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✪ 자오옌징 샤먼대학교 |

[서문] 오늘(9월 24일) 중앙은행은 기존 주택담보대출 금리를 인하하고 주택담보대출 최저 계약금 비율을 통일하겠다고 발표해 시중은행들이기존 모기지 금리가 새로운 모기지 금리로 인하됩니다.인근 지역은 평균 하락폭이 예상됩니다.0.5퍼센트 포인트에 대한. 동시에, 첫 번째 주택과 두 번째 주택에 대한 모기지 대출의 최소 계약금 비율을 통일하고, 국가 차원에서 최소 계약금 비율을 통일할 것입니다.두 번째 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율은 25%에서 15%로 낮아집니다., 사상 최저치를 기록했습니다. 이 소식이 나오자마자 인터넷상에서는 즉각 뜨거운 논의가 촉발됐다. 시장의 기대 속에서 기존 모기지 금리를 낮추는 것은 많은 당사자들의 이해관계가 관련된 복잡한 문제입니다.

이 기사는 다음을 지적합니다.오늘날 중국의 도시화는 토지금융에 의존하는 자본기반 성장단계에서 주택제도를 중심으로 하는 운영기반 성장단계로 후반기에 접어들었다.그 과정에서 그동안 매우 빠르게 증가하던 지방정부의 고정투자가 급격하게 줄어들고, 토지금융을 중심으로 한 경제가 탄력을 잃게 되어 다양한 문제가 노출될 것이다. 이 단계에서,운영 비용은 급격히 증가하고 있으며, 도시의 현금 흐름(세금)은 점점 더 부족해지고 있습니다.이로 인해 인프라 투자 단계 전반에는 성공했지만, 운영 단계에서는 충분한 현금흐름 수입을 확보하지 못해 점차 도태되는 도시가 됐다.

저자는 그렇다고 믿는다.중국의 도시화 후반기에는 세금과 소비가 투자를 대신하여 지역 경제의 주요 원동력이 될 것입니다. 이때 실제 성장의 제약은 유효수요, 즉 지역 시장 규모에서 비롯됩니다., 이는 도시의 핵심 경쟁력과 관련될 뿐만 아니라 중국이 글로벌 경쟁에 참여할 수 있도록 지원하는 것과도 관련이 있습니다.중국이 세계적 수준의 현지 시장을 만들고 싶다면 주택 없이는 불가능합니다.왜냐하면 사회적 총자산의 특정 조건 하에서는 부자와 가난한 사람 사이의 격차가 시장의 깊이와 규모에 큰 영향을 미치기 때문입니다. 빈부 격차를 줄여야 부자들의 예산 흑자를 줄이고 국민 소비를 활성화하며 시장 규모를 확대할 수 있다.중국의 가장 중요한 자본시장은 주택시장이다. 이는 모든 사람이 주택을 소유할 수 있도록 허용함으로써 사회 전체가 도시 부의 2차 분배에 공평하게 참여하고 평등한 공공 서비스를 누릴 수 있으며 유효 수요가 최대한 확대될 수 있다는 것이다.

중국 도시화의 후반기

주제는 방대하고 시간은 짧습니다. 가장 간단한 논리 체인과 핵심 결론에 대해서만 이야기하겠습니다.

(사진출처: '국가전략')

후속 논의에 영향을 미칠 수 있는 기본 개념의 모호성을 피하기 위해 먼저 여기서 언급된 "도시"가 무엇인지 명확히 하겠습니다.내 개념에서 도시는 공공(제품) 서비스의 집합체이다.소위 공공(제품) 서비스는 비용을 지불하지 않는 서비스가 아니라, 도시 경제 활동에 있어서 모두가 필요로 하는 서비스이다. 예를 들어, 모든 공장에는 도로, 전기 및 물 공급이 필요합니다... 모든 가족에는 학교, 병원 및 화재 방지가 필요합니다.... 각 경제 주체가 이러한 공공(제품) 서비스를 자체적으로 제공하도록 허용한다면 각 경제 주체는 자산에 대한 부담이 크다. 계획 경제 시대에 중국 정부는 도시 인프라에 거의 투자하지 않았기 때문에 기업은 스스로 "사회를 운영"해야 했습니다. 이러한 접근 방식의 비용은 매우 높았습니다. 도시의 역할은 모든 사람이 필요로 하는 인프라(우리는 이를 "공공(제품) 서비스"라고 함)를 중앙 집중화하고 이를 정부라는 "기업"이 균일하게 제공함으로써 시장 활동에 대한 자본 문턱을 크게 낮추는 것입니다.

