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financial ap通信、9月24日（李潔記者）約4か月後、不動産市場を安定させるための新たな政策が導入され、短期的には不動産市場が活性化すると予想されている。

9月24日、国務院新聞弁公室は「質の高い経済発展のための金融支援」に関する記者会見を開催し、準備金要件の引き下げ、金利引き下げ、既存住宅ローン金利の引き下げなど、不動産に利益をもたらす多くの政策を発表した。 、セカンドハウスの頭金比率の引き下げ、ポンド対策、また手頃な価格の住宅借り換えと「ホワイトリスト」の取り組みの進展も紹介されました。

アナリストらは、規制当局によるこの一連の政策支援は強力で、方向性が明確で、対象範囲が広く、需要と供給の両方をカバーしていると指摘した。 517政策。

東方金城のアナリスト、王清氏は「次の焦点は、新たな住宅ローン金利のさらなる引き下げをどのように実施するかだ。これが人民銀行の後に不動産市場の予想を逆転させる鍵になる」と考えている。政策金利の20ベーシスポイント引き下げが発表され、新たな住宅ローン金利もこれに追随して引き下げられることになる。住宅ローン金利のさらなる引き下げと、不動産業界に対する的を絞った金利引き下げの実施が、今後の住宅市場支援政策の主な焦点となる。

センタライン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏も、市場は将来金利が再び引き下げられる可能性があり、住宅ローン金利は3％未満に引き下げられ、税金関連の減免政策も見込まれると考えている。住宅購入者の取引コストを引き続き削減するために、住宅購入証書税や付加価値税などが導入される可能性があります。

今後、新規に発行される住宅ローン金利には依然として引き下げ調整の余地が大きい。

この記者会見で中国人民銀行の潘公勝総裁は預金準備率と金利の引き下げを発表し、その規模は歴史的に大きく、事前に預金準備率の引き下げも明らかにした。年内に再度表明し、明確な支持姿勢を表明した。

rrr引き下げに関して、人民銀行は記者会見で、預金準備率を0.5％ポイント引き下げ、1兆元の長期流動性を供給すると発表した。これは、預金の供給圧力を相殺するために必要な措置である。また、年内にrrrをさらに0.25%引き下げ、流動性支援に強固な姿勢を示すことも明らかにした。

潘公勝氏はまた、「年末まではまだ３カ月あるが、状況次第ではさらに０．２５─０．５％ポイント引き下げる可能性がある。これは、今回のrrr引き下げ後も一定の期待があることを意味する」と述べた。第4四半期のrrr引き下げ。

同時に、今回の会見では、貸出市場相場金利や預金金利を誘導しつつ、7日逆現先オペ金利を現行の1.7％から0.2％ポイント引き下げ、1.5％とすることも発表された。同時に落ちること。

中国指数アカデミーの市場調査ディレクター、陳文京氏は、１０月にはｌｐｒ金利と預金金利も０．２─０．２５％ポイント低下すると予想していると述べた。

汪清氏は、計画されたrrr引き下げと金利引き下げの背景には、第2四半期以降、不動産市場の継続的な調整、国内有効需要の不足、新旧の原動力の転換の痛みにより、経済成長が鈍化したためであると考えている。経済運営は安定しているものの弱く、物価水準は引き続き低調であり、カウンターシクリカルな調整の需要が高まっている。

同氏はさらに、7月30日の中国共産党中央委員会政治局会議では、「マクロ経済政策は引き続き精力的かつより強力でなければならない」、「金融政策を強化するには様々な金融政策ツールを包括的に使用しなければならない」と提案されたと述べた。実体経済を支援し、社会的包括的資金調達コストを促進する。「中央銀行の金利と預金準備率の引き下げ発表は、上記の取り決めの具体的な実施である。」

既存の住宅ローン金利の引き下げにより、家計の利息支払いが 1,500 億人民元削減される

注目を集めていた既存の住宅ローン金利も大幅に引き下げられる。

中銀は会合で、商業銀行に対し既存の住宅ローン金利を新たな住宅ローン金利付近まで引き下げるよう指導し、平均引き下げ幅は約０．５％ポイントとなる見通しだと発表した。

「既存の住宅ローン金利を平均0.5パーセント引き下げ、段階的に新しい住宅ローン金利と等しくするのは、消費を促進し、リスクを軽減することを目的としている。パン総裁は記者会見で、既存の住宅ローン金利の引き下げにより、住宅ローン金利の引き下げが可能であることを明らかにした」限界消費性向70％に基づいて計算すると、家計の金利支出は年間平均1500億元増加し、消費は約1000億元増加する可能性がある」と国泰君安のアナリスト、黄汝南氏は述べた。

