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[introdução] hoje (24 de setembro), o banco central anunciou que reduzirá as taxas de juros hipotecárias existentes e unificará o índice mínimo de entrada para hipotecas, orientando os bancos comerciais aa taxa de juros hipotecária existente cai para a nova taxa de juros hipotecárianas proximidades, espera-se que o declínio médio seja em torno0,5 pontos percentuaissobre. ao mesmo tempo, o rácio mínimo de entrada para empréstimos hipotecários para primeira e segunda habitação será unificado, e o rácio mínimo de entrada será unificado a nível nacional.o rácio mínimo de entrada para empréstimos de segunda habitação é reduzido de 25% para 15%, atingindo o nível mais baixo de todos os tempos. assim que a notícia foi divulgada, imediatamente desencadeou discussões acaloradas na internet. face às expectativas do mercado, a redução das taxas de juro hipotecárias existentes é uma questão complexa que envolve os interesses de muitas partes.

este artigo aponta quehoje, a urbanização da china entrou na segunda metade, ou seja, passou da fase de crescimento baseado no capital, dependente do financiamento fundiário, para a fase de crescimento baseada na operação, centrada no sistema habitacional.no processo de transformação, o investimento fixo dos governos locais, que vinha crescendo muito rapidamente, cairá drasticamente e a economia impulsionada pelo financiamento fundiário perderá impulso, expondo assim vários problemas. nesta fase,os custos operacionais estão a aumentar rapidamente e o fluxo de caixa urbano (impostos) está a tornar-se cada vez mais restrito.isto resultou numa cidade que, embora tenha sido bem sucedida na primeira metade da fase de investimento em infra-estruturas, foi gradualmente eliminada porque não conseguiu obter rendimentos de fluxo de caixa suficientes na segunda metade da fase operacional.

o autor acredita que,na segunda metade da urbanização da china, a tributação e o consumo substituirão o investimento como principal força motriz da economia local. neste momento, a verdadeira restrição ao crescimento advém da procura efectiva, ou seja, da dimensão do mercado local., isto não está apenas relacionado com a competitividade central da cidade, mas também com o apoio à participação da china na competição global.se a china quiser criar um mercado local de classe mundial, também não pode prescindir da habitação.porque sob certas condições de riqueza social total, o fosso entre ricos e pobres terá um enorme impacto na profundidade e na escala do mercado. só reduzindo o fosso entre ricos e pobres poderemos reduzir o excedente orçamental nas mãos dos ricos, estimular o consumo nacional e expandir a dimensão do mercado.o mercado de capitais mais importante da china é o mercado imobiliário. só permitindo que todos possuam uma casa é que toda a sociedade poderá participar de forma justa na distribuição secundária da riqueza urbana e desfrutar de serviços públicos iguais, e a procura efectiva será expandida ao extremo.

a segunda metade da urbanização da china

o tópico é enorme e o tempo é curto. só posso explicar a cadeia lógica mais simples e a conclusão central.

(foto de "estratégia nacional")

para evitar ambiguidades em conceitos básicos que possam afetar discussões subsequentes, deixe-me primeiro esclarecer o que é a “cidade” mencionada aqui?no meu conceito, uma cidade é um conjunto de serviços (produtos) públicos.os chamados serviços públicos (de produtos) não são serviços que não exigem pagamento, mas serviços que todos necessitam nas atividades económicas urbanas. por exemplo, todas as fábricas precisam de estradas, electricidade e abastecimento de água...; todas as famílias precisam de escolas, hospitais e protecção contra incêndios...; se cada entidade económica for autorizada a fornecer estes serviços públicos (produtos) por si só, cada entidade económica deverá suportar pesados ​​encargos sobre os activos. na era da economia planificada, o governo chinês investiu muito pouco em infra-estruturas urbanas. como resultado, as empresas foram forçadas a “gerir a sociedade” por si próprias. a prática provou que o custo desta abordagem é muito elevado. o papel das cidades é centralizar a infra-estrutura de que todos necessitam - chamamos-lhe "serviços (de produtos) públicos" - e fornecê-los uniformemente por uma "empresa" chamada governo, reduzindo assim enormemente o limiar de capital para actividades de mercado.