이상의 논의를 바탕으로 다음과 같은 몇 가지 결론을 내릴 수 있다. (1) 도시의 본질은 공공(제품) 서비스가 거래되는 장소이고, (2) 정부는 공공(제품) 서비스를 제공하는 주체이다. 3) 정부 이외의 모든 경제활동 주체는 공공(제품) 서비스의 이용 대가를 세금으로 지불합니다.이런 의미에서 도시 공공(제품) 서비스를 제공하는 도시와 정부는 전체 시장경제의 핵심이자 모든 경제활동의 플랫폼을 제공한다고 할 수 있다.도시는 모든 경제활동의 무거운 자산을 모으기 때문에 지방정부 비즈니스 모델의 가장 큰 특징은 막대한 투자이지만, 반대로 가계와 기업이 가벼운 자산으로 운영할 수 있는 것은 바로 도시정부의 무거운 자산 때문이다. . 시 정부가 없고 각 공장이 자체 전력과 물 공급을 제공하고 도로와 다리를 건설하고 각 가족이 가정교사와 주치의를 고용한다면 비용이 매우 높을 것이라고 상상해 보십시오. 도시의 진정한 가치는 공공(제품) 서비스의 대규모 생산과 운영을 통해 사회 전체의 운영 비용을 줄이는 데 있습니다.

위와 같은 도시의 기본 개념의 통일을 바탕으로 도시화를 논의할 수 있다. 공공(제품) 서비스가 심화됨에 따라 모든 제품 생산과 마찬가지로 도시화도 대략 두 단계로 나눌 수 있습니다.

첫 번째는 자본 기반 성장 단계이다.기업의 경우 생산을 하려면 먼저 토지를 구입하고 장비를 추가해야 합니다. 도시 개발의 초기 단계에서는 도시 정부가 먼저 도로, 교량, 공항, 항만, 학교, 병원 등을 건설해야 합니다.우리는 이 자본 기반 성장 단계를 투입만 있고 산출은 없는 단계라고 부를 수 있습니다.

두 번째는 운영 성장 단계이다.공장은 계속해서 공장을 짓고 장비를 구입할 수는 없습니다. 공장 건물을 짓고 장비를 설치한 후에는 즉시 생산을 시작하고 제품을 판매하는 노력을 해야 최종적으로 이익을 얻을 수 있습니다.이 투자 회복 단계를 운영 성장 단계라고 부를 수 있습니다.도시의 운영 성장 단계는 기업의 성장 단계와 유사하며, 최종적으로 공공(제품) 생산을 완료하기 전에 도시의 공공(제품) 서비스를 "판매"하여 투자를 유치하고, 사람들을 유치하고, 세수를 확보해야 합니다. 서비스. 분명히, 서로 다른 개발 단계에 있는 도시들은 완전히 다른 목적에 직면하고 완전히 다른 개발 목표를 가져야 합니다. 자본 성장 단계와 운영 성장 단계는 완전히 다른 개발 단계(자본 형성 측면에서 완전히 반대되는 두 프로세스)이고 개발 목표도 완전히 다르기 때문에,따라서 한 단계(자본 성장 단계)에서 성공으로 이어지는 관행은 다른 단계(운영 성장 단계)에서는 완전히 반대 효과를 가져올 수 있습니다.. 도시화의 발전 단계와 법칙을 전반적으로 분석한 후, 우리가 대답해야 할 다음 질문은 중국의 도시화 단계가 어느 단계에 있는가 하는 것입니다.

