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nuestros reporteros zhuang linghui y lu zhikun informaron desde beijing.

tras las caídas de febrero y junio de este año, el número de propiedades embargadas en todo el país volvió a caer en agosto de este año.

recientemente, datos publicados por varias partes muestran que en agosto de este año, hubo aproximadamente 38.000 nuevas subastas de ejecuciones hipotecarias en todo el país, una disminución de aproximadamente el 5% con respecto al mes anterior. al mismo tiempo, los precios de transacción de las casas embargadas también han disminuido recientemente, lo que ha provocado que la tasa de transacción aumente en muchos lugares. en algunas ciudades, la tasa de transacción ha superado el 30%.

un periodista de "china business news" señaló que desde el primer semestre de este año, la escala de las subastas de ejecuciones hipotecarias en todo el país ha mostrado signos de disminución. a partir de julio de este año, el número acumulado de listados ha disminuido año tras año. durante dos meses consecutivos. sin embargo, incluso después de la continua corrección, el número de viviendas embargadas en todo el país sigue estando en un nivel históricamente alto.

"con la continua reducción de las transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano y el continuo ajuste de los precios de la vivienda, se espera que la tasa general de transacciones de viviendas embargadas posteriormente continúe en un nivel alto de alrededor del 20%", dijo ma qianli. el director de investigación de mercado del centro de investigación cric, dijo que se espera que el impacto posterior en el mercado sea en el segmento de precio total bajo que es menos popular y más sensible al precio, las propiedades en ejecución hipotecaria ocuparán una mayor participación de mercado.

la escala de las subastas ha vuelto a bajar.

desde el primer semestre de este año, el número de subastas de ejecuciones hipotecarias en todo el país ha mostrado una tendencia a la baja.

los datos de seguimiento de la base de datos de ejecuciones hipotecarias del instituto de investigación de índices de china muestran que en el primer semestre de 2024, el número de listados de varios tipos de ejecuciones hipotecarias en el mercado nacional de ejecuciones hipotecarias ascendió a 382.000, una disminución interanual de aproximadamente el 1,1% desde en el primer semestre de 2023; en los primeros siete meses, esta cifra es de 446.000 unidades, una disminución interanual de aproximadamente el 3,5% respecto de las 462.000 unidades del mismo período en 2023.

en agosto de este año, esta tendencia se hizo más evidente. los datos del cric muestran que en agosto de este año, el número de casas en ejecución hipotecaria recientemente incluidas en las listas en las ciudades típicas que monitoreó fue de 37.676, una disminución del 5% con respecto a julio.

vale la pena señalar que esta es la tercera vez este año que el número de nuevas subastas disminuye en un solo mes. en general, en enero de este año, el número de casas en ejecución hipotecaria en ciudades clave de todo el país alcanzó el máximo del año, superando las 40.000 unidades. desde entonces, el número de unidades listadas para subasta en febrero de este año se redujo a menos de 30.000 unidades, pero no ha continuado. desde marzo de este año, la cantidad de unidades listadas para subasta en las ciudades correspondientes ha sido de más de 30.000 unidades. en junio, el número de unidades puestas a subasta disminuyó ligeramente, pero todavía ronda las 34.000 unidades.

a pesar de la corrección, el número de ejecuciones hipotecarias en ciudades clave de todo el país todavía se encuentra en un nivel históricamente alto. los datos del cric muestran que en los primeros ocho meses de este año, un total de 280.000 casas en ejecución hipotecaria fueron puestas a subasta en las ciudades clave que monitoreó, un aumento del 12% con respecto al mismo período en 2023.

en términos de ciudades, en agosto de este año, la escala de las subastas de ejecuciones hipotecarias en ciudades del centro y oeste como chongqing, zhengzhou, taiyuan y chengdu fue relativamente destacada. el número de casas de ejecuciones hipotecarias recién agregadas en el mes superó las 800, de las cuales más de 800. 1.000 ocuparon el primer lugar en chongqing. el número de nuevas subastas en las cuatro ciudades de primer nivel es relativamente pequeño, todas por debajo de las 350 unidades, de las cuales shanghai y beijing tienen menos de 200 unidades.