com base na discussão acima, várias conclusões podem ser tiradas: (1) a essência de uma cidade é um lugar onde os serviços (produtos) públicos são comercializados, (2) o governo é o principal órgão que fornece serviços (produtos) públicos, ( 3) exceto o governo todos os tipos de entidades de atividade econômica pagam pelo uso de serviços públicos (produtos) por meio de impostos.neste sentido, pode-se dizer que as cidades e o governo que fornecem serviços (produtos) públicos urbanos estão no centro de toda a economia de mercado e fornecem uma plataforma para todas as atividades económicas.dado que as cidades reúnem todos os activos pesados ​​das actividades económicas, a maior característica dos modelos de negócio dos governos locais é o enorme investimento, mas, inversamente, é precisamente devido aos activos pesados ​​dos governos urbanos que é possível que as famílias e as empresas operem com activos leves; . imagine só, se não houver governo municipal e cada fábrica fornecer a sua própria energia e abastecimento de água, construir estradas e pontes, e cada família contratar os seus próprios tutores e médicos de família, o custo será muito elevado. o verdadeiro valor das cidades reside na redução dos custos operacionais de toda a sociedade através da produção e operação em larga escala de serviços (produtos) públicos.

com base na unificação dos conceitos básicos de cidades acima, podemos discutir a urbanização. como aprofundamento dos serviços públicos (de produtos), a urbanização, como qualquer produção de produtos, pode ser dividida em duas etapas:

a primeira é a fase de crescimento baseado no capital.para uma empresa, antes de poder produzir, ela deve primeiro comprar terras e adicionar equipamentos... o mesmo princípio se aplica aos governos municipais nas fases iniciais do desenvolvimento de uma cidade, o governo municipal deve primeiro construir estradas, pontes, aeroportos, portos, escolas, hospitais, etc.podemos chamar a esta fase de investimento e sem produção o que chamamos de fase de crescimento baseado no capital.

a segunda é a fase de crescimento operacional.uma fábrica não pode continuar construindo um prédio fabril e comprando equipamentos depois que o prédio da fábrica for construído e o equipamento instalado, ela deve iniciar a produção imediatamente e então trabalhar duro para vender os produtos e, finalmente, obter lucros.esta fase de recuperação do investimento pode ser chamada de fase de crescimento operacional.para as cidades, a fase de crescimento operacional é semelhante à das empresas. estas devem “vender” os serviços (produtos) públicos da cidade – atrair investimento, atrair pessoas e obter receitas fiscais – antes de poderem finalmente concluir a produção de (produtos) públicos. serviços. obviamente, cidades em diferentes estágios de desenvolvimento deveriam enfrentar propósitos completamente diferentes e ter objetivos de desenvolvimento completamente diferentes. dado que a fase de crescimento de capital e a fase de crescimento operacional são fases de desenvolvimento completamente diferentes (dois processos completamente opostos no sentido de formação de capital) e têm objectivos de desenvolvimento completamente diferentes,portanto, as práticas que levam ao sucesso numa fase (fase de crescimento de capital) podem ter efeitos completamente opostos numa outra fase (fase de crescimento operacional).. após uma análise geral das fases de desenvolvimento e das leis de urbanização, a próxima questão que temos de responder é: em que fase de urbanização se encontra a china?

com base no meu julgamento pessoal, acredito que a fase de urbanização 1.0 da china, que é a fase de crescimento com base no capital, está a aproximar-se do fim, e a segunda metade da urbanização, que é a fase de crescimento com base operacional, já começou.embora as estatísticas oficiais mostrem que o nível de urbanização (populacional) da china é de apenas 60,6% (2019), a infra-estrutura necessária para a urbanização espacial da china - estradas, oleodutos, aeroportos, etc. para atingir um estágio estável. um simples dado ilustra essa tendência. em 2015, a área urbana construída do meu país, além dos terrenos industriais e mineiros, ultrapassou os 100.000 quilómetros quadrados. de acordo com o padrão flexível de 10.000 pessoas por quilómetro quadrado, mesmo que a construção da urbanização da china pare imediatamente em 2015, a área urbana construída será. suficiente para acomodar 10.000 quilômetros quadrados de população. mas sabemos que a urbanização da china não parou em 2015. a partir de hoje, estima-se que a área construída das cidades que foram construídas seja capaz de acomodar 80% da população total da china.

