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✪zhao yanjing |

[introducción] hoy (24 de septiembre), el banco central anunció que reducirá las tasas de interés hipotecarias existentes y unificará el índice mínimo de pago inicial para las hipotecas, guiando a los bancos comerciales ala tasa de interés hipotecaria existente cae a la nueva tasa de interés hipotecaria.en las cercanías, se espera que la disminución promedio sea de aproximadamente0,5 puntos porcentualesacerca de. al mismo tiempo, se unificará la ratio de pago inicial mínimo de los préstamos hipotecarios para primera y segunda vivienda, y se unificará la ratio de pago inicial mínimo a nivel nacional.se reduce el ratio mínimo de pago inicial para préstamos para segunda vivienda del 25% al ​​15%, alcanzando un mínimo histórico. tan pronto como salió la noticia, inmediatamente desencadenó acaloradas discusiones en internet. en medio de las expectativas del mercado, reducir las tasas de interés hipotecarias existentes es una cuestión compleja que involucra los intereses de muchas partes.

este artículo señala quehoy en día, la urbanización de china ha entrado en la segunda mitad, es decir, desde la etapa de crecimiento basado en capital que depende de la financiación de la tierra hasta la etapa de crecimiento operativo centrado en el sistema de vivienda.en el proceso de transformación, la inversión fija de los gobiernos locales, que había estado creciendo muy rápidamente, caerá drásticamente y la economía impulsada por la financiación de la tierra perderá impulso, exponiendo así varios problemas. en esta etapa,los costos operativos están aumentando rápidamente y el flujo de caja (impuestos) urbano es cada vez más limitado.esto dio como resultado una ciudad que, aunque tuvo éxito en la primera mitad de la fase de inversión en infraestructura, fue eliminada gradualmente porque no pudo obtener suficientes ingresos por flujo de caja en la segunda mitad de la fase operativa.

el autor cree queen la segunda mitad de la urbanización de china, los impuestos y el consumo reemplazarán a la inversión como principal fuerza impulsora de la economía local. en este momento, la verdadera limitación del crecimiento proviene de la demanda efectiva, es decir, el tamaño del mercado local.esto no solo está relacionado con la competitividad central de la ciudad, sino también con el respaldo a que china participe en la competencia global.si china quiere crear un mercado local de clase mundial, tampoco puede prescindir de la vivienda.porque bajo ciertas condiciones de riqueza social total, la brecha entre ricos y pobres tendrá un enorme impacto en la profundidad y escala del mercado. sólo reduciendo la brecha entre ricos y pobres podremos reducir el superávit presupuestario en manos de los ricos, estimular el consumo nacional y ampliar el tamaño del mercado.el mercado de capitales más importante de china es el mercado inmobiliario. sólo permitiendo que todos sean propietarios de una casa podrá toda la sociedad participar de manera justa en la distribución secundaria de la riqueza urbana y disfrutar de servicios públicos iguales, y la demanda efectiva se expandirá al extremo.

la segunda mitad de la urbanización de china

el tema es enorme y el tiempo es corto. sólo puedo explicar la cadena lógica más simple y la conclusión central.

(imagen de "estrategia nacional")

para evitar ambigüedades en conceptos básicos que puedan afectar discusiones posteriores, permítanme aclarar primero ¿qué es la “ciudad” mencionada aquí?en mi concepto, una ciudad es un conjunto de servicios (productos) públicos.los llamados servicios públicos (de productos) no son servicios que no requieren pago, sino servicios que todos necesitan en las actividades económicas urbanas. por ejemplo, cada fábrica necesita carreteras, suministro de electricidad y agua... cada familia necesita escuelas, hospitales y protección contra incendios... si a cada entidad económica se le permite proporcionar estos servicios (productos) públicos por sí misma, cada entidad económica debe soportar pesadas cargas sobre sus activos. en la era de la economía planificada, el gobierno chino invirtió muy poco en infraestructura urbana. como resultado, las empresas se vieron obligadas a "dirigir la sociedad" por sí mismas. la práctica ha demostrado que el costo de este enfoque es muy alto. el papel de las ciudades es centralizar la infraestructura que todos necesitan -la llamamos "servicios (de productos) públicos"- y proporcionarlos uniformemente por una "empresa" llamada gobierno, reduciendo así considerablemente el umbral de capital para las actividades de mercado.

