aspectos destacados revelados en el informe intermedio de las empresas inmobiliarias
2024-09-16
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el profundo ajuste del mercado inmobiliario ha acelerado objetivamente la transformación del modelo inmobiliario. hua shao/cartografía
la temporada de informes intermedios para las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en 2024 ha llegado a su fin. hasta ahora, más de 100 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han publicado informes de desempeño provisionales, a juzgar por el desempeño, varios indicadores, como los ingresos operativos y el margen de beneficio bruto. y los beneficios netos de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han disminuido en general. entre ellas, 76 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa obtuvieron beneficios, 87 sufrieron pérdidas y más de la mitad de las empresas registraron pérdidas.el continuo ajuste del mercado inmobiliario ha ejercido una tremenda presión sobre las operaciones de las empresas inmobiliarias. los ingresos y beneficios del negocio tradicional de desarrollo y venta de bienes raíces se han desplomado. bajo la presión, cada vez más empresas inmobiliarias han comenzado a buscar modelos. transformación además de los negocios tradicionales. a juzgar por los informes semestrales de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, aunque el negocio de desarrollo ha disminuido significativamente, las operaciones de bienes raíces comerciales, el arrendamiento de viviendas, los servicios inmobiliarios, la construcción de viviendas y otros negocios han constituido un fuerte apoyo para las operaciones de las empresas inmobiliarias. las operaciones y servicios inmobiliarios se han convertido en una nueva tendencia para las empresas inmobiliarias.1. el sector inmobiliario comercial se ha convertido en la segunda curva de crecimiento de las empresas inmobiliarias.el sector inmobiliario comercial ha experimentado ajustes continuos y profundos desde 2017, pasando gradualmente de un modelo de expansión horizontal de adquisición de terrenos a gran escala a una transformación y mejora de las propiedades existentes y un modelo de operación con activos livianos, y la eficiencia operativa se ha estabilizado y repuntado. . aunque el mercado inmobiliario en general está bajo presión, los sectores comercial y minorista han mostrado una fuerte resiliencia. en particular, algunas empresas líderes en bienes raíces comerciales han convertido los bienes raíces comerciales en empresas en virtud de sus propiedades de alta calidad en las ciudades centrales y su superioridad. capacidades operativas. la segunda curva de crecimiento.tomando a china resources como ejemplo, china resources land logró una facturación de 79,13 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, de los cuales los ingresos recurrentes ascendieron a 20 mil millones de yuanes. aunque los ingresos recurrentes solo representaron el 25,3% de la facturación total, contribuyeron con el 51,4. % del beneficio neto básico, superando por primera vez en el negocio de desarrollo y venta de bienes raíces, el sector inmobiliario comercial se ha convertido en su segunda curva de crecimiento digna de ese nombre. en términos de margen de beneficio bruto, su margen de beneficio bruto de desarrollo y ventas de bienes raíces es solo del 12,4%, mientras que el margen de beneficio bruto del negocio inmobiliario operativo alcanza el 71,5%.el negocio de operaciones de bienes raíces comerciales de china merchants shekou también brinda un fuerte respaldo al desempeño de la compañía. en el primer semestre de 2024, la empresa logró unos ingresos operativos de 51.270 millones de yuanes, una ligera disminución interanual del 0,33%. en términos de segmentos, el negocio de desarrollo alcanzó 39,9 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 4,15%; el segmento de operación de activos alcanzó 3,1 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 13,05%; mil millones de yuanes, un aumento interanual del 14,94%.la empresa privada de bienes raíces "mejor estudiante" longfor group logró ingresos operativos de 46,86 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, de los cuales operaciones y negocios de servicios lograron unos ingresos totales de 13,1 mil millones de yuanes, lo que representa el 28%, año tras año. incremento anual del 7,6%. aunque los ingresos representaron menos del 30%, los servicios operativos comerciales y de administración de propiedades contribuyeron con 6.800 millones de yuanes, lo que representa más del 80% de la estructura de ganancias del grupo. chen xuping, presidente y director ejecutivo de longfor group, dijo en la conferencia provisional de resultados que se espera que para fines de 2028, los ingresos operativos del grupo representen más de la mitad, momento en el cual todo el negocio de longfor cambiará a un nuevo desarrollo. modelo.la tasa de contribución de los bienes raíces comerciales al desempeño general de xincheng holdings también está aumentando. la estrategia de tracción en dos ruedas “residencial + comercial” continúa