destaques revelados no relatório intercalar das empresas imobiliárias
2024-09-16
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o profundo ajustamento do mercado imobiliário acelerou objetivamente a transformação do modelo imobiliário. hua shao/cartografia
a época de relatórios intercalares para as empresas imobiliárias cotadas em 2024 chegou ao fim. até agora, mais de 100 empresas imobiliárias cotadas divulgaram relatórios de desempenho intercalares, vários indicadores, como o rendimento operacional e a margem de lucro bruto. , e o lucro líquido das empresas imobiliárias cotadas diminuiu em geral. entre elas, 76 empresas imobiliárias cotadas obtiveram lucros, 87 sofreram perdas e mais de metade das empresas foram deficitárias.o ajuste contínuo do mercado imobiliário colocou uma enorme pressão sobre as operações das empresas imobiliárias. as receitas e os lucros dos negócios tradicionais de incorporação e vendas imobiliárias despencaram. transformação além dos negócios tradicionais. a julgar pelos relatórios semestrais das empresas imobiliárias cotadas, embora o negócio de desenvolvimento tenha diminuído significativamente, as operações imobiliárias comerciais, arrendamento habitacional, serviços imobiliários, construção habitacional e outros negócios formaram um forte apoio às operações das empresas imobiliárias. operações e serviços imobiliários tornaram-se uma nova tendência para as empresas imobiliárias ponto de crescimento do lucro.1. o setor imobiliário comercial tornou-se a segunda curva de crescimento das empresas imobiliáriaso setor imobiliário comercial passou por ajustes contínuos e profundos desde 2017, passando gradualmente de um modelo de expansão horizontal de aquisição de terrenos em grande escala para uma transformação e modernização de propriedades existentes e um modelo de operação de ativos leves, e a eficiência operacional se estabilizou e se recuperou . embora o mercado imobiliário global esteja sob pressão, os setores comercial e retalhista têm demonstrado uma forte resiliência. em particular, algumas empresas líderes do setor imobiliário comercial transformaram imóveis comerciais em empresas em virtude das suas propriedades de alta qualidade nas principais cidades e da sua qualidade superior. capacidades operacionais.tomando como exemplo a china resources, a china resources land alcançou um volume de negócios de 79,13 mil milhões de yuans no primeiro semestre do ano, dos quais as receitas recorrentes totalizaram 20 mil milhões de yuans, embora as receitas recorrentes representassem apenas 25,3% do volume de negócios total, contribuíram com 51,4. % do lucro líquido principal, superando pela primeira vez no negócio de incorporação e venda de imóveis, o setor imobiliário comercial tornou-se sua segunda curva de crescimento. em termos de margem de lucro bruto, sua margem de lucro bruto de incorporação e vendas imobiliárias é de apenas 12,4%, enquanto a margem de lucro bruto do negócio imobiliário operacional chega a 71,5%.o negócio de operação imobiliária comercial da china merchants shekou também fornece um forte apoio ao desempenho da empresa. no primeiro semestre de 2024, a empresa obteve lucro operacional de 51,27 bilhões de yuans, uma ligeira queda anual de 0,33%. em termos de segmentos, o negócio de desenvolvimento alcançou 39,9 bilhões de yuans, uma redução anual de 4,15%; o segmento de operação de ativos atingiu 3,1 bilhões de yuans, um aumento anual de 13,05%; bilhões de yuans, um aumento anual de 14,94%.a empresa imobiliária privada "melhor estudante" longfor group obteve lucro operacional de 46,86 bilhões de yuans no primeiro semestre do ano, dos quais operações e negócios de serviços alcançaram uma receita total de 13,1 bilhões de yuans, representando 28%, em relação ao ano anterior. aumento anual de 7,6%. embora a receita represente menos de 30%, os serviços operacionais de gestão de negócios e propriedades contribuíram com 6,8 bilhões de yuans, representando mais de 80% da estrutura de lucros do grupo. chen xuping, presidente e ceo do grupo longfor, disse na conferência de resultados intercalares que se espera que, até ao final de 2028, o rendimento operacional do grupo represente mais de metade, altura em que todo o negócio da longfor mudará para um novo desenvolvimento modelo.a taxa de contribuição do imobiliário comercial para o desempenho global da xincheng holdings também está a aumentar. a estratégia de tração nas duas rodas “residencial + comercial” continua a consolidar a vantagem competitiva da seazen holdings no setor. no primeiro semestre deste ano, a empresa obteve uma receita total de operação comercial de 6,212 bilhões de yuans, um aumento anual de aproximadamente 19,44%; do lucro