con base en la discusión anterior, se pueden sacar varias conclusiones: (1) la esencia de una ciudad es un lugar donde se comercializan servicios (productos) públicos, (2) el gobierno es el organismo principal que proporciona servicios (productos) públicos, ( 3) entidades distintas del gobierno todos los tipos de actividad económica pagan por el uso de servicios (productos) públicos a través de impuestos.en este sentido, se puede decir que las ciudades y el gobierno que brindan servicios (productos) públicos urbanos están en el centro de toda la economía de mercado y brindan una plataforma para todas las actividades económicas.dado que las ciudades reúnen todos los activos pesados ​​de las actividades económicas, la característica más importante de los modelos de negocios de los gobiernos locales es la enorme inversión, pero a la inversa, es precisamente debido a los activos pesados ​​de los gobiernos urbanos que es posible que los hogares y las empresas operen con activos livianos; . imagínense, si no hay un gobierno municipal y cada fábrica proporciona su propio suministro de energía y agua, construye carreteras y puentes, y cada familia contrata sus propios tutores y médicos de familia, el costo será muy alto. el valor real de las ciudades radica en reducir los costos operativos de toda la sociedad mediante la producción y operación a gran escala de servicios (productos) públicos.

sobre la base de la unificación anterior de los conceptos básicos de ciudad, podemos hablar de urbanización. como profundización de los servicios públicos (de productos), la urbanización, como cualquier producción de productos, se puede dividir a grandes rasgos en dos etapas:

la primera es la etapa de crecimiento basado en el capital.para que una empresa pueda producir, primero debe comprar terreno y agregar equipo... el mismo principio se aplica a los gobiernos municipales. en las primeras etapas del desarrollo de una ciudad, el gobierno municipal debe primero construir carreteras, puentes, aeropuertos, puertos, escuelas, hospitales, etc.podemos llamar a esta etapa de inversión y ausencia de producción lo que llamamos etapa de crecimiento basado en el capital.

la segunda es la etapa de crecimiento operativo.una fábrica no puede seguir construyendo un edificio y comprando equipos. una vez construido el edificio y instalado el equipo, debe comenzar la producción de inmediato y luego trabajar duro para vender los productos y finalmente obtener ganancias.esta etapa de recuperación de la inversión puede denominarse etapa de crecimiento operativo.para las ciudades, la etapa de crecimiento operativo es similar a la de las empresas. deben “vender” los (productos) servicios públicos de la ciudad (atraer inversiones, atraer personas y obtener ingresos fiscales) antes de que finalmente puedan completar la producción de (productos) públicos. servicios. obviamente, las ciudades en diferentes etapas de desarrollo deberían enfrentar propósitos completamente diferentes y tener objetivos de desarrollo completamente diferentes. dado que la etapa de crecimiento del capital y la etapa de crecimiento operativo son etapas de desarrollo completamente diferentes (dos procesos completamente opuestos en el sentido de formación de capital) y tienen objetivos de desarrollo completamente diferentes,por lo tanto, las prácticas que conducen al éxito en una etapa (etapa de crecimiento del capital) pueden tener efectos completamente opuestos en otra etapa (etapa de crecimiento operativo).. después de un análisis general de las etapas de desarrollo y las leyes de urbanización, la siguiente pregunta que debemos responder es ¿en qué etapa de urbanización se encuentra china?

