第四世代住宅の影響がこれほど大きいとは思いませんでした！
2024-09-18
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一夜にして第4世代住宅、新世代の高品質住宅が誕生したようです！- ゼロシェアリング、高い住宅取得率（100%～130%）
2024年3月の時点で、全国の24の省が「第4世代住宅」を試験的に導入しており、これは国内の70％以上の省が第4世代住宅を完全に導入していることに相当する。 2022年に福建省初の第4世代住宅「jianfamanyun」が発表される 2022年から2024年にかけて、福州では30以上の第4世代住宅プロジェクトが立ち上がった。現在、西安市の主要都市とその周辺で 50 以上のプロジェクトが第 4 世代住宅デザインを採用しています。高額な贈り物も含めると、住宅価格の20％割引に相当します。値段も安く、商品も良く、住環境もとても良いのではないでしょうか？多くの人は、これは質の高い不動産開発と新しい住宅の導入の結果であると信じています。開発者は限られた顧客を求めて競い合い、製品の革新、デザイン、コンセプトの革新を推進するために、ユニットの種類、サポート設備、ギフトなどの面で「出入り」し、「互いに重なり合って」います。しかし、この種の競争は不健全である可能性があり、悪質な「巻き込み」競争です。各地で新世代住宅を立ち上げるには、住宅購入者の好みに応えるだけでなく、「販売用土地の保護」や「新築住宅市場の保護」という地方自治体の要求にも応えなければならない。地方公務員の中には無力な人もいる。この政策の理由は、中古住宅は価格が安く、「今買ってすぐに住める」というサポート設備が充実しているため、新築住宅の総合競争が形成され、買い替えの勢いさえあるからだという。土地は売れないので、活路を探さなければなりません。「住宅許可証の引き渡し」を始めたところもある。今、中古住宅が占めていた優位性や地位は、再び新築住宅に奪われるかもしれません。例えば、これは、以前に土地を取得し、現在または開発または売却が行われているプロジェクトに悪影響を及ぼします。さらに重要なのは、政策の継続性とビジネス環境に悪影響を与えることです。新築住宅と中古住宅の競争により、開発業者は新世代住宅のアップグレード、中古住宅コミュニティの改修、そして所有者は住宅を適切に維持する必要があります。しかし、新世代住宅の登場は、市場レベルでの競争の結果ではなく、政策に一貫性がなく予測不可能な場合に、地方自治体が突然大規模な建築設計基準の見直し、特に大規模な寄付を行った結果である。 . 競争上の優位性。この利点には製品革新の利点もありますが、より大きな範囲で価格の利点、つまり政策調整によって人為的に生み出された価格の利点でもあります。さらに、価格の利点に加えて、設備、ユニットサイズの利点、および低密度の利点を組み合わせた利点もあります。このようにして、顧客を引き付けるだけでなく、失われた顧客を取り戻すことにより、開発業者の土地取得の動機付けになります。競争が製品の創造、運営効率、またはコスト削減などの純粋な市場要因に依存せず、特に地元の「保証された土地販売」と「保証された新築住宅市場」の下で、市場の外部の要因に依存している場合、政策は傲慢にも導入されます。 。これは健全な競争ではなく、「革新的な」悪質な競争であり、短期的な動きです。なぜそんなに真剣に言うのですか？なぜなら、本質的に「高無料、低価格」の新世代住宅が大規模に市場に参入したら、その結果はどうなるでしょうか？初め、低価格中古住宅のメリットはなくなり、住宅取得率の低さ（70～85％程度）、容積率の高さ、築年数の長さなどのデメリットが丸出しになっています。ここ数年は新規宅配のピークでした。中古住宅の掲載件数は依然として高水準にあり、今後も増加していくでしょう。その結果、中古住宅所有者はさらに価格を引き下げなければなりません。その結果、新築住宅市場と中古住宅市場は全面的な「価格戦争」を開始した。第二に、新しい建築規制が適用される前に販売された土地や新たな開発が開発された土地は、現在すでに販売が困難であり、将来的にはさらに販売が困難になるでしょう。もちろん、既存の未開発地の計画条件を調整し、質の高い宅地開発に移行する計画が各地で進められている。しかし問題は、いわゆる第4世代住宅、あるいは新世代住宅（都市型森林庭園ビルとも呼ばれる）は、機能向上や住宅改善を実現するために広い面積に依存しなければならないことである。面積が広くなり機能が増えてしまうと、単価は安くなってもトータルの価格は安くなりません。しかし、私たちが直面している状況は、この市場をどれだけの人がサポートできるかということです。近年、改善需要が高まり、一部の高級物件が好調に売れているものの、総取引量に比べれば、このようないわゆる高級物件の売れ筋は特殊なケースに過ぎません。住宅改善のほとんどは厳しい制約の下で行われます。つまり、手頃な価格は限られており、コンパクトな 3 ～ 4 寝室 (80 ～ 120 平方メートル) のみを交換できます。 80平米に3部屋建てるのが一般的です。新世代の住宅を購入できる人は何人いるでしょうか?消費が手頃でなければ、四世代住宅は「疑似四世代」、つまりいわゆるプライベートガーデン、プライベート中庭、外気システムなどが実現されず、最終的には実現できなくなります。 「高いプレゼント、高い特典の宿泊料金」だけになり、結果として均質な競争が生まれる。均一な競争とは、誰が最も安い価格を持っているかを意味します。このような状況下で、高い補完価格による新世代住宅の価格優位性はいつまで維持できるのでしょうか。鍵となるのは、今後の「価格戦争」により、すでに弱かった市場の期待がさらに弱まり、すでに形成された価格下落の期待がさらに強まった。最後に、質の高い不動産開発と住民の「良くも悪くも」住宅ニーズを満たす新しいモデルの創造には新世代の住宅が必要であることを強調したいが、これは市場での製品革新に限定される。レベルであり、政策もそれをサポートする必要があります。ただし、ポリシーの境界は明確にする必要があります。1つは，政策の継続性、安定性、予測可能性を維持します。2番、この政策の外部性、特に建設中および販売中のプロジェクト、および中古住宅の所有者への害を考慮してください。3つ目は、質の高い開発の名のもとに、「土地の販売を保証する」「新築住宅の規模を保証する」だけではだめです。そうすれば、供給過剰や価格競争につながる群れの発生を避けることができます。特別な声明:この記事は署名記事であり、著作権は「li yujia real estate notes」に帰属します。記事を転載する場合は、「この記事の著者：広東省住宅政策研究センターの主任研究員 li yujia」と明記してください。都市計画」”。この記事内の一部の写真はインターネットから取得したものです。著作権の所有権が確認できない場合は、商用目的で使用することはできません。侵害している場合は、ご連絡ください。
