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✪ 趙燕京 | アモイ大学

【はじめに】本日（9月24日）、中央銀行は既存の住宅ローン金利を引き下げ、住宅ローンの最低頭金比率を統一し、商業銀行を指導することを発表した。既存の住宅ローン金利が新たな住宅ローン金利まで下がる近く、平均的な下落幅は約0.5パーセントポイントについて。同時に、一軒目と二軒目の住宅ローンの最低頭金率を統一し、最低頭金率を全国レベルで統一する。セカンド住宅ローンの最低頭金比率が25％から15％に引き下げられる、過去最低に達しました。このニュースが発表されるとすぐに、インターネット上で激しい議論が巻き起こりました。市場の期待の中で、既存の住宅ローン金利の引き下げは多くの関係者の利益が関与する複雑な問題です。

この記事が指摘しているのは、現在、中国の都市化は、土地金融に依存した資本ベースの成長段階から、住宅システムを中心とした運営ベースの成長段階へと後半に入っている。変革の過程で、これまで急速に成長してきた地方自治体の設備投資は大幅に減少し、土地金融主導の経済も勢いを失い、さまざまな問題が顕在化します。この段階では、運営コストは急速に増加しており、都市のキャッシュフロー（税金）はますます逼迫しています。その結果、インフラ投資フェーズの前半では成功したものの、運営フェーズの後半では十分なキャッシュフロー収入が得られず、徐々に淘汰されていく都市が生まれました。

著者は次のように信じています。中国の都市化の後半では、地方経済の主な原動力は税金と消費に取って代わられることになるが、現時点での実質的な成長の制約は有効需要、つまり地方市場の規模にある。、これは都市の中核的な競争力に関係しているだけでなく、中国が世界的な競争に参加するための支援にも関係しています。中国が世界クラスの地元市場を創設したいのであれば、住宅なしでは成り立ちません。なぜなら、社会富の総量が一定の条件下では、貧富の差が市場の深さと規模に大きな影響を与えるからです。貧富の差を縮めることによってのみ、富裕層の予算余剰を削減し、国民消費を刺激し、市場規模を拡大することができます。中国の最も重要な資本市場は住宅市場であり、誰もが住宅を所有できるようにすることによってのみ、社会全体が都市富の二次分配に公平に参加し、平等な公共サービスを享受することができ、有効需要は極限まで拡大することになる。

中国の都市化の後半

テーマが膨大なので、私が説明できるのは最も単純な論理的連鎖と核となる結論だけです。

（写真は『国家戦略』より）

基本概念の曖昧さがその後の議論に影響を及ぼすことを避けるために、まずここで言う「都市」とは何なのかを明確にしておきます。私の概念では、都市とは公共（製品）サービスの集合体です。いわゆる公共（物品）サービスは、お金を支払わなくてもよいサービスではなく、都市の経済活動において誰もが必要とするサービスです。たとえば、すべての工場には道路、電気、水道が必要です...; すべての家庭には学校、病院、防火設備が必要です。これらの公共（商品）サービスを各経済主体が単独で提供するとなると、各経済主体は大きな資産負担を負わなければならなくなる。計画経済の時代、中国政府は都市インフラへの投資をほとんど行わなかった。その結果、企業は自ら「社会を運営」することを余儀なくされ、このアプローチのコストは非常に高かった。都市の役割は、誰もが必要とするインフラ、私たちはそれを「公共（製品）サービス」と呼びますが、それを政府という「企業」が一律に提供することで、市場活動の資本の敷居を大幅に下げることです。

上記の議論に基づいて、いくつかの結論を引き出すことができます: (1) 都市の本質は公共 (製品) サービスが取引される場所である、(2) 政府は公共 (製品) サービスを提供する主体である、( 3) 政府以外 あらゆる経済活動主体は、公共（製品）サービスの利用に対して税金を支払っています。この意味で、都市公共（物品）サービスを提供する都市と政府は、市場経済全体の中核であり、あらゆる経済活動の基盤を提供していると言えます。経済活動の重い資産は都市に集まるため、巨額の投資が自治体のビジネスモデルの最大の特徴ですが、逆に言えば、都市政府の重い資産があるからこそ、家計や企業は軽い資産で運営できるのです。 。想像してみてください。市政府がなく、各工場が独自に電力と水道を供給し、道路や橋を建設し、各家庭が独自の家庭教師やかかりつけ医を雇うとしたら、その費用は非常に高額になるでしょう。都市の真の価値は、公共（製品）サービスの大規模な生産と運営を通じて社会全体の運営コストを削減することにあります。