"la aparición de un gran número de casas embargadas ha formado una relación competitiva directa con las casas nuevas y de segunda mano en venta en el lado de la oferta". ma qianli señaló que en los últimos años, la oferta y la demanda de casas embargadas han afectado a las nuevas. en 2023, el valor de transacción de las casas residenciales embargadas en todo el país alcanzará los 150 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 10%. entre ellos, la oferta de casas en ejecución hipotecaria en sichuan, guangdong, henan y otras provincias está a la vanguardia, lo que ha traído una serie de cambios al mercado local.

la tasa de transacción aumenta

al mismo tiempo que se produjo la magnitud de la corrección, en muchos lugares aumentó la tasa de transacción de las casas en ejecución hipotecaria.

los datos de la encuesta de muestreo del cric muestran que en agosto de este año monitoreó 37.676 ejecuciones hipotecarias en las ciudades, excluyendo las que aún no han comenzado y las que están en curso, el número efectivo de subastas fue de 9.572 y se vendieron 1.835, con una tasa de transacción promedio. del 19,2 %, un aumento de 2,4 puntos porcentuales respecto a julio.

en términos de ciudades, en agosto de este año, shanghai, shenyang, xiamen, chongqing, jinan, nanjing, beijing y otras ciudades tuvieron tasas de transacciones de ejecución hipotecaria más altas, todas superiores al 30%.

entre ellas, la oferta de casas en ejecución hipotecaria en chongqing fue relativamente alta en agosto, con 1.158 unidades listadas para subasta ese mes. sin embargo, excluyendo las que aún no han comenzado y las que están en proceso, el número efectivo de subastas fue de 261 unidades. y se vendieron 138 unidades, con una tasa de transacción del 41%. además, la tasa de transacciones de las casas de ejecución hipotecaria en algunas ciudades como shanghai, shenyang y xiamen superó a la de chongqing, alcanzando la tasa de transacciones de shanghai el 50%. sin embargo, la oferta efectiva en estas tres ciudades no es tan buena como la de chongqing y el número real de unidades vendidas es inferior a 60 unidades.

desde la perspectiva de los precios de transacción, la continua caída de los precios de transacción ha hecho que las casas en ejecución hipotecaria sean más competitivas y se ha convertido en el principal factor impulsor del aumento de sus tasas de transacción.

en términos generales, el proceso de subasta de ejecución hipotecaria se divide básicamente en primera subasta, segunda subasta, venta y nueva cotización. entre ellos, la tasa de descuento inicial del primer lote (precio de subasta listado/precio de tasación) tiene entre un 0,7 y un 1% de descuento, y el segundo lote tiene un descuento del 0,20% sobre el precio inicial del primer lote, es decir, la tasa de descuento inicial. está entre 0,56-0,7%.

"una gran proporción de las casas en ejecución hipotecaria se subastarán nuevamente después de haber sido rechazadas". ma qianli señaló que las estadísticas incompletas del cric muestran que entre las 280.000 casas en ejecución hipotecaria que se subastaron en los primeros ocho meses de este año, la segunda subasta y superiores hay alrededor de 103.000 viviendas, lo que representa casi el 40%.

"desde la perspectiva de las tasas de descuento, también existen grandes diferencias entre las subastas por primera vez y las subastas por segunda vez". ma qianli dijo que, en términos generales, la tasa de descuento promedio para las subastas por primera vez es del 69%, y las casas que se subastan por segunda vez tienen una tasa de descuento del 69% y la fuente se reducirá a aproximadamente el 63%, y los descuentos para las casas que se enumeran nuevamente serán mayores y la tasa de venta será relativamente más alta.

los datos del cric muestran que en agosto de este año, la tasa de descuento promedio del precio inicial de las viviendas en ejecución hipotecaria en las ciudades que monitoreó fue de alrededor del 71%, de las cuales alrededor del 16% de las viviendas en ejecución hipotecaria tenían una tasa de descuento del 60% o menos. tasa de transacción de este tipo de vivienda alcanzando el 33%, que es significativamente más alto que la tasa de transacción promedio de menos del 20% ese mes.

"las propiedades en ejecución hipotecaria altamente rentables son más atractivas". ma qianli predice que las propiedades en ejecución hipotecaria posteriores pueden ocupar una mayor participación de mercado, y en ciudades como hangzhou y suzhou, donde la oferta de precios totales bajos representa una proporción baja, esta estructura será sexual. las características serán más obvias.

(editor: lu zhikun reseña: tong haihua corrector: zhang guogang)