berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

✪ zhao yanjing |. universitas xiamen

[pendahuluan] hari ini (24 september), bank sentral mengumumkan bahwa mereka akan menurunkan suku bunga hipotek yang ada dan menyatukan rasio uang muka minimum untuk pinjaman hipotek, membimbing bank komersial untuksuku bunga kpr yang ada turun ke suku bunga kpr yang barudi dekatnya, penurunan rata-rata diperkirakan akan terjadi0,5 poin persentasetentang. pada saat yang sama, rasio uang muka minimum untuk pinjaman hipotek untuk rumah pertama dan kedua akan disatukan, dan rasio uang muka minimum akan disatukan di tingkat nasional.rasio uang muka minimum untuk pinjaman rumah kedua diturunkan dari 25% menjadi 15%, mencapai titik terendah sepanjang masa. begitu berita ini keluar, langsung memicu diskusi hangat di internet. di tengah ekspektasi pasar, penurunan suku bunga kpr yang ada saat ini merupakan persoalan kompleks yang melibatkan kepentingan banyak pihak.

artikel ini menunjukkan hal itusaat ini, urbanisasi tiongkok telah memasuki paruh kedua, yaitu dari tahap pertumbuhan berbasis modal yang mengandalkan pembiayaan tanah hingga tahap pertumbuhan berbasis operasional yang berpusat pada sistem perumahan.dalam proses transformasi, investasi tetap pemerintah daerah yang selama ini tumbuh sangat pesat akan turun tajam, dan perekonomian yang didorong oleh pembiayaan tanah akan kehilangan momentum sehingga menimbulkan berbagai permasalahan. pada tahap ini,biaya operasional meningkat dengan cepat, dan arus kas perkotaan (pajak) menjadi semakin ketat.hal ini mengakibatkan kota ini, meskipun berhasil pada paruh pertama fase investasi infrastruktur, perlahan-lahan tersingkir karena tidak mampu memperoleh pendapatan arus kas yang cukup pada paruh kedua fase operasional.

penulis percaya itupada paruh kedua urbanisasi di tiongkok, perpajakan dan konsumsi akan menggantikan investasi sebagai kekuatan pendorong utama perekonomian lokal. pada saat ini, kendala pertumbuhan riil berasal dari permintaan efektif, yaitu ukuran pasar lokal., hal ini tidak hanya terkait dengan daya saing inti kota tersebut, namun juga dukungan bagi tiongkok untuk berpartisipasi dalam persaingan global.jika tiongkok ingin menciptakan pasar lokal kelas dunia, tiongkok juga tidak bisa hidup tanpa perumahan.karena dalam kondisi total kekayaan sosial tertentu, kesenjangan antara kaya dan miskin akan berdampak besar pada kedalaman dan skala pasar. hanya dengan mempersempit kesenjangan antara si kaya dan si miskin, kita bisa mengurangi surplus anggaran di tangan si kaya, menstimulasi konsumsi nasional, dan memperluas ukuran pasar.pasar modal terpenting di tiongkok adalah pasar perumahan. hanya dengan mengizinkan setiap orang memiliki perumahan, seluruh masyarakat dapat berpartisipasi secara adil dalam distribusi sekunder kekayaan perkotaan dan menikmati layanan publik yang setara, dan permintaan efektif akan diperluas hingga ekstrem.

paruh kedua urbanisasi tiongkok

topiknya sangat besar dan waktunya singkat. saya hanya dapat berbicara tentang rantai logis dan kesimpulan inti yang paling sederhana.

(gambar dari "strategi nasional")

untuk menghindari ambiguitas konsep dasar yang dapat mempengaruhi pembahasan selanjutnya, izinkan saya menjelaskan terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan “kota” di sini?dalam konsep saya, kota adalah kumpulan (produk) pelayanan publik.yang disebut dengan pelayanan (produk) publik bukanlah pelayanan yang tidak memerlukan pembayaran, melainkan pelayanan yang dibutuhkan setiap orang dalam kegiatan perekonomian perkotaan. misalnya, setiap pabrik membutuhkan jalan raya, listrik dan pasokan air...; setiap keluarga membutuhkan sekolah, rumah sakit dan perlindungan kebakaran.... jika setiap entitas ekonomi diperbolehkan untuk menyediakan sendiri (produk) jasa publik tersebut, maka setiap entitas ekonomi harus menanggung beban aset yang berat. di era ekonomi terencana, pemerintah tiongkok hanya berinvestasi sedikit pada infrastruktur perkotaan. akibatnya, perusahaan terpaksa “menjalankan masyarakat” sendiri. praktek telah membuktikan bahwa biaya dari pendekatan ini sangat tinggi. peran kota adalah untuk memusatkan infrastruktur yang dibutuhkan setiap orang – kami menyebutnya “layanan (produk) publik” – dan menyediakannya secara seragam oleh “perusahaan” yang disebut pemerintah, sehingga sangat menurunkan ambang batas modal untuk kegiatan pasar.