以上の都市の基本概念の統一に基づいて、都市化について議論することができる。公共（製品）サービスの深化に伴い、都市化は、他の製品生産と同様に、大きく 2 つの段階に分けることができます。

1つ目は資本ベースの成長段階です。企業の場合、生産する前に、まず土地を購入し、設備を追加する必要があります...同じ原則が市政府にも当てはまります。都市開発の初期段階では、市政府はまず道路、橋、空港、港、学校、病院などを建設する必要があります。投資しても成果が出ないこの段階を、いわゆる資本ベースの成長段階と呼ぶことができます。

2つ目は事業成長段階です。工場は、工場棟を建てて設備を購入し続けることはできません。工場棟を建て、設備を設置したら、すぐに生産を開始し、一生懸命製品を販売して、最終的に利益を上げなければなりません。投資回収のこの段階は、事業成長段階と呼ぶことができます。都市にとって、事業の成長段階は企業の成長段階と同様であり、最終的に公共（製品）の生産を完了する前に、都市の公共（製品）サービスを「販売」し、投資を呼び込み、人々を惹きつけ、税収を獲得する必要があります。サービス。開発の異なる段階にある都市は、まったく異なる目的に直面し、まったく異なる開発目標を持つべきであることは明らかです。資本成長段階と運営成長段階は全く異なる発展段階（資本形成という意味では全く逆のプロセス）であり、全く異なる発展目標を持っているため、したがって、ある段階（資本成長段階）では成功につながる実践が、別の段階（経営成長段階）ではまったく逆の効果をもたらす可能性があります。。都市化の発展段階と法則を一般的に分析した後、私たちが答えなければならない次の質問は、中国が都市化のどの段階にあるのかということです。

私の個人的な判断では、中国は資本ベースの成長段階である都市化1.0段階が終わりに近づき、事業ベースの成長段階である都市化の後半が始まっていると考えています。公式統計によると、中国の（人口）都市化レベルはわずか60.6％（2019年）であるが、中国の空間的都市化に必要なインフラ（道路、パイプライン、空港など）は、我が国の都市に必要な規模に近いか、それを超えている。安定した段階に到達するために。簡単なデータがこの傾向を示しています。 2015年、我が国の都市市街地と工業用地と鉱業地は10万平方キロメートルを超えた。1平方キロメートル当たり1万人という緩やかな基準によれば、たとえ2015年に中国の都市化建設が直ちに中止されたとしても、市街地の市街地は10万平方キロメートルを超えるだろう。 10,000億平方キロメートルの人口を収容するのに十分な大きさです。しかし、中国の都市化が 2015 年になっても止まらないことはわかっています。今日の時点で、建設された都市の市街地は中国の総人口の 80% を収容できると推定されています。

これは、表面的には中国の人口都市化率はわずか60％に過ぎないが、実際には関連する設備投資のほとんどが予定より前倒しで完了していることを意味する。都市の市街地と都市人口との間にこのような断絶があることは、世界の他の国ではまれです。諸外国では、都市人口は市街地面積によって決まるのが一般的であり、都市政府は資本蓄積を完了し、新たな都市人口の増加に基づいて都市を建設する。中国が他国とは全く異なる都市化現象を起こしている理由は、中国が採用している都市化資金を土地に依存するという独特のモデルと密接に関係している。都市化の第一段階で地方自治体が直面する最大のネックは資本不足です。この段階では、資本を生み出すことができる人は誰でもより迅速な発展を達成することができます。中国の地方政府の土地金融の資金調達効率は他の資金調達手段をはるかに上回っており、そのため中国は世界でもまれなスピードと規模で資本に基づく都市化の成長段階を完了することができる。