consolidando la ventaja competitiva de seazen holdings en la industria. en el primer semestre de este año, la compañía logró unos ingresos totales por operaciones comerciales de 6.212 millones de yuanes, un aumento interanual de aproximadamente el 19,44%; ingresos obtenidos por alquiler y gestión de propiedades sin impuestos de 5.804 millones de yuanes, lo que representa el 17%; de los ingresos operativos de la empresa; el beneficio bruto del negocio de gestión y alquiler de propiedades fue de 4.191 millones de yuanes, lo que representa el 57% del beneficio bruto total de la empresa, frente al 43% en el mismo período del año pasado; el margen de beneficio bruto del alquiler y gestión de propiedades alcanzó el 72%; .la tracción en dos ruedas de "residencial + comercial" es yuexiu real estate. en el primer semestre del año, sus ingresos operativos totales de propiedades comerciales fueron de 1.331 millones de yuanes, un aumento interanual del 4,8% de los cuales los ingresos por arrendamiento comercial directo fueron de 297 millones de yuanes, un aumento interanual de; el 41,3%; el resto lo aportó yuexiu real estate trust. el modelo interactivo de plataforma dual "bienes raíces + fondos" establecido por yuexiu real estate y yuexiu real estate trust realiza de manera efectiva una cadena completa de inversión, financiamiento, gestión y salida de bienes raíces comerciales, formando un desarrollo coordinado.vanke, líder en desarrollo residencial, sufrió un fuerte revés en el mercado inmobiliario este año, con una pérdida neta de 9.800 millones de yuanes en el primer semestre del año. sin embargo, a juzgar por los datos del informe semestral, el sector comercial. sigue siendo un camino para la rentabilidad continua. durante el período del informe, los ingresos operativos del negocio comercial de vanke (incluidos los proyectos no consolidados) fueron de 4.590 millones de yuanes, un aumento interanual del 6,7%. entre ellos, los ingresos operativos de los proyectos comerciales gestionados por scpg fueron de 2.710 millones de yuanes y la tasa de ocupación general fue del 94,2%.además, china overseas real estate, la principal empresa estatal, logró unos ingresos por propiedades comerciales de 3.540 millones de yuanes en el primer semestre de 2024, un aumento interanual del 20 %.2. el arrendamiento de viviendas se ha convertido en el foco de atención de las empresas inmobiliarias.el sector inmobiliario ha entrado en la era del stock y el establecimiento de un sistema de vivienda que promueve tanto el alquiler como la compra ha creado nuevas oportunidades para el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas en mi país y también ha abierto un nuevo camino para la transformación empresarial del sector inmobiliario. empresas. en el proceso de nueva urbanización, las necesidades de vivienda de 300 millones de nuevos ciudadanos, grupos urbanos de bajos ingresos y jóvenes han constituido un fuerte apoyo para el mercado de alquiler de viviendas. en el informe de implementación de la política monetaria del segundo trimestre, el banco central afirmó que en la próxima etapa continuará aprovechando plenamente el papel de las políticas de apoyo para promover la industria del alquiler de viviendas, mejorar el sistema de apoyo financiero al alquiler de viviendas y, al mismo tiempo, al mismo tiempo, movilizar plenamente el entusiasmo de las instituciones orientadas al mercado para utilizar más fondos sociales para establecer un modelo de negocio sostenible, apoyar la liquidación de viviendas comerciales existentes y ayudar a promover la transformación y el desarrollo de la industria inmobiliaria.después de experimentar un desarrollo irracional de 2015 a 2018 y una posterior reorganización a gran escala, el mercado de viviendas de alquiler a largo plazo ha vuelto gradualmente a la racionalidad y la regulación debido al desarrollo desordenado. de los informes semestrales de las empresas inmobiliarias se desprende que cada vez más empresas inmobiliarias consideran el arrendamiento de viviendas como una vía para un desarrollo continuo.en términos de apartamentos de alquiler a largo plazo, china merchants shekou se ha desplegado en 19 ciudades. el área de construcción operativa de los proyectos abiertos es de aproximadamente 1,33 millones de metros cuadrados, con un total de 32.400 unidades de vivienda. los proyectos durante el período de construcción son de aproximadamente 830.000 metros cuadrados. en el primer semestre de 2024, los ingresos operativos del negocio de apartamentos de alquiler a largo plazo de china merchants shekou fueron de 629 millones de yuanes, y la tasa de ocupación de los apartamentos que han estado abiertos durante más de un año alcanzó el 90%. durante el período del informe, la compañía utilizó dos proyectos de alta calidad, yizhan taiziwan y yizhan linxia, como activos básicos para solicitar y emitir reit públicos de infraestructura, que han sido aprobados por los departamentos pertinentes.en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo, china overseas real estate logró unos ingresos operativos de 120 millones de yuanes en el primer