según mi criterio personal, creo que la etapa de urbanización 1.0 de china, que es la etapa de crecimiento basado en el capital, está llegando a su fin, y que la segunda mitad de la urbanización, que es la etapa de crecimiento basado en operaciones, ha comenzado.aunque las estadísticas oficiales muestran que el nivel de urbanización (de la población) de china es solo del 60,6% (en 2019), la infraestructura necesaria para la urbanización espacial de china (carreteras, oleoductos, aeropuertos, etc.) se acerca o incluso supera la escala de nuestras ciudades. necesarios para alcanzar una etapa estable. un simple dato ilustra esta tendencia. en 2015, la superficie urbana edificada de mi país más los terrenos industriales y mineros superó los 100.000 kilómetros cuadrados. según el estándar flexible de 10.000 personas por kilómetro cuadrado, incluso si la construcción de urbanizaciones en china se detiene inmediatamente en 2015, la superficie urbana edificada será. suficiente para albergar 10.000 kilómetros cuadrados de población. pero sabemos que la urbanización de china no se ha detenido en 2015. a día de hoy, se estima que la superficie edificada de las ciudades que se han construido tiene capacidad para albergar al 80% de la población total de china.

esto significa que, en la superficie, la tasa de urbanización de la población de china es sólo del 60%, pero en realidad la mayor parte de la inversión fija relacionada se ha completado antes de lo previsto. esta desconexión entre las áreas urbanas urbanizadas y la población urbana es poco común en otros países del mundo. en otros países, la población urbana generalmente está determinada por el área construida. el gobierno de la ciudad completa la acumulación de capital y luego construye la ciudad en función del aumento de la nueva población urbana. la razón por la cual china tiene un fenómeno de urbanización que es completamente diferente de otros países está estrechamente relacionada con el modelo único de depender de la tierra para financiar la urbanización adoptado por china.en la primera etapa de la urbanización, el mayor obstáculo que enfrentan los gobiernos locales es la escasez de capital.en esta etapa, quien pueda crear capital puede lograr un desarrollo más rápido. la eficiencia financiera de la financiación de la tierra de los gobiernos locales chinos supera con creces otros métodos de financiación, por lo que china puede completar la etapa de crecimiento de la urbanización basada en el capital a una velocidad y escala rara vez vistas en el mundo.

figura 1 tamaño del mercado de capitales y comparación de los principales países del mundo

en la figura 1 podemos ver cuán asombrosa es la escala de financiamiento de la tierra en china.cuando comparamos los mercados de capitales más poderosos del mundo, podemos encontrar que el mercado de valores japonés es de 6 billones de dólares estadounidenses, el mercado inmobiliario es de 10 billones de dólares estadounidenses, un total de alrededor de 16 billones de dólares estadounidenses es el mercado de valores de la ue; 20 billones de dólares estadounidenses, aproximadamente 20 billones de dólares estadounidenses, un total de 40 billones de dólares estadounidenses, el tamaño del mercado de valores estadounidense es de aproximadamente 30 billones, y el mercado inmobiliario es de 30 billones, un total de aproximadamente 60 billones; mientras que el tamaño del mercado de valores de china es de sólo 60 billones, que es aproximadamente el mismo tamaño que el de japón, pero el valor de mercado de los bienes raíces llega a 65 billones, superando el tamaño combinado del mercado de valores y el mercado inmobiliario de otros países. .esta es la razón por la que la urbanización espacial de china estará muy por delante de la urbanización poblacional.

sobre la base del análisis anterior, se puede sacar una conclusión: la primera etapa de la urbanización espacial de china está llegando a su fin.entonces, la siguiente pregunta que debe responderse es: ¿cuáles son las características de desarrollo de la próxima fase de urbanización 2.0?¿puede la financiación del suelo seguir desempeñando un papel similar al que tuvo en la etapa de urbanización 1.0? la figura 2 muestra los cambios en el costo de los servicios (productos) públicos proporcionados por los gobiernos locales durante el proceso de urbanización de 0 a 100. en las primeras etapas de la urbanización, la brecha de financiamiento para la inversión de los gobiernos locales en infraestructura es particularmente grande en este momento. con el tiempo, siempre que se pueda obtener capital, la ciudad puede lograr un desarrollo rápido. la financiación de la tierra satisface exactamente las necesidades de financiación de los gobiernos locales en esta etapa.pero una vez que la urbanización entre en la segunda mitad, la infraestructura de la ciudad estará básicamente terminada y la demanda de inversión de los gobiernos locales también disminuirá.dado que en la primera mitad de la urbanización (etapa de crecimiento del capital), la inversión fija del gobierno local creció muy rápidamente, una vez que la urbanización entra en la segunda mitad (etapa de crecimiento operativo), la inversión fija del gobierno local también disminuirá muy pronunciadamente.muchos gobiernos locales descubrieron que su rápido crecimiento económico original perdió repentinamente impulso.

