edificios y confianza "crecen" juntos - investigación real del proyecto de "vivienda garantizada" ejecutado con éxito
2024-09-19
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nuestro reportero yang jie
imagen ① ③ vista interior de la comunidad qifucheng·huiyuan ② ④ vista interior de la comunidad jinqiao xitang yang jie/fotografiada por yang jie
"¡esperando las estrellas! ¡esperando la luna! finalmente esperando que regreses a casa": esta es la alegría expresada por un proyecto de "vivienda garantizada" en zhengzhou por la llegada de sus propietarios, y esta alegría en realidad encarna el consenso. y esfuerzos de todas las partes.desde que la reunión del buró político del comité central del partido comunista de china celebrada a finales de julio de 2022 propuso la dirección política de "garantizar los edificios y proteger los medios de vida de las personas", se han lanzado continuamente varias medidas de apoyo para "garantizar los edificios". desde principios de este año, el apoyo a las políticas ha "aumentado a un nivel superior". desde "entrega garantizada de viviendas" hasta "entrega garantizada de viviendas", varias localidades han implementado políticas específicas de la ciudad, las instituciones financieras han brindado servicios relevantes, y muchas partes han trabajado juntas para apoyar a las empresas inmobiliarias. el mercado inmobiliario ha experimentado cambios positivos.recientemente, un periodista del securities daily visitó dos proyectos de "viviendas garantizadas" que se entregaron con éxito en la ciudad de zhengzhou, provincia de henan. el periodista se enteró de que fueron el apoyo político, la coordinación gubernamental, los esfuerzos financieros y otros factores los que contribuyeron conjuntamente a la ejecución fluida del proyecto, y la ejecución alentó aún más la confianza local en el mercado inmobiliario.de hecho, como primera ciudad piloto en el país para el modelo de disposición de vivienda garantizada "un proyecto, una política", el avance de zhengzhou en el trabajo de "vivienda garantizada" es el epítome del trabajo nacional de "vivienda garantizada", y también sirve como modelo para que otras ciudades sigan promoviendo la "vivienda garantizada" tiene cierto grado de significación muestral.muchos proyectos inmobiliarios en zhengzhou se entregaron con éxitoaumenta la confianza general del mercadoal ingresar a la comunidad jinqiao xitang, elogiada por los ciudadanos de zhengzhou como "el techo de las viviendas de calidad mejorada en la zona de alta tecnología", verá jardines paisajísticos modernos, miles de plantas verdes, sistemas de agua y césped interactivos y sofás de ocio. por todas partes los asientos estaban llenos de compradores que vinieron a ver la propiedad y a hacer consultas, lo que demuestra lo popular que es la propiedad.en gran contraste con esto, este edificio fue una vez un proyecto clave del "edificio de entrega garantizada" en la zona de alta tecnología de zhengzhou. durante la entrevista, el periodista se enteró de que el proyecto jinqiao xitang fue desarrollado originalmente conjuntamente por dos importantes empresas inmobiliarias locales, jinqiao y yongwei. a finales de 2021, se expuso por primera vez que "yongwei se retiró" debido a disputas entre accionistas. luego, los accionistas perdieron más de mil millones de yuanes en fondos. cuando llegó la noticia de la malversación, el proyecto jinqiao xitang cayó en una gran controversia.para hacer un buen trabajo para "garantizar la entrega del edificio", la zona de alta tecnología de zhengzhou estableció un equipo especial de "yongwei xitang". en respuesta a los problemas de seguridad del capital que preocupan a los propietarios, el 2 de julio de 2022, el grupo de trabajo declaró que se habían recuperado 1.011.500 millones de yuanes de fondos malversados por los accionistas mediante la coordinación de múltiples partes y la gestión de la zona de alta tecnología de zhengzhou. el comité nombrará una empresa estatal para supervisar el uso de los fondos del proyecto, 1.011.500 millones de yuanes de los fondos recuperados y los ingresos por ventas posteriores se transfirieron a la cuenta de supervisión a nombre de los activos estatales para garantizar la construcción posterior del proyecto. fondos