semestre del año, un aumento interanual del 57%. los apartamentos de alquiler a largo plazo están ubicados en 11 ciudades y se han abierto 21 proyectos. la escala total ampliada alcanza los 730.000 metros cuadrados y la tasa de ocupación de viviendas durante más de 6 meses es del 96%. este crecimiento refleja el diseño estratégico de china overseas real estate y su éxito en la expansión del mercado en el campo de los apartamentos de alquiler a largo plazo. su negocio de apartamentos de alquiler a largo plazo se está convirtiendo gradualmente en una parte importante de los ingresos de la empresa.en 2018, vanke comenzó a identificar el arrendamiento de viviendas como su negocio principal. en un entorno de mercado de demanda cada vez menor y ventas lentas, el modelo de "venta con arrendamiento" explorado por vanke se ha convertido en un medio importante para revitalizar los activos existentes. desde la perspectiva del negocio de alquiler residencial, "boyu" de vanke logró unos ingresos operativos de 1.730 millones de yuanes en el primer semestre del año, un aumento interanual del 5,3%. a finales de junio, boyu operaba y gestionaba un total de 242.000 unidades de vivienda de alquiler en 29 ciudades de todo el país, con un total de 183.000 unidades abiertas. la escala de gestión de apartamentos centralizados de alquiler a largo plazo ha alcanzado el primer lugar en el mundo. país, y la tasa de ocupación ha alcanzado el 95,2%. al mismo tiempo, la eficiencia de las operaciones comerciales de alquiler a largo plazo, la construcción de canales propios y las capacidades de servicio al cliente de vanke han mejorado enormemente. este año, ha ampliado 15.000 nuevas unidades de vivienda y ha alcanzado intenciones de cooperación estratégica con activos estatales. y empresas estatales en varias ciudades. la cooperación futura será el número de propiedades supera las 20.000. zhu jiusheng, presidente de vanke y socio principal de la unidad de negocio de alquiler de apartamentos a largo plazo, dijo que es firmemente optimista sobre el negocio de alquiler de apartamentos a largo plazo y siempre ha considerado los apartamentos de alquiler a largo plazo como los tres negocios principales de vanke.3. los servicios inmobiliarios buscan deshacerse de la dependencia de las empresas matricesen el contexto de una fuerte caída en el negocio de promoción inmobiliaria, el desempeño del sector de servicios inmobiliarios de las empresas inmobiliarias es notable. aunque ha aumentado los ingresos pero no los beneficios debido al impacto del entorno general, sigue siendo mucho mejor que el anterior. desarrollo y venta de bienes raices. a juzgar por los datos del informe semestral, el negocio principal de servicios inmobiliarios ha mostrado un crecimiento constante. los ingresos totales de 62 empresas de servicios inmobiliarios que cotizan en bolsa alcanzaron los 145.217 millones de yuanes, un aumento interanual del 6,25%. entre ellos, country garden services y wanwu cloud ocuparon los dos primeros lugares de la industria con ingresos de 21.046 mil millones de yuanes y 17.560 mil millones de yuanes respectivamente, mientras que binjiang services lideró la industria con una tasa de crecimiento interanual del 38,68%. además, las tasas de crecimiento de los ingresos de deshang industrial investment services, suxin services, yuexiu services y color life también alcanzaron el 36,5%, 31,1%, 29,7% y 28,5% respectivamente, y su desempeño en la industria es relativamente llamativo.en el primer semestre del año, el margen de beneficio bruto de los servicios inmobiliarios básicos para empresas clave (excluidos los promotores con riesgos y pérdidas) fue del 14,1%, un aumento de 0,1 puntos porcentuales con respecto al mismo período del año pasado. contexto de fuerte presión de la industria. las ganancias netas de empresas clave en el primer semestre de 2024 aumentaron un 12% interanual, manteniendo el ritmo del crecimiento de los ingresos. entre ellos, el beneficio neto de china resources vientiane life fue de 1.920 millones de yuanes, ocupando el primer lugar.en términos de escala de gestión, la superficie total bajo gestión de las 51 sociedades inmobiliarias cotizadas que divulgaron datos alcanzó los 7.712 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 9,43%. entre ellos, el área de servicio bajo gestión de country garden ha superado la marca de los mil millones de metros cuadrados, alcanzando los 1.056 millones de metros cuadrados.del informe provisional también se desprende que las empresas de servicios inmobiliarios se están alejando poco a poco de la dependencia empresarial de sus empresas matrices y muestran una tendencia acelerada de desarrollo independiente. cada vez más empresas están enfatizando la independencia operativa y financiera y mejorando la competitividad del mercado al reducir la dependencia de negocios con partes relacionadas. empresas como evergrande property, sunac services y world trade services han reducido significativamente la proporción de ingresos de partes relacionadas y han aumentado sus esfuerzos para expandir el mercado de terceros. al 30 de