개인적인 판단에 따르면, 중국의 자본 기반 성장 단계인 도시화 1.0 단계가 거의 마무리 단계에 이르렀고, 운영 기반 성장 단계인 도시화 후반기가 시작되었다고 봅니다.공식 통계에 따르면 중국의 (인구) 도시화 수준은 60.6%(2019년)에 불과하지만, 중국의 공간 도시화에 필요한 인프라(도로, 파이프라인, 공항 등)는 우리 도시에 필요한 규모에 가깝거나 심지어 초과합니다. 안정적인 단계에 도달합니다. 간단한 데이터가 이러한 추세를 보여줍니다. 2015년에 우리나라의 도시 건설 면적과 공업 및 광산 토지가 100,000평방 킬로미터를 초과했습니다. 1평방 킬로미터당 10,000명이라는 느슨한 기준에 따르면, 중국의 도시화 건설이 2015년에 즉시 중단되더라도 건설 도시 면적은 100,000평방 킬로미터에 달할 것입니다. 10,000제곱킬로미터의 인구를 수용할 수 있을 만큼 충분합니다. 하지만 우리는 2015년에도 중국의 도시화가 멈추지 않았다는 것을 알고 있습니다. 오늘날 건설된 도시의 건축 면적은 중국 전체 인구의 80%를 수용할 수 있는 것으로 추산됩니다.

이는 표면적으로 중국의 인구 도시화율은 60%에 불과하지만 실제로는 관련 고정투자가 대부분 예정보다 빨리 완료되었음을 의미한다. 도시 건설 지역과 도시 인구 사이의 이러한 단절은 전 세계 다른 국가에서는 거의 발생하지 않습니다. 다른 나라에서는 일반적으로 도시 인구가 도시 면적에 따라 결정되는데, 도시 정부는 자본 축적을 완료한 후 새로운 도시 인구의 증가에 따라 도시를 건설합니다. 중국이 다른 나라와 전혀 다른 도시화 현상을 보이는 이유는 중국이 채택한 도시화 자금 조달을 토지에 의존하는 독특한 모델과 밀접한 관련이 있습니다.도시화 1단계에서 지방자치단체가 겪는 가장 큰 애로사항은 자본부족이다.이 단계에서 자본을 창출할 수 있는 사람은 누구나 더 빠른 발전을 이룰 수 있습니다. 중국 지방자치단체의 토지금융 조달 효율성은 다른 자금조달 방식보다 훨씬 뛰어나므로 중국은 세계에서 보기 드문 속도와 규모로 자본 기반 도시화 성장 단계를 완성할 수 있다.

그림 1 세계 주요국의 자본시장 규모 및 비교

그림 1을 보면 중국의 토지금융 규모가 얼마나 놀라운지 알 수 있다.세계에서 가장 강력한 자본시장을 비교해 보면 일본 주식시장은 미화 6조 달러, 부동산 시장은 미화 10조 달러, 유럽연합 주식시장은 약 16조 달러에 달합니다. 20조 달러, 부동산은 약 20조 달러, 총 40조 달러, 미국 주식 시장 규모는 약 30조 달러, 부동산 시장은 약 60조 달러입니다. 중국의 주식시장 규모는 60조에 불과해 일본과 비슷한 규모지만, 부동산 시장 가치는 65조에 달해 다른 나라의 주식시장과 부동산 시장 규모를 합친 것보다 크다. .이것이 바로 중국의 공간 도시화가 인구 도시화보다 훨씬 앞서는 이유이다.