berdasarkan pembahasan di atas dapat ditarik beberapa kesimpulan: (1) hakikat kota adalah tempat dimana (produk) jasa umum diperdagangkan, (2) pemerintah merupakan badan utama yang menyelenggarakan (produk) pelayanan publik, ( 3) selain pemerintah semua jenis kegiatan ekonomi entitas membayar penggunaan (produk) layanan publik melalui pajak.dalam pengertian ini, dapat dikatakan bahwa kota dan pemerintah yang menyediakan (produk) layanan publik perkotaan merupakan inti dari keseluruhan ekonomi pasar dan menyediakan platform bagi seluruh kegiatan ekonomi.karena kota mengumpulkan aset-aset besar dari seluruh kegiatan ekonomi, ciri terbesar dari model bisnis pemerintah daerah adalah investasi yang besar; namun sebaliknya, justru karena banyaknya aset pemerintah kota maka rumah tangga dan perusahaan dapat beroperasi dengan aset-aset yang ringan; . bayangkan saja, jika tidak ada pemerintah kota dan setiap pabrik menyediakan listrik dan air sendiri, membangun jalan dan jembatan, dan setiap keluarga mempekerjakan tutor dan dokter keluarga sendiri, maka biayanya akan sangat tinggi. nilai sebenarnya kota terletak pada pengurangan biaya operasional seluruh masyarakat melalui produksi skala besar dan pengoperasian layanan (produk) publik.

berdasarkan penyatuan konsep dasar kota di atas, kita dapat membahas urbanisasi. seiring dengan pendalaman layanan (produk) publik, urbanisasi, seperti produksi produk lainnya, secara kasar dapat dibagi menjadi dua tahap:

yang pertama adalah tahap pertumbuhan berbasis modal.bagi suatu perusahaan, sebelum dapat berproduksi, ia harus membeli tanah terlebih dahulu dan menambah peralatan... prinsip yang sama juga berlaku bagi pemerintah kota. pada tahap awal pembangunan suatu kota, pemerintah kota harus terlebih dahulu membangun jalan, jembatan, bandara, pelabuhan, sekolah, rumah sakit, dan lain-lain.kita dapat menyebut tahap pertumbuhan berbasis modal ini sebagai tahap yang hanya menggunakan input dan tidak menghasilkan output.

yang kedua adalah tahap pertumbuhan operasional.suatu pabrik tidak dapat terus-menerus membangun gedung pabrik dan membeli peralatan. setelah gedung pabrik selesai dibangun dan peralatan dipasang, produksi harus segera dimulai, kemudian harus dilakukan upaya untuk menjual produknya, sehingga akhirnya dapat diperoleh keuntungan.tahap pemulihan investasi ini bisa disebut tahap pertumbuhan operasional.bagi kota-kota, tahap pertumbuhan operasional serupa dengan tahap perusahaan. mereka harus “menjual” layanan (produk) publik kota tersebut—menarik investasi, menarik masyarakat, dan memperoleh pendapatan pajak—sebelum mereka akhirnya dapat menyelesaikan produksi (produk) publik. layanan. jelasnya, kota-kota pada tahap pembangunan yang berbeda harus mempunyai tujuan dan tujuan pembangunan yang sangat berbeda. karena tahap pertumbuhan modal dan tahap pertumbuhan operasional merupakan tahap perkembangan yang sangat berbeda (dua proses yang sangat berlawanan dalam arti pembentukan modal) dan memiliki tujuan pembangunan yang sangat berbeda,oleh karena itu, praktik-praktik yang membawa kesuksesan pada satu tahap (tahap pertumbuhan modal) mungkin memiliki dampak yang sangat berlawanan pada tahap lainnya (tahap pertumbuhan operasional).. setelah melakukan analisis umum mengenai tahap-tahap pembangunan dan hukum-hukum urbanisasi, pertanyaan selanjutnya yang harus kita jawab adalah pada tahap urbanisasi manakah tiongkok berada?

