부동산회사 중간보고서에 드러난 하이라이트
2024-09-16
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부동산 시장의 심층 조정은 부동산 모델의 변화를 객관적으로 가속화했습니다. 화샤오/지도 제작
2024년 상장 부동산 회사의 중간 보고 시즌이 끝났습니다. 지금까지 100개가 넘는 상장 부동산 회사가 실적 실적을 기준으로 영업이익, 매출총이익률 등 다양한 지표를 발표했습니다. , 상장 부동산 회사의 순이익은 전반적으로 감소했습니다. 그 중 상장 부동산 회사는 76개 회사가 흑자를 기록했고, 87개 회사가 손실을 입었으며, 절반 이상의 회사가 적자를 기록했습니다.부동산 시장의 지속적인 조정은 부동산 회사의 운영에 엄청난 압력을 가하고 있으며, 이러한 압력으로 인해 점점 더 많은 부동산 회사가 모델을 찾기 시작했습니다. 전통적인 비즈니스에 더해 변화를 추구합니다. 상장 부동산 회사의 반기 보고서에 따르면 개발 사업이 크게 감소했지만 상업용 부동산 운영, 주택 임대, 부동산 서비스, 주택 건설 및 기타 사업이 부동산 회사 운영에 대한 강력한 지원을 형성했습니다. 부동산 운영 및 서비스는 부동산 회사의 이익 성장 포인트가 되었습니다.1. 상업용 부동산은 부동산 회사의 두 번째 성장 곡선이 되었습니다.상업용 부동산은 2017년부터 지속적이고 심층적인 조정을 겪으며 대규모 토지취득의 수평적 확장 모델에서 기존 부동산의 전환 및 업그레이드, 경량 자산 운영 모델로 점차 전환되었으며 운영 효율성이 안정되고 반등했습니다. . 전반적인 부동산 시장이 압박을 받고 있음에도 불구하고 상업 및 소매 부문은 강력한 회복력을 보여주었습니다. 특히 일부 주요 상업용 부동산 회사는 핵심 도시의 고품질 부동산과 그 우수성 덕분에 상업용 부동산을 기업으로 구축했습니다. 두 번째 성장 곡선.china resources를 예로 들면, china resources land는 상반기에 791억 3천만 위안의 매출액을 달성했으며, 그 중 경상 수입은 총 200억 위안을 기록했지만 경상 수입은 전체 매출액의 25.3%에 불과했지만 51.4억 위안을 기여했습니다. 핵심 순이익 대비 처음으로 초과한 % 부동산 개발 및 판매업에서 상업용 부동산은 이름값하는 제2의 성장곡선이 되었습니다. 매출총이익률 측면에서 부동산 개발 및 판매 매출총이익률은 12.4%에 불과한 반면, 부동산 사업 운영의 매출총이익률은 71.5%에 달합니다.china merchants shekou의 상업용 부동산 운영 사업도 회사의 성과를 강력하게 뒷받침합니다. 2024년 상반기에 회사는 전년 동기 대비 0.33% 소폭 감소한 512억 7천만 위안의 영업 이익을 달성했습니다. 부문별로는 개발 사업이 전년 대비 4.15% 감소한 399억 위안을 달성했고, 자산 운영 부문이 전년 대비 13.05% 증가한 8.27억 위안을 달성했습니다. 10억 위안으로 전년 대비 14.94% 증가했습니다.민간 부동산 회사 '우수 학생' longfor group은 상반기에 468억 6천만 위안의 영업 수입을 달성했으며 그 중 운영 및 서비스 사업은 총 수익 131억 위안을 달성하여 전년 대비 28%를 차지했습니다. 올해 7.6% 증가. 수익은 30% 미만을 차지했지만 운영 사업 및 자산 관리 서비스는 68억 위안을 기여해 그룹 수익 구조의 80% 이상을 차지했습니다. longfor group 회장 겸 ceo chen xuping은 중간 결과 회의에서 2028년 말까지 그룹의 영업 이익이 절반 이상을 차지할 것으로 예상되며, 이때 longfor의 전체 사업이 새로운 발전으로 전환될 것이라고 말했습니다. 모델.xincheng holdings의 전체 실적에 대한 상업용 부동산의 기여도도 높아지고 있습니다. '주거용 + 상업용' 2륜 구동 전략은 업계에서 seazen holdings의 경쟁 우위를 계속해서 강화하고 있습니다. 올해 상반기 회사는 전년 대비 약 19.44% 증가한 62억 1200만 위안의 상업 운영 수입을 달성했으며, 세금 제외 부동산 임대 및 관리 수입은 58억 4000만 위안으로 17%를 차지했습니다. 