¡no esperaba que el impacto de las viviendas de cuarta generación fuera tan grande!
2024-09-18
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¡parece que de la noche a la mañana nació la cuarta generación de viviendas y la nueva generación de viviendas de alta calidad!- cada hogar tiene un patio y cada hogar tiene un jardín.
- amplio balcón, gran ventanal con vistas al paisaje de la ciudad.
- cero uso compartido, alta tasa de adquisición de viviendas (100%-130%)
- ventas de casas existentes, el certificado se emitirá en el momento de la entrega.
¡la residencia de cuarta generación es increíble!en marzo de 2024, 24 provincias de todo el país habían puesto a prueba "viviendas de cuarta generación", lo que equivale a que más del 70% de las provincias del país implementen plenamente viviendas de cuarta generación. en 2022, se dará a conocer la primera vivienda de cuarta generación de fujian, "jianfa manyun". de 2022 a 2024, se han lanzado más de 30 proyectos de viviendas de cuarta generación en fuzhou. en la actualidad, más de 50 proyectos en la ciudad principal de xi'an y sus alrededores han adoptado un diseño residencial de cuarta generación.para la gente común, la nueva generación de viviendas es, por supuesto, un bienestar.incluyendo donaciones elevadas, equivale a un 20% de descuento sobre el precio de la vivienda. el precio es bajo, los productos son muy buenos y el ambiente de vida es muy cómodo, ¿no es algo bueno?mucha gente cree que esto es el resultado del desarrollo inmobiliario de alta calidad y la aparición de viviendas nuevas. los desarrolladores compiten por clientes limitados y están "entrando y saliendo" y "uno encima del otro" en términos de tipo de unidad, instalaciones de soporte, obsequios y otras dimensiones para impulsar la innovación de productos, el diseño y la innovación de conceptos.sin embargo, este tipo de competencia puede ser poco saludable y es una competencia feroz de "involución".el lanzamiento de viviendas de nueva generación en varios lugares, además de atender las preferencias de los compradores de viviendas, también debe abordar las demandas de los gobiernos locales de "proteger los terrenos en venta" y "proteger el nuevo mercado inmobiliario".algunos funcionarios locales también están indefensos. me dijo que el motivo de esta política es que la vivienda de segunda mano tiene precios bajos y completas instalaciones de apoyo "cómprala ahora y vive en ella", lo que ha formado una competencia integral por casas nuevas e incluso tiene el impulso de reemplazar otras nuevas. casas. el terreno no se puede vender y hay que encontrar una salida.algunos lugares también han puesto en marcha la "entrega de permisos de vivienda". ahora, las ventajas y posiciones que ocupan las casas de segunda mano pueden volver a ser recuperadas por las casas nuevas.¡pero de esta manera, duele a mucha gente involucrada!por ejemplo,perjudica a proyectos que han adquirido terrenos previamente y que están actualmente o a punto de ser desarrollados o vendidos.por ejemplo,daña al sufrido mercado inmobiliario de segunda mano.más importante aún, perjudica la continuidad de las políticas y el entorno empresarial.la competencia entre viviendas nuevas y de segunda mano obliga a los promotores a mejorar las viviendas de nueva generación, a renovar las comunidades de viviendas de segunda mano y a los propietarios a mantener bien sus casas.¡este tipo de competencia es saludable!sin embargo, el lanzamiento de una nueva generación de viviendas no es el resultado de la competencia a nivel de mercado. es el resultado de que los gobiernos locales revisen repentinamente los estándares de diseño de edificios a gran escala, especialmente las donaciones a gran escala, cuando las políticas son inconsistentes e impredecibles. ventaja competitiva.aunque esta ventaja tiene la ventaja de la innovación de productos, también es en mayor medida una ventaja de precio, es decir, una ventaja de precio creada artificialmente por ajustes de políticas. además, además de la ventaja de precio, también hay ventajas de instalaciones, tamaño de unidad y baja densidad. las ventajas combinadas son incomparables.de esta manera, no sólo atrae clientes, sino que también recupera los clientes perdidos, ¡motivando así a los promotores a adquirir terrenos!si la competencia no se basa en la creación de productos, la eficiencia operativa o factores puros del mercado, como la reducción de costos, sino que se basa en factores externos