cuando entramos en la segunda mitad de la urbanización, aunque el precio de la tierra vendida por los gobiernos locales era más alto, no había suficientes proyectos de inversión para obtener ingresos de capital y el capital dejó de escasear.durante esta etapa, los costos operativos aumentan rápidamente, lo que hace que el flujo de caja (ingresos fiscales) para la ciudad sea muy escaso.los llamados ingresos operativos son relativos a los ingresos de capital. los ingresos obtenidos de la venta de terrenos son ingresos de capital, que son esencialmente el dinero prestado por el gobierno de la ciudad. los impuestos son ingresos de operación, que son esencialmente el dinero ganado por el gobierno de la ciudad. ambos parecen ser "dinero", pero debido a las diferentes formas y medios de obtenerlos, los gastos correspondientes también son diferentes. los ingresos de capital (como la venta de tierras) sólo pueden usarse para gastos de capital (como inversiones fijas); los ingresos operativos se pueden utilizar para gastos operativos (como salarios, seguridad social, bienestar).

cuando la urbanización entre en la segunda etapa, los gastos operativos aumentarán rápidamente. dado que estos gastos no pueden cubrirse con ingresos de capital (en realidad, muchos gobiernos municipales no tienen problemas para vender terrenos, pero tienen dificultades para pagar la seguridad social, las pensiones e incluso los salarios), solo pueden depender de los ingresos operativos. reemplaza los ingresos de capital se ha convertido en un cuello de botella que restringe el desarrollo económico local en la segunda mitad de la urbanización.xiao lu acaba de decir que el gasto gubernamental debería dirigirse más hacia el sustento de la gente y proporcionar mejores servicios públicos. sin embargo, el requisito previo para este cambio de política es que el gobierno debe tener suficientes ingresos fiscales. si obtener suficiente capital es un requisito previo para lograr un crecimiento de alta velocidad, entonces obtener suficientes ingresos fiscales es un requisito previo para lograr un crecimiento de alta calidad. la reducción de la inversión fija por parte del gobierno no significa un aumento de los impuestos, porque el dinero utilizado por el gobierno para la inversión fija se toma prestado de los residentes utilizando el excedente de inversión como garantía. si el gobierno no realiza las inversiones correspondientes, este dinero no existirá. en absoluto.esto es similar a cómo la hipoteca de una persona sólo se puede utilizar para comprar una casa. una vez que no se compra una casa, el dinero se acaba. por lo tanto, la hipoteca no se puede utilizar para pagar facturas de agua, electricidad, facturas de propiedad, etc. .lo mismo ocurre con las escuelas, los hospitales, la seguridad social, las pensiones, la operación y el mantenimiento de la infraestructura... la razón por la que estos fondos sólo pueden cubrirse con ingresos fiscales generales es porque el dinero para la venta de terrenos y el dinero para gastos generales lo son. dos cantidades diferentes.

con base en esto, podemos dibujar las características económicas de la segunda mitad de la urbanización: (1) los ingresos de capital (como las ventas de tierras) ya no son importantes y los ingresos operativos (como los impuestos) se han convertido en una nueva restricción al crecimiento (; 2) la inversión ya no es el motor de la economía. el nuevo motor proviene de la demanda efectiva: el mercado local se ha convertido en el núcleo de la competitividad de la ciudad. estas dos características significan que en la segunda mitad de la urbanización, los objetivos económicos más importantes de los gobiernos locales son:uno son los impuestos, el otro es el consumo,ambos puntos están estrechamente relacionados con la inversión en el sector de los hogares.