회사 영업 수입 중 부동산 임대 및 관리 사업 총 이익은 41억 9100만 위안으로 회사 총 이익의 57%를 차지했으며, 전년 동기의 43%에서 부동산 임대 및 관리 총 이익률은 72%에 달했습니다. ."주거용 + 상업용"의 2륜 구동은 yuexiu real estate입니다. 상반기 상업용 부동산 영업수입 총액은 13억 3,100만 위안으로 동기 대비 4.8% 증가했으며 그 중 직접 보유 상업 임대 수입은 2억 9,700만 위안으로 전년 대비 증가했습니다. 나머지는 yuexiu 부동산 신탁이 41.3%를 기부했습니다. yuexiu real estate와 yuexiu real estate trust가 구축한 "부동산 + 펀드" 이중 플랫폼 대화형 모델은 상업용 부동산 투자, 자금 조달, 관리 및 종료의 완전한 체인을 효과적으로 실현하여 조화로운 개발을 형성합니다.주택 개발 분야의 선두주자인 vanke는 올해 상반기에 98억 위안의 순손실을 기록하는 등 부동산 시장에서 큰 어려움을 겪었습니다. 그러나 반기 보고서 데이터에 따르면 상업 부문은 여전히 지속적인 수익성을 위한 궤도입니다. 보고 기간 동안 vanke의 상업 사업(비연결 프로젝트 포함)의 영업 수입은 45억 9천만 위안으로 전년 대비 6.7% 증가했습니다. 그 중 scpg가 관리하는 상업 프로젝트의 영업 수입은 27억 1천만 위안이고 전체 입주율은 94.2%입니다.또한, 선도적인 국영기업인 중국해외부동산(china overseas real estate)은 2024년 상반기에 상업용 부동산 수입이 35억 4천만 위안으로 전년 대비 20% 증가했습니다.2. 주택 임대가 부동산 회사 레이아웃의 초점이 되었습니다.부동산은 주식의 시대로 접어들었고, 임대와 구매를 모두 촉진하는 주택 시스템의 구축은 우리나라 주택 임대 시장 발전의 새로운 기회를 창출했으며, 부동산 비즈니스 변혁의 새로운 길을 열었습니다. 회사. 새로운 도시화 과정에서 3억 명의 신규 시민, 도시 저소득층 및 청년들의 주택 수요가 주택 임대 시장에 대한 강력한 지원을 형성했습니다. 중앙은행은 2분기 통화정책시행보고에서 다음 단계에서는 주택임대산업 진흥을 위한 지원정책의 역할을 충분히 발휘하고, 주택임대금융지원체계를 개선하며, 동시에 더 많은 사회 자금을 사용하도록 시장 중심 기관의 열정을 완전히 동원합니다. 지속 가능한 비즈니스 모델을 구축하고 기존 상업용 주택의 재고 정리를 지원하며 부동산 산업의 변화와 발전을 촉진하는 데 투자합니다.2015년부터 2018년까지의 불합리한 발전과 그에 따른 대규모 개편을 겪으면서 장기임대주택시장은 점차 무질서한 발전에서 합리성과 규제로 회귀하고 있다. 부동산 회사의 반기 보고서를 보면 점점 더 많은 부동산 회사가 주택 임대를 지속적인 발전을 위한 경로로 간주하고 있음을 알 수 있습니다.장기 임대 아파트 측면에서 china merchants shekou는 19개 도시에 배치했으며, 개설된 프로젝트의 운영 건축 면적은 약 133만 평방미터이며, 총 계획 건축 면적은 32,400가구입니다. 건설 기간 중 프로젝트 규모는 약 83만 평방미터이다. 2024년 상반기 중국상인 서커우 장기임대아파트 사업 영업수입은 6억2900만 위안으로, 오픈 1년 이상 아파트 입주율은 90%에 달했다. 보고 기간 동안 회사는 yizhan taiziwan과 yizhan linxia라는 두 가지 고품질 프로젝트를 기본 자산으로 사용하여 관련 부서의 승인을 받은 인프라 공공 reit를 신청하고 발행했습니다.장기 임대 아파트 시장에서 중국해외부동산은 상반기 영업이익 1억2천만위안을 달성해 전년 동기 대비 57% 증가했다. 장기 임대 아파트는 11개 도시에 위치하고 있으며 21개 프로젝트가 개설되었습니다. 총 확장 규모는 730,000㎡에 달하며 6개월 이상 주택 입주율은 96%입니다. 이러한 성장은 장기 임대 아파트 분야에서 중국 해외 부동산의 전략적 배치와 시장 확장 성공을 반영합니다. 