non mi aspettavo che l’impatto delle abitazioni di quarta generazione sarebbe stato così grande!
2024-09-18
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sembra che da un giorno all'altro siano nate la quarta generazione di alloggi e la nuova generazione di alloggi di alta qualità!- ogni famiglia ha un cortile e ogni casa ha un giardino
- ampio balcone, grande vetrata, con vista sul panorama della città
- zero sharing, alto tasso di acquisizione di alloggi (100%-130%)
- vendite di case esistenti, il certificato verrà rilasciato al momento della consegna
la residenza di quarta generazione è fantastica!a marzo 2024, 24 province in tutto il paese hanno sperimentato "alloggi di quarta generazione", che equivalgono a oltre il 70% delle province del paese che implementano pienamente gli alloggi di quarta generazione. nel 2022 verrà inaugurato il primo alloggio di quarta generazione del fujian, "jianfa manyun". dal 2022 al 2024, a fuzhou sono stati lanciati più di 30 progetti di alloggi di quarta generazione. attualmente, più di 50 progetti dentro e intorno alla città principale di xi'an hanno adottato il design residenziale di quarta generazione.per la gente comune, la nuova generazione di alloggi è ovviamente un benessere!includendo regali elevati, equivale ad uno sconto del 20% sul prezzo della casa. il prezzo è basso, i prodotti sono molto buoni e l’ambiente di vita è molto confortevole non è una buona cosa?molte persone credono che questo sia il risultato dello sviluppo immobiliare di alta qualità e dell'involuzione di nuove abitazioni. gli sviluppatori competono per clienti limitati e "entrano e escono" e "rotolano uno sopra l'altro" in termini di tipo di unità, strutture di supporto, regali e altre dimensioni per guidare l'innovazione di prodotto, design e innovazione di concetto!tuttavia, questo tipo di competizione può essere malsana ed è una feroce competizione di "involuzione"!il lancio di alloggi di nuova generazione in vari luoghi, oltre a soddisfare le preferenze degli acquirenti di case, deve anche rispondere alle richieste dei governi locali di “proteggere i terreni in vendita” e “proteggere il nuovo mercato immobiliare”.anche alcuni funzionari locali sono impotenti. mi ha detto che la ragione di questa politica è che le case di seconda mano hanno prezzi bassi e strutture di supporto complete "comprale adesso e vivici", che ha formato una competizione globale per le nuove case e ha anche lo slancio per sostituirle con quelle nuove case. la terra non può essere venduta e deve trovare una via d'uscita.in alcune località è stata lanciata anche la "consegna del permesso di alloggio". adesso i vantaggi e le posizioni occupate dalle case di seconda mano possono essere ripresi dalle case nuove.ma in questo modo danneggia molte persone coinvolte!per esempio,danneggia progetti che hanno precedentemente acquisito terreni e che sono attualmente o stanno per essere sviluppati o venduti.per esempio,danneggia il mercato immobiliare di seconda mano in sofferenza.ancora più importante, danneggia la continuità delle politiche e il contesto imprenditoriale.la competizione tra case nuove e di seconda mano costringe i costruttori a rinnovare le case di nuova generazione, a rinnovare le comunità abitative di seconda mano e i proprietari a mantenere bene le loro case.questo tipo di competizione è salutare!tuttavia, il lancio di una nuova generazione di alloggi non è il risultato della concorrenza a livello di mercato, ma è il risultato di un’improvvisa revisione da parte dei governi locali degli standard di progettazione edilizia su larga scala, in particolare delle donazioni su larga scala, quando le politiche sono incoerenti e imprevedibili. vantaggio competitivo.sebbene questo vantaggio abbia il vantaggio dell’innovazione del prodotto, è anche un vantaggio di prezzo in misura maggiore, cioè un vantaggio di prezzo creato artificialmente da aggiustamenti politici. inoltre, oltre al vantaggio in termini di prezzo, ci sono anche strutture, vantaggi in termini di dimensioni delle unità e vantaggi a bassa densità. i vantaggi combinati non hanno eguali.in questo modo, non solo attira clienti, ma riacquista anche quelli perduti, motivando così gli sviluppatori ad acquisire terreni!se la concorrenza non si basa sulla creazione del prodotto, sull’efficienza operativa o su puri fattori di mercato come la riduzione dei