図1 資本市場規模と世界主要国の比較

図1を見ると、中国の土地融資の規模がいかに驚異的であるかがわかります。世界で最も強力な資本市場を比較すると、日本の株式市場は6兆ドル、不動産市場は10兆ドル、合計で約16兆ドルであることがわかります。 20兆ドル、不動産は約20兆ドル、合計40兆ドル、米国の株式市場の規模は約30兆ドル、不動産市場の規模は30兆ドル、合計約60兆ドルです。中国の株式市場の規模は日本とほぼ同じ60兆円に過ぎないが、不動産の時価総額は65兆にも上り、他国の株式市場と不動産市場を合わせた規模を上回っている。 。これが、中国の空間的都市化が人口の都市化をはるかに上回る理由です。

上記の分析に基づいて、1 つの結論を導き出すことができます。それは、中国の空間都市化の第 1 段階が終わりに近づいているということです。それでは、次に答えなければならない質問は、次の都市化 2.0 フェーズの発展の特徴は何でしょうか?土地金融は都市化 1.0 段階と同様の役割を引き続き果たせるでしょうか?図 2 は、都市化の過程で地方自治体が提供する公共 (製品) サービスのコストの変化を 0 から 100 まで示しています。都市化の初期段階では、地方自治体のインフラ投資に対する資金ギャップが特に大きくなります。資本が得られる限り、都市は急速な発展を遂げることができます。土地金融は、現段階で地方自治体の資金ニーズを正確に満たしています。しかし、都市化が後半に入ると都市インフラはほぼ完成しており、地方自治体の投資需要も減少する。都市化の前半（資本成長段階）では、地方政府の固定投資が非常に急速に増加したため、都市化が後半（経営成長段階）に入ると、地方政府の固定投資も非常に急激に減少することになる。多くの地方自治体は、当初の高度経済成長の勢いが突然失われていることに気づきました。

都市化が後半に入ると、地方自治体の土地売却価格は高くなったものの、資本収入を得るほどの投資案件が少なく、資本が不足しなくなりました。この段階では、運営コストが急速に増加し、市へのキャッシュフロー（税収）が非常に不足します。いわゆる営業収入は資本収入と相対的なものであり、これは実質的に市政府が借りたお金であり、実質的には市政府が稼いだお金である。どちらも「お金」に見えますが、その入手方法や手段が異なるため、それに対応する支出も異なります。資本収入（土地売却など）は資本支出（設備投資など）にのみ使用できます。営業利益は、営業経費（賃金、社会保障、福利厚生など）に使用できます。

都市化が第二段階に入ると、運営費は急激に増加します。これらの支出は資本収入では賄えないため（現実には、多くの都市政府は土地の売却に問題はないが、社会保障、年金、さらには賃金の支払いに困難を抱えている）、その結果、営業収入に頼るしかなくなる。都市化の後半では、資本収入が地域経済の発展を制限するボトルネックとなっています。シャオ・ルー氏は、政府支出をより国民生活に向け、より良い公共サービスを提供すべきであると述べましたが、この政策転換の前提条件は、政府が十分な税収を持っていることです。高度な成長を実現するために十分な資本の獲得が必須であるとすれば、質の高い成長を実現するには十分な税収の獲得が必須である。政府が設備投資に使用するお金は、投資余剰を担保として住民から借り入れたものであり、政府が相応の投資を行わなければ、このお金は存在しなくなるため、政府の設備投資削減は増税を意味しない。全然。これは、住宅ローンが住宅の購入にのみ使用できるのと同じで、住宅を購入しなければそのお金はなくなり、水道代、電気代、不動産代などの支払いには使用できなくなります。 。都市も同様で、学校、病院、社会保障、年金、インフラ運営維持……これらの資金が一般財政収入でしか賄えないのは、土地の売却資金と一般支出の資金だからです。 2 つの異なる金額。

これに基づいて、都市化後半の経済的特徴を描くことができます。 (1) 資本収入（土地売却など）はもはや重要ではなくなり、運営収入（税金など）が成長に対する新たな制約となっています。 2) 投資はもはや経済の原動力ではありません。新たな原動力は有効需要です。地元市場が都市の競争力の中核となっています。これら 2 つの特徴は、都市化の後半における地方自治体の最も重要な経済目標が次のとおりであることを意味します。一つは税金、もう一つは消費、これらの点はいずれも家計部門への投資と密接に関係しています。