장기 임대 아파트 사업은 점차 회사 수익의 중요한 부분이 되고 있습니다.2018년에 vanke는 주택 임대를 핵심 사업으로 확인하기 시작했습니다. 수요 감소와 판매 부진의 시장 환경에서 vanke가 탐구한 'sale-to-lease' 모델은 기존 자산을 활성화하는 중요한 수단이 되었습니다. 임대 주택 사업의 관점에서 vanke의 'boyu'는 상반기에 전년 동기 대비 5.3% 증가한 17억 3천만 위안의 영업 이익을 달성했습니다. 보유는 지난 6월 말 기준 전국 29개 도시에서 총 24만2000가구의 임대주택을 운영·관리했으며, 총 18만3000가구가 오픈돼 집중형 장기임대아파트 관리 규모가 전국 1위에 올랐다. 국가, 점유율은 95.2%에 도달했습니다. 동시에 vanke의 장기 임대 사업 운영 효율성, 자체 채널 구축 및 고객 서비스 역량이 크게 향상되어 올해 15,000채의 신규 주택을 확장했으며 국유 자산과의 전략적 협력 목표를 달성했습니다. 및 여러 도시의 국영 기업 향후 협력은 20,000개를 초과합니다. vanke 사장이자 장기 임대 아파트 사업부 수석 파트너인 zhu jiusheng은 장기 임대 아파트 사업에 대해 확고한 낙관적 입장을 갖고 있으며 항상 장기 임대 아파트를 vanke의 3대 핵심 사업으로 간주해 왔다고 말했습니다.3. 부동산 서비스는 모회사에 대한 의존성을 없애려고 노력합니다.부동산 개발사업이 급격하게 위축된 가운데 부동산업체의 부동산서비스 부문 실적은 눈에 띈다. 비록 전반적인 환경의 영향으로 매출은 늘었지만 이익은 늘지 않았지만 여전히 양호한 수준이다. 부동산 개발 및 판매. 반기 보고서 데이터에 따르면 부동산 서비스의 핵심 사업은 꾸준한 성장을 보여왔습니다. 62개 상장 부동산 서비스 회사의 총 수익은 1,452억 1,700만 위안에 달해 전년 대비 6.25% 증가했습니다. 그 중 country garden services와 wanwu cloud는 각각 210억 4600만 위안과 175억 6000만 위안의 매출로 업계 2위를 차지했으며, binjiang services는 전년 대비 38.68%의 성장률로 업계를 주도했습니다. 이밖에도 더상산업투자서비스(deshang industrial investment services), 숙신서비스(suxin services), 웨슈서비스(yuexiu services), 컬러라이프(color life)의 매출 성장률도 각각 36.5%, 31.1%, 29.7%, 28.5%에 달해 업계 실적이 비교적 눈길을 끈다.상반기 주요 기업(위험 및 손실이 있는 개발업체 제외)의 기본 부동산 서비스 매출총이익률은 14.1%로 전년 동기 대비 0.1%포인트 증가해 양호한 효율성을 유지했다. 중공업 압력을 배경으로. 2024년 상반기 주요 기업의 순이익은 전년 동기 대비 12% 증가해 매출 성장과 보조를 맞췄다. 이 중 차이나리소스비엔티안생명의 순이익은 19억2000만 위안으로 1위를 차지했다.관리 규모 측면에서 보면, 데이터를 공개한 51개 상장 부동산 회사의 총 관리 면적은 77억1200만㎡에 달해 전년 대비 9.43% 증가했다. 그 중 컨트리가든의 서비스 면적은 이미 10억 제곱미터를 넘어 10억 5600만 제곱미터에 이르렀다.또한, 부동산 서비스 기업이 점차 모회사의 사업 의존에서 벗어나 독자적인 발전이 가속화되는 추세를 보이고 있다는 것을 중간 보고서에서도 확인할 수 있습니다. 점점 더 많은 기업들이 운영 및 재무적 독립성을 강조하고, 특수관계인 사업에 대한 의존도를 줄여 시장 경쟁력을 향상시키고 있습니다. evergrande property, sunac services 및 world trade services와 같은 기업은 관련 당사자의 수익 비율을 크게 줄이고 제3자 시장 확대를 위한 노력을 강화했습니다. 2024년 6월 30일 기준, 제3자 yongsheng services가 관리하는 면적은 1억 8천만 평방미터에 달해 전년 대비 10.9% 증가해 전체 관리 면적의 74.4%를 차지했습니다. 