建物と自信が一緒に「高くなる」～納入を成功させた「保証付き住宅」プロジェクトの実態調査～
2024-09-19
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ヤン・ジエ記者
写真① ③ 七富城・恵源集落内観 ② ④ 金橋西塘集落内観 楊潔/撮影：楊潔
「星を楽しみにしています！ 月を楽しみにしています！ 最後にあなたが帰ってくるのを待っています」 - これは、オーナーの到着を歓迎する鄭州の「住宅保証」プロジェクトによって表現された喜びであり、この喜びは実際にコンセンサスを体現しています。そして各当事者の努力。2022年7月末に開催された中国共産党中央委員会政治局会議で「建物を保障し民生を守る」という政策方向が打ち出されて以来、「建物の保障」に対するさまざまな支援策が継続的に打ち出されている。今年の初め以来、政策支援は「住宅の保証付き引き渡し」から「住宅の保証付き引き渡し」へと「より高いレベルにステップアップ」しており、さまざまな地方自治体が都市特有の政策を実施し、金融機関が関連サービスを提供しており、不動産市場には前向きな変化が見られ、多くの関係者が協力して不動産会社を支援しています。最近、証券日報の記者は、河南省鄭州市で成功裏に実現した2件の「保証住宅」プロジェクトを訪問した。記者は、政策支援、政府の調整、財政努力、その他の要因がプロジェクトの円滑な実施に共同で貢献し、その結果、不動産市場に対する地元の信頼がさらに高まったことを知りました。実際、鄭州市は「一プロジェクト一政策」住宅保証処分モデルの国内初のパイロット都市として、「住宅保証」事業の推進は国家「住宅保証」事業の縮図であり、また、他都市が今後も「住宅保証」を推進していくためのモデルとして、一定のサンプルとしての意義がある。鄭州の多くの不動産プロジェクトが成功裏に完了しました鄭州市民から「ハイテクゾーンの品質が向上した住宅の天井」と賞賛される金橋西塘コミュニティに足を踏み入れると、モダンな景観の庭園、何千もの緑の植物、インタラクティブな給水システムと芝生、レジャーソファが目に入るでしょう。物件内覧や問い合わせをしに来た購入者でどこも満席で、物件の人気の高さが伺えました。これとは大きく対照的に、この建物はかつて鄭州ハイテク区の「保証配達ビル」の主要プロジェクトでした。記者はインタビュー中に、金橋西塘プロジェクトがもともと地元の大手不動産会社2社、金橋と永威によって共同開発されていたことを知り、2021年末に株主間の紛争により「永威が撤退」したことが初めて明らかになった。その後、10億元以上の資金が株主に失われ、この横領のニュースが流れたとき、金橋西塘プロジェクトは大論争に陥った。「建物の引き渡しの保証」をしっかりと行うために、鄭州高新区は「永威西堂」の特別チームを設立しました。所有者が懸念している資本の安全性の問題に対し、2022年7月2日、対策委員会は、株主が流用した資金10億1,150万元が複数の関係者と鄭州高新区管理の調整により回収されたと発表した。委員会はプロジェクト資金の使用を監督する国有企業を任命し、回収された資金10億1150万元とその後の売却収入はすべて国有資産の名で監督口座に移管され、その後のプロジェクト建設を確実にする。指定された資金と閉鎖された業務。最後に、多くの関係者の共同の努力により、金橋西塘プロジェクトは 2024 年 7 月 15 日に正式に完成しました。同プロジェクトの販売センターのスタッフによると、このプロジェクトには約2,500戸の住宅が計画されており、これまでにその90％近くが販売されたという。鄭州市の不動産代理店経営者は証券日報の記者に対し、金橋西塘プロジェクトの事件は一種の「保証住宅」プロジェクトの問題を表しており、監督をいかに強化するかという市場への警告でもあると語った。プレセール資金の。「現在、河南省は販売前資金に対して特別な監督を実施している。