위의 분석을 바탕으로 한 가지 결론을 내릴 수 있습니다. 즉, 중국 공간 도시화의 첫 번째 단계가 거의 끝나가고 있다는 것입니다.그렇다면 대답해야 할 다음 질문은 다가오는 도시화 2.0 단계의 발전 특성은 무엇인가 하는 것입니다.토지금융이 여전히 도시화 1.0 단계에서와 유사한 역할을 할 수 있을까? 그림 2는 도시화 과정 0에서 100까지 지방정부가 제공하는 공공(제품) 서비스 비용의 변화를 보여준다. 도시화 초기에는 지방정부의 인프라 투자에 대한 자금 격차가 특히 크다. 시간이 지나면 자본을 얻을 수만 있으면 도시는 급속한 발전을 이룰 수 있습니다. 토지금융은 현 단계에서 지방정부의 자금조달 수요를 정확히 충족시킨다.그러나 도시화가 후반기에 접어들면 도시 기반시설은 기본적으로 완성돼 지방자치단체의 투자수요도 줄어들게 된다.도시화 전반기(자본성장단계)에는 지방정부의 고정투자가 매우 빠르게 증가하였으므로, 도시화 후반기(운영성장단계)에 접어들면 지방정부의 고정투자도 매우 급격히 감소하게 된다.많은 지방자치단체는 원래의 고속 경제 성장이 갑자기 추진력을 잃었다는 사실을 깨달았습니다.

도시화 후반기에 접어들면서 지방자치단체가 매매하는 토지의 가격은 높았지만 자본소득을 얻을 수 있는 투자사업이 부족해 자본이 더 이상 부족하지 않게 됐다.이 단계에서는 운영 비용이 급격히 증가하여 도시의 현금 흐름(세입)이 매우 부족해집니다.소위 영업소득은 자본소득에 비례하며, 토지를 팔아서 얻는 소득은 본질적으로 시정부가 빌린 돈이고, 과세는 본질적으로 시정부가 벌어들이는 돈이다. 둘 다 "돈"인 것처럼 보이지만 이를 획득하는 방법과 수단이 다르기 때문에 해당 지출도 다릅니다. 자본 소득(예: 토지 판매)은 자본 지출(예: 고정 투자)에만 사용할 수 있습니다. 영업 소득은 운영 비용(임금, 사회보장, 복지 등)으로 사용될 수 있습니다.

도시화가 2단계로 접어들면 운영비용이 급격히 증가한다. 이러한 지출은 자본 소득으로 충당할 수 없기 때문에(실제로 많은 시 정부는 토지를 판매하는 데 문제가 없지만 사회 보장, 연금, 심지어 임금까지 지불하는 데 어려움을 겪음) 운영 소득에만 의존할 수 있습니다. 대체 도시화 후반기에 자본소득은 지역 경제 발전을 제한하는 병목 현상이 되었습니다.xiao lu는 정부 지출이 민생에 더욱 집중되어야 하고 더 나은 공공 서비스를 제공해야 한다고 말했습니다. 그러나 이러한 정책 전환의 전제 조건은 정부가 충분한 세수를 확보해야 한다는 것입니다. 충분한 자본 확보가 고속성장의 전제조건이라면, 질적 성장을 위해서는 충분한 세입 확보가 전제조건이다. 정부가 고정투자를 줄인다고 해서 세금이 늘어나는 것은 아니다. 정부가 고정투자에 사용하는 돈은 투자 잉여금을 담보로 주민들로부터 차입한 것이기 때문에 정부가 이에 상응하는 투자를 하지 않으면 이 돈은 존재하지 않게 된다. 조금도.이는 개인의 모기지가 집을 구입하는 데만 사용될 수 있는 것과 유사합니다. 일단 집을 구입하지 않으면 그 돈은 사라지게 됩니다. 따라서 모기지론을 수도세, 전기세, 재산세 등을 지불하는 데 사용할 수 없습니다. .도시에서도 마찬가지입니다. 학교, 병원, 사회 보장, 연금, 인프라 운영 및 유지 관리 등 이러한 자금은 일반 재정 수입으로만 충당될 수 있습니다.

이를 바탕으로 도시화 후반기의 경제적 특징을 도출할 수 있다. (1) 자본소득(토지 매매 등)은 더 이상 중요하지 않고, 운영소득(세금 등)은 성장의 새로운 제약이 되었다. 2) 투자는 더 이상 경제의 원동력이 아닙니다. 새로운 원동력은 유효 수요에서 나옵니다. 지역 시장이 도시의 핵심 경쟁력이 되었습니다. 이 두 가지 특성은 도시화 후반기에 지방정부의 가장 중요한 경제적 목표가 다음과 같다는 것을 의미한다.하나는 과세이고, 다른 하나는 소비이다.이 두 가지 사항은 모두 가계 부문 투자와 밀접한 관련이 있습니다.