berdasarkan penilaian pribadi saya, saya yakin bahwa tahap urbanisasi 1.0 di tiongkok, yang merupakan tahap pertumbuhan berbasis modal, sudah mendekati akhir, dan paruh kedua urbanisasi, yang merupakan tahap pertumbuhan berbasis operasional, telah dimulai.meskipun statistik resmi menunjukkan bahwa tingkat (populasi) urbanisasi di tiongkok hanya 60,6% (2019), infrastruktur yang dibutuhkan untuk urbanisasi spasial tiongkok – jalan raya, jaringan pipa, bandara, dll. – mendekati atau bahkan melebihi skala yang dibutuhkan kota-kota kita untuk mencapai tahap stabil. sepotong data sederhana menggambarkan tren ini. pada tahun 2015, kawasan perkotaan yang dibangun di negara saya ditambah lahan industri dan pertambangan melebihi 100.000 kilometer persegi. menurut standar longgar 10.000 orang per kilometer persegi, bahkan jika pembangunan urbanisasi di tiongkok segera dihentikan pada tahun 2015, kawasan perkotaan yang terbangun akan tetap ada. cukup untuk menampung 10.000 kilometer persegi penduduk. namun kita tahu bahwa urbanisasi tiongkok belum berhenti pada tahun 2015. kawasan terbangun kota-kota yang dibangun saat ini diperkirakan mampu menampung 80% total penduduk tiongkok.

artinya, di permukaan, tingkat urbanisasi penduduk tiongkok hanya 60%, namun kenyataannya sebagian besar investasi tetap terkait telah diselesaikan lebih cepat dari jadwal. keterputusan antara kawasan perkotaan dan populasi perkotaan jarang terjadi di negara-negara lain di dunia. di negara lain, jumlah penduduk perkotaan umumnya ditentukan oleh luas wilayah yang terbangun. pemerintah kota menyelesaikan akumulasi modal dan kemudian membangun kota berdasarkan peningkatan penduduk perkotaan baru. alasan mengapa tiongkok memiliki fenomena urbanisasi yang benar-benar berbeda dari negara lain terkait erat dengan model unik yang mengandalkan lahan untuk membiayai urbanisasi yang diadopsi oleh tiongkok.pada tahap pertama urbanisasi, hambatan terbesar yang dihadapi pemerintah daerah adalah kekurangan modal.pada tahap ini, siapa pun yang dapat menciptakan modal dapat mencapai pembangunan lebih cepat. efisiensi pembiayaan pembiayaan tanah pemerintah daerah di tiongkok jauh melebihi metode pembiayaan lainnya, sehingga tiongkok dapat menyelesaikan tahap pertumbuhan urbanisasi berbasis modal dengan kecepatan dan skala yang jarang terlihat di dunia.

gambar 1 ukuran pasar modal dan perbandingan negara-negara besar di dunia

dari gambar 1, kita dapat melihat betapa menakjubkannya skala pembiayaan tanah di tiongkok.jika kita membandingkan pasar modal paling kuat di dunia, kita dapat menemukan bahwa pasar saham jepang bernilai 6 triliun dolar as, pasar real estat bernilai 10 triliun dolar as, totalnya sekitar 16 triliun dolar as; 20 triliun dolar as triliun, real estat sekitar 20 triliun, total 40 triliun dolar as; ukuran pasar saham as sekitar 30 triliun, dan pasar real estat sekitar 30 triliun, total sekitar 60 triliun; meskipun ukuran pasar saham tiongkok hanya 60.000 miliar, yang kira-kira sama besarnya dengan jepang, namun nilai pasar real estat mencapai 65 triliun, melebihi gabungan ukuran pasar saham dan pasar real estat di negara lain. .inilah sebabnya mengapa urbanisasi spasial di tiongkok akan jauh melampaui urbanisasi populasi.

berdasarkan analisis di atas, satu kesimpulan dapat ditarik – tahap pertama urbanisasi spasial tiongkok hampir berakhir.maka pertanyaan selanjutnya yang perlu dijawab adalah, apa saja ciri-ciri pembangunan pada fase urbanisasi 2.0 mendatang?apakah pendanaan pertanahan masih dapat memainkan peran yang sama seperti pada tahap urbanisasi 1.0? gambar 2 menunjukkan perubahan biaya (produk) layanan publik yang disediakan oleh pemerintah daerah selama proses urbanisasi dari 0 menjadi 100. pada tahap awal urbanisasi, kesenjangan pendanaan untuk investasi pemerintah daerah di bidang infrastruktur sangat besar waktunya, selama modal dapat diperoleh, kota dapat mencapai perkembangan pesat. pembiayaan tanah benar-benar memenuhi kebutuhan pembiayaan pemerintah daerah pada tahap ini.namun begitu urbanisasi memasuki paruh kedua, infrastruktur kota pada dasarnya telah selesai, dan permintaan investasi pemerintah daerah juga akan menurun.karena pada paruh pertama urbanisasi (tahap pertumbuhan modal), investasi tetap pemerintah daerah tumbuh sangat pesat, begitu urbanisasi memasuki paruh kedua (tahap pertumbuhan operasional), investasi tetap pemerintah daerah juga akan menurun dengan sangat tajam.banyak pemerintah daerah menyadari bahwa pertumbuhan ekonomi mereka yang semula berkecepatan tinggi tiba-tiba kehilangan momentum.