都市化 2.0 段階では、政府部門の重資産のほとんどが完成しており、投資需要は主に企業部門と家計部門から来ています。中でも家計部門の資産化が重く、都市化2.0段階で十分な投資需要を創出できるかどうかの鍵となる。都市化 1.0 段階で無視されてきたのは家計部門である。(1) 家計の生活コストが高い場合、人件費が高くなり、地元企業は競争力に欠ける。中国の地方政府の税収は主に企業から来ているため、企業が低迷すると政府の税収に大きな影響が出る。市場規模の拡大は困難となり、消費に伴う税収や雇用も不足する。

中国の税制では、地方自治体の主なキャッシュフロー収入は企業部門から来ている。ビジネスユニットのコスト構造によって、キャッシュフローを生み出す能力が決まります。そして企業の運営コストの中で最も重要なのは人件費です; 労働力の価格は家計部門の主な支出構造と密接に関係しています。家計部門の最も重要なコスト、つまり最も重要な人件費は住宅費である。生活費が高止まりする限り、労働に関連するあらゆる経済活動は大きなコスト圧力に直面することになる。都市における低価格賃貸住宅の充実が、その都市が製造業の存続と発展を支え続けられるかどうかを左右すると言える。生活費が高くなって人件費が高くなりすぎると、企業は都市部から移転し、税収と雇用が失われます。都市が建設され、都市化 1.0 段階で成功したとしても、投資したインフラが十分な税収を生み出せない場合、政府は十分なキャッシュフロー収入を得ることができず、都市化 2.0 段階でも都市は消滅する可能性があります。——低価格住宅の不足により、人口の純流出を経験する都市がますます増え、それが企業の大規模な移転を引き起こすことになるでしょう。

中国には現在、低家賃住宅の主流の供給経路が存在せず、低価格賃貸住宅の多くの機能は非公式の「都市村」によって担われている。近年、南北の都市開発格差はますます拡大しており、この現象を説明する研究においては、都市市街地全体に占める都市村の割合が大きな説明力を持つ変数となるはずである。南部の多くの都市では半違法な都市村が存在するため、北部の都市よりも低価格の賃貸住宅の入手可能性がはるかに高くなっています。地価の高い大都市で利益の低い製造業が生き残れるのは、こうした低コスト住宅のおかげだ。都市部の村落の6割を占める深セン市は、米国の中国製造業への打撃をほぼ一手に担っており、その過程で非公式住宅が果たす役割は不可欠といえる。

都市化の後半である 2.0 段階に入ると、公共（財）サービスの生産は基本的に経済成長を制約しません。この時点での実質的な成長制約は、需要によって生産された製品が販売されにくいことによって生じます。現在、中国はすでに世界最強の製造業を有しているが、中国が生産する製品の多くは国内で全く消化できず、欧米などの先進国が提供する外部市場に依存するしかない。生産過剰の時代には、市場を所有する側が莫大な消費者余剰を享受することになります。内需市場創出の観点から見ると、非公式賃貸住宅に依存して低コストの優位性を得る深セン市は、将来的には長年のライバルである広州市に負ける可能性がある。深センの経済総計は少し前に広州を上回りましたが、広州は深センよりもはるかに大きな市場シェアを地域経済、さらには国家経済に貢献してきました。 2019年、広州市の消費財小売総額は9,975億5,900万元に達したが、深セン市はわずか6,582億8,500万元で、上海、北京、広州に遅れをとっているだけでなく、重慶、成都、武漢よりもさらに悪く、全国第7位となった。 。

このような現象は、非正規賃貸住宅が中心となっている住宅構造が主な原因となっている。最も直感的な説明の 1 つは、住宅は家族にとって最も重要な資産投資であり、住宅を所有している人だけが車、冷蔵庫、その他の耐久消費財を購入するであろうというものです。お金があっても、店に商品を置くことはできません。家がまったくないからです。より深い理由は、非公式の賃貸住宅は生活コストを削減することができるが、社会的富の二次分配への住民の参加を制限し、家族の富の成長を阻害するということである。いわゆる二次富の分配とは、政府による公共投資（道路、緑化、地下鉄、学校、空港、港湾など）によってもたらされる新たな社会的富が住民に分配されることを指し、このプロセスは主に感謝を通じて行われます。不動産の実現。この富の再分配メカニズムでは、財産を所有しているかどうかによって、一般所得（賃金）よりも財産収入が家計部門にはるかに大きな富の増加をもたらします。現在の中国では、住宅の有無によって家族が２つの階級に分けられるのはこのためである。