isto significa que, à primeira vista, a taxa de urbanização da população da china é de apenas 60%, mas na verdade a maior parte do investimento fixo relacionado foi concluída antes do previsto. esta desconexão entre as áreas urbanas construídas e a população urbana é rara em outros países ao redor do mundo. noutros países, a população urbana é geralmente determinada pela área construída. o governo municipal completa a acumulação de capital e depois constrói a cidade com base no aumento da nova população urbana. a razão pela qual a china tem um fenómeno de urbanização completamente diferente de outros países está intimamente relacionada com o modelo único de dependência da terra para financiar a urbanização adoptado pela china.na primeira fase da urbanização, o maior estrangulamento enfrentado pelos governos locais é a escassez de capital.nesta fase, quem conseguir criar capital poderá alcançar um desenvolvimento mais rápido. a eficiência do financiamento fundiário dos governos locais chineses excede em muito outros métodos de financiamento, pelo que a china pode completar a fase de crescimento da urbanização baseada no capital a uma velocidade e escala raramente vistas no mundo.

figura 1 tamanho do mercado de capitais e comparação dos principais países do mundo

na figura 1, podemos ver quão espantosa é a escala do financiamento fundiário na china.quando comparamos os mercados de capitais mais poderosos do mundo, podemos descobrir que o mercado de ações japonês é de 6 trilhões de dólares americanos, o mercado imobiliário é de 10 trilhões de dólares americanos, um total de cerca de 16 trilhões de dólares americanos é o mercado de ações da ue; 20 trilhões de dólares americanos, os imóveis são cerca de 20 trilhões, um total de 40 trilhões de dólares americanos; o tamanho do mercado de ações dos eua é de cerca de 30 trilhões, e o mercado imobiliário é de 30 trilhões, um total de cerca de 60 trilhões; enquanto o tamanho do mercado de ações da china é de apenas 60,000 bilhões, que é quase o mesmo tamanho do japão, mas o valor de mercado dos imóveis chega a 65 trilhões, excedendo o tamanho combinado do mercado de ações e do mercado imobiliário em outros países .é por isso que a urbanização espacial da china estará muito à frente da urbanização populacional.

com base na análise acima, pode-se tirar uma conclusão: a primeira fase da urbanização espacial da china está chegando ao fim.portanto, a próxima questão que precisa de ser respondida é: quais são as características de desenvolvimento da próxima fase de urbanização 2.0?poderá o financiamento fundiário ainda desempenhar um papel semelhante ao que desempenhou na fase de urbanização 1.0? a figura 2 mostra as mudanças no custo dos serviços públicos (produtos) fornecidos pelos governos locais durante o processo de urbanização, de 0 a 100. nas fases iniciais da urbanização, a lacuna de financiamento para o investimento do governo local em infra-estruturas é particularmente grande. ao mesmo tempo, desde que o capital possa ser obtido, a cidade pode alcançar um rápido desenvolvimento. o financiamento fundiário atende exatamente às necessidades de financiamento dos governos locais nesta fase.mas quando a urbanização entrar no segundo semestre, a infra-estrutura da cidade estará basicamente concluída e a procura de investimento dos governos locais também diminuirá.dado que na primeira metade da urbanização (fase de crescimento do capital), o investimento fixo do governo local cresceu muito rapidamente, assim que a urbanização entrar na segunda metade (fase de crescimento operacional), o investimento fixo do governo local também diminuirá muito acentuadamente.muitos governos locais descobriram que o seu crescimento económico inicial de alta velocidade perdeu subitamente o dinamismo.

quando entrámos na segunda metade da urbanização, embora o preço dos terrenos vendidos pelos governos locais fosse mais elevado, não havia projectos de investimento suficientes para obter rendimentos de capital e o capital deixou de ser escasso.durante esta fase, os custos operacionais aumentam rapidamente, tornando o fluxo de caixa (receitas fiscais) para a cidade muito escasso.o chamado rendimento operacional é relativo ao rendimento de capital. o rendimento obtido com a venda de terrenos é o rendimento de capital, que é essencialmente o dinheiro emprestado pelo governo municipal. ambos parecem ser "dinheiro", mas devido às diferentes formas e meios de os obter, as despesas correspondentes também são diferentes.os rendimentos de capital (tais como vendas de terrenos) só podem ser utilizados para despesas de capital (tais como investimentos fixos); receita operacional, pode ser usada para despesas operacionais (como salários, previdência social, previdência).