販売前資金の安全性を確保するため、不動産開発会社が商業用住宅の販売前に得た手付金、頭金、割賦金などの収入はすべて禁止されている」不動産仲介業者のマネージャーはさらに、住宅ローン、一時金、銀行住宅ローン、住宅積立金ローンなどを商業住宅販売前ファンドの監督範囲に含めるべきであると述べた。中国工商銀行、中国建設銀行、中原銀行、鄭州銀行などは、商業住宅販売前ファンドの監督を引き受けることができます。鄭州市のある商業銀行の行員は記者団に対し、特別基金を確実に実施し、実質的な成果を上げるために、当銀行は「住宅引渡保証」業務の取り決めに積極的に協力し、基金監督協定を厳格に遵守し、適切な措置を講じていると語った。資金の監督と支払いが適切に行われ、資金の安全な使用がコンプライアンスに保証されます。多くの不動産所有者や不動産関係者によると、金橋西塘プロジェクトの順調な引き渡しは鄭州市の「保証付き住宅引き渡し」事業の好例と参考となり、市場全体の信頼もある程度向上したという。 。今年9月、鄭州市民の間で「最大の未完の建物」とみなされている中原区の斉福市プロジェクトがついに引き渡しを完了した。 「証券日報」の記者は現場で、水道、電気、天井、装飾、バルコニーのシーリングなどのさまざまな商人や装飾チームがビジネスを勧誘するためにここに集まっていたのを目撃した。コミュニティでは、「星が楽しみ！月が楽しみ！最後にあなたの帰りを待っています」と書かれた赤い横断幕がひときわ目を引きます。「10年が経ち、ようやく家の引き渡しが決まり、私の心の中の石が地面に落ちました。『住宅引き渡し保証』政策のおかげで、チーフ市は救われ、住宅購入者の権利と利益が守られました。」とコミュニティの不動産所有者は語った。金橋西塘プロジェクトと斉富城プロジェクトの納品は、鄭州市の「建物の保証付き納品」と「住宅の保証付き納品」の取り組みの縮図に過ぎない。 8月23日、国務院新聞弁公室が開催した「質の高い発展の促進」をテーマにした一連の記者会見で、住宅・都市農村発展部の董建国副部長は、すべての地方が次のように述べた。 「1 つのプロジェクト、1 つの計画、1 つの特別クラス、1 つの銀行、1 つの監査、1 つの監査」の処分モデルを実装するように指導されます。このモデルは鄭州で最初に試験運用され、研究され、全国的に普及される予定です。「確実な住宅供給」には多くの関係者の共同努力が必要であり、その中でも資金は重要な部分を占めます。今年初めに都市不動産融資調整メカニズムが正式に設立されて以来、一連の政策が次々と打ち出され、各地で「ホワイトリスト」プロジェクトの実施が加速している。同時に、商業銀行は「すべての融資を適切に実行する」ためのデューデリジェンスと免除要件を導入し、不動産会社に新たな融資ルートを開拓しました。董建国氏は前述の記者会見で、「現在、商業銀行は承認手続きに従って5,300件以上の『ホワイトリスト』プロジェクトを通過しており、承認された融資額は約1兆4000億元に達している。これらの資金は、計画に従って徐々に実行されている」と述べた。プロジェクトの進捗に合わせて、プロジェクトの構築と実現を強力にサポートします。」「今、誰もがよく口にする『保証付き住宅』は、実際には過去に未完成だったわけではありません。しかし、地方自治体は数多くの『ホワイトリスト』プロジェクトを整理しました。これらのプロジェクトの物件は、予定通りに十分な量で引き渡されなければなりません」鄭州市の不動産販売関係者は記者団に対し、「住宅の引き渡しを保証するため、顧客にあまり信頼を与えられない市場に出回っている物件に主に焦点を当てている」と語った。「証券日報」記者は中原銀行から、鄭州での保証付き住宅と再定住住宅の建設をめぐる戦いにおいて、中原銀行鄭州支店の「リアルマネー」支援が決して止まらないことを知った。当銀行は国家政策を積極的に実施し、都市不動産融資調整メカニズムに取り組む特別チームを迅速に設立し、プロジェクトを一つ一つ結び付け、業務プロセスを最適化し、鄭州市の不動産融資調整メカニズムの導入促進に全力を尽くした。今年、同社は「ホワイトリスト」プロジェクトに対して約29億元の融資を承認した。