都市化後半の二つの大きな問題、人件費と家計消費を解決するには、正しい住宅制度が鍵となるといえる。都市への参入の敷居を下げたい場合は、主に住宅を賃貸する必要があり、不動産収入を得たい場合は、主に住宅を売却する必要があります。ジレンマに直面した場合、最善の方法は、賃貸でも売却でもなく、賃貸と売却を組み合わせる、つまり最初に賃貸してから売却することです。: 現時点では住民の収入が低いため、政府はまず家を借りて生活費を削減し、収入を得てから都市で生活できるようにしたいと考えています。十分な年数にわたって政府に税金を納めると、政府は原価で住宅を政府に売却し、過去の家賃は住宅の抵当権としてカウントされます。このようにして、都市部の労働者が都市部の住宅を低価格で入手できる道が設計されています。これらの人々が家を「借りる」過程で、企業も安価な労働力を獲得し、政府が家を「売却」した後、家計の消費が商人に市場をもたらし、政府も利用できるようになる。消費税をもらいます。都市経済は、当然のことながら「土地販売－固定投資」主導から「税金－消費」主導へと移行してきました。 「まず借りてから売る」というのは、実は1998年の住宅改革の拡張版である。同年の住宅改革では、長期賃貸の公共住宅を低価格で賃貸人に販売することで、中国の最初の不動産所有者も誕生した。現在の中国の内需の大部分を支えているのは、この不動産所有者グループだ。住宅のある世帯とない世帯では消費が桁違いになることは、98年の住宅改革の実際の効果を見てもわかる。

グローバル化の時代においては、経済余剰に直面して、国内市場がグローバル競争に参加するための後ろ盾となります。中国は主に世界的な分業サイクルの生産プロセスに関与しており、スマイルカーブの両端、つまり上流の資本と下流の市場は先進国に依存していることが判明した。この米中貿易戦争から分かるのは、市場を持っている国だけが世界競争のホームコートを持つことができ、市場がなければ、生産能力が強ければ強いほど、交渉能力は弱くなるということだ。なぜなら、物が売れなければ、生産能力がなければキャッシュフローを回収することはできず、継続的な減価償却と利息の支払いが必要な生産能力はマイナスの資産になってしまいます。都市化の後半において、中国が国際競争において発言権を獲得したいのであれば、地元での強い需要がなければならない。中国の内需が米国の需要を上回ると、中国市場から切り離された産業チェーンは行き止まりを求め、中国への扉を閉ざすことは自らを締め出すだけだ。

中国が世界クラスの地元市場を創設したいのであれば、住宅なしでは成り立ちません。なぜなら、市場規模は富の量だけでなく、富の分配によっても制限されるからである。社会富の総量が一定の条件下では、貧富の差が市場の深さと規模に大きな影響を与えることになります。消費関数には、効用と予算という 2 つの変数が含まれます。正の効用とプラスの予算の交差部分のみが有効需要を構成できます。言い換えれば、需要と十分な予算の両方がある場合にのみ、需要は有効な需要となります。貧富の差が大きい社会では、富裕層は消費欲求を十分に満たした後、多くの財政余剰を得るが、貧困層は莫大な消費欲求にもかかわらず十分な予算を持たない（公共余剰）。結果社会富は膨大に見えるが、有効需要は非常に小さい。富が平等な社会では、公共事業の余剰と予算の余剰は減少し、有効需要が市場規模を最大化することができます。