costi, ma si basa su fattori esterni al mercato, in particolare nell’ambito della “vendita di terreni garantiti” locale e del “nuovo mercato immobiliare garantito”, le politiche arrivano con arroganza. . questa non è una concorrenza sana, ma una concorrenza feroce "involutiva", ed è una mossa a breve termine! perché lo dico così seriamente?perché, se la nuova generazione di alloggi è essenzialmente "gratuita, a basso prezzo" ed entra nel mercato su larga scala, quale sarà il risultato?primo,il vantaggio degli alloggi di seconda mano a basso prezzo è scomparso, ma i suoi svantaggi sono pienamente evidenti, tra cui il basso tasso di acquisizione di alloggi (circa il 70%-85%), l’elevato rapporto di superficie e la lunga età di costruzione.gli ultimi anni hanno registrato il picco delle nuove consegne a domicilio. il numero degli annunci di case usate è ancora elevato e aumenterà in futuro. di conseguenza, i proprietari di case di seconda mano sono costretti a ridurre ulteriormente i prezzi. di conseguenza, il mercato immobiliare nuovo e quello immobiliare di seconda mano hanno lanciato una “guerra dei prezzi” globale.in secondo luogo,i terreni venduti prima delle nuove norme edilizie e dei nuovi sviluppi sviluppati sono già difficili da vendere adesso e lo saranno ancora di più in futuro.naturalmente, ovunque sono in corso piani per adeguare le condizioni di pianificazione per i terreni esistenti non edificati e spostarsi verso uno sviluppo residenziale di alta qualità. ma il problema è che le cosiddette abitazioni di quarta generazione, o di nuova generazione (alcune sono anche chiamate edifici urbani-bosco-giardino), devono contare su aree vaste per realizzare riqualificazioni funzionali e miglioramenti abitativi. una volta che l'area è più grande e le funzioni sono aumentate, anche se il prezzo unitario è inferiore, il prezzo totale non può essere inferiore.ma la situazione che stiamo affrontando è: quante persone possono sostenere questo mercato?negli ultimi anni, anche se la richiesta di miglioramento è aumentata e alcune proprietà di lusso hanno venduto bene, rispetto al volume totale delle transazioni, queste cosiddette vendite calde di proprietà di lusso sono solo casi isolati. la maggior parte dei miglioramenti abitativi vengono realizzati rispettando vincoli rigorosi, ovvero l'accessibilità economica è limitata e possono essere sostituite solo 3-4 camere da letto compatte (80-120 metri quadrati). è normale costruire 3 stanze in 80 metri quadrati. quante persone possono permettersi una nuova generazione di alloggi?non sono molto ottimista al riguardo!se il consumo non è sostenibile, l’abitazione di quarta generazione diventerà una “pseudo-quarta generazione”, cioè non verranno realizzati il cosiddetto giardino privato, cortile privato, impianto di aerazione, ecc., e alla fine diventerà solo "tariffe elevate, vantaggi elevati" e la conseguente concorrenza omogenea.concorrenza omogenea significa chi ha il prezzo più basso!in questa situazione, per quanto tempo potrà essere mantenuto il vantaggio in termini di prezzo degli alloggi di nuova generazione derivante dagli alti prezzi complementari? la chiave è,l'imminente "guerra dei prezzi" ha indebolito ulteriormente le già deboli aspettative del mercato e le aspettative già formate di una diminuzione dei prezzi si sono ulteriormente rafforzate.vorrei infine sottolineare che lo sviluppo di qualità del patrimonio immobiliare e la creazione di nuovi modelli per soddisfare i bisogni abitativi “buoni o cattivi” dei residenti richiedono una nuova generazione di abitazioni, ma ciò si limita all’innovazione di prodotto sul mercato livello, e anche le politiche dovrebbero sostenerlo. ma i confini della politica devono essere chiari:uno lo è，mantenere la continuità, la stabilità e la prevedibilità delle politiche.secondo,consideriamo le esternalità della politica, in particolare il danno ai progetti in costruzione e vendita e ai proprietari di case di seconda mano.il terzo è,in nome di uno sviluppo di qualità non possiamo limitarci a “garantire la vendita dei terreni” e “garantire l’entità delle nuove abitazioni”.in questo modo possiamo evitare uno sciame di sciami che porterebbe ad un eccesso di offerta e ad una guerra dei prezzi!focus sull'osservazione e interpretazione delle politiche del mercato immobiliare
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