quando a urbanização entrar na segunda fase, as despesas operacionais aumentarão rapidamente. dado que estas despesas não podem ser cobertas pelos rendimentos de capital (na realidade, muitos governos municipais não têm problemas em vender terrenos, mas têm dificuldades em pagar a segurança social, as pensões e até mesmo os salários), só podem contar com os rendimentos operacionais. substitui a renda de capital tornou-se um gargalo que restringe o desenvolvimento económico local na segunda metade da urbanização.xiao lu acabou de dizer que as despesas do governo deveriam ser mais direccionadas para a subsistência das pessoas e proporcionar melhores serviços públicos. no entanto, o pré-requisito para esta mudança política é que o governo tenha receitas fiscais suficientes. se a obtenção de capital suficiente é um pré-requisito para alcançar um crescimento rápido, então a obtenção de receitas fiscais suficientes é um pré-requisito para alcançar um crescimento de alta qualidade. a redução do investimento fixo por parte do governo não significa um aumento nos impostos, porque o dinheiro utilizado pelo governo para investimento fixo é emprestado aos residentes usando o excedente de investimento como garantia. se o governo não fizer os investimentos correspondentes, esse dinheiro não existirá. de forma alguma.isso é semelhante a como a hipoteca de uma pessoa só pode ser usada para comprar uma casa. quando você não compra uma casa, o dinheiro acaba. portanto, a hipoteca não pode ser usada para pagar contas de água, eletricidade, contas de propriedade, etc. .o mesmo se aplica às cidades, aos hospitais, à segurança social, às pensões, à operação e manutenção de infra-estruturas... a razão pela qual estes fundos só podem ser cobertos pelas receitas fiscais gerais é porque o dinheiro para a venda de terrenos e o dinheiro para despesas gerais são. duas quantidades diferentes.

com base nisto, podemos traçar as características económicas da segunda metade da urbanização: (1) os rendimentos de capital (tais como vendas de terrenos) já não são importantes e os rendimentos operacionais (tais como impostos) tornaram-se um novo constrangimento ao crescimento; 2) o investimento já não é a força motriz da economia. a principal força motriz provém da procura efectiva - o mercado local tornou-se o núcleo de competitividade da cidade. estas duas características significam que na segunda metade da urbanização, os objetivos económicos mais importantes dos governos locais são:um é a tributação, o outro é o consumo,ambos os pontos estão intimamente relacionados com o investimento no sector doméstico.

na fase de urbanização 2.0, a maior parte dos activos pesados ​​do sector governamental foram concluídos e a procura de investimento provém principalmente dos sectores empresarial e familiar. entre eles, a forte capitalização do sector doméstico é a chave para saber se a fase de urbanização 2.0 pode criar procura de investimento suficiente.o sector doméstico é o que ignorámos na fase de urbanização 1.0: (1) se o custo de vida do agregado familiar for elevado, o custo do trabalho será elevado e as empresas locais carecem de competitividade; uma vez que as receitas fiscais dos governos locais na china provêm principalmente das empresas, se as empresas forem fracas, as receitas fiscais do governo serão grandemente afectadas; será difícil expandir o tamanho do mercado. haverá receitas fiscais e emprego insuficientes associados ao consumo.

na estrutura tributária da china,a principal receita de fluxo de caixa dos governos locais vem do setor corporativo. a estrutura de custos de uma unidade de negócios determina sua capacidade de gerar fluxo de caixa. eentre os custos operacionais de uma empresa, o mais importante é o custo trabalhista; o preço do trabalho está intimamente relacionado com a principal estrutura de despesas do sector familiar.o custo mais importante do sector doméstico, isto é, o custo mais importante do trabalho, é o custo da habitação.enquanto o custo de vida continuar elevado, todas as actividades económicas relacionadas com o trabalho enfrentarão uma enorme pressão de custos. pode-se dizer que a disponibilidade de moradias para aluguel de baixo custo em uma cidade determina se a cidade pode continuar a apoiar a sobrevivência e o desenvolvimento da indústria manufatureira. se o custo de vida for elevado, tornando os preços do trabalho demasiado elevados, as empresas sairão da cidade e perder-se-ão receitas fiscais e empregos.embora uma cidade seja construída e tenha tido sucesso na fase de urbanização 1.0, se a infraestrutura investida não puder gerar receitas fiscais suficientes,o governo não consegue obter receitas de fluxo de caixa suficientes e a cidade ainda pode ser eliminada na fase de urbanização 2.0.——veremos cada vez mais cidades a experimentar uma saída líquida de população devido à falta de habitação de baixo custo, o que por sua vez desencadeará uma deslocalização massiva de empresas.