en la etapa de urbanización 2.0, la mayoría de los activos pesados ​​del sector gubernamental se han completado y la demanda de inversión proviene principalmente de los sectores empresarial y doméstico. entre ellos, la fuerte ascensización del sector de los hogares es la clave para determinar si la etapa de urbanización 2.0 puede crear suficiente demanda de inversión.el sector doméstico es lo que hemos ignorado en la etapa de urbanización 1.0: (1) si el costo de vida del hogar es alto, el costo laboral será alto y las empresas locales carecen de competitividad; dado que los ingresos fiscales de los gobiernos locales en china provienen principalmente de las empresas, si las empresas son débiles, los ingresos fiscales del gobierno se verán muy afectados (2) si las familias carecen de ingresos inmobiliarios, el consumo será insuficiente y; será difícil ampliar el tamaño del mercado. habrá insuficientes ingresos fiscales y empleo asociado al consumo.

en la estructura fiscal de china,los principales ingresos por flujo de caja de los gobiernos locales provienen del sector corporativo. la estructura de costos de una unidad de negocio determina su capacidad para generar flujo de efectivo. yentre los costos operativos de una empresa, el más importante es el costo laboral.; el precio del trabajo está estrechamente relacionado con la principal estructura de gasto del sector de los hogares.el costo más importante del sector doméstico, es decir, el costo laboral más importante, es el costo de la vivienda.mientras el costo de vida siga siendo alto, todas las actividades económicas relacionadas con el trabajo enfrentarán una enorme presión de costos. se puede decir que la disponibilidad de viviendas de alquiler de bajo costo en una ciudad determina si la ciudad puede continuar apoyando la supervivencia y el desarrollo de la industria manufacturera. si el costo de vida es alto, lo que hace que los precios laborales sean demasiado altos, las empresas se mudarán fuera de la ciudad y se perderán ingresos fiscales y empleos.aunque una ciudad esté construida y haya tenido éxito en la etapa de urbanización 1.0, si la infraestructura invertida no puede generar suficientes ingresos fiscales,el gobierno no puede obtener suficientes ingresos por flujo de caja y la ciudad aún puede ser eliminada en la etapa de urbanización 2.0.——veremos cada vez más ciudades experimentar una salida neta de población debido a la falta de viviendas de bajo costo, lo que a su vez desencadenará una reubicación masiva de empresas.

actualmente, china no cuenta con un canal principal de suministro de viviendas de alquiler bajo. muchas funciones de las viviendas de alquiler de bajo costo son desempeñadas por "aldeas urbanas" informales. en los últimos años, la brecha de desarrollo urbano entre el sur y el norte se ha ampliado cada vez más. en los estudios para explicar este fenómeno, la proporción de aldeas urbanas en toda el área urbana urbanizada debería ser una variable con gran poder explicativo.las aldeas urbanas semiilegales de muchas ciudades del sur hacen que la disponibilidad de viviendas de alquiler de bajo costo sea mucho mayor que en las ciudades del norte. son estas viviendas de bajo costo las que permiten que las industrias manufactureras de bajos beneficios sobrevivan en las grandes ciudades con terrenos caros.shenzhen, que representa el 60% de las aldeas urbanas, ha soportado casi por sí sola todo el golpe de estados unidos a la industria manufacturera de china, y se puede decir que el papel desempeñado por la vivienda informal en este proceso es indispensable.