operacional da empresa; o lucro bruto do negócio de aluguel e gestão de propriedades foi de 4,191 bilhões de yuans, representando 57% do lucro bruto total da empresa, de 43% no mesmo período do ano passado, a margem de lucro bruto do aluguel e gestão de propriedades atingiu 72%; .a tração nas duas rodas de “residencial + comercial” é yuexiu real estate. no primeiro semestre do ano, a receita operacional total de propriedades comerciais foi de 1,331 bilhão de yuans, um aumento anual de 4,8%, dos quais a receita de arrendamento comercial detida diretamente foi de 297 milhões de yuans, um aumento anual de 4,8%; 41,3%; o restante foi contribuído pela yuexiu real estate trust. o modelo interativo de plataforma dupla "imobiliário + fundo" estabelecido pela yuexiu real estate e yuexiu real estate trust realiza efetivamente uma cadeia completa de investimento, financiamento, gestão e saída de imóveis comerciais, formando um desenvolvimento coordenado.vanke, líder em desenvolvimento residencial, sofreu um forte revés no mercado imobiliário este ano, com um prejuízo líquido de 9,8 bilhões de yuans no primeiro semestre do ano. no entanto, a julgar pelos dados do relatório semestral, o setor comercial. ainda é um caminho para a rentabilidade contínua. durante o período do relatório, o lucro operacional dos negócios comerciais da vanke (incluindo projetos não consolidados) foi de 4,59 bilhões de yuans, um aumento anual de 6,7%. entre eles, o lucro operacional dos projetos comerciais administrados pela scpg foi de 2,71 bilhões de yuans e a taxa de ocupação geral foi de 94,2%.além disso, a china overseas real estate, a principal empresa estatal, obteve receitas de propriedades comerciais de 3,54 mil milhões de yuans no primeiro semestre de 2024, um aumento anual de 20%.2. o arrendamento habitacional tornou-se o foco do layout das imobiliáriaso mercado imobiliário entrou na era do estoque, e o estabelecimento de um sistema habitacional que promove tanto o aluguel quanto a compra criou novas oportunidades para o desenvolvimento do mercado de aluguel habitacional do meu país e também abriu um novo caminho para a transformação dos negócios imobiliários empresas. no processo de nova urbanização, as necessidades habitacionais de 300 milhões de novos cidadãos, grupos urbanos de baixos rendimentos e jovens formaram um forte apoio ao mercado de arrendamento habitacional. no relatório de implementação da política monetária do segundo trimestre, o banco central afirmou que, na próxima fase, continuará a desempenhar plenamente o papel das políticas de apoio na promoção da indústria de arrendamento habitacional, na melhoria do sistema de apoio financeiro ao arrendamento habitacional e, no ao mesmo tempo, mobilizar plenamente o entusiasmo das instituições orientadas para o mercado para utilizar mais fundos sociais. investir para estabelecer um modelo de negócio sustentável, apoiar a redução de stocks de habitação comercial existente e ajudar a promover a transformação e o desenvolvimento do setor imobiliário.depois de experimentar um desenvolvimento irracional de 2015 a 2018 e a subsequente remodelação em grande escala, o mercado habitacional de arrendamento de longo prazo regressou gradualmente à racionalidade e à regulação devido ao desenvolvimento desordenado. pode-se verificar nos relatórios semestrais das empresas imobiliárias que cada vez mais empresas imobiliárias consideram o arrendamento habitacional uma via para o desenvolvimento contínuo.em termos de apartamentos para aluguel de longa duração, a china merchants shekou está implantada em 19 cidades. a área de construção operacional dos projetos inaugurados é de aproximadamente 1,33 milhão de metros quadrados, com um total de 32.400 unidades habitacionais. os projetos durante o período de construção são de aproximadamente 830 mil metros quadrados. no primeiro semestre de 2024, a receita operacional do negócio de aluguel de apartamentos de longo prazo da china merchants shekou foi de 629 milhões de yuans, e a taxa de ocupação dos apartamentos abertos há mais de um ano atingiu 90%. durante o período do relatório, a empresa utilizou dois projetos de alta qualidade, yizhan taiziwan e yizhan linxia, como ativos básicos para realizar a aplicação e emissão de reits públicos de infraestrutura, que foram revisados e aprovados pelos departamentos relevantes.no mercado de aluguel de apartamentos de longo prazo, a china overseas real estate obteve lucro operacional de 120 milhões de yuans no primeiro semestre do ano, um aumento anual de 57%. os apartamentos para aluguel de longa duração estão localizados em 11 cidades, e 21 empreendimentos foram inaugurados. a escala total ampliada chega a 730 mil metros quadrados, e