도시화 2.0 단계에서는 정부 부문의 중자산이 대부분 완성되고, 투자 수요는 주로 기업과 가계 부문에서 나온다. 그 중 가계 부문의 과도한 자산화는 도시화 2.0 단계에서 충분한 투자 수요를 창출할 수 있는지 여부의 핵심이다.가계 부문은 도시화 1.0 단계에서 우리가 무시한 부분입니다. (1) 가계의 생활비가 높으면 인건비가 높을 것이고, 지역 기업은 경쟁력이 부족합니다. 중국 지방정부의 세입은 주로 기업에서 나오므로 기업이 부실하면 정부의 세수에 큰 영향을 미치게 됩니다. (2) 가계 소득이 부족하면 소비가 부족해집니다. 시장 규모를 확대하기 어려울 것이다. 소비에 따른 세수와 고용이 부족할 것이다.

중국의 조세구조에서는지방자치단체의 주요 현금흐름 수입은 기업부문에서 나온다.. 사업 단위의 비용 구조에 따라 현금 흐름 창출 능력이 결정됩니다. 그리고기업의 운영비용 중 가장 중요한 것은 인건비이다.; 노동 가격은 가계 부문의 주요 지출 구조와 밀접한 관련이 있습니다.가계부문의 가장 중요한 비용, 즉 인건비 중 가장 중요한 비용은 주거비이다.생활비가 여전히 높은 한, 노동과 관련된 모든 경제 활동은 엄청난 비용 압박에 직면하게 될 것입니다. 도시 내 저렴한 임대주택의 가용성은 도시가 제조업의 생존과 발전을 지속적으로 지원할 수 있는지 여부를 결정한다고 할 수 있습니다. 생활비가 비싸고 인건비가 너무 높아지면 기업은 도시를 떠나게 되고 세수와 일자리도 잃게 됩니다.도시화 1.0 단계에서 도시가 건설되어 성공하더라도, 투자된 기반 시설이 충분한 세수를 창출하지 못하는 경우,정부는 충분한 현금 흐름 수익을 얻을 수 없으며 도시화 2.0 단계에서 도시는 여전히 제거될 수 있습니다.——저가 주택 부족으로 인해 인구 순유출을 경험하는 도시가 점점 더 많아지고, 이로 인해 기업의 대규모 이전이 촉발될 것입니다.

현재 중국에는 저비용 임대 주택에 대한 주류 공급 채널이 없습니다. 저비용 임대 주택의 많은 기능은 비공식적인 "도시 마을"에서 수행됩니다. 최근에는 남북의 도시개발 격차가 점점 더 벌어지고 있는데, 이러한 현상을 설명하기 위한 연구에서는 도시 전체 면적에서 도시 마을이 차지하는 비중이 설명력이 큰 변수가 되어야 한다.많은 남부 도시의 준불법 도시 마을은 북부 도시보다 저렴한 임대 주택의 가용성을 훨씬 더 높게 만듭니다. 땅값이 비싼 대도시에서 저수익 제조업이 살아남을 수 있게 해주는 것이 바로 이런 저비용 주택이다.도시 마을의 60%를 차지하는 선전은 미국이 중국 제조업에 미치는 영향을 거의 단독으로 감당해 왔으며, 이 과정에서 비공식 주택의 역할은 필수불가결하다고 할 수 있다.

