ニュース

記者のzhuang linghuiとlu zhikunが北京からレポートしました

全国の差し押さえ物件数は、今年２月と６月の減少に続き、今年８月にも再び減少した。

最近、各関係者が発表したデータによると、今年8月の全国の新規差し押さえ競売件数は約3万8000件で、前月比約5％減少した。同時に、差し押さえられた住宅の取引価格も最近下落しており、多くの都市では取引率が30％を超えている。

「チャイナ・ビジネス・ニュース」の記者は、今年上半期以降、全国の差し押さえオークションの規模が減少の兆しを見せていることに気づき、今年7月の時点で累計出品件数は前年比で減少している。 2ヶ月連続で。しかし、継続的な是正にもかかわらず、全国の差し押さえ住宅の数は依然として歴史的な高水準にあります。

「新築・中古住宅取引の縮小が続いており、住宅価格の調整が続いているため、その後の差し押さえ住宅の全体的な取引率は約20％の高水準で推移すると予想される。」 cricリサーチセンターの市場調査ディレクターは、その後の市場への影響が予想されると述べた。人気が低く、価格に敏感な低総額セグメントでは、差し押さえ物件がより大きな市場シェアを占めることになるだろう。

オークションの規模は再び低下した

今年上半期以来、全国の差し押さえ競売件数は減少傾向を示している。

中国指数研究所の差し押さえデータベースのモニタリングデータによると、2024年上半期の全国の差し押さえ市場におけるさまざまな種類の差し押さえ物件数は累計で38万2,000件に達し、前年比約1.1％減少した。 2023年上半期の販売台数は44万6,000台で、2023年の同時期の46万2,000台から前年比約3.5％減少した。

今年8月にはその傾向がより顕著になった。 cricのデータによると、今年8月に監視対象となった代表的な都市で新たに登録された差し押さえ物件の数は3万7676件で、7月から5％減少した。

注目に値するのは、単月で新規オークションの件数が減少するのは今年に入って3回目だということだ。全体として、今年1月、全国主要都市の差し押さえ住宅数は今年のピークに達し、4万戸を超えた。その後、今年2月の競売戸数は一旦3万戸を下回ったが、今年3月以降は該当都市の競売戸数が3万戸を超える状況が続いている。 6月にはオークションに出品された戸数は若干減少しましたが、それでも約34,000戸です。

是正にもかかわらず、全国の主要都市における差し押さえ件数は依然として歴史的な高水準にある。 cricのデータによると、今年最初の8カ月間に、監視対象の主要都市で合計28万戸の差し押さえ住宅が競売にかけられ、これは2023年の同時期と比べて12％増加した。

都市別に見ると、今年8月は重慶、鄭州、太原、成都など中西部の都市での差し押さえ競売の規模が比較的目立ち、同月に新たに追加された差し押さえ件数は800件を超えた。 1位は重慶だった。 4 つの一級都市の新規オークション件数は比較的少なく、いずれも 350 戸未満であり、そのうち上海と北京はいずれも 200 戸未満です。

「多数の差し押さえ住宅の出現により、供給面で新築住宅や中古住宅の販売と直接的な競争関係が形成されている。近年、差し押さえ住宅の需要と供給が新築住宅に打撃を与えている」と馬千里氏は指摘した。 2023年には全国の差し押さえ住宅の取引額は前年比10％増の1500億元に達すると予想されている。中でも、四川省、広東省、河南省、その他の省における差し押さえ住宅の供給は最前線にあり、地元市場に一連の変化をもたらしている。

トランザクション率が上昇

是正の規模が大きくなると同時に、多くの場所で差し押さえ住宅の取引率が上昇した。

cricのサンプリング調査データによると、今年8月に都市部で監視した差し押さえ件数は3万7676件で、未開始のものと進行中のものを除くと、有効オークション件数は9572件、落札件数は1835件で、平均取引率は1835件だった。は19.2％で、7月から2.4ポイント増加した。

都市別にみると、今年8月には上海、瀋陽、厦門、重慶、済南、南京、北京などの都市で差し押さえ取引率が高く、いずれも30％を超えた。

このうち、重慶市の差し押さえ住宅の供給は8月に比較的多く、同月は1,158戸が競売にかけられたが、まだ開始されていない物件や進行中の物件を除いた有効な競売戸数は261戸であった。 138 ユニットが販売され、取引率は 41% でした。さらに、上海、瀋陽、厦門など一部の都市では差し押さえ物件の取引率が重慶を上回り、上海の取引率は50％に達した。しかし、これら3都市の有効供給力は重慶ほどではなく、実際の販売戸数は60戸にも満たない。

取引価格の観点から見ると、取引価格の継続的な下落により、差し押さえ住宅の競争力が高まり、取引率上昇の主な要因となっています。

一般的に、差し押さえオークションのプロセスは、基本的に第一オークション、第二オークション、売却、再出品に分かれます。このうち、初回ロットの開始割引率（上場オークション価格/鑑定価格）は0.7～1％引き、2回目は初回ロットの開始価格、つまり開始割引率から0.20％オフとなります。 0.56〜0.7%の間です。

「差し押さえ住宅の大部分は競売にかけられた後、再び競売に掛けられるだろう。」馬乾利氏は、cricの不完全な統計によると、2019年の最初の8か月で競売に掛けられた差し押さえ住宅は28万軒あると指摘した。今年は第２回以上の住宅が約１０万３０００戸あり、４０％近くを占める。

「割引率の観点から見ると、初回オークション出品と二回目オークション出品の間には大きな違いもあります。」馬乾利氏は、一般的に言って、初回オークション出品の平均割引率は69%であると述べた。 2 回目の競売物件の割引率は 69% となり、再出品された住宅の割引率はより大きくなり、販売率は相対的に高くなります。

cricのデータによると、今年8月、調査対象となった都市における差し押さえ住宅の開始価格の平均割引率は約71％で、そのうち約16％の差し押さえ住宅の割引率は60％以下だった。このタイプの住宅の取引率は 33% に達し、同月の平均取引率 20% 未満を大幅に上回っています。

「費用対効果の高い差し押さえ物件の方が魅力的です。」馬乾利氏は、その後の差し押さえ物件がより大きな市場シェアを占める可能性があり、杭州や蘇州などの低価格供給物件の割合が低い都市では、この構造が性的利益をもたらす可能性があると予測しています。特徴がより顕著になります。

(編集者:陸志坤 査読:董海華 校正者:張国剛)