a china não dispõe actualmente de um canal de fornecimento convencional de habitação de renda baixa. muitas funções de habitação de aluguer de baixo custo são desempenhadas por “aldeias urbanas” informais. nos últimos anos, o fosso de desenvolvimento urbano entre o sul e o norte tornou-se cada vez maior. nos estudos para explicar este fenómeno, a proporção de aldeias urbanas em toda a área urbana construída deveria ser uma variável com grande poder explicativo.as aldeias urbanas semi-ilegais em muitas cidades do sul fazem com que a disponibilidade de habitação para arrendamento de baixo custo seja muito mais elevada do que nas cidades do norte. são estas habitações de baixo custo que permitem que as indústrias transformadoras de baixo lucro sobrevivam nas grandes cidades com terrenos caros.shenzhen, que representa 60% das aldeias urbanas, suportou quase sozinha todo o golpe dos eua na indústria transformadora da china, e o papel desempenhado pela habitação informal neste processo pode ser considerado indispensável.

ao entrar na fase 2.0, a segunda metade da urbanização, a produção de serviços (bens) públicos basicamente não restringe o crescimento económico. neste momento, a restrição real ao crescimento provém de produtos produzidos pela procura que são difíceis de vender. hoje, a china já possui a indústria transformadora mais poderosa do mundo, mas muitos dos produtos que produz não podem ser digeridos pelo país, e este só pode contar com mercados externos fornecidos por países desenvolvidos como a europa e os estados unidos.numa era de excesso de oferta de produção, o partido que detém o mercado desfrutará de um enorme excedente do consumidor. do ponto de vista da criação de um mercado de procura interna, shenzhen, que depende do arrendamento informal de habitação para obter vantagens de baixo custo no futuro, pode perder para o seu rival de longo prazo, guangzhou.embora o agregado económico de shenzhen tenha ultrapassado guangzhou há pouco tempo, guangzhou contribuiu com uma quota de mercado muito maior para a economia regional e até mesmo para a economia nacional do que shenzhen. em 2019, as vendas totais no varejo de bens de consumo de guangzhou atingiram 997,559 bilhões de yuans, enquanto as de shenzhen foram de apenas 658,285 bilhões de yuans, não apenas ficando atrás de xangai, pequim e guangzhou, mas ainda pior do que chongqing, chengdu e wuhan, ocupando o sétimo lugar no país .

a estrutura habitacional, dominada pelo arrendamento informal, é a principal razão do fenómeno acima referido. uma das explicações mais intuitivas é que a habitação é o investimento patrimonial mais importante de uma família e é também a base do seu consumo. só quem tem casa vai comprar carros, frigoríficos e outros bens de consumo duradouros. você tem dinheiro, não poderá colocá-lo na loja e levar suas mercadorias para casa - porque você não tem casa alguma.uma razão mais profunda é que, embora o arrendamento informal de habitação possa reduzir os custos de vida, também limita a participação dos residentes na distribuição secundária da riqueza social e inibe o crescimento da riqueza familiar.a chamada distribuição secundária de riqueza refere-se à distribuição de nova riqueza social entre os residentes provocada pelo investimento público do governo (como estradas, ecologização, metrôs, escolas, aeroportos e portos, etc.). este processo ocorre principalmente através da valorização. de imóveis realizados.o facto de possuir propriedade determina se pode participar na distribuição secundária da riqueza. neste mecanismo de redistribuição da riqueza, o rendimento da propriedade traz um aumento de riqueza muito maior para o sector familiar do que o rendimento geral (salário). é por isso que na china actual as famílias podem ser divididas em duas classes com base no facto de terem ou não habitação.