asignados y operaciones cerradas.finalmente, con los esfuerzos conjuntos de muchas partes, el proyecto jinqiao xitang se entregó oficialmente el 15 de julio de 2024. el personal del centro de ventas del proyecto reveló que hay alrededor de 2.500 casas planeadas para el proyecto, y casi el 90% de ellas se han vendido hasta ahora.el gerente de una agencia inmobiliaria en zhengzhou le dijo a un periodista del securities daily que el incidente del proyecto jinqiao xitang representa un problema en un tipo de proyectos de "viviendas garantizadas" y también sirve como una advertencia para el mercado, es decir, sobre cómo fortalecer la supervisión. de fondos de preventa."actualmente, la provincia de henan ha implementado una supervisión especial de los fondos de preventa. para garantizar la seguridad de los fondos de preventa, todos los ingresos obtenidos por las empresas de desarrollo inmobiliario de la preventa de viviendas comerciales, incluidos depósitos, pagos iniciales, cuotas los pagos, los pagos únicos y los préstamos hipotecarios bancarios, los fondos de previsión para la vivienda, etc., deben incluirse en el ámbito de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales”. el director de la agencia inmobiliaria introdujo además que muchas sucursales de bancos comerciales, incluidas el banco industrial y comercial de china, el banco de construcción de china, el banco zhongyuan, el banco zhengzhou, etc., son capaces de supervisar los fondos de preventa de viviendas comerciales.un miembro del personal de un banco comercial en zhengzhou dijo a los periodistas que para garantizar que los fondos especiales se implementen y logren resultados prácticos, el banco coopera activamente con el acuerdo de trabajo de "entrega de vivienda garantizada", sigue estrictamente el acuerdo de supervisión del fondo, hace un buen trabajo en la supervisión y pago de fondos, y garantiza el uso seguro de los fondos.según muchos propietarios y personas dedicadas al sector inmobiliario, la ejecución fluida del proyecto jinqiao xitang ha constituido un ejemplo positivo y una referencia para el trabajo de "entrega de viviendas garantizada" de zhengzhou, y también ha mejorado en cierta medida la confianza general del mercado. .en septiembre de este año, el proyecto de la ciudad de qifu en el distrito de zhongyuan, que los ciudadanos de zhengzhou consideran "el edificio sin terminar más grande", finalmente completó su entrega. los reporteros del "securities daily" vieron en el lugar que la entrada de la comunidad qifucheng huiyuan estaba llena de gente. varios comerciantes y equipos de decoración en agua y electricidad, techos, decoración, sellado de balcones, etc., se reunieron aquí para solicitar negocios. en la comunidad, una pancarta roja que dice "¡esperando las estrellas! ¡esperando la luna! finalmente esperando que regreses a casa" es particularmente llamativa."después de diez años, la casa finalmente fue entregada y una piedra en mi corazón cayó al suelo. gracias a la política de 'entrega garantizada de casas', que salvó la ciudad de qifu y protegió los derechos e intereses de nuestros compradores de viviendas". dijo un dueño de propiedad en la comunidad.la ejecución del proyecto jinqiao xitang y del proyecto qifucheng es sólo un microcosmos del trabajo de zhengzhou sobre la “entrega garantizada de edificios” y la “entrega garantizada de viviendas”. el 23 de agosto, en una serie de conferencias de prensa sobre el tema "promoción del desarrollo de alta calidad" celebradas por la oficina de información del consejo de estado, dong jianguo, viceministro del ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural, dijo que todas las localidades deberían ser guiado para implementar "un proyecto, un plan, una clase especial, un banco, una auditoría, un modelo de disposición de "juez" de auditoría". este modelo se puso a prueba y se exploró por primera vez en zhengzhou y se promoverá en todo el país.el apoyo financiero al sector inmobiliario es sólido y eficazse acelera la financiación de proyectos de la “lista blanca”la "entrega garantizada de viviendas" requiere el esfuerzo conjunto de muchas partes, entre las cuales los fondos son una parte clave.desde que se estableció formalmente el mecanismo de coordinación del