上記の議論に基づいて、市場規模の問題を富と貧困の分配の削減の問題に変換することができます。富裕層と貧困層の格差をどのように縮めるかというと、従来のアプローチは、キャ​​ッシュフロー収入から始めて、課税を通じて富裕層と貧困層の格差を縮めるというものでした。 『21世紀の資本』におけるピケティの研究によれば、このアプローチはほとんど効果がなかった。したがって、所得段階の終わりから富裕層と貧困層を平等にすることはできませんが、米国が望むのであれば、米国の最も重要な資本市場は株式市場です。富裕層と貧困層を平等にするためには、住民の間で株式を平均的に所有できるようにする必要がある。中国の最も重要な資本市場は住宅市場である。中国の住宅を誰もが所有できなければ、貧富の差を根本的に解消することはできない。誰もが住宅を所有できるようになって初めて、社会全体が都市の富の二次分配に公平に参加し、平等な公共サービスを享受することができ、有効需要は極限まで拡大することになる。

最後に、いくつかの簡単な結論を示します。中国が都市化の後半に入るとき——

(1) 都市の最も重要な競争力として、金融（土地売却）に代わって課税が行われ、固定投資に代わって消費が行われます。これからの都市の競争力は、投資額（設備投資）ではなく、キャッシュフロー（税制）で評価されるようになる。土地が売れる都市が必ずしも能力のある都市であるとは限らない。税収を生み出すことができる。

(2) 政府部門に代わって家計部門が成長の核となる。都市化 1.0 では、多額の資産投資を行ったのは主に政府部門と企業部門でした。都市化 2.0 段階では、多額の資産投資を行わなければならなかったのは家計でした。家族にとって最も重要な財産は住宅です。住宅の機能は単に「住居」であるだけでなく、家族が社会的富を共有するための主要なツールであり、都市の公共サービスの担い手であり、家族が社会に参加するためのインターフェースでもあります。社会的分業。

(3) 企業部門が市場競争に参加するには人件費が鍵となる。企業がある都市の労働力が非常に高価であれば、この都市の企業は競争力がなくなり、シリコンバレーで新しいビジネスモデルを生み出し、投資を受ける企業があったとしても、深センで製品を生産しなければなりません。したがって、製造業の生存と競争にとって、低い人件費は非常に重要であり、都市化 2.0 段階において製造業は政府が人口と税収を獲得する基盤となります。

(4) ローカル市場は世界的な競争の本拠地です。強力なホームコートを持つことによってのみ、私たちは世界的な分業において発言権を持つことができます。供給が需要を上回る世界経済では、消費者だけが生産者を制裁できますが、生産者は消費者を制裁することはできません。都市化の後半では、生産だけでなく消費も行われます。最大の市場を有する経済国はまた、最初に生産をアップグレードすることになる。

(5) 住宅はビジネスコストと地域市場を決定します。第一に、住宅は企業のコストを削減できる。シンガポール政府はhdb住宅の建設を通じて企業の人件費を削減しており、企業は香港の住宅価格の高騰で人件費を押し上げている。香港から遠ざかれば、都市経済は空洞化するだろう。第二に、住宅は消費に対するクラウディングイン効果により地域市場を拡大することができ、住宅の二次流通効果を通じて富裕層と貧困層を平準化し、消費意欲のある人々が購買力を持てるようになり、それによって市場を最大化することができる。サイズ。

(6) 住宅問題を効果的に解決するにはどうすればよいですか？これまでの手頃な価格の住宅建設の経験と教訓を十分に学ぶ必要がある。すなわち、手頃な価格の住宅の建設は、政府の投資のみに依存し、政府が提供する福利厚生として捉えることができず、労働所得を活用して行う必要がある。金融システムの設計。簡単に言えば、「最初に借りて、後で売る」です。最初に「借りる」ことで、後で「売る」ことで家族が都市分業に参入する敷居が下がり、家計部門の重い資産が完成します。 。

中国の都市化は後半に入ろうとしており、多くの対策が講じられているが、その中心となるのが住宅システムの設計である。どのような戦略であっても、問題の核心を把握し、「目的が複数あり、重要なポイントが少ない」ことを回避する必要があります。のように土地制度を中心とした設計が都市化の前半における都市政府間の競争の核であるとすれば、住宅制度を中心とした設計は都市化の後半における政府間の競争の核となるはずである。住宅問題を解決せずに都市化を成功させることはできません。

皆さんありがとうございました！