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nosso repórter zhuang linghui e lu zhikun relataram de pequim

após as descidas registadas em fevereiro e junho deste ano, o número de propriedades hipotecadas em todo o país caiu novamente em agosto deste ano.

recentemente, dados divulgados por diversos partidos mostram que, em agosto deste ano, ocorreram cerca de 38 mil novos leilões de execução hipotecária em todo o país, uma diminuição de aproximadamente 5% em relação ao mês anterior. ao mesmo tempo, os preços de transação de casas hipotecadas também diminuíram recentemente, fazendo com que a taxa de transação aumentasse em muitos lugares. em algumas cidades, a taxa de transação ultrapassou 30%.

um repórter do "china business news" notou que desde o primeiro semestre deste ano, a escala dos leilões de execução hipotecária em todo o país mostrou sinais de declínio. a partir de julho deste ano, o número acumulado de listagens caiu ano a ano. por dois meses consecutivos. no entanto, mesmo após a correcção contínua, o número de casas hipotecadas em todo o país ainda se encontra num nível historicamente elevado.

"com a redução contínua das transações de casas novas e usadas e o ajuste contínuo dos preços da habitação, espera-se que a taxa geral de transações de casas hipotecadas subsequentes continue a um nível elevado de cerca de 20%." diretor de pesquisa de mercado do cric research center, disse que se espera que o impacto subsequente no mercado seja no segmento de preço total baixo, que é menos popular e mais sensível ao preço, as propriedades de execução hipotecária ocuparão uma participação de mercado maior.

a escala dos leilões caiu novamente

desde o primeiro semestre deste ano, o número de leilões de execução hipotecária em todo o país apresenta tendência decrescente.

os dados de monitoramento do banco de dados de execuções hipotecárias do china index research institute mostram que, no primeiro semestre de 2024, o número de vários tipos de listagens de execuções hipotecárias no mercado nacional de execuções hipotecárias acumulou-se para 382.000, uma diminuição anual de aproximadamente 1,1% em relação ao ano anterior. no primeiro semestre de 2023; nos primeiros sete meses, este número é de 446 mil unidades, uma diminuição anual de aproximadamente 3,5% em relação às 462 mil unidades no mesmo período de 2023.

em agosto deste ano, esta tendência tornou-se mais evidente. os dados do cric mostram que, em agosto deste ano, o número de casas hipotecadas recentemente listadas nas cidades típicas monitorizadas foi de 37.676, uma diminuição de 5% em relação a julho.

vale ressaltar que esta é a terceira vez neste ano que o número de novos leilões diminui em um único mês. no geral, em janeiro deste ano, o número de casas hipotecadas nas principais cidades do país atingiu o pico do ano, ultrapassando as 40.000 unidades. desde então, o número de unidades listadas em leilão em fevereiro deste ano caiu para menos de 30.000 unidades, mas não continuou. desde março deste ano, o número de unidades listadas em leilão nas cidades correspondentes foi superior a 30.000 unidades. em junho, o número de unidades listadas para leilão diminuiu ligeiramente, mas ainda é de cerca de 34 mil unidades.

apesar da correção, o número de execuções hipotecárias nas principais cidades do país ainda se encontra num nível historicamente elevado. os dados do cric mostram que nos primeiros oito meses deste ano, um total de 280.000 casas hipotecadas foram listadas para leilão nas principais cidades monitorizadas, um aumento de 12% em comparação com o mesmo período de 2023.

em termos de cidades, em agosto deste ano, a escala dos leilões de execução hipotecária em cidades centrais e ocidentais, como chongqing, zhengzhou, taiyuan e chengdu, foi relativamente proeminente. o número de casas de execução hipotecária recém-adicionadas no mês ultrapassou 800, das quais mais de. 1.000 estavam em chongqing em primeiro lugar. o número de novos leilões nas quatro cidades de primeiro nível é relativamente pequeno, todos abaixo das 350 unidades, das quais xangai e pequim têm menos de 200 unidades.