financiamiento inmobiliario urbano a principios de este año, se han lanzado una tras otra una serie de políticas y se ha acelerado la implementación de proyectos de la “lista blanca” en varias regiones. al mismo tiempo, los bancos comerciales han implementado requisitos de diligencia debida y exención para "otorgar todos los préstamos como deben", abriendo nuevos canales de financiación para las empresas inmobiliarias.dong jianguo dijo en la conferencia de prensa antes mencionada: "actualmente, los bancos comerciales han aprobado más de 5.300 proyectos de la 'lista blanca' de acuerdo con los procedimientos de aprobación, con un monto de préstamo aprobado de casi 1,4 billones de yuanes. estos fondos se están desembolsando gradualmente de acuerdo con el progreso de los proyectos. fuerte apoyo para la construcción y ejecución del proyecto”."las 'viviendas garantizadas' de las que todo el mundo habla ahora no están realmente inconclusas en el pasado, pero el gobierno local ha seleccionado una serie de proyectos de la 'lista blanca'. las propiedades en estos proyectos deben entregarse a tiempo y en buena cantidad y calidad. lo llamamos "garantizar la entrega de viviendas", y nos centramos principalmente en aquellas propiedades en el mercado que no dan mucha confianza a los clientes", dijo a los periodistas una persona que se dedica a la venta de bienes raíces en zhengzhou.el reportero del "securities daily" se enteró por el banco zhongyuan de que en la batalla por construir viviendas garantizadas y viviendas de reasentamiento en zhengzhou, la asistencia con "dinero real" de la sucursal de zhengzhou del banco zhongyuan nunca se ha detenido. el banco implementó activamente políticas nacionales, estableció rápidamente un equipo especial para trabajar en el mecanismo de coordinación de financiamiento de bienes raíces urbanos, conectó proyectos uno por uno, optimizó los procesos comerciales e hizo todo lo posible para promover la implementación del mecanismo de coordinación de financiamiento de bienes raíces de zhengzhou desde entonces. este año, ha aprobado préstamos por casi 5.600 millones de yuanes para proyectos de la "lista blanca", con una inversión de casi 2.900 millones de yuanes.a juzgar por el negocio inmobiliario de los bancos comerciales en el primer semestre de este año, su apoyo a las empresas inmobiliarias también está aumentando gradualmente. los periodistas del "securities daily" revisaron los datos de los informes semestrales de seis grandes bancos comerciales estatales y descubrieron que tres de ellos tuvieron un aumento en la proporción de saldos de préstamos de la industria inmobiliaria (basados en préstamos y anticipos emitidos por empresas del grupo). en comparación con finales de 2023, y uno se mantuvo constante. a juzgar por el índice de morosidad de la industria inmobiliaria, en el primer semestre del año, el índice de morosidad de los seis bancos de la industria inmobiliaria mostró una "disminución de 5 y un nivel de 1" en comparación con el principio. del año.al implementar el mecanismo de coordinación de la financiación inmobiliaria, los bancos comerciales también han controlado la selección de activos. el vicepresidente del icbc, wang jingwu, dijo en la conferencia provisional de resultados del banco que el icbc está comprometido a construir una estructura de financiación e inversión inmobiliaria descentralizada, diversificada y equilibrada, aumentando los esfuerzos para deshacerse de empresas y proyectos inmobiliarios riesgosos, aumentando el índice de retiro de provisiones y mejorar la calidad de los activos del sector inmobiliario en general, estable. en el primer semestre del año, el índice de morosidad de la industria inmobiliaria del icbc cayó 2 puntos básicos desde principios de año.una serie de medidas de apoyo y datos estables y en mejora han impulsado la disposición de los residentes a comprar vivienda. el "informe de la encuesta sobre la disposición de los residentes a comprar viviendas en agosto de 2024" publicado recientemente por el instituto de investigación index de china muestra que desde 2024, el gobierno ha intensificado sus esfuerzos para promover la "entrega garantizada de viviendas" y ha fortalecido la implementación de la coordinación financiera local. mecanismos, y "debe prestar" para el cumplimiento "lista blanca" de proyectos "préstamos al máximo" promoverá la construcción y finalización continua de proyectos y promoverá la disminución continua de las expectativas de riesgo de entrega de los residentes. en agosto, el sentimiento de espera de los residentes respecto a la compra de viviendas disminuyó hasta cierto punto, representando aproximadamente el 24%, una disminución de 2 puntos porcentuales desde el nivel alto."en la actualidad, nuestro país debe acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra, y acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, que consiste en construir 'buenas casas' que cumplan con las nuevas expectativas de " garantizando la entrega de viviendas." fortalecer la comunicación y el acoplamiento con el gobierno, innovar y utilizar diversos métodos para hacer un buen trabajo en el financiamiento de proyectos relacionados y la eliminación de riesgos, y rastrear y explorar modelos efectivos para digerir los servicios financieros para viviendas existentes. el segundo es mejorar la calidad del servicio y la eficiencia del mecanismo de coordinación del financiamiento inmobiliario. continuaremos dando seguimiento a los proyectos de la “lista blanca”, mejorando el mecanismo de servicio de proceso completo y garantizando tanto la calidad como la cantidad de los préstamos. el tercero es seguir haciendo un buen trabajo en la financiación de los "tres grandes proyectos". conecte dinámicamente la lista de proyectos "tanto de ocio como de emergencia", promueva la revisión y aprobación de proyectos maduros de vivienda asequible y acelere la implementación del financiamiento.chen wenjing, director de investigación de mercado del instituto de investigación de índices de china, dijo a un periodista del securities daily que promover todos los proyectos que requieren apoyo financiero ayudará a que más proyectos obtengan apoyo financiero y proporcionará una garantía importante para la construcción y ejecución del proyecto. en el futuro, se espera que la "lista blanca" de financiación de proyectos se siga implementando y también desempeñe un papel más importante para "garantizar la entrega de viviendas" y estabilizar las expectativas del mercado.amc toma múltiples medidas para rescatar a las empresas inmobiliariascontinuar ayudando a la revitalización del proyecto.además de los bancos comerciales, existe otro tipo de institución financiera que tiene una rica experiencia en la resolución de riesgos de proyectos inmobiliarios, rescates de reestructuración corporativa, alivio de crisis, etc. y desempeña un papel diferente al de otras instituciones financieras, y es el de activo. sociedad gestora (amc)."en zhengzhou, algunos promotores de edificios sin terminar no tienen fondos. después de que la empresa se declare en quiebra, amc se hará cargo e inyectará capital, y continuará construyendo los edificios a través de agentes de construcción", dijo el director de la agencia inmobiliaria antes mencionado.actualmente, amc ha logrado muchos resultados positivos en la resolución constante de riesgos inmobiliarios. durante la entrevista, un periodista del securities daily se enteró de que zhengzhou xinda tianyue jiuzhang y future ad fueron suspendidos debido a la ruptura del flujo de caja del proyecto original, lo que afectó el reasentamiento de casi 1.500 aldeanos. en agosto de 2023, la sede central de cinda en china tomó la iniciativa y su sucursal de henan, cinda investment, cinda real estate y cinda capital colaboraron para participar en el rescate del proyecto, basándose en el principio de "garantizar la entrega y la calidad", y se coordinaron para resolverlo. se apeló el problema de propietarios, pobladores, proveedores y otras partes, y con el fuerte apoyo del gobierno local, se impulsó el proyecto para reanudar las obras a mediados de agosto de ese año.en la actualidad, future a.d. no. 1 y no. 2 yards se han entregado con éxito y se espera que tianyue jiuzhang se entregue a finales de este año. la persona relevante a cargo de china cinda le dijo a un periodista del securities daily que en los dos proyectos anteriores, china cinda ha logrado un "avance" conjunto de múltiples proyectos a través de un enfoque de rescate coordinado de