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✪università di xiamen |

[introduzione] oggi (24 settembre), la banca centrale ha annunciato che ridurrà i tassi di interesse ipotecari esistenti e unificherà il rapporto minimo di acconto per i mutui ipotecari, guidando le banche commerciali ail tasso d’interesse ipotecario esistente scende al nuovo tasso d’interesse ipotecarionelle vicinanze, si prevede un calo medio0,5 punti percentualidi. allo stesso tempo, verrà unificata la quota di acconto minimo per i mutui per prima e seconda casa, e sarà unificata a livello nazionale la quota di acconto minimo.l'acconto minimo per i mutui per la seconda casa viene ridotto dal 25% al ​​15%, toccando il minimo storico. la notizia, appena uscita, ha immediatamente scatenato accese discussioni su internet. considerando le aspettative del mercato, la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti è una questione complessa che coinvolge gli interessi di molte parti.

questo articolo lo sottolineaoggi, l'urbanizzazione della cina è entrata nella seconda metà, cioè dalla fase di crescita basata sul capitale e basata sulla finanza fondiaria alla fase di crescita basata sull'operatività incentrata sul sistema abitativo.nel processo di trasformazione, gli investimenti fissi dei governi locali, che erano cresciuti molto rapidamente, diminuiranno drasticamente, e l’economia guidata dalla finanza fondiaria perderà slancio, esponendo così vari problemi. in questa fase,i costi operativi stanno aumentando rapidamente e il flusso di cassa urbano (tasse) sta diventando sempre più limitato.il risultato è una città che, sebbene abbia avuto successo nella prima metà della fase di investimento nelle infrastrutture, è stata gradualmente eliminata perché non era in grado di ottenere entrate in termini di flussi di cassa sufficienti nella seconda metà della fase operativa.

l'autore ci credenella seconda metà dell'età cinese, l'urbanizzazione, la tassazione e i consumi sostituiranno gli investimenti come principale forza trainante dell'economia locale. in questo momento, i veri vincoli alla crescita provengono dalla domanda effettiva, ovvero dalle dimensioni del mercato locale., ciò non è solo legato alla competitività di base della città, ma anche al sostegno dato alla cina per partecipare alla competizione globale.se la cina vuole creare un mercato locale di livello mondiale, non può fare a meno del settore immobiliare.perché in determinate condizioni di ricchezza sociale totale, il divario tra ricchi e poveri avrà un enorme impatto sulla profondità e sulla portata del mercato. solo riducendo il divario tra ricchi e poveri possiamo ridurre il surplus di bilancio nelle mani dei ricchi, stimolare i consumi nazionali ed espandere le dimensioni del mercato.il mercato dei capitali più importante della cina è quello immobiliare. solo consentendo a tutti di possedere un’abitazione l’intera società potrà partecipare equamente alla distribuzione secondaria della ricchezza urbana e godere di pari servizi pubblici, e la domanda effettiva potrà essere estesa all’estremo.

la seconda metà dell’urbanizzazione cinese

l'argomento è vasto e il tempo è breve. posso solo parlare della catena logica più semplice e della conclusione principale.

(immagine tratta da "strategia nazionale")

per evitare ambiguità nei concetti base che potrebbero influenzare le discussioni successive, vorrei innanzitutto chiarire: cos'è la “città” qui menzionata?nel mio concetto, una città è un insieme di servizi (prodotti) pubblici.i cosiddetti servizi (di prodotto) pubblici non sono servizi che non richiedono pagamento, ma servizi di cui tutti hanno bisogno nelle attività economiche urbane. ad esempio, ogni fabbrica ha bisogno di strade, di elettricità e di acqua... ogni famiglia ha bisogno di scuole, di ospedali e di protezione antincendio...; se ogni entità economica fosse autorizzata a fornire questi servizi pubblici (di prodotto) da sola, ciascuna entità economica dovrebbe sostenere pesanti oneri patrimoniali. nell’era dell’economia pianificata, il governo cinese ha investito molto poco nelle infrastrutture urbane, di conseguenza le imprese sono state costrette a “gestire la società” da sole. la pratica ha dimostrato che il costo di questo approccio è molto alto. il ruolo delle città è quello di centralizzare le infrastrutture di cui tutti hanno bisogno – noi le chiamiamo “servizi pubblici (di prodotto)” – e fornirle in modo uniforme da una “impresa” chiamata governo, abbassando così notevolmente la soglia di capitale per le attività di mercato.