ketika kita memasuki paruh kedua urbanisasi, meskipun harga tanah yang dijual oleh pemerintah daerah lebih tinggi, proyek investasi yang ada tidak cukup untuk memperoleh pendapatan modal, dan modal tidak lagi langka.pada tahap ini, biaya operasional meningkat pesat, sehingga arus kas kota (pendapatan pajak) menjadi sangat langka.yang disebut pendapatan operasional adalah relatif terhadap pendapatan modal. pendapatan yang diperoleh dari penjualan tanah adalah pendapatan modal, yang intinya adalah uang yang dipinjam oleh pemerintah kota. perpajakan adalah pendapatan operasional, yang pada dasarnya adalah uang yang diperoleh pemerintah kota. keduanya tampak seperti “uang”, namun karena cara dan cara memperolehnya berbeda, maka pengeluaran yang bersangkutan juga berbeda. pendapatan modal (seperti penjualan tanah) hanya dapat digunakan untuk belanja modal (seperti investasi tetap); pendapatan operasional, dapat digunakan untuk pengeluaran operasional (seperti gaji, jaminan sosial, kesejahteraan).

ketika urbanisasi memasuki tahap kedua, biaya operasional akan meningkat pesat. karena pengeluaran tersebut tidak dapat ditutupi oleh pendapatan modal (pada kenyataannya, banyak pemerintah kota yang tidak mempunyai masalah dalam menjual tanah, namun mengalami kesulitan dalam membayar jaminan sosial, pensiun dan bahkan gaji), mereka hanya dapat mengandalkan pendapatan operasional menggantikan pendapatan modal telah menjadi hambatan yang membatasi pembangunan ekonomi lokal di paruh kedua urbanisasi.xiao lu hanya mengatakan bahwa belanja pemerintah harus lebih diarahkan pada penghidupan masyarakat dan memberikan pelayanan publik yang lebih baik. namun, prasyarat perubahan kebijakan ini adalah pemerintah harus memiliki pendapatan pajak yang cukup. jika memperoleh modal yang cukup merupakan prasyarat untuk mencapai pertumbuhan yang berkecepatan tinggi, maka memperoleh pendapatan pajak yang cukup merupakan prasyarat untuk mencapai pertumbuhan yang berkualitas tinggi. pengurangan investasi tetap yang dilakukan pemerintah tidak berarti kenaikan pajak, karena uang yang digunakan pemerintah untuk investasi tetap dipinjam dari penduduk dengan menggunakan surplus investasi sebagai jaminan. jika pemerintah tidak melakukan investasi terkait, uang tersebut tidak akan ada sama sekali.mirip dengan hipotek seseorang yang hanya bisa digunakan untuk membeli rumah, sekali tidak membeli rumah maka uangnya hilang. oleh karena itu, hipotek tidak dapat digunakan untuk membayar tagihan air, tagihan listrik, tagihan properti, dll .hal yang sama juga berlaku di kota. sekolah, rumah sakit, jaminan sosial, dana pensiun, pengoperasian dan pemeliharaan infrastruktur... dana ini hanya dapat ditutupi oleh pendapatan fiskal umum. uang untuk penjualan tanah dan uang untuk belanja umum adalah dua jumlah yang berbeda.

berdasarkan hal ini, kita dapat menggambarkan karakteristik perekonomian pada paruh kedua urbanisasi: (1) pendapatan modal (seperti penjualan tanah) tidak lagi penting, dan pendapatan operasional (seperti perpajakan) telah menjadi hambatan baru terhadap pertumbuhan; ( 2) investasi tidak lagi menjadi kekuatan pendorong perekonomian. kekuatan pendorong utama berasal dari permintaan efektif – pasar lokal telah menjadi daya saing utama kota. kedua karakteristik ini berarti bahwa pada paruh kedua urbanisasi, tujuan ekonomi terpenting dari pemerintah daerah adalah:salah satunya adalah perpajakan, yang lainnya adalah konsumsi,kedua poin ini erat kaitannya dengan investasi pada sektor rumah tangga.