도시화 후반기인 2.0 단계에 진입하면 기본적으로 공공(재)서비스 생산이 경제성장을 제약하지 않는다. 이때 수요생산 제품의 판매가 어려워 실질적인 성장 제약이 발생한다. 오늘날 중국은 이미 세계에서 가장 강력한 제조업을 보유하고 있지만, 중국이 생산하는 많은 제품은 자국에서 전혀 소화할 수 없고 유럽, 미국 등 선진국이 제공하는 외부 시장에만 의존할 수 있다.생산 과잉 시대에는 시장을 장악한 쪽이 막대한 소비자 잉여를 누리게 된다. 내수 시장 창출이라는 관점에서 볼 때, 향후 저비용 이점을 얻기 위해 비공식 임대 주택에 의존하는 선전은 장기적인 라이벌인 광저우에게 패할 수도 있다.선전의 경제 규모는 얼마 전 광저우를 추월했지만 광저우는 지역 경제는 물론 국가 경제에 있어서도 선전보다 훨씬 더 큰 시장 점유율을 차지했습니다. 2019년 광저우의 소비재 소매 총액은 9975억5900만 위안에 달한 반면 선전은 6582억8500만 위안에 불과해 상하이, 베이징, 광저우에 뒤처졌을 뿐만 아니라 충칭, 청두, 우한보다 더 나빠 전국 7위를 차지했다. .

이러한 현상의 주된 원인은 비공식 임대주택이 주류를 이루고 있는 주택구조이다. 가장 직관적인 설명 중 하나는 주택이 가족의 가장 중요한 자산 투자이자 소비의 기초라는 것입니다. 돈이 있으면 상점에서 물건을 살 수 없습니다. 집이 전혀 없기 때문에 물건을 집으로 옮기십시오.더 깊은 이유는 비공식 임대주택이 생활비를 줄일 수는 있지만, 사회적 부의 2차 분배에 대한 주민들의 참여를 제한하고 가족 부의 성장을 저해한다는 점이다.소위 2차적 부의 분배는 정부의 공공 투자(도로, 녹화, 지하철, 학교, 공항, 항만 등)로 인해 주민들에게 새로운 사회적 부가 분배되는 것을 말하며, 이 과정은 주로 감사를 통해 이루어집니다. 부동산의 실현.재산 보유 여부는 부의 2차 분배에 참여할 수 있는지 여부를 결정합니다. 이러한 부의 재분배 메커니즘에서 재산 소득은 일반 소득(임금)보다 가계 부문에 훨씬 더 큰 부의 증가를 가져옵니다. 이것이 바로 현재 중국에서 가족을 주택 유무에 따라 두 계층으로 나눌 수 있는 이유입니다.

도시화 후반기의 두 가지 주요 문제인 인건비와 가계 소비를 해결하기 위해서는 올바른 주택 시스템이 핵심이라고 할 수 있습니다. 도시 진입 문턱을 낮추려면 주택을 주로 임대해야 하며, 재산 소득을 얻으려면 주택을 주로 판매해야 합니다.딜레마에 직면했을 때 가장 좋은 방법은 임대도 판매도 아닌 임대와 판매를 결합하여 먼저 임대하고 판매하는 것입니다.: 처음에는 주민들의 소득이 낮습니다. 이때 정부는 이들이 소득을 얻고 돈을 낸 후에 도시에서 일하고 살 수 있도록 먼저 주택을 임대하여 생활비를 절감하기를 원합니다. 충분한 수년 동안 정부에 세금을 납부한 후, 정부는 주택을 원가로 그들에게 판매하고, 과거 임대료는 주택에 대한 담보로 계산될 수 있습니다. 이로써 도시 근로자들이 저렴한 가격으로 도시 주택을 확보할 수 있는 길이 마련됐다.이러한 사람들이 주택을 "임대"하는 과정에서 기업은 값싼 노동력을 얻고 정부는 주택을 "판매"한 후 법인세 수입을 얻습니다. 가계 소비는 상인에게 시장을 가져오고 정부도 사용할 수 있습니다. 소비 세금을 받으세요.도시경제는 자연스럽게 '토지 매매에 따른 고정투자' 중심에서 '과세-소비' 중심으로 전환됐다. "지금 임대하고 나중에 판매"는 실제로 1998년 주택 개혁의 확장 버전입니다. 또한 그 해 주택 개혁은 장기 임대 공공 주택을 임차인에게 저렴한 가격에 판매함으로써 중국 최초의 부동산 소유자 집단을 탄생시켰습니다. 오늘날 중국 국내 수요의 대부분을 지원하는 것은 바로 이 부동산 소유자 그룹입니다. 98년 주택개혁의 실제 효과를 보면, 주택이 있는 가구와 없는 가구의 소비 규모가 전혀 다른 규모가 될 것임을 알 수 있다.