a taxa de ocupação das moradias há mais de 6 meses é de 96%. este crescimento reflete o layout estratégico e o sucesso da expansão de mercado da china overseas real estate na área de apartamentos para aluguel de longo prazo. seu negócio de aluguel de apartamentos de longo prazo está gradualmente se tornando uma parte importante das receitas da empresa.em 2018, a vanke começou a identificar o arrendamento habitacional como o seu core business. no ambiente de mercado de diminuição da procura e vendas lentas, o modelo de "venda para locação" explorado por vanke tornou-se um meio importante para revitalizar os activos existentes. do ponto de vista do negócio de aluguel de imóveis, o "boyu" de vanke obteve lucro operacional de 1,73 bilhão de yuans no primeiro semestre do ano, um aumento anual de 5,3%. no final de junho, boyu operava e administrava um total de 242.000 unidades habitacionais para aluguel em 29 cidades do país, com um total de 183.000 unidades abertas. a escala de gestão de apartamentos centralizados para aluguel de longo prazo ficou em primeiro lugar no país. e a taxa de ocupação atingiu 95,2%. ao mesmo tempo, a eficiência da operação do negócio de aluguel de longo prazo, a construção de canais próprios e as capacidades de atendimento ao cliente da vanke foram bastante melhoradas. este ano, ela expandiu 15.000 novas unidades habitacionais e alcançou intenções de cooperação estratégica com ativos estatais. e empresas estatais em várias cidades. a cooperação futura será superior a 20.000. zhu jiusheng, presidente da vanke e sócio-chefe da unidade de negócios de aluguel de apartamentos de longo prazo, disse que está firmemente otimista em relação ao negócio de apartamentos de aluguel de longo prazo e sempre considerou os apartamentos de aluguel de longo prazo os três negócios principais da vanke.3. os serviços imobiliários procuram livrar-se da dependência das empresas-mãenum contexto de declínio acentuado no negócio de promoção imobiliária, o desempenho do sector de serviços imobiliários das empresas imobiliárias é notável. embora tenha aumentado as receitas, mas não os lucros devido ao impacto do ambiente geral, ainda é muito melhor do que. incorporação e vendas imobiliárias. a julgar pelos dados do relatório semestral, o negócio principal dos serviços imobiliários tem apresentado um crescimento constante. a receita total de 62 empresas de serviços imobiliários listadas atingiu 145,217 bilhões de yuans, um aumento anual de 6,25%. entre eles, country garden services e wanwu cloud classificaram-se como os dois primeiros do setor, com receitas de 21,046 bilhões de yuans e 17,560 bilhões de yuans, respectivamente, enquanto a binjiang services liderou o setor com uma taxa de crescimento anual de 38,68%. além disso, as taxas de crescimento das receitas dos serviços de investimento industrial deshang, serviços suxin, serviços yuexiu e color life também atingiram 36,5%, 31,1%, 29,7% e 28,5%, respectivamente, e o seu desempenho na indústria é relativamente atraente.no primeiro semestre do ano, a margem de lucro bruto dos serviços imobiliários básicos para empresas-chave (excluindo promotores com riscos e perdas) foi de 14,1%, um aumento de 0,1 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. cenário de forte pressão da indústria. os lucros líquidos das principais empresas no primeiro semestre de 2024 aumentaram 12% em termos anuais, acompanhando o crescimento das receitas. entre eles, o lucro líquido da china resources vientiane life foi de 1,92 bilhão de yuans, ficando em primeiro lugar.em termos de escala de gestão, a área total sob gestão das 51 empresas imobiliárias cotadas que divulgaram dados atingiu 7,712 mil milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de 9,43%. entre eles, a área de serviço sob gestão da country garden ultrapassou a marca de 1 bilhão de metros quadrados, atingindo 1,056 bilhão de metros quadrados.também se pode verificar no relatório intercalar que as empresas de serviços imobiliários estão gradualmente a romper com a dependência comercial das suas empresas-mãe e a mostrar uma tendência acelerada de desenvolvimento independente. cada vez mais empresas estão a enfatizar a independência operacional e financeira e a melhorar a competitividade do mercado, reduzindo a dependência de negócios com partes relacionadas. empresas como evergrande property, sunac services e world trade services reduziram significativamente a proporção de receitas provenientes de partes relacionadas e aumentaram os seus esforços para expandir o mercado de terceiros. em 30 de junho de 2024, a área sob gestão da yongsheng services de terceiros atingiu 180 milhões de metros quadrados, um aumento anual de 10,9%, representando 