アナリストらは、より重要なことは、この措置が住民のローン早期返済や住宅ローンの消費者ローンへの違法な置き換えを遅らせ、金融消費者の正当な権利と利益を保護する可能性があると明確に指摘したことだと考えている。

「これにより、ローンの早期返済傾向が効果的に抑制され、住民の消費への影響が緩和される。同時に、不動産市場の安定化に向けた前向きなシグナルも発せられ、不動産市場の安定化と回復を促進するのに役立つだろう。」王清は言った。

東方金城研究報告は、今年6月末現在、既存の住宅ローン規模は37兆8000億元で、金利が0.5ポイント引き下げられたため、銀行の1年間の金利収入が減少する可能性があると指摘した。これは、2023 年の銀行業界の利益にほぼ相当します。全体の約 8.2% です。

「既存の第 1 住宅ローンと第 2 住宅ローンの金利は、それに応じて調整されることが予想されます。これにより、一方では住民の住宅購入コストが削減され、住民の消費が促進され、住宅ローンの円滑な運営に重要な支援がもたらされます。」一方、経済の回復にも寄与するだろう。「これにより、住宅ローン金利の低下が予想されることによる様子見ムードが緩和され、今回の利下げと合わせて住宅ローンのコストがさらに削減されるだろう。」住宅所有を促し、住宅購入需要の解放を刺激する」と陳文京氏は信じている。

セカンドハウスの頭金率は過去最低に低下

既存の住宅ローン金利の引き下げに加え、セカンドハウスの頭金比率も過去最低に低下した。

中銀は、初めての住宅ローンとセカンド住宅ローンの最低頭金比率を統一し、セカンド住宅ローンの全国最低頭金比率を25％から15％に引き下げると発表した。

「全体として、セカンドハウスローンの最低頭金比率を15％に引き下げることは、前例のない政策努力である。共産党中央委員会第3回総会後の地方レベルでの継続的な政策の最適化と相まって、中国、私たちはこれらの措置が不動産業界の根本的な回復を加速すると信じています」と東莞証券のアナリスト、ヘ・ミンイー氏は信じている。

これに先立ち、5月17日、中国人民銀行と国家金融監督局は共同で、第1商業ローンと第2商業ローンの下限頭金比率をそれぞれ15％と25％に引き下げる文書を発表して以来、さまざまなところがすぐに追随した。現時点では、北京、上海、深センの 3 か所のみが、第 1 および第 2 商業ローンの頭金比率を全国の下限まで引き下げていない。

中国インデックスアカデミーのアナリストは、この政策の後、さまざまな地方がセカンドハウスの頭金比率を15％に引き下げる実施を加速すると予想され、北京、上海、深センもこれに追随して調整を行うと予想されている。頭金率の低下により住宅購入の敷居がさらに下がり、改善された性的ニーズの解放が促進されることが期待されます。

陳文京氏は、北京、上海、深センなどの住宅価格が比較的高い中核都市では、セカンドハウスの購入者のほとんどが通常、買い替えを完了するために「1つ売って1つ買う」方法を使用し、住宅の取引を完了する必要があると述べた。既存の住宅を購入し、その後、建て替えのための資金を調達します。これまでセカンドハウスの頭金比率が高かったため、新規住宅の購入に一定の制限が設けられていましたが、セカンドハウスの頭金比率の引き下げにより、住宅を買い替える前に最初に購入してから売却しなければならないという問題が軽減され、住宅の買い替えが促進されます。中古住宅と中古住宅の交換チェーンの開放。

地元国有企業は、購入、保管、在庫処分に対してさらに多くの財政支援を受けることになる

需要面では、人民銀行は「5月に中国人民銀行が創設した3,000億元の低価格住宅に再融資し、中央銀行資金の支援比率を当初の60％から100％に引き上げる」とも発表した。銀行と買収企業の市場化を強化する。「興奮」。

「これにより、手頃な価格の住宅として使用するために、さまざまな場所で既存の商業用住宅の購入が大幅に加速され、商業用住宅市場への在庫圧力が緩和されるだろう」と王清氏は述べた。