sulla base della discussione di cui sopra, si possono trarre diverse conclusioni: (1) l'essenza di una città è un luogo in cui vengono scambiati servizi pubblici (prodotti), (2) il governo è l'ente principale che fornisce servizi pubblici (prodotti), ( 3) diversi dal governo tutti i tipi di entità di attività economica pagano per l'utilizzo dei servizi (prodotti) pubblici attraverso le tasse.in questo senso, si può affermare che le città e il governo che forniscono servizi pubblici urbani (prodotti) sono al centro dell’intera economia di mercato e forniscono una piattaforma per tutte le attività economiche.poiché le città raccolgono le risorse pesanti di tutte le attività economiche, la caratteristica principale dei modelli di business dei governi locali sono gli enormi investimenti ma, al contrario, è proprio a causa delle risorse pesanti delle amministrazioni urbane che è possibile per le famiglie e le imprese operare con risorse leggere; . immaginate, se non esistesse un governo cittadino e ogni fabbrica fornisse la propria fornitura di energia elettrica e acqua, costruisse strade e ponti e ogni famiglia assumesse i propri tutor e medici di famiglia, il costo sarebbe molto alto. il vero valore delle città risiede nella riduzione dei costi operativi dell’intera società attraverso la produzione e la gestione su larga scala di servizi (prodotti) pubblici.

sulla base di quanto sopra unificato dei concetti di base delle città, possiamo parlare di urbanizzazione. in quanto approfondimento dei servizi pubblici (di prodotto), l'urbanizzazione, come qualsiasi produzione di prodotto, può essere approssimativamente divisa in due fasi:

la prima è la fase di crescita basata sul capitale.un'impresa, prima di poter produrre, deve prima acquistare terreni e aggiungere attrezzature... lo stesso principio si applica alle amministrazioni cittadine nelle prime fasi dello sviluppo di una città, l'amministrazione cittadina deve prima costruire strade, ponti, aeroporti, porti, scuole, ospedali, ecc.possiamo chiamare questa fase di crescita basata sul capitale una fase di solo input e nessuna produzione.

la seconda è la fase di crescita operativa.una fabbrica non può continuare a costruire un edificio e ad acquistare attrezzature. dopo che l'edificio è stato costruito e le attrezzature sono state installate, la produzione deve iniziare immediatamente e poi devono essere compiuti sforzi per vendere i prodotti, in modo che si possano finalmente realizzare profitti.questa fase di ripresa degli investimenti può essere definita fase di crescita operativa.per le città, la fase di crescita operativa è simile a quella delle imprese. esse devono “vendere” i servizi (prodotti) pubblici della città – attrarre investimenti, attrarre persone e ottenere entrate fiscali – prima di poter finalmente completare la produzione di (prodotti) pubblici. servizi. ovviamente, città a diversi stadi di sviluppo dovrebbero avere scopi e obiettivi di sviluppo completamente diversi. poiché la fase di crescita del capitale e la fase di crescita operativa sono fasi di sviluppo completamente diverse (due processi completamente opposti nel senso di formazione del capitale) e hanno obiettivi di sviluppo completamente diversi,pertanto, le pratiche che portano al successo in una fase (fase di crescita del capitale) possono avere effetti completamente opposti in un’altra fase (fase di crescita operativa).. dopo un’analisi generale delle fasi di sviluppo e delle leggi dell’urbanizzazione, la domanda successiva a cui dobbiamo rispondere è: in quale fase di urbanizzazione si trova la cina?