pada tahap urbanisasi 2.0, sebagian besar aset besar sektor pemerintah telah selesai dibangun, dan permintaan investasi terutama berasal dari sektor perusahaan dan rumah tangga. diantaranya, besarnya asetisasi sektor rumah tangga menjadi kunci apakah tahap urbanisasi 2.0 dapat menciptakan permintaan investasi yang memadai.sektor rumah tangga adalah hal yang kita abaikan pada tahap urbanisasi 1.0: (1) jika biaya hidup rumah tangga tinggi, biaya tenaga kerja akan tinggi; biaya tenaga kerja tinggi, dan perusahaan lokal kurang memiliki daya saing; karena pendapatan pajak pemerintah daerah di tiongkok sebagian besar berasal dari perusahaan, jika perusahaan lemah, pendapatan pajak pemerintah akan sangat terpengaruh; (2) jika keluarga kekurangan pendapatan properti, konsumsi tidak akan mencukupi, dan itu akan sulit untuk memperluas ukuran pasar. pendapatan pajak dan lapangan kerja yang terkait dengan konsumsi tidak akan mencukupi.

dalam struktur pajak tiongkok,pendapatan arus kas utama pemerintah daerah berasal dari sektor korporasi. struktur biaya suatu unit bisnis menentukan kemampuannya menghasilkan arus kas. dandi antara biaya operasional suatu perusahaan, yang paling penting adalah biaya tenaga kerja; harga tenaga kerja erat kaitannya dengan struktur pengeluaran utama sektor rumah tangga.biaya sektor rumah tangga yang paling penting, yaitu biaya tenaga kerja yang paling penting, adalah biaya perumahan.selama biaya hidup masih tinggi, seluruh kegiatan ekonomi yang berhubungan dengan ketenagakerjaan akan menghadapi tekanan biaya yang sangat besar. dapat dikatakan bahwa ketersediaan perumahan sewa murah di suatu kota menentukan apakah kota tersebut dapat terus mendukung kelangsungan dan perkembangan industri manufaktur. jika biaya hidup tinggi, sehingga harga tenaga kerja menjadi terlalu tinggi, perusahaan akan pindah ke luar kota, dan pendapatan pajak serta lapangan kerja akan hilang.meskipun sebuah kota telah dibangun dan berhasil dalam tahap urbanisasi 1.0, namun jika infrastruktur yang diinvestasikan tidak dapat menghasilkan pendapatan pajak yang cukup,pemerintah tidak dapat memperoleh pendapatan arus kas yang cukup, dan kota ini mungkin masih tersingkir pada tahap urbanisasi 2.0.——kita akan melihat semakin banyak kota yang mengalami arus keluar penduduk karena kurangnya perumahan murah, yang pada gilirannya akan memicu relokasi bisnis secara besar-besaran.

tiongkok saat ini tidak memiliki saluran pasokan utama untuk perumahan sewa murah. banyak fungsi perumahan sewa murah dilakukan oleh “desa-desa perkotaan” informal. dalam beberapa tahun terakhir, kesenjangan pembangunan perkotaan antara wilayah selatan dan utara semakin lebar. dalam studi yang bertujuan untuk menjelaskan fenomena ini, proporsi kelurahan di seluruh kawasan perkotaan harus menjadi variabel yang memiliki kekuatan penjelas yang besar.perkampungan perkotaan semi-ilegal di banyak kota di wilayah selatan membuat ketersediaan perumahan sewa murah jauh lebih tinggi dibandingkan di kota-kota di wilayah utara. perumahan berbiaya rendah inilah yang memungkinkan industri manufaktur dengan keuntungan rendah bertahan di kota-kota besar dengan lahan yang mahal.shenzhen, yang mencakup 60% wilayah perkotaan, hampir sendirian menanggung seluruh dampak amerika serikat terhadap industri manufaktur tiongkok. peran perumahan informal dalam proses ini bisa dikatakan sangat diperlukan.