黄汝南氏は、「支援比率を従来の60％から100％に引き上げることで、購入・保管過程における住宅価格の下落圧力を緩和するのに役立つだろう」とし、3000億元の手頃な価格の住宅の借り換え金利は1.75％であると述べた。この比率が 60% の場合、商業銀行の平均融資コストは 2% ～ 2.5% に相当します。利益を均等にするためには、購入および保管の住宅価格が 2.5% 以上である必要があります。これを 100% に引き上げると、商業的利益をもたらすことができます。銀行融資コストが 1.75% に低下した場合、2% を超える賃貸収益率のみが収入を均等化できます。これは、取得および保管のプロセス中の住宅価格への下落圧力を緩和するのに役立ちます。 。

陳文京氏は「人民銀行による低価格住宅再融資に対する金融支援比率の拡大は、商業銀行融資の規模拡大に貢献し、国内の購入や貯蓄に一定のプラス効果をもたらすだろう」と述べた。

同報告書はさらに、各地の国有企業の現在の調達と保管は依然として価格調整、需要と供給の不一致などの困難に直面しており、短期的にはこれらの制限要因が依然として存在することに留意すべきであると指摘した。今後、国有企業の調達・保管のペースを加速させたい場合には、既存企業の買収用途の拡大や買収対象の拡大など、政策の更なる最適化が必要となる可能性がある。

不動産会社への金融支援を拡充

今回の記者会見では、上記の措置に加え、既存土地の活性化のための段階的な政策を検討・導入し、「金融16条」と運営用不動産融資の書類期限を延長することも発表された。

不動産業界のアナリストは「上記の措置を通じて、不動産会社への財務支援をさらに強化することも、企業の期待を安定させ、市場の信頼を高める上で重要な役割を果たすだろう」と述べた。

具体的には、今回中央銀行は「不動産会社による既存土地の取得を支援する」ことを提案した。地方政府の一部特別債を用地準備に活用することをベースに、政策銀行や商業銀行が条件付き企業を支援する融資を認める検討が行われている。 「市場志向の方法で不動産会社を買収する。」土地を取得し、既存の土地を再生し、不動産会社の財務圧力を緩和する。必要に応じて、中国人民銀行も借り換え支援を提供することができる。この政策については、現在も政府と検討中である。国家金融監督総局。」

「中央銀行は今回、適格企業が市場ベースの方法で不動産会社から土地を取得する金融支援政策を検討し、必要に応じて再融資支援を行うことをさらに明確にした。これは、より多くの支援資金が流入することを意味する」一方で、優良な住宅会社は、資金繰りに苦しむ住宅会社に対して積極的に融資支援を求め、土地の確保を拡大し、既存の土地を活性化することができる。資金難に陥っている住宅会社にとっても、既存の土地を売却することは財務圧力を緩和し、市場の期待をさらに安定させるだろう」と前述のチャイナ・インデックス・アカデミーのアナリストは述べた。

さらに中銀は、年末までに期限を迎える運営用不動産融資と「金融16」という2つの政策文書を2026年末まで延期すると発表した。アナリストらによると、２つの文書の提出期限は当初今年末だったが、人民銀行と国家金融監督局が共同で２つの文書の期限を２０２６年末まで延長した。

汪清氏の見方では、これは「3本の矢」に焦点を当て、不動産会社への資金繰り支援政策を1年間延長することを意味する。 8月に不動産会社の信用融資が前年比でプラスに転じた後、さまざまな地方が都市部不動産融資調整メカニズムの導入に注力し、継続的な改善の勢いを維持すると予想される。

アナリストらは全体として、規制当局が打ち出した新たな不動産市場安定化政策が不動産市場に強い刺激を与えたと考えている。準備金要件と金利の引き下げから、既存の住宅ローン金利の引き下げに至るまで、セカンドハウスの頭金比率の引き下げから、地元国営企業の購入、保管、在庫処分に対する財政支援の拡大、そして不動産会社への財政支援の拡大に至るまで、一連の措置により、不動産市場は需要面と供給面の両方で完全にカバーされました。これらの措置は間違いなく、成長と不動産市場を安定化させようとする規制当局の確固たる決意を示すものであり、不動産業界の将来の発展に新たな機会と課題をもたらすものでもある。

では、これらの政策によって不動産市場は底入れを加速し安定化することができるのでしょうか？それは時間の経過とともにテストされる必要があります。