sulla base del mio giudizio personale, credo che la fase di urbanizzazione 1.0 della cina, ovvero la fase di crescita basata sul capitale, si stia avvicinando alla fine, e che la seconda metà dell’urbanizzazione, ovvero la fase di crescita basata sulle operazioni, sia iniziata.sebbene le statistiche ufficiali mostrino che il livello di urbanizzazione (della popolazione) della cina è solo del 60,6% (2019), le infrastrutture necessarie per l’urbanizzazione spaziale della cina – strade, condutture, aeroporti, ecc. – sono vicine o addirittura superiori a quelle delle nostre città per raggiungere una fase stabile. un semplice dato illustra questa tendenza. nel 2015, l'area edificata urbana del mio paese, più i terreni industriali e minerari, ha superato i 100.000 chilometri quadrati. secondo lo standard approssimativo di 10.000 persone per chilometro quadrato, anche se la costruzione dell'urbanizzazione in cina si fermasse immediatamente nel 2015, l'area urbana edificata sarà ridotta. abbastanza per ospitare 10.000 miliardi di chilometri quadrati di popolazione. ma sappiamo che l’urbanizzazione della cina non si è fermata nel 2015. si stima che l’area edificata delle città costruite oggi sia in grado di ospitare l’80% della popolazione totale della cina.

ciò significa che, in apparenza, il tasso di urbanizzazione della popolazione cinese è solo del 60%, ma in realtà la maggior parte dei relativi investimenti fissi è stata completata prima del previsto. questa disconnessione tra aree edificate urbane e popolazione urbana è rara in altri paesi del mondo. in altri paesi, la popolazione urbana è generalmente determinata dall’area edificata. il governo della città completa l’accumulazione del capitale e poi costruisce la città in base all’aumento della nuova popolazione urbana. il motivo per cui la cina ha un fenomeno di urbanizzazione completamente diverso da altri paesi è strettamente legato al modello unico di affidamento sulla terra per finanziare l’urbanizzazione adottato dalla cina.nella prima fase dell’urbanizzazione, il più grande ostacolo affrontato dai governi locali è la carenza di capitali.in questa fase, chiunque sia in grado di creare capitale può ottenere uno sviluppo più rapido. l’efficienza finanziaria dei finanziamenti fondiari dei governi locali cinesi supera di gran lunga altri metodi di finanziamento, quindi la cina può completare la fase di crescita dell’urbanizzazione basata sul capitale ad una velocità e su una scala raramente viste nel mondo.

figura 1 dimensioni del mercato dei capitali e confronto tra i principali paesi del mondo

dalla figura 1 possiamo vedere quanto sia sorprendente la portata del finanziamento fondiario in cina.quando confrontiamo i mercati dei capitali più potenti del mondo, possiamo scoprire che il mercato azionario giapponese vale 6 trilioni di dollari usa, il mercato immobiliare vale 10 trilioni di dollari usa, per un totale di circa 16 trilioni di dollari usa il mercato azionario europeo; 20 trilioni di dollari usa, il settore immobiliare è di circa 20 trilioni, per un totale di 40 trilioni di dollari usa, la dimensione del mercato azionario statunitense è di circa 30 trilioni e il mercato immobiliare è di 30 trilioni, per un totale di circa 60 trilioni; mentre la dimensione del mercato azionario cinese è di soli 60.000 miliardi, che è più o meno la stessa dimensione del giappone, ma il valore di mercato degli immobili arriva fino a 65 trilioni, superando la dimensione combinata del mercato azionario e del mercato immobiliare in altri paesi .questo è il motivo per cui l’urbanizzazione spaziale della cina sarà molto più avanti rispetto all’urbanizzazione della popolazione.

sulla base dell'analisi di cui sopra si può trarre una conclusione: la prima fase dell'urbanizzazione spaziale della cina è prossima alla fine.quindi la prossima domanda a cui bisogna rispondere è: quali sono le caratteristiche di sviluppo della prossima fase di urbanizzazione 2.0?può la finanza fondiaria svolgere ancora un ruolo simile a quello svolto nella fase di urbanizzazione 1.0? la figura 2 mostra le variazioni del costo dei servizi pubblici (prodotti) forniti dai governi locali durante il processo di urbanizzazione da 0 a 100. nelle prime fasi dell'urbanizzazione, il deficit di finanziamento per gli investimenti dei governi locali nelle infrastrutture è particolarmente ampio tempo, finché è possibile ottenere il capitale, la città può raggiungere un rapido sviluppo. in questa fase il finanziamento fondiario soddisfa esattamente le esigenze di finanziamento dei governi locali.ma una volta che l'urbanizzazione entrerà nella seconda metà, le infrastrutture della città saranno sostanzialmente completate e anche la domanda di investimenti dei governi locali diminuirà.poiché nella prima metà dell'urbanizzazione (fase di crescita del capitale), gli investimenti fissi del governo locale sono cresciuti molto rapidamente, una volta che l'urbanizzazione entra nella seconda metà (fase di crescita operativa), anche gli investimenti fissi del governo locale diminuiranno molto rapidamente.molti governi locali hanno scoperto che la loro crescita economica ad alta velocità originaria ha improvvisamente perso slancio.

