punti salienti rivelati nella relazione intermedia delle società immobiliari
2024-09-16
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il profondo aggiustamento del mercato immobiliare ha oggettivamente accelerato la trasformazione del modello immobiliare. hua shao/cartografia
la stagione dei rendiconti di medio termine per le società immobiliari quotate nel 2024 è giunta al termine. finora, più di 100 società immobiliari quotate hanno pubblicato rapporti provvisori sulla performance, a giudicare dalla performance, da vari indicatori come il reddito operativo e il margine di profitto lordo , e l'utile netto delle società immobiliari quotate è generalmente diminuito. tra queste, 76 società immobiliari quotate hanno realizzato utili, 87 hanno subito perdite e più della metà delle società erano in perdita.il continuo aggiustamento del mercato immobiliare ha esercitato un'enorme pressione sulle operazioni delle società immobiliari. i ricavi e i profitti delle tradizionali attività di sviluppo e vendita immobiliare sono crollati. sotto la pressione, sempre più società immobiliari hanno iniziato a cercare modelli trasformazione in aggiunta alle imprese tradizionali. a giudicare dai rapporti semestrali delle società immobiliari quotate in borsa, anche se l'attività di sviluppo è diminuita in modo significativo, le operazioni immobiliari commerciali, il leasing immobiliare, i servizi immobiliari, la costruzione di case e altre attività hanno costituito un forte supporto per le operazioni delle società immobiliari real le operazioni e i servizi immobiliari sono diventati una nuova tendenza per le società immobiliari.1. gli immobili commerciali sono diventati la seconda curva di crescita delle società immobiliariil settore immobiliare commerciale ha subito continui e profondi aggiustamenti a partire dal 2017, passando gradualmente da un modello di espansione orizzontale di acquisizione di terreni su larga scala a una trasformazione e riqualificazione delle proprietà esistenti e a un modello operativo con asset leggeri, e l’efficienza operativa si è stabilizzata e ha registrato una ripresa . sebbene il mercato immobiliare complessivo sia sotto pressione, i settori commerciale e del commercio al dettaglio hanno mostrato una forte resilienza. in particolare, alcune importanti società immobiliari commerciali hanno incorporato immobili commerciali nelle imprese in virtù delle loro proprietà di alta qualità nelle città centrali e della loro superiorità. capacità operative.prendendo ad esempio china resources, china resources land ha realizzato nella prima metà dell'anno un fatturato di 79,13 miliardi di yuan, di cui 20 miliardi di yuan di entrate ricorrenti. sebbene le entrate ricorrenti rappresentassero solo il 25,3% del fatturato totale, hanno contribuito per il 51,4%. % dell'utile netto principale, superiore per la prima volta nel settore dello sviluppo e della vendita di immobili, gli immobili commerciali sono diventati la seconda curva di crescita degna di questo nome. in termini di margine di profitto lordo, il margine di profitto lordo per lo sviluppo immobiliare e le vendite è solo del 12,4%, mentre il margine di profitto lordo delle attività immobiliari operative raggiunge il 71,5%.anche l'attività di gestione immobiliare commerciale di china merchants shekou fornisce un forte supporto alla performance dell'azienda. nella prima metà del 2024, la società ha realizzato un utile operativo di 51,27 miliardi di yuan, in leggero calo dello 0,33% su base annua. in termini di segmenti, l'attività di sviluppo ha raggiunto 39,9 miliardi di yuan, con un calo del 4,15% su base annua; il segmento delle operazioni patrimoniali ha raggiunto 3,1 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 13,05%; il segmento dei servizi urbani ha raggiunto l'8,27; miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 14,94%.la società immobiliare privata "miglior studente" longfor group ha realizzato un utile operativo di 46,86 miliardi di yuan nella prima metà dell'anno, di cui le attività operative e di servizi hanno realizzato un fatturato totale di 13,1 miliardi di yuan, pari al 28%, su base annua. incremento annuo del 7,6%. sebbene i ricavi rappresentassero meno del 30%, le attività operative e i servizi di gestione immobiliare hanno contribuito con 6,8 miliardi di yuan, pari a oltre l'80% della struttura degli utili del gruppo. chen xuping, presidente e amministratore delegato del gruppo longfor, ha dichiarato alla conferenza sui risultati provvisori che si prevede che entro la fine del 2028 l'utile operativo del gruppo rappresenterà più della metà, momento in cui l'intera attività di longfor passerà a un nuovo sviluppo modello.anche il tasso di contributo degli immobili commerciali alla performance complessiva di xincheng holdings è in aumento. la strategia “residenziale + commerciale” a due ruote motrici continua a consolidare il vantaggio competitivo di seazen holdings nel settore. nella prima metà di quest'anno, la società ha realizzato un reddito totale da operazioni commerciali pari a 6,212 