo al 100% può portare il reddito commerciale se il costo del prestito bancario scende all’1,75%, solo un tasso di rendimento locativo superiore al 2% può pareggiare il reddito, il che aiuterà ad alleviare la pressione al ribasso sui prezzi delle case durante il processo di acquisizione e conservazione .

"l'espansione da parte della banca centrale del rapporto di sostegno finanziario della banca centrale per i prestiti immobiliari a prezzi accessibili contribuirà ad aumentare l'entità dei prestiti delle banche commerciali e avrà un certo effetto positivo sugli acquisti e sulle riserve locali", ha affermato chen wenjing.

ha inoltre sottolineato che va notato che l'attuale approvvigionamento e stoccaggio delle imprese statali in vari luoghi deve ancora far fronte alla difficoltà di corrispondenza dei prezzi, allo squilibrio tra domanda e offerta e ad altri fattori. questi fattori restrittivi esisteranno ancora a breve termine se vogliamo accelerare il ritmo dell'approvvigionamento e dello stoccaggio delle imprese statali, potrebbe essere necessario aggiornare ulteriormente le politiche di ottimizzazione, come l'ampliamento dell'ambito di utilizzo per l'acquisizione di soggetti esistenti, l'espansione degli obiettivi di acquisizione, ecc.

aumentare il sostegno finanziario alle società immobiliari

oltre alle misure sopra menzionate, questa conferenza stampa ha anche annunciato che studierà e introdurrà politiche incrementali per rivitalizzare i terreni esistenti e estenderà i "16 articoli finanziari" e la scadenza del documento per la gestione dei prestiti immobiliari.

"attraverso le misure di cui sopra, un ulteriore aumento del sostegno finanziario alle società immobiliari svolgerà un ruolo importante anche nella stabilizzazione delle aspettative aziendali e nell'aumento della fiducia del mercato", ha affermato un analista del settore immobiliare.

nello specifico, questa volta la banca centrale ha proposto di "sostenere l'acquisizione di terreni esistenti da parte di società immobiliari. sulla base dell'utilizzo di alcune obbligazioni speciali del governo locale per le riserve fondiarie, lo studio consente alle banche politiche e alle banche commerciali di concedere prestiti per sostenere le imprese condizionali a acquisire società immobiliari in modo orientato al mercato." terra, rivitalizzazione dei terreni esistenti e allentamento della pressione finanziaria sulle società immobiliari. se necessario, la banca popolare cinese può anche fornire sostegno al rifinanziamento. stiamo ancora studiando questa politica con il amministrazione statale di vigilanza finanziaria."

"la banca centrale ha ulteriormente chiarito questa volta che studierà la politica di sostegno finanziario per le imprese qualificate per acquisire terreni da società immobiliari attraverso metodi basati sul mercato, e fornirà supporto per la re-prestito quando necessario. ciò significa che entreranno più fondi di sostegno il mercato in futuro. da un lato, le società immobiliari di alta qualità possono cercare attivamente sostegno tramite prestiti, cercare terreni di alta qualità per società immobiliari con difficoltà finanziarie, espandere le riserve fondiarie e rivitalizzare i terreni esistenti è vantaggioso anche per le società immobiliari con difficoltà finanziarie vendere i terreni esistenti. ciò allenterà la pressione finanziaria e stabilizzerà ulteriormente le aspettative del mercato", ha affermato il suddetto analista della china index academy.

inoltre, la banca centrale ha annunciato che rinvierà alla fine del 2026 due documenti politici in scadenza entro la fine dell'anno, vale a dire i prestiti immobiliari operativi e il "financial 16". secondo gli analisti, la scadenza dei due documenti era originariamente prevista per la fine di quest'anno, ma la banca centrale e l'amministrazione statale per la vigilanza finanziaria hanno prorogato congiuntamente i due documenti fino alla fine del 2026.

secondo wang qing ciò significa che concentrandosi sulle "tre frecce" la politica di sostegno finanziario alle società immobiliari verrà prolungata di un anno. si prevede che nella fase successiva diverse località si concentreranno sull'attuazione del meccanismo di coordinamento del finanziamento degli immobili urbani. dopo che il finanziamento creditizio delle società immobiliari sarà positivo rispetto all'anno precedente in agosto, manterrà lo slancio del miglioramento continuo.

gli analisti ritengono che, nel complesso, il nuovo ciclo di politiche di stabilizzazione del mercato immobiliare lanciato dalle autorità di regolamentazione abbia impresso un forte slancio al mercato immobiliare. dal taglio dei requisiti di riserva e dei tassi di interesse al taglio dei tassi di interesse ipotecari esistenti, dalla riduzione dell’acconto per le seconde case all’aumento del sostegno finanziario per le imprese statali locali per l’acquisto, lo stoccaggio e lo smaltimento, e quindi l’aumento del sostegno finanziario per le società immobiliari, una serie di misure hanno coperto integralmente il mercato immobiliare sia dal lato della domanda che da quello dell'offerta. queste misure dimostrano senza dubbio la ferma determinazione delle autorità di regolamentazione a stabilizzare la crescita e il mercato immobiliare e portano anche nuove opportunità e sfide per lo sviluppo futuro del settore immobiliare.

quindi, guidato da queste politiche, il mercato immobiliare può accelerare il suo fondo e stabilizzarsi? resta da testare nel tempo.