quando siamo entrati nella seconda metà dell’urbanizzazione, anche se il prezzo dei terreni venduti dai governi locali era più alto, non c’erano abbastanza progetti di investimento per ottenere reddito da capitale, e il capitale non era più scarso.durante questa fase, i costi operativi aumentano rapidamente, rendendo il flusso di cassa della città (entrate fiscali) molto scarso.il cosiddetto reddito operativo è relativo al reddito da capitale. il reddito ottenuto dalla vendita dei terreni è il reddito da capitale, che è essenzialmente il denaro preso in prestito dal governo della città. le tasse sono il reddito operativo, che è essenzialmente il denaro guadagnato dal governo della città. entrambi sembrano essere "denaro", ma a causa dei diversi modi e mezzi per ottenerli, anche le spese corrispondenti sono diverse. i redditi da capitale (come la vendita di terreni) possono essere utilizzati solo per le spese in conto capitale (come gli investimenti fissi); il reddito operativo, può essere utilizzato per le spese operative (come salari, previdenza sociale, welfare).

quando l’urbanizzazione entrerà nella seconda fase, le spese operative aumenteranno rapidamente. poiché queste spese non possono essere coperte dal reddito di capitale (in realtà, molte amministrazioni cittadine non hanno problemi a vendere i terreni, ma hanno difficoltà a pagare la previdenza sociale, le pensioni e persino i salari), possono fare affidamento solo sul reddito operativo. il risultato è quel reddito operativo sostituisce il reddito da capitale è diventato un collo di bottiglia che limita lo sviluppo economico locale nella seconda metà dell'urbanizzazione.xiao lu ha appena detto che la spesa pubblica dovrebbe essere indirizzata maggiormente al sostentamento delle persone e fornire servizi pubblici migliori. tuttavia, il prerequisito per questo cambiamento politico è che il governo abbia entrate fiscali sufficienti. se ottenere capitale sufficiente è un prerequisito per raggiungere una crescita rapida, allora ottenere entrate fiscali sufficienti è un prerequisito per raggiungere una crescita di alta qualità. la riduzione degli investimenti fissi da parte del governo non significa un aumento delle tasse, perché il denaro utilizzato dal governo per gli investimenti fissi viene preso in prestito dai residenti utilizzando il surplus di investimenti come garanzia. se il governo non effettua investimenti corrispondenti, questo denaro non esisterà affatto.questo è simile al modo in cui il mutuo di una persona può essere utilizzato solo per acquistare una casa. una volta che non si acquista una casa, il denaro è perso, pertanto il mutuo non può essere utilizzato per pagare le bollette dell'acqua, dell'elettricità, delle bollette della proprietà, ecc .lo stesso vale per le scuole, gli ospedali, la previdenza sociale, le pensioni, il funzionamento e la manutenzione delle infrastrutture... questi fondi possono essere coperti solo dalle entrate fiscali generali.

sulla base di ciò, possiamo delineare le caratteristiche economiche della seconda metà dell’urbanizzazione: (1) il reddito da capitale (come la vendita dei terreni) non è più importante, e il reddito operativo (come la tassazione) è diventato un nuovo vincolo alla crescita (; 2) gli investimenti non sono più la forza trainante dell'economia. la nuova forza trainante proviene dalla domanda effettiva: il mercato locale è diventato il nucleo della competitività della città. queste due caratteristiche fanno sì che nella seconda metà dell’urbanizzazione gli obiettivi economici più importanti dei governi locali siano:una è la tassazione, l’altra è il consumo,entrambi questi punti sono strettamente correlati agli investimenti nel settore domestico.