세계화 시대, 경제적 흑자 앞에서 국내 시장은 글로벌 경쟁에 참여할 수 있는 버팀목이다.글로벌 분업 사이클에서 중국은 주로 생산 과정에 관여하고 있으며 스마일 곡선의 양 끝인 상류 자본과 하류 시장은 선진국에 의존하고 있는 것으로 나타났습니다. 이번 중미 무역전쟁을 통해 우리는 시장을 가진 나라만이 글로벌 경쟁의 본거지를 가질 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 시장이 없으면 다른 사람들에 의해 통제될 것이며, 협상 능력은 약해질 것입니다. 왜냐하면 당신의 물건이 팔리지 않으면 다른 사람의 손에 들어가게 되기 때문입니다. 생산 능력이 없으면 현금 흐름을 회복할 수 없습니다. 이때 지속적인 감가상각과 이자 지불이 필요한 생산 능력은 마이너스 자산이 될 것입니다.도시화 후반기에 중국이 글로벌 경쟁에서 주도권을 얻으려면 강력한 현지 수요가 있어야 합니다. 중국의 국내 수요가 미국의 수요를 초과하면 중국 시장에서 분리된 산업 체인은 막다른 골목을 추구하게 되고, 중국으로의 문을 닫는 것은 스스로를 폐쇄할 뿐입니다.

중국이 세계적 수준의 현지 시장을 만들고 싶다면 주택 없이는 불가능합니다. 이는 시장 규모가 부의 양뿐만 아니라 부의 분배에 의해서도 제한되기 때문입니다.사회적 총자산의 특정 조건 하에서 빈부격차는 시장의 깊이와 규모에 큰 영향을 미칠 것입니다.소비함수에는 효용과 예산이라는 두 가지 변수가 포함됩니다. 양의 효용과 양의 예산의 교차만이 유효수요를 구성할 수 있습니다. 즉, 수요는 수요와 충분한 예산이 모두 있는 경우에만 유효한 수요입니다. 빈부격차가 큰 사회에서 부자는 소비욕구를 충분히 충족시킨 후 많은 예산흑자를 갖게 되는 반면, 가난한 사람은 막대한 소비욕구(효용잉여)에도 불구하고 충분한 예산을 갖지 못할 것이다. 결과사회적 부가 거대해 보이지만 유효수요는 매우 작다.. 부(富)가 평등한 사회에서는 효용잉여와 예산잉여가 감소하고 유효수요가 시장규모를 극대화할 수 있다.

위의 논의를 바탕으로 시장 규모의 문제를 부와 빈곤의 분배를 줄이는 문제로 전환할 수 있습니다. 빈부격차를 줄이는 방법은 현금흐름소득에서 시작하여 세금을 통해 빈부격차를 줄이는 전통적인 접근방식이다. "21세기 자본"에 대한 피케티의 연구는 이러한 접근 방식이 거의 효과가 없었음을 보여줍니다. 그러므로 단순히 소득 단계의 끝에서부터 빈부 평등을 시작할 수는 없고, 자본 단계의 원천부터 시작해야 합니다. 미국에서 가장 중요한 자본시장은 바로 주식시장입니다. 국가는 부자와 가난한 사람을 평등하게 만들고 싶어하며, 주민들의 평균 소유권을 시장에 공개해야 합니다. 중국의 가장 중요한 자본시장은 주택시장이다. 중국의 주택을 모든 사람이 소유할 수 없다면 빈부격차는 근본적으로 해소될 수 없다.누구나 주택을 소유할 수 있어야만 사회 전체가 도시 부의 2차 분배에 공정하게 참여하고 평등한 공공 서비스를 누릴 수 있으며 유효 수요는 극한으로 확대될 것이다.