al entrar en la etapa 2.0, la segunda mitad de la urbanización, la producción de servicios (bienes) públicos básicamente no limita el crecimiento económico. en este momento, la verdadera limitación del crecimiento proviene de la demanda de productos producidos que son difíciles de vender. hoy en día, china tiene la industria manufacturera más poderosa del mundo, pero muchos de los productos que produce no pueden ser digeridos por el país en absoluto, y sólo puede depender de los mercados externos proporcionados por países desarrollados como europa y estados unidos.en una era de exceso de oferta de producción, el partido dueño del mercado disfrutará de un enorme excedente de consumo. desde la perspectiva de crear un mercado de demanda interna, shenzhen, que depende del alquiler informal de viviendas para obtener ventajas de bajo costo en el futuro, puede perder frente a su rival de largo plazo, guangzhou.aunque el agregado económico de shenzhen superó a guangzhou no hace mucho, guangzhou ha aportado una cuota de mercado mucho mayor a la economía regional e incluso a la economía nacional que shenzhen. en 2019, las ventas minoristas totales de bienes de consumo de guangzhou alcanzaron los 997.559 millones de yuanes, mientras que las de shenzhen fueron de solo 658.285 millones de yuanes, no solo por detrás de shanghai, beijing y guangzhou, sino incluso peor que chongqing, chengdu y wuhan, ocupando el séptimo lugar en el país. .

la estructura habitacional, en la que predomina el alquiler informal, es la principal razón del fenómeno mencionado. una de las explicaciones más intuitivas es que la vivienda es el activo más importante de inversión de una familia, y también es la base de su consumo. sólo quienes poseen una casa comprarán automóviles, refrigeradores y otros bienes de consumo duraderos, aunque sea así. si tienes dinero, no podrás ponerlo en la tienda. mueve tus mercancías a casa, porque no tienes casa en absoluto.una razón más profunda es que, si bien las viviendas de alquiler informales pueden reducir los costos de vida, también limitan la participación de los residentes en la distribución secundaria de la riqueza social e inhiben el crecimiento de la riqueza familiar.la llamada distribución secundaria de la riqueza se refiere a la distribución de nueva riqueza social entre los residentes provocada por la inversión pública del gobierno (como carreteras, zonas verdes, metros, escuelas, aeropuertos y puertos, etc.). este proceso se produce principalmente a través de la apreciación. de bienes inmuebles realizados.el hecho de poseer una propiedad determina si se puede participar en la distribución secundaria de la riqueza. en este mecanismo de redistribución de la riqueza, los ingresos de la propiedad aportan un aumento de riqueza mucho mayor al sector de los hogares que los ingresos generales (salarios). por eso, en la china actual, las familias se pueden dividir en dos clases según tengan vivienda o no.

se puede decir que un sistema de vivienda correcto es la clave para resolver los dos principales problemas de la segunda mitad de la urbanización: los costos laborales y el consumo de los hogares. si se quiere bajar el umbral de entrada a la ciudad, las casas deben alquilarse principalmente; si se quieren obtener rentas de propiedad, las casas deben venderse principalmente.ante un dilema, la mejor manera no es ni alquilar ni vender, sino combinar alquiler y venta: primero alquilar y luego vender.: al principio, los ingresos de los residentes son bajos. en este momento, el gobierno quiere que reduzcan el costo de vida alquilando casas primero, para que estas personas puedan trabajar y vivir en la ciudad después de haber obtenido ingresos y pagado. después de pagar impuestos al gobierno durante un número suficiente de años, el gobierno luego les vende la vivienda al precio de costo y el alquiler en el pasado puede contarse como una hipoteca sobre la vivienda. de esta manera, se diseña un camino para que los trabajadores urbanos obtengan viviendas urbanas a precios bajos.en el proceso de "alquilar" casas, las empresas también obtienen mano de obra barata y, por lo tanto, el gobierno obtiene ingresos por impuestos corporativos. después de que el gobierno "vende" las casas, el consumo de los hogares traerá mercado a los comerciantes, y el gobierno también podrá utilizarlas; consumo obtener impuestos.naturalmente, la economía urbana ha pasado de estar impulsada por la “inversión fija-venta de tierras” a estar impulsada por el “consumo-impuestos”. "primero alquilar, luego vender" es en realidad una versión ampliada de la reforma de vivienda de 1998. la reforma de vivienda de ese año también creó el primer grupo de propietarios de china al vender viviendas públicas arrendadas a largo plazo a inquilinos a precios bajos. es este grupo de propietarios el que sustenta la mayor parte de la demanda interna de china en la actualidad. de los efectos reales de la reforma habitacional del 98 se puede ver que el consumo de los hogares con y sin casa será de órdenes de magnitud completamente diferentes.