nella fase urbanizzazione 2.0, la maggior parte delle attività pesanti del settore governativo sono state completate e la domanda di investimenti proviene principalmente dai settori delle imprese e delle famiglie. tra questi, la forte assetizzazione del settore domestico è la chiave per verificare se la fase di urbanizzazione 2.0 può creare una domanda di investimenti sufficiente.il settore domestico è ciò che abbiamo ignorato nella fase di urbanizzazione 1.0: (1) se il costo della vita delle famiglie è elevato, il costo del lavoro sarà elevato e le imprese locali non avranno competitività; poiché le entrate fiscali dei governi locali in cina provengono principalmente dalle imprese, se le imprese sono deboli, le entrate fiscali del governo ne risentiranno notevolmente; sarà difficile espandere le dimensioni del mercato. le entrate fiscali e l'occupazione legate ai consumi saranno insufficienti.

nella struttura fiscale cinese,il principale flusso di cassa dei governi locali proviene dal settore aziendale. la struttura dei costi di un'unità aziendale determina la sua capacità di generare flussi di cassa. etra i costi operativi di un’impresa, quello più importante è il costo del lavoroil prezzo del lavoro è strettamente correlato alla struttura principale della spesa del settore domestico.il costo più importante del settore domestico, cioè il costo più importante del lavoro, è il costo degli alloggi.finché il costo della vita resta elevato, tutte le attività economiche legate al lavoro si troveranno ad affrontare un’enorme pressione sui costi. si può dire che la disponibilità di alloggi in affitto a basso costo in una città determina se la città può continuare a sostenere la sopravvivenza e lo sviluppo dell’industria manifatturiera. se il costo della vita è elevato, rendendo i prezzi del lavoro troppo alti, le aziende si sposteranno fuori città e le entrate fiscali e i posti di lavoro andranno persi.anche se una città è stata costruita ed è riuscita nella fase di urbanizzazione 1.0, se l’infrastruttura investita non può generare entrate fiscali sufficienti,il governo non riesce a ottenere entrate sufficienti in termini di flussi di cassa e la città potrebbe ancora essere eliminata nella fase di urbanizzazione 2.0.——vedremo sempre più città sperimentare un netto deflusso di popolazione a causa della mancanza di alloggi a basso costo, che a sua volta innescherà una massiccia delocalizzazione delle imprese.

la cina attualmente non dispone di un canale di fornitura tradizionale per gli alloggi a basso costo. molte funzioni degli alloggi in affitto a basso costo sono svolte da “villaggi urbani” informali. negli ultimi anni il divario di sviluppo urbano tra il sud e il nord è diventato sempre più ampio. negli studi per spiegare questo fenomeno, la proporzione dei villaggi urbani nell’intero abitato urbano dovrebbe essere una variabile con grande potere esplicativo.i villaggi urbani semi-illegali in molte città del sud rendono la disponibilità di alloggi in affitto a basso costo molto più elevata che nelle città del nord. sono questi alloggi a basso costo che consentono alle industrie manifatturiere a basso profitto di sopravvivere nelle grandi città con terreni costosi.shenzhen, che ospita il 60% dei villaggi urbani, ha sopportato quasi da sola l’intero impatto degli stati uniti sull’industria manifatturiera cinese. il ruolo dell’edilizia informale in questo processo può dirsi indispensabile.

