não esperava que o impacto das habitações de quarta geração fosse tão grande!
2024-09-18
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parece que da noite para o dia nasceram a quarta geração de habitações e a nova geração de habitações de alta qualidade!- cada família tem um pátio e cada casa tem um jardim
- grande varanda, grande janela saliente, com vista para a paisagem da cidade
- partilha zero, elevada taxa de aquisição de habitação (100%-130%)
- vendas de casas existentes, o certificado será emitido no momento da entrega
a residência de quarta geração é incrível!em março de 2024, 24 províncias em todo o país testaram "habitações de quarta geração", o que equivale a mais de 70% das províncias do país a implementarem plenamente habitações de quarta geração. em 2022, a primeira habitação de quarta geração de fujian, "jianfa manyun", será inaugurada. de 2022 a 2024, mais de 30 projetos habitacionais de quarta geração foram lançados em fuzhou. atualmente, mais de 50 projetos na principal cidade de xi'an e arredores adotaram projetos residenciais de quarta geração.para as pessoas comuns, a nova geração de habitação é, obviamente, um bem-estar!incluindo presentes elevados, equivale a um desconto de 20% no preço da casa. o preço é baixo, os produtos são muito bons e o ambiente de vida é muito confortável. isso não é bom?muitas pessoas acreditam que isso é o resultado do desenvolvimento imobiliário de alta qualidade e da involução de novas habitações. os desenvolvedores estão competindo por clientes limitados e estão "entrando e saindo" e "em cima uns dos outros" em termos de tipo de unidade, instalações de apoio, presentes e outras dimensões para impulsionar a inovação de produtos, design e inovação de conceito!no entanto, este tipo de competição pode ser prejudicial à saúde e é uma competição viciosa de “involução”!o lançamento de habitações de nova geração em vários locais, além de atender às preferências dos compradores de casas, também deve atender às demandas dos governos locais para “proteger os terrenos à venda” e “proteger o novo mercado imobiliário”.algumas autoridades locais também estão desamparadas. ele me disse que a razão para esta política é que as moradias usadas têm preços baixos e instalações de apoio completas "compre agora e viva nela", o que formou uma competição abrangente por novas casas e ainda tem impulso para substituir novas. casas. a terra não pode ser vendida e tem que encontrar uma saída.alguns locais também lançaram a “transferência de autorização de habitação”. agora, as vantagens e posições ocupadas pelas casas usadas podem ser retomadas pelas casas novas.mas desta forma, prejudica muita gente envolvida!por exemplo,prejudica projetos que já adquiriram terrenos e estão atualmente ou prestes a serem desenvolvidos ou vendidos.por exemplo,prejudica o sofrido mercado imobiliário de segunda mão.mais importante ainda, prejudica a continuidade das políticas e o ambiente empresarial.a competição entre casas novas e usadas obriga os promotores a melhorar as casas de nova geração, a renovar as comunidades habitacionais de segunda mão e os proprietários a manterem bem as suas casas.esse tipo de competição é saudável!no entanto, o lançamento de uma nova geração de habitação não é o resultado da concorrência a nível do mercado; é o resultado da revisão repentina dos padrões de concepção de edifícios em grande escala pelos governos locais, especialmente de doações em grande escala, quando as políticas são inconsistentes e imprevisíveis. vantagem competitiva.embora esta vantagem tenha a vantagem da inovação de produtos, é também uma vantagem de preço em maior medida, ou seja, uma vantagem de preço criada artificialmente por ajustamentos políticos. além disso, além da vantagem de preço, há também vantagens de facilidades, tamanho da unidade e vantagens de baixa densidade. as vantagens combinadas são incomparáveis.desta forma, não só atrai clientes, mas também recupera clientes perdidos, motivando assim os promotores a adquirirem terrenos!se a concorrência não depende da criação de produtos, da eficiência operacional ou de fatores de mercado puros, como a redução de custos, mas depende de