"o surgimento de um grande número de casas hipotecadas formou uma relação competitiva direta com casas novas e usadas à venda no lado da oferta." ma qianli destacou que, nos últimos anos, a oferta e a demanda de casas hipotecadas atingiram novos níveis. máximos em 2023, o valor da transação de casas residenciais hipotecadas em todo o país chegará a 150 bilhões de yuans, um aumento anual de 10%. entre eles, o fornecimento de casas hipotecárias em sichuan, guangdong, henan e outras províncias está na vanguarda, trazendo uma série de mudanças ao mercado local.

a taxa de transação aumenta

ao mesmo tempo que ocorreu a escala da correcção, a taxa de transacção de casas hipotecadas em muitos locais aumentou.

os dados da pesquisa por amostragem do cric mostram que, em agosto deste ano, foram monitoradas 37.676 execuções hipotecárias nas cidades. excluindo as que ainda não foram iniciadas e as que estão em andamento, o número efetivo de leilões foi de 9.572, e 1.835 foram vendidos, com taxa média de transação. de 19,2%, um aumento de 2,4 pontos percentuais em relação a julho.

em termos de cidades, em agosto deste ano, xangai, shenyang, xiamen, chongqing, jinan, nanjing, pequim e outras cidades tiveram taxas de transação de execução hipotecária mais altas, todas superiores a 30%.

entre eles, a oferta de casas hipotecadas em chongqing foi relativamente alta em agosto, com 1.158 unidades listadas para leilão naquele mês. no entanto, excluindo as que ainda não foram iniciadas e as que estão em andamento, o número efetivo de leilões foi de 261 unidades. e foram vendidas 138 unidades, com taxa de transação de 41%. além disso, a taxa de transações de casas hipotecadas em algumas cidades como xangai, shenyang e xiamen excedeu a de chongqing, com a taxa de transações de xangai atingindo 50%. no entanto, a oferta efectiva nestas três cidades não é tão boa como a de chongqing, e o número real de unidades vendidas é inferior a 60 unidades.

do ponto de vista dos preços de transacção, o declínio contínuo dos preços de transacção tornou as casas hipotecadas mais competitivas e tornou-se o principal factor impulsionador do aumento das suas taxas de transacção.

de modo geral, o processo de leilão de execução hipotecária é basicamente dividido em primeiro leilão, segundo leilão, venda e relistagem. entre eles, a taxa de desconto inicial do primeiro lote (preço de leilão listado/preço de avaliação) está entre 0,7-1% de desconto, e o segundo lote tem 0,20% de desconto sobre o preço inicial do primeiro lote, ou seja, a taxa de desconto inicial está entre 0,56-0,7%.

"uma grande proporção de casas hipotecadas será colocada em leilão novamente depois de ter sido descartada em leilão." ano, o segundo leilão e acima são cerca de 103 mil unidades habitacionais, representando quase 40%.

"do ponto de vista das taxas de desconto, também há grandes diferenças entre o primeiro leilão e as listagens do segundo leilão." ma qianli disse que, de modo geral, a taxa média de desconto para as listagens do primeiro leilão é de 69%, e as listagens do segundo leilão têm uma taxa de desconto de 69%. a fonte cairá para cerca de 63%, e os descontos para as casas listadas novamente serão maiores e a taxa de vendas será relativamente maior.

os dados do cric mostram que em agosto deste ano, a taxa média de desconto do preço inicial das casas hipotecadas nas cidades monitoradas era de cerca de 71%, das quais cerca de 16% das casas hipotecadas tinham uma taxa de desconto de 60% ou menos. taxa de transação deste tipo de habitação chegando a 33%, o que é significativamente superior à taxa média de transação inferior a 20% naquele mês.

"propriedades de execução hipotecária altamente econômicas são mais atraentes." ma qianli prevê que as propriedades de execução hipotecária subsequentes podem ocupar uma participação maior no mercado e, em cidades como hangzhou e suzhou, onde a oferta de preço total baixo representa uma proporção baixa, essa estrutura será sexual. características serão mais óbvias.

(editor: revisão de lu zhikun: tong haihua revisor: zhang guogang)