상반기 excellence commercial enterprise services의 제3자 사업 수익은 전년 대비 17.0% 증가하여 12억 5천만 위안에 달해 전체 수익의 60%를 차지했습니다. 2023년 같은 기간과 비교해 제3자 사업 매출 비중은 1.9%포인트 증가했다.4. 에이전트가 만든 트랙은 블루오션에서 레드오션으로 이동합니다.부동산 건설은 부동산 회사의 자산 경량화 전환에 있어 중요한 방향입니다. 불완전한 통계에 따르면 90개 이상의 기업이 건설중개사업에 참여하고 있다. 선도적인 부동산 기업이 강력한 브랜드 우위를 갖고 시장에 진출하면서 대리점 건설 역시 블루오션에서 부동산 기업이 쇼핑하는 레드오션으로 이동했습니다.치열한 시장 경쟁에 직면하여 많은 기업들이 성장을 추구하기 위해 정부 기관 건설 분야로 눈을 돌렸고, 정부 기관 건설 규모는 급속히 확대되었습니다. 2024년 상반기에는 부동산 상위 20개 기업의 신규 정부 건설 규모가 2천만㎡를 넘어설 예정이다. china resources land, greenland holdings, guomao real estate, zhongtian beauty 및 songdu가 관리하는 대리점 건설 사업에서 정부 기관 건설 면적이 60% 이상을 차지합니다. 상반기에 china resources land의 도시 건설 대행 사업은 3억 9천만 위안의 매출을 달성했으며, 상반기 기준으로 358개의 프로젝트를 관리하여 업계 2위를 차지했습니다. 정부청사 건립을 위한 신규 계약면적에 관한 사항입니다. 도시마을 정비, 저렴한 주택 건설 등 '3대 프로젝트'가 출범하면서 정부 건설 프로젝트도 계속해서 큰 주목을 받을 것이며, 산업도 계속해서 성장할 것으로 예상된다.상업용 건설 대행 분야에서는 여전히 그린타운 매니지먼트의 지배적 위치가 뚜렷하다. 상반기 그린타운 매니지먼트는 전년 동기 대비 7.79% 증가한 16억7000만 위안의 영업이익을 달성했으며 매출총이익률은 51.52%라는 높은 수준을 유지했다. 특히 상업용 건설업자의 매출 기여도는 78.4% 이상이다. 보고기간 동안 순이익률은 29.42%로 전년 동기 대비 0.4%포인트 소폭 하락했고, 모회사 귀속 순이익률은 30.02%로 전년 동기 대비 0.6%포인트 소폭 하락했다. 전년 대비 감소세를 보였지만 여전히 치열한 시장 경쟁 속에서도 견고한 수익성을 보여주었습니다.종합적인 강점 측면에서 상위 10대 부동산 회사 중 하나인 xincheng holdings는 대리점 건설 및 관리를 위한 비즈니스 플랫폼인 "xincheng construction management"를 구축하고 지속적으로 개발 트랙을 확장하고 있습니다. xincheng construction management는 모회사의 전략적 배치와 자원 축적을 바탕으로 기본적으로 전국적인 배치를 달성했습니다. 6월 말 현재 xincheng construction management는 총 건축 면적이 1300만 평방미터가 넘는 90개 이상의 프로젝트를 관리했으며, 상반기에는 50개 이상의 상업 단지 프로젝트를 관리했습니다. 신규 계약면적은 352만㎡를 넘어섰다.롱포 롱지 매뉴팩처링 역시 지난 2년 사이 가파른 상승세를 보인 건설 대행 브랜드다. 올해 상반기 총 건축 면적 432만㎡에 26개 신규 건설 대행 프로젝트를 추가했다. 지금까지 longfor longzhi manufacturing은 총 건축 면적이 2,100만 평방미터가 넘는 110개 이상의 건설 대행 프로젝트를 인수했으며, 상반기 건설 대행 프로젝트에서 40억 위안의 매출을 달성했습니다.부동산 시장의 심층 조정은 부동산 회사의 운영에 큰 압력을 가해 왔으며, 이는 또한 부동산 회사가 가능한 한 빨리 전략적 조정을 하고, 새로운 트랙을 찾고, 새로운 모델을 탐색하고, 새로운 기술을 향상하도록 강요했습니다. , 이는 새로운 부동산 모델의 형성을 객관적으로 가속화했습니다.(이 기사는 편집장 su zhiyong이 9월 16일 중국부동산신문 11면에 게재한 글입니다.)
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