vinculación de proyectos de rescate, introducción de nuevos proyectos y intercambio de recursos de múltiples proyectos, reparación y hematopoyesis”. durante este período, la sede de china cinda y sus subsidiarias trabajaron juntas de manera eficiente e integral para llevar a cabo una reestructuración sustancial del capital, la gestión, la tecnología y otras dimensiones del proyecto, utilizando adiciones en el lado de los activos, restas en el lado de los pasivos y ajustes en en el lado de la equidad, el "método de reparación de cinco pasos", que incluye la optimización en el lado de los costos y la inyección en el lado de la marca, promoverá la revitalización de proyectos problemáticos.china citic financial assets ha creado activamente "inversión incremental en activos financieros citic para la reorganización y revitalización + aislamiento efectivo de citic trust + mejora de las operaciones de custodia y construcción de citic consulting, citic pacific real estate y empresas industriales + resolución de riesgos de instituciones financieras existentes + cooperación con fondos regulatorios gubernamentales" el modelo de rescate inmobiliario colaborativo entre la industria y las finanzas característico de citic tiene en cuenta las demandas de los gobiernos locales, residentes, bancos, compañías inmobiliarias en dificultades y otras partes, adapta el proyecto y prescribe una "prescripción integral" que es ganar-ganar para todas las partes.el periodista se enteró por china citic financial assets de que recientemente se lanzó oficialmente el segundo lote del proyecto de rescate de sunac dongjiadu (the bund no. 1 phase ii) implementado por china citic financial assets. se agotaron 110 unidades el día de la inauguración. un volumen de transacciones de 5.674 millones de yuanes. esta es la segunda venta del proyecto después de su primera liquidación en abril de este año, con un valor total de la transacción que alcanzó los 15.600 millones de yuanes, lo que marca un éxito significativo en el rescate del proyecto.en términos generales, existen tres modelos principales de rescate para empresas inmobiliarias por parte de amc: uno es el modelo de colaboración "adquisición de amc + inversión de capital incremental + construcción de agencias", es decir, desarrollo después de la reorganización, el otro es la caja de herramientas de "deuda + capital" de amc; , proporcionar fondos incrementales directa o conjuntamente con otros sindicatos y continuar siendo administrados por empresas inmobiliarias. en tercer lugar, amc coopera con activos estatales locales para establecer fondos o plataformas de ayuda inmobiliaria, etc.el "informe de la encuesta sobre el mercado de activos financieros improductivos de china 2024" publicado anteriormente por china oriental muestra que, según los resultados del cuestionario de cuatro tipos de encuestados: expertos y académicos externos, bancos comerciales, empresas de gestión de activos e intermediarios, la operación económica en 2024 mostrará tendencias positivas. los factores están aumentando, el impulso sigue aumentando, las expectativas sociales están mejorando y las características básicas son el rápido crecimiento, la optimización estructural y la buena calidad y eficiencia. es necesario aprovechar la oportunidad para construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, tener en cuenta los nuevos cambios en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario y las nuevas expectativas de la población sobre viviendas de alta calidad, y coordinar la investigación. sobre políticas y medidas para digerir los bienes inmuebles existentes y optimizar la vivienda incremental.según el responsable de china oriental, en el futuro, para seguir desempeñando el papel de amc en el rescate y el rescate, se necesitarán políticas especiales pertinentes, especialmente políticas de apoyo especiales en términos de costes de capital. porque si bien algunos proyectos tienen dificultades para venderse, los riesgos de deuda existentes todavía se están acumulando. los vínculos entrelazados han provocado que los proyectos en problemas se queden atrapados en el atolladero, y la dificultad de rescate continúa aumentando. es necesario intercambiar tiempo por espacio y resolverlos. paso a paso.