en la era de la globalización, frente al excedente económico, el mercado interno es el respaldo para participar en la competencia global.resulta que china participa principalmente en el proceso de producción en el ciclo global de división del trabajo, y ambos extremos de la curva de la sonrisa (el capital ascendente y los mercados descendentes) dependen de los países desarrollados. de esta guerra comercial entre china y estados unidos podemos descubrir que sólo el que tiene mercado puede tener la competencia global. sin un mercado, será controlado por otros. cuanto más fuerte sea la capacidad de producción, más débil será la capacidad de negociación. porque si sus cosas no se pueden vender, quedará a merced de otros. sin la capacidad de producción, no podrá recuperar el flujo de caja. en este momento, la capacidad de producción que requiere depreciación continua y pagos de intereses se convertirá en sus activos negativos.en la segunda mitad de la urbanización, si china quiere ganar voz en la competencia global, debe tener una fuerte demanda local. cuando la demanda interna de china supera a la de estados unidos, cualquier cadena industrial que esté desacoplada del mercado chino busca un callejón sin salida. cerrar la puerta a china sólo servirá para quedarse fuera.

si china quiere crear un mercado local de clase mundial, tampoco puede prescindir de la vivienda. esto se debe a que el tamaño del mercado no sólo está restringido por la cantidad de riqueza, sino también por la distribución de la riqueza.bajo ciertas condiciones de riqueza social total, la brecha entre ricos y pobres tendrá un enorme impacto en la profundidad y escala del mercado.la función de consumo incluye dos variables: utilidad y presupuesto. sólo la intersección de la utilidad positiva y el presupuesto positivo puede constituir una demanda efectiva. en otras palabras, una demanda es válida sólo si se tiene la necesidad y el presupuesto suficiente. en una sociedad con una enorme brecha entre ricos y pobres, los ricos tendrán un gran superávit presupuestario después de satisfacer plenamente sus deseos de consumo, mientras que los pobres no tendrán suficiente presupuesto a pesar de sus enormes deseos de consumo (excedente de servicios públicos); resultadoaunque la riqueza social parece enorme, la demanda efectiva es muy pequeña. en una sociedad con igual riqueza, el excedente de servicios públicos y el superávit presupuestario disminuirán, y la demanda efectiva puede maximizar el tamaño del mercado.

con base en la discusión anterior, podemos transformar el problema del tamaño del mercado en el problema de reducir la distribución de la riqueza y la pobreza. para reducir la brecha entre ricos y pobres, el enfoque tradicional es comenzar con los ingresos del flujo de caja y reducir la brecha entre ricos y pobres mediante impuestos. la investigación de piketty en "el capital en el siglo xxi" muestra que este enfoque ha tenido poco efecto. por lo tanto, no podemos simplemente igualar a ricos y pobres desde el final de la etapa de ingresos, sino que debemos comenzar desde la fuente de la etapa de capital. el mercado de capitales más importante de estados unidos es el mercado de valores. para igualar a ricos y pobres, debe hacer que las acciones estén disponibles en el mercado. propiedad promedio entre los residentes. el mercado de capitales más importante de china es el mercado inmobiliario. si las viviendas en china no pueden ser propiedad de todos, la brecha entre ricos y pobres no podrá eliminarse fundamentalmente.sólo permitiendo que todos sean propietarios de vivienda podrá toda la sociedad participar equitativamente en la distribución secundaria de la riqueza urbana y disfrutar de servicios públicos iguales, y la demanda efectiva se ampliará al extremo.

finalmente, aquí hay algunas conclusiones simples: cuando china entre en la segunda mitad de la urbanización——