今年上半期の商業銀行の不動産事業を見ると、不動産会社に対する商業銀行の支援も徐々に増えている。 「証券日報」の記者が大手国有商業銀行６行の半期報告書データを精査したところ、そのうち３行が不動産業界向け融資残高の割合を増加させていることが判明した（グループ会社が発行したローンと前払いに基づく） 2023 年末と比較し、1 つは一定を維持しました。不動産業界の不良債権比率から判断すると、上半期の不動産業界6行の不良債権比率は当初に比べて「5低下、1水準」となった。今年の。商業銀行は不動産融資調整メカニズムを導入する一方で、資産選択も管理してきました。 icbc副頭取のwang jingwu氏は同行の中間決算会見で、icbcは分散型、多様化、バランスのとれた不動産投資・融資構造の構築、リスクの高い不動産会社やプロジェクトの処理努力の強化、引当金回収率の向上、そして、不動産業界の資産の質が向上し、全体的に安定。今年上半期、icbc の不動産業界の不良率は年初から 2 ベーシスポイント低下しました。一連の支援策とデータの安定的かつ改善により、住民の住宅購入意欲が高まった。中国指数研究院が最近発表した「2024年8月の住民の住宅購入意欲に関する調査報告書」によると、2024年以降、政府は「保証付き住宅引渡し」の促進に向けた取り組みを強化し、地方融資調整の実施を強化している。 「最大限の融資」は、プロジェクトの継続的な建設と完了を促進し、住民の配送リスクの期待の継続的な低下を促進します。 8月の住宅購入に対する住民の様子見ムードは約24％と、高水準から2ポイント低下し、一定程度低下した。「現在、我が国は賃貸と購入の双方を促進する住宅制度の確立を急ぐとともに、国民の新たな期待に応える『良い住宅』を建設するという新たな不動産開発モデルの構築を急ぐ必要がある」中国農業銀行副銀行頭取の劉宏氏は中間決算会見で、次の段階での同行の重要な任務について明らかにした。まず、「」の業務で包括的な支援を提供する。住宅の引き渡しを保証します。」政府とのコミュニケーションと連携を強化し、さまざまな手法を革新して利用して、関連プロジェクトの資金調達とリスク処理を適切に実行し、既存住宅向けの金融サービスを消化するための効果的なモデルを追跡および探索します。 2つ目は、不動産融資調整メカニズムのサービスの質と効率を向上させることです。今後も「ホワイトリスト」プロジェクトのフォローアップを継続し、全プロセスサービスの仕組みを改善し、融資の質と量の両方を確保していきます。 3つ目は、「3大プロジェクト」への融資をしっかりやっていくことです。 「レジャーと緊急の両方」プロジェクトのリストを動的に結び付け、成熟した手頃な価格の住宅プロジェクトの審査と承認を促進し、融資の実施を加速します。中国指数研究院の市場調査部長、陳文京氏は証券日報の記者に対し、資金調達支援が必要なすべてのプロジェクトを推進することで、より多くのプロジェクトが資金調達支援を得られるようになり、プロジェクトの建設と実現に重要な保証が提供されると述べた。将来的には、プロジェクトファイナンスの「ホワイトリスト」がさらに実施されることが予想され、「住宅引き渡しの保証」と市場の期待の安定化においても、より大きな役割を果たすことになるだろう。amcは住宅会社を救済するために複数の措置を講じる商業銀行とは別に、不動産プロジェクトのリスク解決、企業再建救済、危機救済などの経験が豊富で、他の金融機関とは異なる役割を担うタイプの金融機関があり、それがアセットです。管理会社（amc）「鄭州では、未完成の建物の一部の開発業者は資金を持っていない。同社が破産を宣言した後、amcが引き継いで資本を注入し、建設業者を通じて建物の建設を続けるだろう」と前出の不動産代理店のマネージャーは語った。現在、amcは不動産リスクを着実に解決し、多くの成果を上げています。証券日報の記者はインタビュー中に、元のプロジェクト側のキャッシュフローの断絶により鄭州新達天月九章とfuture adが停止され、1,500人近くの村民の移住に影響を与えたことを知った。 