ketika memasuki tahap 2.0, yaitu paruh kedua urbanisasi, produksi (barang) jasa publik pada dasarnya tidak menghambat pertumbuhan ekonomi. pada saat ini, kendala pertumbuhan riil berasal dari permintaan produk-produk yang dihasilkan sulit untuk dijual. saat ini, tiongkok telah memiliki industri manufaktur terkuat di dunia, namun banyak produk yang dihasilkannya tidak dapat dicerna oleh negaranya sama sekali, dan hanya dapat mengandalkan pasar eksternal yang disediakan oleh negara-negara maju seperti eropa dan amerika serikat.di era kelebihan pasokan produksi, pihak pemilik pasar akan menikmati surplus konsumen yang sangat besar. dari perspektif penciptaan pasar permintaan domestik, shenzhen, yang mengandalkan perumahan sewa informal untuk mendapatkan keuntungan berbiaya rendah di masa depan, mungkin akan kalah dari pesaing jangka panjangnya, guangzhou.meskipun agregat ekonomi shenzhen baru-baru ini melampaui guangzhou, guangzhou telah menyumbangkan pangsa pasar yang jauh lebih besar terhadap perekonomian regional dan bahkan perekonomian nasional dibandingkan shenzhen. pada tahun 2019, total penjualan ritel barang konsumsi di guangzhou mencapai 997,559 miliar yuan, sedangkan shenzhen hanya 658,285 miliar yuan, tidak hanya tertinggal dari shanghai, beijing, dan guangzhou, tetapi bahkan lebih buruk dari chongqing, chengdu, dan wuhan, yang menempati peringkat ketujuh di negara tersebut. .

struktur perumahan yang didominasi oleh perumahan sewa informal menjadi penyebab utama terjadinya fenomena di atas. salah satu penjelasan paling intuitif adalah bahwa perumahan adalah aset investasi terpenting sebuah keluarga, dan juga merupakan basis konsumsinya. hanya mereka yang memiliki rumah yang akan membeli mobil, lemari es, dan barang konsumsi tahan lama lainnya anda punya uang, anda tidak akan bisa membelinya di toko. pindahkan barang anda ke rumah - karena anda tidak punya rumah sama sekali.alasan yang lebih dalam adalah meskipun perumahan sewa informal dapat mengurangi biaya hidup, hal ini juga membatasi partisipasi penduduk dalam distribusi sekunder kekayaan sosial dan menghambat pertumbuhan kekayaan keluarga.yang disebut distribusi kekayaan sekunder mengacu pada distribusi kekayaan sosial baru di antara penduduk yang dihasilkan oleh investasi publik pemerintah (seperti jalan raya, penghijauan, kereta bawah tanah, sekolah, bandara dan pelabuhan, dll.). real estat.apakah anda memiliki properti menentukan apakah anda dapat berpartisipasi dalam distribusi kekayaan sekunder. dalam mekanisme redistribusi kekayaan ini, pendapatan properti membawa peningkatan kekayaan yang jauh lebih besar ke sektor rumah tangga dibandingkan pendapatan umum (upah). inilah sebabnya mengapa di tiongkok saat ini, keluarga dapat dibagi menjadi dua kelas berdasarkan apakah mereka memiliki tempat tinggal atau tidak.

dapat dikatakan bahwa sistem perumahan yang benar adalah kunci untuk menyelesaikan dua masalah utama pada paruh kedua urbanisasi – biaya tenaga kerja dan konsumsi rumah tangga. jika ingin menurunkan ambang batas masuk kota, sebagian besar rumah harus disewa; jika ingin memperoleh pendapatan properti, sebagian besar rumah harus dijual.ketika dihadapkan pada suatu dilema, cara terbaik bukanlah dengan menyewakan atau menjual, tetapi menggabungkan antara menyewa dan menjual - menyewakan terlebih dahulu baru kemudian menjual.: pada awalnya, pendapatan penduduknya rendah. saat ini, pemerintah ingin agar mereka mengurangi biaya hidup dengan menyewa rumah terlebih dahulu, sehingga masyarakat tersebut dapat bekerja dan tinggal di kota setelah mereka memperoleh penghasilan dan membayar pajak kepada pemerintah selama beberapa tahun, pemerintah kemudian menjual perumahan kepada mereka dengan harga pokok, dan sewa di masa lalu dapat dihitung sebagai hipotek atas perumahan tersebut. dengan cara ini, dirancang jalur bagi pekerja perkotaan untuk mendapatkan perumahan perkotaan dengan harga murah.dalam proses “menyewa” rumah masyarakat tersebut, perusahaan juga memperoleh tenaga kerja yang murah, sehingga pemerintah memperoleh pendapatan pajak perusahaan setelah pemerintah “menjual” rumah tersebut, konsumsi rumah tangga akan membawa pasar bagi para pedagang, dan pemerintah juga dapat memanfaatkan konsumsi dapatkan pajak.perekonomian perkotaan secara alami telah bergeser dari yang didorong oleh “investasi tetap penjualan tanah” menjadi didorong oleh “konsumsi perpajakan”. "sewa sekarang, jual nanti" sebenarnya adalah versi yang diperluas dari reformasi perumahan pada tahun 1998. reformasi perumahan pada tahun itu juga menciptakan kelompok pemilik properti pertama di tiongkok yang menjual perumahan publik sewaan jangka panjang kepada penyewa dengan harga rendah. kelompok pemilik properti inilah yang mendukung sebagian besar permintaan domestik tiongkok saat ini. hal ini dapat dilihat dari dampak aktual reformasi perumahan tahun 1998 yang menunjukkan bahwa konsumsi rumah tangga yang mempunyai dan tidak mempunyai rumah akan mempunyai besaran yang sangat berbeda.