quando si entra nella fase 2.0, la seconda metà dell’urbanizzazione, la produzione di servizi pubblici (beni) sostanzialmente non limita la crescita economica. in questo momento, il vero vincolo alla crescita deriva dai prodotti fabbricati dalla domanda che sono difficili da vendere. oggi, la cina ha già l’industria manifatturiera più potente del mondo, ma molti dei prodotti che produce non possono essere affatto digeriti dal paese, che può fare affidamento solo sui mercati esterni forniti dai paesi sviluppati come europa e stati uniti.in un’era di eccesso di offerta di produzione, la parte che possiede il mercato godrà di un enorme surplus del consumatore. dal punto di vista della creazione di un mercato della domanda interna, shenzhen, che fa affidamento sull’affitto informale di alloggi per ottenere vantaggi a basso costo in futuro, potrebbe perdere nei confronti del suo rivale di lungo termine, guangzhou.sebbene l'aggregato economico di shenzhen abbia superato guangzhou non molto tempo fa, guangzhou ha contribuito con una quota di mercato molto maggiore all'economia regionale e persino all'economia nazionale rispetto a shenzhen. nel 2019, le vendite totali al dettaglio di beni di consumo di guangzhou hanno raggiunto 997,559 miliardi di yuan, mentre quelle di shenzhen sono state di soli 658,285 miliardi di yuan, non solo dietro a shanghai, pechino e guangzhou, ma anche peggio di chongqing, chengdu e wuhan, al settimo posto nel paese .

la struttura abitativa, dominata da alloggi informali in affitto, è la ragione principale del fenomeno sopra descritto. una delle spiegazioni più intuitive è che l'abitazione è l'investimento patrimoniale più importante di una famiglia, ed è anche la base del suo consumo. solo chi possiede una casa acquisterà automobili, frigoriferi e altri beni di consumo durevoli hai soldi, non potrai acquistarli nel negozio sposta la tua merce a casa, perché non hai affatto una casa.una ragione più profonda è che, sebbene gli alloggi informali in affitto possano ridurre il costo della vita, limitano anche la partecipazione dei residenti alla distribuzione secondaria della ricchezza sociale e inibiscono la crescita della ricchezza familiare.la cosiddetta distribuzione secondaria della ricchezza si riferisce alla distribuzione della nuova ricchezza sociale tra i residenti determinata dagli investimenti pubblici del governo (come strade, greening, metropolitane, scuole, aeroporti e porti, ecc.). questo processo avviene principalmente attraverso la rivalutazione di beni immobili realizzati.il possesso di proprietà determina la possibilità di partecipare alla distribuzione secondaria della ricchezza. in questo meccanismo di ridistribuzione della ricchezza, il reddito da proprietà apporta un aumento di ricchezza molto maggiore al settore familiare rispetto al reddito generale (salario). ecco perché nella cina attuale le famiglie possono essere divise in due classi a seconda che abbiano o meno un alloggio.

si può dire che il corretto sistema abitativo è la chiave per risolvere i due grandi problemi della seconda metà dell'urbanizzazione: costo del lavoro e consumi delle famiglie. se si vuole abbassare la soglia d'ingresso in città, le case dovranno essere prevalentemente affittate; se si vuole ottenere un reddito da proprietà, le case dovranno essere prevalentemente vendute;di fronte a un dilemma, la soluzione migliore non è né affittare né vendere, ma combinare affitto e vendita: prima affittare e poi vendere.: all'inizio, il reddito dei residenti è basso. in questo momento, il governo vuole che riducano il costo della vita affittando prima le case, in modo che queste persone possano lavorare e vivere in città dopo aver guadagnato e pagato tasse al governo per un numero sufficiente di anni, il governo poi vende loro l'abitazione al prezzo di costo, e l'affitto passato può essere conteggiato come un'ipoteca sull'abitazione. in questo modo viene ideato un percorso affinché i lavoratori urbani possano ottenere alloggi urbani a prezzi bassi.nel processo in cui queste persone "affittano" le case, le aziende ottengono anche manodopera a basso costo, e il governo ottiene così entrate fiscali sulle società; dopo che il governo ha "venduto" le case, il consumo delle famiglie porterà mercato ai commercianti, e anche il governo potrà utilizzarle consumo ottieni tasse.l’economia urbana si è naturalmente spostata dall’essere guidata da “investimenti fissi per la vendita di terreni” a essere guidata da “tassazione-consumo”. "affitta ora, vendi dopo" è in realtà una versione ampliata della riforma abitativa del 1998. la riforma abitativa di quell'anno creò anche il primo gruppo di proprietari immobiliari in cina vendendo alloggi pubblici affittati a lungo termine agli affittuari a prezzi bassi. è questo gruppo di proprietari immobiliari che oggi sostiene la maggior parte della domanda interna cinese. dagli effetti concreti della riforma abitativa del 98 si può vedere che il consumo delle famiglie con e senza casa sarà su ordini di grandezza completamente diversi.