마지막으로 몇 가지 간단한 결론은 다음과 같습니다. 중국이 도시화 후반기에 접어들면——

(1) 조세는 금융(토지 매매)을 대체하고, 소비는 도시의 가장 중요한 경쟁력인 고정 투자를 대체할 것이다.미래에는 도시의 경쟁력이 투자금액(고정투자)이 아닌 현금흐름(과세)으로 평가될 것이다. 토지를 팔 수 있는 도시가 반드시 유능한 도시는 아닐 수도 있다. 세수를 창출할 수 있습니다.

(2) 가계부문이 성장의 핵심으로 정부부문을 대체할 것이다.도시화 1.0에서는 주로 정부부처와 기업부서가 자산투자를 많이 했고, 도시화 2.0에서는 가계가 자산투자를 많이 했다. 가족의 가장 중요한 재산은 주택입니다. 주택의 기능은 '주거'일 뿐만 아니라 가족이 사회적 부를 공유하는 주요 도구이자 도시 공공 서비스의 전달자이자 가족이 생활에 참여할 수 있는 인터페이스이기도 합니다. 사회적 노동분업.

(3) 인건비는 기업 부문이 시장 경쟁에 참여하는 데 있어 핵심이다.회사가 위치한 도시의 노동력이 매우 비싸면 이 도시의 회사는 경쟁력이 없을 것입니다. 일부 회사가 실리콘 밸리에서 새로운 비즈니스 모델을 만들고 투자를 받더라도 선전에서 제품을 생산해야 합니다. 따라서 제조업의 생존과 경쟁을 위해서는 낮은 인건비가 매우 중요하며, 제조업은 도시화 2.0 단계에서 정부가 인구와 세수를 확보하는 기반이다.

(4) 국내 시장은 글로벌 경쟁의 본거지이다.강력한 홈 코트를 보유해야만 우리는 글로벌 노동 분업에서 목소리를 낼 수 있습니다. 공급이 수요를 초과하는 세계 경제에서는 소비자만이 생산자를 제재할 수 있지만 생산자는 소비자를 제재할 수 없습니다. 도시화의 후반부는 생산뿐 아니라 소비도 진행된다. 가장 큰 시장을 가진 경제는 또한 가장 먼저 생산을 업그레이드할 것입니다.

(5) 주택은 사업 비용과 지역 시장을 결정합니다.우선, 주택은 기업의 비용을 절감할 수 있습니다. 싱가포르 정부는 hdb 주택 건설을 통해 기업의 인건비를 줄였고, 기업은 싱가포르로 갈 것입니다. 홍콩의 높은 주택 가격은 인건비를 밀어올릴 것입니다. 홍콩에서 멀어지면 도시 경제가 공허해질 것입니다. 둘째, 주택은 소비에 대한 밀집효과로 인해 지역시장을 확대할 수 있고, 주택의 2차 분배효과를 통해 빈부층을 평준화시켜 소비욕구를 가진 사람들이 소비력을 갖게 함으로써 시장을 극대화할 수 있다. 크기.

(6) 주거문제를 효과적으로 해결하는 방법은 무엇인가?즉, 저렴한 주택 건설은 정부 투자에만 의존할 수 없고 정부가 제공하는 복지로 간주될 수 없으며, 이를 통해 노동소득을 자본화해야 한다. 금융 시스템 설계. 간단히 말하면, "선 임대 후 판매"입니다. 먼저 "임대"함으로써 가족이 도시 분업에 진입할 수 있는 문턱을 낮추고 나중에 "판매"하여 가계 부문의 중자산을 완성합니다. .

중국의 도시화는 하반기로 접어들고 있으며 이에 대응하기 위한 다양한 전략이 있지만 그 핵심은 주거시스템의 설계이다. 모든 전략은 문제의 핵심을 파악하고 "다양한 목적과 소수의 중요한 포인트"를 피해야 합니다. 좋다토지제도를 중심으로 한 설계가 전반기 도시정부 경쟁의 핵심이라면, 주택시스템을 중심으로 한 설계가 도시화 후반기 정부간 경쟁의 핵심이 되어야 한다.주택문제 해결 없이 성공적인 도시화는 있을 수 없다.

모두 감사합니다!