al mercado, especialmente en el caso de las "ventas de terrenos garantizadas" y el "mercado de viviendas nuevas garantizadas" locales, las políticas entran con arrogancia. . esto no es una competencia sana, sino una competencia despiadada "involutiva", ¡y es una medida de corto plazo! ¿por qué lo digo tan en serio?porque, si la nueva generación de viviendas es esencialmente "alta, gratuita y de bajo precio" y entra al mercado a gran escala, ¿cuál será el resultado?primero,la ventaja de las viviendas de segunda mano a bajo precio ha desaparecido, pero sus desventajas están plenamente expuestas, incluida la baja tasa de adquisición de viviendas (alrededor del 70%-85%), la alta proporción de superficie construida y la larga antigüedad de las construcciones.los últimos años han sido el pico de entregas de viviendas nuevas. el número de anuncios de casas de segunda mano sigue siendo elevado y aumentará en el futuro. como resultado, los propietarios de viviendas de segunda mano se ven obligados a reducir aún más los precios. como resultado, el mercado de la vivienda nueva y el mercado de la vivienda de segunda mano lanzaron una "guerra de precios" integral.en segundo lugar,los terrenos vendidos antes de las nuevas normas de construcción y los nuevos desarrollos desarrollados ya son difíciles de vender ahora y lo serán aún más en el futuro.por supuesto, en todas partes se están llevando a cabo planes para adaptar las condiciones de planificación de los terrenos no urbanizables existentes y avanzar hacia un desarrollo residencial de alta calidad. pero el problema es que las llamadas viviendas de cuarta generación, o viviendas de nueva generación (algunas también se llaman edificios de jardines forestales urbanos), deben depender de grandes áreas para lograr mejoras funcionales y mejoras residenciales. una vez que el área es mayor y se aumentan las funciones, incluso si el precio unitario es menor, el precio total no puede ser menor.pero la situación a la que nos enfrentamos es: ¿cuántas personas pueden sostener este mercado?en los últimos años, aunque la demanda de mejoras ha aumentado y algunas propiedades de lujo se han vendido bien, en comparación con el volumen total de transacciones, estas llamadas ventas calientes de propiedades de lujo son sólo casos aislados. la mayoría de las mejoras en las viviendas se logran bajo estrictas restricciones, es decir, la asequibilidad es limitada y sólo se pueden reemplazar viviendas compactas de 3 a 4 dormitorios (80 a 120 metros cuadrados). es común construir 3 habitaciones en 80 metros cuadrados. ¿cuántas personas pueden permitirse una vivienda de nueva generación?¡no soy muy optimista sobre esto!si el consumo no es asequible, la residencia de cuarta generación se convertirá en una "pseudo cuarta generación", es decir, el llamado jardín privado, patio privado, sistema de aire fresco, etc., no se realizará, y al final sólo se convertirá en "precios elevados, grandes beneficios" y la resultante competencia homogénea.¡la competencia homogénea significa quién tiene el precio más bajo!en esta situación, ¿por cuánto tiempo se puede mantener la ventaja de precio de las viviendas de nueva generación generada por los altos precios complementarios? la clave es,la próxima "guerra de precios" ha debilitado aún más las ya débiles expectativas del mercado, y las expectativas ya formadas de caídas de precios se han fortalecido aún más.finalmente, me gustaría enfatizar que el desarrollo inmobiliario de alta calidad y la creación de nuevos modelos para satisfacer las necesidades de vivienda "buenas o malas" de los residentes requieren una nueva generación de viviendas, pero esto se limita a la innovación de productos en el mercado. y las políticas también deberían apoyarlo. pero los límites de la política deben ser claros:uno es，mantener la continuidad, estabilidad y previsibilidad de las políticas.segundo,consideremos las externalidades de la política, especialmente el daño a los proyectos en construcción y venta, y a los propietarios de viviendas de segunda mano.el tercero es,en nombre de un desarrollo de alta calidad, no podemos simplemente "garantizar la venta de terrenos" y "garantizar la escala de las nuevas viviendas".¡de esta manera, podemos evitar un enjambre de enjambres que lleve a un exceso de oferta y guerras de precios!centrarse en la observación e interpretación de las políticas del mercado inmobiliario.
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