nell’era della globalizzazione, a fronte del surplus economico, il mercato interno è il supporto per partecipare alla competizione globale.si scopre che la cina è principalmente coinvolta nel processo produttivo nel ciclo globale di divisione del lavoro, ed entrambe le estremità della curva del sorriso – il capitale a monte e i mercati a valle – dipendono dai paesi sviluppati. da questa guerra commerciale sino-americana possiamo scoprire che solo chi ha il mercato può avere la sede della competizione globale. senza un mercato, sarà controllato da altri. quanto più forte è la capacità produttiva, tanto più debole è la capacità di negoziazione. perché se le tue cose non possono essere vendute, sarai alla mercé degli altri. senza la capacità produttiva, non potrai recuperare il flusso di cassa. in questo momento, la capacità produttiva che richiede continui ammortamenti e pagamenti di interessi diventerà il tuo asset negativo.nella seconda metà dell’urbanizzazione, se la cina vuole avere voce in capitolo nella competizione globale, deve avere una forte domanda locale. quando la domanda interna della cina supera quella degli stati uniti, qualsiasi catena industriale disaccoppiata dal mercato cinese si ritrova in un vicolo cieco. chiudere la porta alla cina non farà altro che chiudersi fuori.

se la cina vuole creare un mercato locale di livello mondiale, non può fare a meno del settore immobiliare. questo perché la dimensione del mercato non è limitata solo dalla quantità di ricchezza, ma anche dalla distribuzione della ricchezza.in determinate condizioni di ricchezza sociale totale, il divario tra ricchi e poveri avrà un enorme impatto sulla profondità e sulla portata del mercato.la funzione di consumo comprende due variabili: utilità e budget. solo l’intersezione tra utilità positiva e budget positivo può costituire una domanda effettiva. in altre parole, una richiesta è valida solo se si dispone sia di una necessità che di un budget sufficiente. in una società con un enorme divario tra ricchi e poveri, i ricchi avranno molto surplus di bilancio dopo aver soddisfatto pienamente i loro desideri di consumo, mentre i poveri non avranno budget sufficiente nonostante i loro enormi desideri di consumo (surplus di utilità). risultatosebbene la ricchezza sociale sembri enorme, la domanda effettiva è molto ridotta. in una società con pari ricchezza, il surplus di utilità e il surplus di bilancio diminuiranno e la domanda effettiva potrà massimizzare la dimensione del mercato.

sulla base della discussione di cui sopra, possiamo trasformare il problema della dimensione del mercato nel problema della riduzione della distribuzione della ricchezza e della povertà. per ridurre il divario tra ricchi e poveri, l’approccio tradizionale è quello di iniziare con il reddito in contanti e ridurre il divario tra ricchi e poveri attraverso la tassazione. la ricerca di piketty in “il capitale nel 21° secolo” mostra che questo approccio ha avuto scarsi effetti. pertanto, non possiamo semplicemente iniziare a pareggiare i ricchi e i poveri dalla fine della fase del reddito, ma dobbiamo iniziare dalla fonte della fase del capitale. il mercato dei capitali più importante negli stati uniti è il mercato azionario gli stati vogliono eguagliare i ricchi e i poveri, devono rendere disponibili le azioni sul mercato. il mercato dei capitali più importante della cina è quello immobiliare. se le case cinesi non possono essere possedute da tutti, il divario tra ricchi e poveri non può essere sostanzialmente eliminato.solo consentendo a tutti di possedere un’abitazione l’intera società potrà partecipare equamente alla distribuzione secondaria della ricchezza urbana e godere di pari servizi pubblici, e la domanda effettiva potrà essere estesa all’estremo.

infine, ecco alcune semplici conclusioni: quando la cina entrerà nella seconda metà dell’urbanizzazione——

(1) la tassazione sostituirà il finanziamento (vendita di terreni) e il consumo sostituirà gli investimenti fissi in quanto elemento competitivo più importante della città.in futuro, la competitività di una città non sarà valutata in base all’importo degli investimenti (investimenti fissi), ma al suo flusso di cassa (tassazione). una città che può vendere terreni potrebbe non essere necessariamente una città capace, ma una città che lo sarà può generare entrate fiscali capacità reale;