(1) los impuestos reemplazarán al financiamiento (venta de tierras) y el consumo reemplazará a la inversión fija como la competitividad más importante de la ciudad.en el futuro, la competitividad de una ciudad no se evaluará por el monto de la inversión (inversión fija), sino por su flujo de caja (impuestos). una ciudad que puede vender terrenos puede no ser necesariamente una ciudad capaz, pero sí una ciudad que puede vender terrenos. puede generar ingresos fiscales. capacidad real;

(2) el sector de los hogares reemplazará al sector gubernamental como núcleo del crecimiento.en la urbanización 1.0, fueron principalmente los departamentos gubernamentales y los departamentos corporativos los que hicieron grandes inversiones en activos. en la etapa de urbanización 2.0, fueron los hogares los que tuvieron que hacer grandes inversiones en activos. la propiedad más importante de una familia es la vivienda. la función de la vivienda no es sólo "residencia", sino que también es la principal herramienta para que las familias compartan la riqueza social, el vehículo de los servicios públicos urbanos y la interfaz para que las familias participen en la vida. división social del trabajo.

(3) el costo laboral es la clave para que el sector empresarial participe en la competencia del mercado.si la mano de obra en la ciudad donde está ubicada la empresa es muy cara, las empresas de esta ciudad no serán competitivas; incluso si algunas empresas crean nuevos modelos de negocio en silicon valley y reciben inversiones, deben producir sus productos en shenzhen. por lo tanto, los bajos costos laborales son muy importantes para la supervivencia y la competencia de la industria manufacturera, y la manufactura es la base para que el gobierno obtenga ingresos poblacionales y fiscales en la etapa de urbanización 2.0.

(4) el mercado local es el hogar de la competencia global.sólo si contamos con un tribunal interno fuerte podremos tener voz y voto en la división global del trabajo. en una economía mundial donde la oferta supera la demanda, sólo los consumidores pueden sancionar a los productores, pero los productores no pueden sancionar a los consumidores. la segunda mitad de la urbanización no se trata sólo de producción, sino también de consumo. la economía con el mayor mercado también será la primera en mejorar su producción.

(5) la vivienda determina los costos comerciales y el mercado local.en primer lugar, la vivienda puede reducir los costos de las empresas. el gobierno de singapur ha reducido los costos laborales de las empresas mediante la construcción de viviendas hdb, y las empresas se trasladarán a singapur. los altos precios de la vivienda en hong kong han elevado los costos laborales. las empresas se alejarán de hong kong y la economía urbana quedará vaciada. en segundo lugar, la vivienda puede expandir el mercado local debido a su efecto de atracción sobre el consumo; a través del efecto de distribución secundaria de la vivienda, puede igualar a ricos y pobres, permitiendo que las personas con deseos de consumo tengan poder adquisitivo, maximizando así el mercado. tamaño.

(6) ¿cómo resolver eficazmente el problema de la vivienda?es necesario aprender plenamente de la experiencia y las lecciones de la construcción anterior de viviendas asequibles, es decir, la construcción de viviendas asequibles no puede depender únicamente de la inversión gubernamental y considerarse como un bienestar proporcionado por el gobierno, sino que debe capitalizar los ingresos laborales a través de diseño del sistema financiero. en pocas palabras, se trata de "alquilar primero y vender después": al "alquilar" primero, se reduce el umbral para que las familias entren en la división urbana del trabajo; al "vender" después, se completan los pesados ​​activos del sector doméstico; .

la urbanización de china está a punto de entrar en su segunda mitad y hay muchas contramedidas, pero la esencia de ellas es el diseño del sistema habitacional. cualquier estrategia debe captar el núcleo del problema y evitar "múltiples fines y pocos puntos importantes". comosi el diseño en torno al sistema territorial es el núcleo de la competencia entre los gobiernos urbanos en la primera mitad, el diseño en torno al sistema de vivienda debería ser el núcleo de la competencia entre los gobiernos en la segunda mitad de la urbanización.no puede haber una urbanización exitosa sin resolver el problema de la vivienda.

¡gracias a todos!