di era globalisasi, dalam menghadapi surplus ekonomi, pasar internal menjadi penopang untuk ikut serta dalam persaingan global.ternyata tiongkok terutama terlibat dalam proses produksi dalam siklus pembagian kerja global, dan kedua ujung kurva senyum—pasar hulu dan hilir—bergantung pada negara-negara maju. dari perang dagang tiongkok-as ini, kita dapat mengetahui bahwa hanya pihak yang memiliki pasar yang dapat menjadi tuan rumah dalam persaingan global. tanpa pasar, pasar akan dikuasai oleh pihak lain. semakin kuat kapasitas produksinya, semakin lemah kemampuan negosiasinya. karena jika barang anda tidak bisa dijual, anda akan berada di bawah kekuasaan orang lain. tanpa kapasitas produksi, anda tidak bisa mendapatkan kembali arus kas. saat ini, kapasitas produksi yang memerlukan depresiasi dan pembayaran bunga terus menerus akan menjadi aset negatif anda.pada paruh kedua urbanisasi, jika tiongkok ingin memperoleh suara dalam persaingan global, tiongkok harus memiliki permintaan lokal yang kuat. ketika permintaan dalam negeri tiongkok melebihi permintaan amerika serikat, rantai industri apa pun yang terpisah dari pasar tiongkok akan menemui jalan buntu.

jika tiongkok ingin menciptakan pasar lokal kelas dunia, tiongkok juga tidak bisa hidup tanpa perumahan. sebab, ukuran pasar tidak hanya dibatasi oleh jumlah kekayaan, namun juga distribusi kekayaan.dalam kondisi total kekayaan sosial tertentu, kesenjangan antara kaya dan miskin akan berdampak besar pada kedalaman dan skala pasar.fungsi konsumsi mencakup dua variabel: utilitas dan anggaran. hanya perpotongan antara utilitas positif dan anggaran positif yang dapat membentuk permintaan efektif. dengan kata lain, suatu permintaan adalah permintaan yang valid hanya jika anda memiliki kebutuhan dan anggaran yang cukup. dalam masyarakat dengan kesenjangan yang sangat besar antara si kaya dan si miskin, si kaya akan mempunyai banyak surplus anggaran setelah sepenuhnya memenuhi hasrat konsumsinya, sementara si miskin tidak akan punya cukup anggaran meski keinginan konsumsinya besar (surplus utilitas). hasilmeskipun kekayaan sosial tampak besar, namun permintaan efektifnya sangat kecil. dalam masyarakat dengan kekayaan yang setara, surplus utilitas dan surplus anggaran akan berkurang, dan permintaan efektif dapat memaksimalkan ukuran pasar.

berdasarkan pembahasan di atas, kita dapat mengubah masalah ukuran pasar menjadi masalah pengurangan distribusi kekayaan dan kemiskinan. cara mempersempit kesenjangan antara si kaya dan si miskin, pendekatan tradisionalnya adalah memulai dengan pendapatan arus kas dan mengurangi kesenjangan antara si kaya dan si miskin melalui perpajakan. penelitian piketty dalam capital in the 21st century menunjukkan bahwa pendekatan ini hanya mempunyai pengaruh yang kecil. oleh karena itu, kita tidak bisa hanya mulai menyamakan si kaya dan si miskin dari akhir tahap pendapatan, tapi kita harus mulai dari sumber tahap permodalan. pasar modal terpenting di amerika adalah pasar saham amerika negara-negara yang ingin menyamakan si kaya dan si miskin, harus menyediakan stok di pasar. pasar modal tiongkok yang paling penting adalah pasar perumahan. jika perumahan di tiongkok tidak dapat dimiliki oleh semua orang, kesenjangan antara kaya dan miskin tidak dapat dihilangkan secara mendasar.hanya dengan mengizinkan setiap orang memiliki perumahan maka seluruh masyarakat dapat berpartisipasi secara adil dalam distribusi sekunder kekayaan perkotaan dan menikmati layanan publik yang setara, dan permintaan yang efektif akan diperluas hingga mencapai titik ekstrem.

terakhir, berikut beberapa kesimpulan sederhana: ketika tiongkok memasuki paruh kedua urbanisasi——

(1) perpajakan akan menggantikan pembiayaan (penjualan tanah), dan konsumsi akan menggantikan investasi tetap sebagai daya saing kota yang paling penting.kedepannya, daya saing suatu kota tidak diukur berdasarkan jumlah investasinya (fixed investment), melainkan arus kasnya (pajak). dapat menghasilkan pendapatan pajak.