pode-se dizer que o sistema habitacional correcto é a chave para resolver os dois grandes problemas da segunda metade da urbanização: custos laborais e consumo das famílias. se quiser diminuir o limite de entrada na cidade, as casas devem ser alugadas principalmente; se quiser obter rendimentos de propriedade, as casas devem ser vendidas principalmente;quando confrontado com um dilema, a melhor maneira não é alugar nem vender, mas combinar alugar e vender – alugar primeiro e depois vender.: no início, a renda dos moradores é baixa. neste momento, o governo quer que eles reduzam o custo de vida alugando primeiro as casas, para que essas pessoas possam trabalhar e morar na cidade depois de obterem renda e pagarem. impostos ao governo por um número suficiente de anos, o governo então vende a habitação a eles ao preço de custo, e o aluguel no passado pode ser contado como uma hipoteca da habitação. desta forma, desenha-se um caminho para que os trabalhadores urbanos obtenham habitação urbana a preços baixos.no processo em que estas pessoas “alugam” casas, as empresas também obtêm mão-de-obra barata, e o governo obtém assim receitas fiscais sobre as sociedades, depois de o governo “vender” as casas, o consumo das famílias trará mercado para os comerciantes, e o governo também pode usar; consumo obter imposto.a economia urbana passou naturalmente de ser impulsionada pelo “investimento fixo na venda de terrenos” para ser impulsionada pela “tributação-consumo”. “alugar primeiro, depois vender” é na verdade uma versão ampliada da reforma habitacional de 1998. a reforma habitacional daquele ano também criou o primeiro grupo de proprietários da china, vendendo habitações públicas arrendadas de longo prazo a inquilinos a preços baixos. é este grupo de proprietários que sustenta hoje a maior parte da procura interna da china. pode-se observar pelos efeitos reais da reforma habitacional de 98 que o consumo das famílias com e sem casa será em ordens de grandeza completamente diferentes.

na era da globalização, face ao excedente económico, o mercado interno é o apoio à participação na concorrência global.acontece que a china está principalmente envolvida no processo de produção no ciclo global de divisão do trabalho, e ambos os extremos da curva do sorriso – capital a montante e mercados a jusante – dependem dos países desenvolvidos. desta guerra comercial sino-americana, podemos descobrir que apenas aquele que tem mercado pode ter o tribunal interno da concorrência global. sem mercado, será controlado por outros. quanto mais forte for a capacidade de produção, mais fraca será a capacidade de negociação. porque se as suas coisas não puderem ser vendidas, você ficará à mercê de outros. sem a capacidade de produção, você não poderá recuperar o fluxo de caixa. neste momento, a capacidade de produção que exige depreciação contínua e pagamentos de juros se tornará seu ativo negativo.na segunda metade da urbanização, se a china quiser ganhar voz na concorrência global, deverá ter uma forte procura local. quando a procura interna da china excede a dos estados unidos, qualquer cadeia industrial dissociada do mercado chinês procura um beco sem saída.

se a china quiser criar um mercado local de classe mundial, também não pode prescindir da habitação. isto ocorre porque o tamanho do mercado não é limitado apenas pela quantidade de riqueza, mas também pela distribuição da riqueza.sob certas condições de riqueza social total, o fosso entre ricos e pobres terá um enorme impacto na profundidade e na escala do mercado.a função consumo inclui duas variáveis: utilidade e orçamento. somente a interseção da utilidade positiva e do orçamento positivo pode constituir a demanda efetiva. em outras palavras, uma demanda só é válida se você tiver necessidade e orçamento suficiente. numa sociedade com um enorme fosso entre ricos e pobres, os ricos terão muitos excedentes orçamentais depois de satisfazerem plenamente os seus desejos de consumo, enquanto os pobres não terão orçamento suficiente, apesar dos seus enormes desejos de consumo (excedente de utilidade). resultadoembora a riqueza social pareça enorme, a procura efectiva é muito pequena. numa sociedade com riqueza igual, o excedente de serviços públicos e o excedente orçamental diminuirão e a procura efectiva pode maximizar a dimensão do mercado.

com base na discussão acima, podemos transformar o problema do tamanho do mercado no problema da redução da distribuição da riqueza e da pobreza. para reduzir o fosso entre ricos e pobres, a abordagem tradicional consiste em começar com o rendimento do fluxo de caixa e reduzir o fosso entre ricos e pobres através da tributação. a investigação de piketty em “o capital no século xxi” mostra que esta abordagem teve pouco efeito. portanto, não podemos apenas igualar os ricos e os pobres a partir do final da fase de rendimento, mas devemos começar a partir da origem da fase de capital. o mercado de capitais mais importante nos estados unidos é o mercado de ações. para igualar os ricos e os pobres, deve disponibilizar stocks no mercado. propriedade média entre os residentes. o mercado de capitais mais importante da china é o mercado imobiliário. se a habitação na china não puder ser propriedade de todos, o fosso entre ricos e pobres não poderá ser fundamentalmente eliminado.só permitindo que todos tenham habitação própria é que toda a sociedade poderá participar de forma justa na distribuição secundária da riqueza urbana e desfrutar de serviços públicos iguais, e a procura efectiva será expandida ao extremo.