junio de 2024, el área bajo gestión de yongsheng services de terceros alcanzó los 180 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 10,9%, lo que representa el 74,4% del área total bajo gestión. en la primera mitad del año, los ingresos del negocio de terceros de excellence commercial enterprise services aumentaron un 17,0% interanual, alcanzando los 1.250 millones de yuanes, lo que representa el 60% de los ingresos totales. en comparación con el mismo período de 2023, la proporción de ingresos comerciales de terceros aumentó 1,9 puntos porcentuales.4. la ruta construida por el agente se mueve del océano azul al océano rojo.la construcción de inmuebles es una dirección importante en la transformación de activos ligeros de las empresas inmobiliarias. según estadísticas incompletas, más de 90 empresas participan en el negocio de las agencias de construcción. a medida que las principales empresas inmobiliarias entran en el mercado con fuertes ventajas de marca, la construcción de agencias también ha pasado del océano azul al océano rojo donde las empresas inmobiliarias están comprando.ante la feroz competencia del mercado, muchas empresas han recurrido al campo de la construcción de agencias gubernamentales en busca de crecimiento, y la escala de la construcción de agencias gubernamentales se ha expandido rápidamente. en el primer semestre de 2024, la nueva escala de construcción gubernamental por parte de las 20 principales empresas inmobiliarias superará los 20 millones de metros cuadrados. en el negocio de construcción de agencias administrado por china resources land, greenland holdings, guomao real estate, zhongtian beauty y songdu, el área de construcción de agencias gubernamentales representa más del 60%. en la primera mitad del año, el negocio de agencia de construcción urbana de china resources land logró una facturación de 390 millones de rmb, con 358 proyectos bajo gestión al final del período. en la primera mitad del año, la empresa ocupó el segundo lugar en la industria. en términos de área recientemente contratada para la construcción de agencias gubernamentales. con el lanzamiento de los "tres grandes proyectos", como la renovación de aldeas urbanas y la construcción de viviendas asequibles, los proyectos de construcción gubernamentales seguirán recibiendo gran atención y se espera que la industria siga creciendo.en el campo de las agencias de construcción comercial, la posición dominante de greentown management sigue siendo obvia. en el primer semestre del año, greentown management logró unos ingresos operativos de 1.670 millones de yuanes, un aumento interanual del 7,79 %, y el margen de beneficio bruto se mantuvo en un alto nivel del 51,52 %. en particular, los agentes de construcción comerciales contribuyeron con más del 78,4% a los ingresos. durante el período del informe, la tasa de beneficio neto cayó ligeramente en 0,4 puntos porcentuales interanualmente hasta el 29,42%, y la tasa de beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue del 30,02%, una ligera caída de 0,6 puntos porcentuales interanualmente. aunque hubo una caída interanual, todavía mostró una fuerte rentabilidad en la feroz competencia del mercado.como una de las 10 principales empresas inmobiliarias en términos de solidez integral, xincheng holdings también ha establecido "xincheng construction management", una plataforma comercial para la construcción y gestión de agencias, y continúa ampliando su trayectoria de desarrollo. respaldado por el diseño estratégico y la acumulación de recursos de la empresa matriz, xincheng construction management básicamente ha logrado un diseño a nivel nacional. a finales de junio, xincheng construction management ha gestionado más de 90 proyectos con un área de construcción total de más de 13 millones de metros cuadrados y ha gestionado más de 50 proyectos de complejos comerciales en la primera mitad del año. el área recién contratada superó los 3,52 millones de metros cuadrados.longfor longzhi manufacturing también es una marca de agencia de construcción que ha crecido rápidamente en los últimos dos años. en el primer semestre de este año, agregó 26 nuevos proyectos de agencia de construcción con un área total de construcción de 4,32 millones de metros cuadrados. hasta ahora, longfor longzhi manufacturing ha adquirido más de 110 proyectos de agencias de construcción, con un área de construcción total de más de 21 millones de metros cuadrados, y logró ventas de 4 mil millones de yuanes en proyectos de agencias de construcción en la primera mitad del año.el profundo ajuste del mercado inmobiliario ha ejercido una enorme presión sobre el funcionamiento de las empresas inmobiliarias y también ha obligado a las empresas inmobiliarias a realizar ajustes estratégicos lo antes posible, encontrar nuevas vías, explorar nuevos modelos y mejorar nuevas habilidades. , lo que objetivamente ha acelerado la formación de nuevos modelos inmobiliarios.(este artículo fue publicado en la página 11 de china real estate news el 16 de septiembre por su zhiyong, editor en jefe)
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