(2) sektor rumah tangga akan menggantikan sektor pemerintah sebagai inti pertumbuhan.pada urbanisasi 1.0, sebagian besar departemen pemerintah dan perusahaan melakukan investasi aset dalam jumlah besar. pada tahap urbanisasi 2.0, rumah tanggalah yang melakukan investasi aset dalam jumlah besar. properti terpenting sebuah keluarga adalah perumahan. fungsi perumahan tidak hanya sebagai “tempat tinggal”, tetapi juga sebagai alat utama bagi keluarga untuk berbagi kekayaan sosial, pembawa pelayanan publik perkotaan, dan penghubung bagi keluarga untuk berpartisipasi dalam pembangunan. pembagian kerja sosial.

(3) biaya tenaga kerja merupakan kunci bagi sektor usaha untuk berpartisipasi dalam persaingan pasar.jika tenaga kerja di kota tempat perusahaan berada sangat mahal, maka perusahaan di kota tersebut tidak akan mampu bersaing - bahkan jika beberapa perusahaan membuat model bisnis baru di silicon valley dan menerima investasi, mereka harus memproduksi produknya di shenzhen. oleh karena itu, biaya tenaga kerja yang rendah sangat penting bagi kelangsungan dan persaingan industri manufaktur, dan manufaktur menjadi landasan bagi pemerintah untuk memperoleh pendapatan kependudukan dan pajak pada tahap urbanisasi 2.0.

(4) pasar lokal adalah rumah persaingan global.hanya dengan memiliki home court yang kuat, kita dapat bersuara dalam pembagian kerja global. dalam perekonomian dunia di mana pasokan melebihi permintaan, hanya konsumen yang dapat memberikan sanksi kepada produsen, namun produsen tidak dapat memberikan sanksi kepada konsumen. paruh kedua urbanisasi bukan hanya soal produksi, tapi juga konsumsi. negara dengan pasar terbesar juga akan menjadi negara pertama yang meningkatkan produksinya.

(5) perumahan menentukan biaya usaha dan pasar lokal.pertama-tama, perumahan dapat mengurangi biaya perusahaan. pemerintah singapura telah mengurangi biaya tenaga kerja perusahaan melalui pembangunan perumahan hdb, dan perusahaan akan pindah ke singapura. harga rumah yang tinggi di hong kong telah meningkatkan biaya tenaga kerja, dan perusahaan akan melakukannya menjauh dari hong kong, dan perekonomian perkotaan akan terpuruk. kedua, perumahan dapat memperluas pasar lokal karena efek crowding-in terhadap konsumsi melalui efek distribusi sekunder perumahan, yang dapat meratakan kelompok kaya dan miskin, sehingga masyarakat yang memiliki keinginan konsumsi memiliki daya beli, sehingga memaksimalkan pasar. ukuran.

(6) bagaimana cara mengatasi masalah perumahan secara efektif?perlu belajar sepenuhnya dari pengalaman dan pembelajaran dari pembangunan perumahan terjangkau sebelumnya, yaitu pembangunan perumahan terjangkau tidak bisa hanya mengandalkan investasi pemerintah dan dianggap sebagai kesejahteraan yang disediakan oleh pemerintah, namun harus memanfaatkan pendapatan tenaga kerja melalui desain sistem keuangan. sederhananya, ini adalah "sewa dulu dan jual nanti" - dengan "menyewa" terlebih dahulu, ambang batas bagi keluarga untuk memasuki pembagian kerja perkotaan diturunkan; dengan "menjual" nanti, aset-aset besar di sektor rumah tangga akan selesai .

urbanisasi di tiongkok akan memasuki paruh kedua, dan ada banyak strategi untuk menghadapinya, namun intinya adalah desain sistem perumahan. strategi apa pun harus memahami inti permasalahan dan menghindari "berbagai tujuan dan beberapa poin penting". menyukaijika desain seputar sistem pertanahan menjadi inti persaingan antar pemerintah perkotaan pada paruh pertama, maka desain seputar sistem perumahan harus menjadi inti persaingan antar pemerintah pada paruh kedua urbanisasi.urbanisasi tidak akan berhasil tanpa penyelesaian masalah perumahan.

terima kasih semuanya!