2023年8月、中国cinda本社が主導し、その河南支社、cinda investment、cinda real estate、cinda capitalが協力してプロジェクト救済に参加し、「納期と品質を保証する」という原則に基づき、解決に向けて連携した。所有者や村民、納入業者などが問題を訴え、地元政府の強力な支援を受けてプロジェクトが進められ、同年８月中旬に工事が再開された。現在、future a.d. no. 1 と no. 2 yard は順調に引き渡されており、tianyue jiuzhang は今年末までに引き渡される予定です。中国信達の関連担当者は証券日報の記者に対し、上記二つのプロジェクトにおいて、中国信達は救済プロジェクトの連携、新たなプロジェクトの導入、及び救済プロジェクトの導入という協調的な救済アプローチを通じて、複数のプロジェクトの共同「突破口」を達成したと語った。マルチプロジェクトのリソースの共有、修復、造血。この期間中、china cinda の本社と子会社は効率的かつ包括的に協力して、資産側の追加、負債側の減算、および調整を使用して、プロジェクトの資本、資本、管理、技術およびその他の側面の実質的な再構築を実行しました。コスト面での最適化とブランド面での注入を含む「5段階の修復手法」により、問題プロジェクトの再生を促進します。中国citic金融資産は、「再編と再生のための中信金融資産への追加投資 + citicトラストの効果的な分離 + citicコンサルティング、citicパシフィックリアルエステートおよび産業会社の保管および建設業務の改善 + 既存の金融機関のリスク解決 +」を積極的に創出しています。 citicの特徴的な産金融連携救済不動産モデルは、地方自治体、住民、銀行、経営危機に陥った不動産会社などの需要を考慮し、プロジェクトを調整し、「包括的な処方箋」を処方する。すべての当事者にとってwin-win。記者は最近、中国中信金融資産が実施したサナック東家渡救済プロジェクトの第2弾（外灘第1フェーズii）が正式に開始され、初日に110戸が完売したことを中国中信金融資産から知った。取引高は56億7,400万元。今年4月の最初の清算後、今回は2回目のプロジェクト売却となり、取引総額は156億元に達し、プロジェクト救済は大きな成功を収めた。一般的に、amc による不動産会社の救済モデルは主に 3 つあります。1 つは「amc 買収 + 追加設備投資 + 代理店建設」コラボレーション モデル、つまり再編後の発展です。もう 1 つは amc の「負債 + 株式」ツールボックスです。 、追加資金を直接または他のシンジケートと共同で提供し、引き続き不動産会社によって管理されます; 第三に、amcは地元の国有資産と協力して不動産救済基金またはプラットフォームなどを設立します。中国東方航空が先に発表した「2024年中国金融不良資産市場調査報告書」では、外部の専門家や学者、商業銀行、資産管理会社、仲介業者の4種類の回答者へのアンケート結果に基づいて、中国の経済運営がどのように変化しているのかを示している。 2024 年には、要因が増加し、勢いが増し続け、社会的期待が向上し、基本的な特徴として、急速な成長、構造の最適化、優れた品質と効率が見られます。不動産開発の新たなモデルを構築する機会を捉え、不動産市場における需給関係の新たな変化や良質な住宅に対する国民の新たな期待を踏まえ、研究を連携させる必要がある。既存の不動産を消化し、住宅の増分を最適化するための政策と措置について。チャイナ・オリエンタル社の担当者によると、将来、救済と救済においてamcの役割をさらに果たすためには、関連する特別政策、特に資本コストの面での特別政策支援が必要になるという。一部のプロジェクトは売却が困難になっている一方で、既存の債務リスクは依然として蓄積しており、問題を抱えたプロジェクトは泥沼にはまってしまい、時間と引き換えに問題を解決する必要があるため、その困難は増大し続けているからです。一歩ずつ。