74,4% da área total sob gestão. no primeiro semestre do ano, a receita de negócios de terceiros da excellence commercial enterprise services aumentou 17,0% em relação ao ano anterior, atingindo 1,25 bilhão de yuans, representando 60% da receita total. em comparação com o mesmo período de 2023, a proporção das receitas de negócios de terceiros aumentou 1,9 pontos percentuais.4. a pista construída pelo agente se move do oceano azul para o oceano vermelhoa construção imobiliária é uma direção importante na transformação de ativos leves das empresas imobiliárias. de acordo com estatísticas incompletas, mais de 90 empresas estiveram envolvidas no negócio de agências de construção. à medida que as principais empresas imobiliárias entram fortemente no mercado com as vantagens das suas marcas, a construção de agências também passou do oceano azul para o oceano vermelho, onde as empresas imobiliárias fazem compras.confrontadas com a feroz concorrência de mercado, muitas empresas recorreram ao campo da construção de agências governamentais em busca de crescimento, e a escala da construção de agências governamentais expandiu-se rapidamente. no primeiro semestre de 2024, a nova escala de construção governamental pelas 20 maiores imobiliárias ultrapassará 20 milhões de metros quadrados. no negócio de construção de agências gerenciado pela china resources land, greenland holdings, guomao real estate, zhongtian beauty e songdu, a área de construção de agências governamentais é responsável por mais de 60%. no primeiro semestre do ano, o negócio de agência de construção urbana da china resources land alcançou um volume de negócios de 390 milhões de rmb, com 358 projetos sob gestão no final do período. no primeiro semestre do ano, a empresa ficou em segundo lugar no setor. em termos de área recém-contratada para construção de agências governamentais. com o lançamento dos "três grandes projectos", como a renovação de aldeias urbanas e a construção de habitação a preços acessíveis, os projectos de construção do governo continuarão a receber grande atenção e espera-se que a indústria continue a crescer.no campo da agência de construção comercial, a posição dominante da greentown management ainda é óbvia. no primeiro semestre do ano, a greentown management obteve lucro operacional de 1,67 bilhão de yuans, um aumento anual de 7,79%, e a margem de lucro bruto permaneceu em um nível elevado de 51,52%. em particular, os agentes de construção comercial contribuíram com mais de 78,4% para a receita. durante o período do relatório, a taxa de lucro líquido caiu ligeiramente 0,4 pontos percentuais em relação ao ano anterior, para 29,42%, e a taxa de lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 30,02%, uma ligeira queda de 0,6 pontos percentuais em relação ao ano anterior. embora tenha havido um declínio ano a ano, ainda apresentou forte lucratividade na acirrada competição do mercado.como uma das 10 maiores empresas imobiliárias em termos de força abrangente, a xincheng holdings também estabeleceu a "xincheng construction management", uma plataforma de negócios para construção e gestão de agências, e continua a expandir seu caminho de desenvolvimento. apoiada no layout estratégico e no acúmulo de recursos da empresa controladora, a xincheng construction management alcançou basicamente um layout nacional. no final de junho, a xincheng construction management administrou mais de 90 projetos com uma área total de construção de mais de 13 milhões de metros quadrados e administrou mais de 50 projetos de complexos comerciais no primeiro semestre do ano. a área recém-contratada ultrapassou 3,52 milhões de metros quadrados.longfor longzhi manufacturing também é uma marca de agência de construção que cresceu rapidamente nos últimos dois anos. no primeiro semestre deste ano, adicionou 26 novos projetos de agência de construção com uma área total de construção de 4,32 milhões de metros quadrados. até agora, a longfor longzhi manufacturing adquiriu mais de 110 projetos de agências de construção, com uma área total de construção de mais de 21 milhões de metros quadrados, e alcançou vendas de 4 bilhões de yuans em projetos de agências de construção no primeiro semestre do ano.o profundo ajustamento do mercado imobiliário trouxe enorme pressão ao funcionamento das imobiliárias, obrigou também as imobiliárias a fazer ajustes estratégicos o mais rápido possível, encontrar novos rumos, explorar novos modelos e aprimorar novas competências. , o que acelerou objetivamente a formação de novos modelos imobiliários.(este artigo foi publicado na página 11 do china real estate news em 16 de setembro por su zhiyong, editor-chefe)
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