fatores externos ao mercado, especialmente no âmbito das "vendas de terrenos garantidas" locais e do "mercado imobiliário novo garantido", as políticas entram em ação arrogantemente. . esta não é uma competição saudável, mas sim uma competição viciosa “involucionária”, e é um movimento de curto prazo! por que estou falando sério?porque, se a nova geração de habitação for essencialmente “gratuita, preço baixo” e entrar no mercado em grande escala, qual será o resultado?primeiro,a vantagem das habitações usadas de baixo preço desapareceu, mas as suas desvantagens estão totalmente expostas, incluindo a baixa taxa de aquisição de habitação (cerca de 70%-85%), a elevada proporção de área útil e a longa idade da construção.os últimos anos foram o pico de novas entregas ao domicílio. o número de anúncios de casas usadas ainda é elevado e aumentará no futuro. como resultado, os proprietários de casas usadas têm de reduzir ainda mais os preços. como resultado, o mercado imobiliário novo e o mercado imobiliário usado lançaram uma "guerra de preços" abrangente.em segundo lugar,os terrenos vendidos antes dos novos regulamentos de construção e os novos empreendimentos desenvolvidos já são difíceis de vender agora e serão ainda mais difíceis de vender no futuro.é claro que estão em curso planos em todo o lado para ajustar as condições de planeamento dos terrenos não urbanizados existentes e mudar para um desenvolvimento residencial de alta qualidade. mas o problema é que as chamadas habitações de quarta geração, ou habitações de nova geração (algumas também são chamadas de edifícios de jardins florestais urbanos), devem contar com grandes áreas para conseguir melhorias funcionais e melhorias residenciais. uma vez maior a área e aumentadas as funções, mesmo que o preço unitário seja menor, o preço total não pode ser menor.mas a situação que enfrentamos é: quantas pessoas podem apoiar este mercado?nos últimos anos, embora a procura de melhorias tenha aumentado e algumas propriedades de luxo tenham vendido bem, em comparação com o volume total de transacções, estas chamadas vendas quentes de propriedades de luxo são apenas casos isolados. a maioria das melhorias habitacionais são alcançadas sob restrições rígidas, ou seja, a acessibilidade é limitada e apenas os compactos 3-4 quartos (80-120 metros quadrados) podem ser substituídos. é comum construir 3 quartos em 80 metros quadrados. quantas pessoas podem pagar uma nova geração de moradias?não estou muito otimista com isso!se o consumo não for acessível, a residência de quarta geração se tornará uma “pseudo-quarta geração”, ou seja, o chamado jardim privado, pátio privado, sistema de ar fresco, etc. tornar-se-á apenas “presentes elevados, benefícios elevados” tarifa de quarto” e a concorrência homogénea resultante.concorrência homogênea significa quem tem o preço mais baixo!nesta situação, durante quanto tempo poderá ser mantida a vantagem de preço das habitações de nova geração, proporcionada pelos elevados preços complementares? a chave é,a próxima "guerra de preços" tornou as já fracas expectativas do mercado ainda mais fracas, e as expectativas já formadas de descidas de preços foram ainda mais reforçadas.por último, gostaria de sublinhar que o desenvolvimento imobiliário de alta qualidade e a criação de novos modelos para satisfazer as necessidades "boas ou más" de habitação dos residentes exigem uma nova geração de habitação, mas isso está limitado à inovação de produtos no mercado nível, e as políticas também devem apoiá-lo. mas os limites da política devem ser claros:um é，manter a continuidade, a estabilidade e a previsibilidade das políticas.segundo,considere as externalidades da política, especialmente os danos para os projectos em construção e venda, e para os proprietários de casas em segunda mão.o terceiro é,em nome do desenvolvimento de qualidade, não podemos apenas “garantir a venda de terrenos” e “garantir a escala das novas habitações”.desta forma, podemos evitar um enxame de enxames, levando a um excesso de oferta e a guerras de preços!foco na observação e interpretação das políticas do mercado imobiliário
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