finalmente, aqui estão algumas conclusões simples: quando a china entrar na segunda metade da urbanização——

(1) a tributação substituirá o financiamento (venda de terrenos) e o consumo substituirá o investimento fixo como a competitividade mais importante da cidade.no futuro, a competitividade de uma cidade não será avaliada pelo montante do investimento (investimento fixo), mas pelo seu fluxo de caixa (tributação). uma cidade que pode vender terrenos pode não ser necessariamente uma cidade capaz, mas uma cidade que pode. pode gerar receitas fiscais.

(2) o sector das famílias substituirá o sector governamental como núcleo do crescimento.na urbanização 1.0, foram principalmente os departamentos governamentais e os departamentos empresariais que fizeram investimentos pesados ​​em activos. na fase da urbanização 2.0, foram as famílias que tiveram de fazer investimentos pesados ​​em activos. o bem mais importante de uma família é a habitação. a função da habitação não é apenas “residência”, é também o principal instrumento de partilha da riqueza social das famílias, o transportador dos serviços públicos urbanos e a interface para a participação das famílias na vida. divisão social do trabalho.

(3) o custo do trabalho é a chave para o sector empresarial participar na concorrência do mercado.se a força de trabalho da cidade onde a empresa está localizada for muito cara, as empresas desta cidade não serão competitivas - mesmo que algumas empresas criem novos modelos de negócios no vale do silício e recebam investimentos, elas deverão produzir seus produtos em shenzhen. portanto, os baixos custos laborais são muito importantes para a sobrevivência e a concorrência da indústria transformadora, e a indústria transformadora é a base para o governo obter receitas populacionais e fiscais na fase de urbanização 2.0.

(4) o mercado local é o lar da concorrência global.só tendo um tribunal interno forte poderemos ter voz na divisão global do trabalho. numa economia mundial onde a oferta excede a procura, apenas os consumidores podem sancionar os produtores, mas os produtores não podem sancionar os consumidores. a segunda metade da urbanização não diz respeito apenas à produção, mas também ao consumo. a economia com maior mercado será também a primeira a atualizar a sua produção.

(5) a habitação determina os custos empresariais e o mercado local.em primeiro lugar, a habitação pode reduzir os custos das empresas. o governo de singapura reduziu os custos laborais das empresas através da construção de habitações hdb, e as empresas irão para singapura. os elevados preços da habitação em hong kong aumentaram os custos laborais, e as empresas irão. afaste-se de hong kong e a economia urbana será esvaziada. em segundo lugar, a habitação pode expandir o mercado local devido ao seu efeito de aglomeração no consumo através do efeito de distribuição secundária da habitação, pode equilibrar os ricos e os pobres, permitindo que as pessoas com desejos de consumo tenham poder de compra, maximizando assim o mercado; tamanho.

(6) como resolver eficazmente o problema da habitação?é necessário aprender plenamente com a experiência e as lições da construção anterior de habitação a preços acessíveis, ou seja, a construção de habitação a preços acessíveis não pode depender apenas do investimento governamental e ser considerada como um bem-estar fornecido pelo governo, mas deve capitalizar os rendimentos do trabalho através de projeto do sistema financeiro. simplificando, é “alugar primeiro e vender depois” – ao “alugar” primeiro, o limiar para as famílias entrarem na divisão urbana do trabalho é reduzido; ao “vender” mais tarde, os pesados ​​activos do sector doméstico são completados; .

a urbanização da china está prestes a entrar na sua segunda metade e há muitas contramedidas, mas o cerne delas é o desenho do sistema habitacional. qualquer estratégia deve compreender o cerne do problema e evitar “fins múltiplos e poucos pontos importantes”. comose o desenho em torno do sistema fundiário é o núcleo da competição entre os governos urbanos na primeira metade, o desenho em torno do sistema habitacional deveria ser o núcleo da competição entre os governos na segunda metade da urbanização.não pode haver urbanização bem sucedida sem resolver o problema da habitação.

obrigado a todos!