(2) il settore domestico sostituirà il settore pubblico come fulcro della crescita.nella fase urbanizzazione 1.0, sono stati soprattutto i dipartimenti governativi e quelli aziendali a effettuare ingenti investimenti patrimoniali. nella fase urbanizzazione 2.0, sono state le famiglie a dover effettuare ingenti investimenti patrimoniali. il bene più importante di una famiglia è l'abitazione. la funzione dell'abitazione non è solo quella di "residenza", ma è anche lo strumento principale per le famiglie per condividere la ricchezza sociale, il vettore dei servizi pubblici urbani e l'interfaccia per le famiglie per partecipare alla vita sociale. divisione sociale del lavoro.

(3) il costo del lavoro è la chiave perché il settore delle imprese possa partecipare alla concorrenza di mercato.se la forza lavoro nella città in cui ha sede l’azienda è molto costosa, le aziende in quella città non saranno competitive – anche se alcune aziende creano nuovi modelli di business nella silicon valley e ricevono investimenti, devono produrre i loro prodotti a shenzhen. pertanto, un basso costo del lavoro è molto importante per la sopravvivenza e la concorrenza dell’industria manifatturiera, e il settore manifatturiero costituisce la base su cui il governo può ottenere entrate fiscali e demografiche nella fase di urbanizzazione 2.0.

(4) il mercato locale è la sede della concorrenza globale.solo disponendo di un tribunale interno forte potremo avere voce nella divisione globale del lavoro. in un’economia mondiale in cui l’offerta supera la domanda, solo i consumatori possono sanzionare i produttori, ma i produttori non possono sanzionare i consumatori. la seconda metà dell’urbanizzazione non riguarda solo la produzione, ma anche il consumo. l’economia con il mercato più grande sarà anche la prima ad aggiornare la propria produzione.

(5) l'edilizia abitativa determina i costi aziendali e il mercato locale.innanzitutto, gli alloggi possono ridurre i costi delle imprese. il governo di singapore ha ridotto il costo del lavoro delle imprese attraverso la costruzione di alloggi hdb e le imprese andranno a singapore gli alti prezzi delle case di hong kong hanno fatto aumentare il costo del lavoro, e le imprese lo faranno allontanarsi da hong kong e l’economia urbana sarà svuotata dal cambiamento. in secondo luogo, l’edilizia abitativa può espandere il mercato locale grazie al suo effetto di affollamento sui consumi; attraverso l’effetto di distribuzione secondaria degli alloggi, può livellare i ricchi e i poveri, consentendo alle persone con desideri di consumo di avere potere di spesa, massimizzando così il mercato; misurare.

(6) come risolvere efficacemente il problema degli alloggi?è necessario imparare pienamente dall’esperienza e dalle lezioni apprese dalla precedente costruzione di alloggi a prezzi accessibili, vale a dire che la costruzione di alloggi a prezzi accessibili non può fare affidamento esclusivamente sugli investimenti pubblici ed essere considerata un welfare fornito dal governo, ma deve capitalizzare il reddito da lavoro attraverso progettazione del sistema finanziario. per dirla in parole povere, si tratta di "affittare prima e vendere dopo": "affittando" prima, si abbassa la soglia affinché le famiglie possano entrare nella divisione urbana del lavoro; "vendendo" poi, le pesanti risorse del settore domestico vengono completate; .

l'urbanizzazione cinese sta per entrare nella seconda metà e ci sono molte strategie per affrontarla, ma il fulcro di essa è la progettazione del sistema abitativo. qualsiasi strategia deve cogliere il nocciolo del problema ed evitare "fini multipli e pochi punti importanti". piacese la progettazione del sistema territoriale è il fulcro della competizione tra i governi urbani nella prima metà dell’urbanizzazione, la progettazione del sistema abitativo dovrebbe essere il fulcro della competizione tra i governi nella seconda metà dell’urbanizzazione.non può esserci urbanizzazione di successo senza risolvere il problema degli alloggi.

grazie a tutti!