miliardi di yuan, con un incremento su base annua di circa il 19,44% e un reddito da locazione e gestione di proprietà al netto delle imposte pari a 5,804 miliardi di yuan, pari al 17%; del reddito operativo della società; l'utile lordo dell'attività di locazione e gestione immobiliare è stato di 4,191 miliardi di yuan, pari al 57% dell'utile lordo totale della società rispetto al 43% dello stesso periodo dell'anno scorso, il margine di profitto lordo dell'affitto e della gestione immobiliare ha raggiunto il 72%; .la due ruote motrici di "residenziale + commerciale" è yuexiu real estate. nella prima metà dell'anno, il suo reddito operativo totale per immobili commerciali è stato di 1.331 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 4,8%, di cui il reddito da leasing commerciale detenuto direttamente è stato di 297 milioni di yuan, con un aumento su base annua del il 41,3% è stato fornito da yuexiu real estate trust. il modello interattivo a doppia piattaforma "immobiliare + fondo" istituito da yuexiu real estate e yuexiu real estate trust realizza efficacemente una catena completa di investimenti, finanziamenti, gestione ed uscita di immobili commerciali, formando uno sviluppo coordinato.vanke, leader nello sviluppo residenziale, ha subito quest'anno una pesante battuta d'arresto nel mercato immobiliare, con una perdita netta di 9,8 miliardi di yuan nella prima metà dell'anno. tuttavia, a giudicare dai dati del rapporto semestrale, il settore commerciale è ancora un percorso per la continua redditività. durante il periodo in esame, l’utile operativo delle attività commerciali di vanke (compresi i progetti non consolidati) è stato di 4,59 miliardi di yuan, con un aumento del 6,7% su base annua. tra questi, il reddito operativo dei progetti commerciali gestiti da scpg è stato di 2,71 miliardi di yuan e il tasso di occupazione complessivo è stato del 94,2%.inoltre, china overseas real estate, la principale impresa statale, ha realizzato ricavi da proprietà commerciali pari a 3,54 miliardi di yuan nella prima metà del 2024, con un aumento del 20% su base annua.2. il leasing immobiliare è diventato il fulcro del layout delle società immobiliariil settore immobiliare è entrato nell'era delle azioni e la creazione di un sistema abitativo che promuove sia l'affitto che l'acquisto ha creato nuove opportunità per lo sviluppo del mercato degli affitti immobiliari nel mio paese e ha anche aperto un nuovo percorso per la trasformazione aziendale del settore immobiliare aziende. nel processo di nuova urbanizzazione, i bisogni abitativi di 300 milioni di nuovi cittadini, gruppi urbani a basso reddito e giovani hanno costituito un forte sostegno al mercato degli affitti immobiliari. nel rapporto sull’attuazione della politica monetaria del secondo trimestre, la banca centrale ha dichiarato che nella fase successiva continuerà a sfruttare appieno il ruolo delle politiche di sostegno nel promuovere il settore dell’affitto di case, nel migliorare il sistema di sostegno finanziario per l’affitto delle case e, allo stesso tempo, allo stesso tempo mobilitare pienamente l’entusiasmo delle istituzioni orientate al mercato per utilizzare più fondi sociali, investire per stabilire un modello di business sostenibile, sostenere la riduzione delle scorte di alloggi commerciali esistenti e contribuire a promuovere la trasformazione e lo sviluppo del settore immobiliare.dopo aver sperimentato uno sviluppo irrazionale dal 2015 al 2018 e un successivo rimpasto su larga scala, il mercato immobiliare in affitto a lungo termine è gradualmente tornato alla razionalità e alla regolamentazione da uno sviluppo disordinato. dai rapporti semestrali delle società immobiliari si evince che sempre più società immobiliari considerano il leasing immobiliare una via per lo sviluppo continuo.per quanto riguarda gli appartamenti in affitto a lungo termine, china merchants shekou è presente in 19 città. l'area di costruzione operativa dei progetti aperti è di circa 1,33 milioni di metri quadrati, con un totale di 32.400 unità abitative i progetti nel periodo di costruzione sono di circa 830.000 mq. nella prima metà del 2024, il reddito operativo dell'attività di appartamenti in affitto a lungo termine di china merchants shekou è stato di 629 milioni di yuan e il tasso di occupazione degli appartamenti aperti da più di un anno ha raggiunto il 90%. durante il periodo di riferimento, la società ha utilizzato due progetti di alta qualità, yizhan taiziwan e yizhan linxia, come asset di base per richiedere ed emettere reit pubblici infrastrutturali, che sono stati approvati dai dipartimenti competenti.nel mercato degli appartamenti in affitto a lungo termine, china overseas real estate ha realizzato un utile operativo di 120 milioni di yuan nella prima metà dell'anno, con un aumento del 57% su base annua. gli appartamenti in affitto a lungo termine si trovano in 11 città e sono stati aperti 21 progetti. la scala ampliata totale raggiunge i 730.000 metri quadrati e il tasso di occupazione degli alloggi per più di 6 mesi è del 96%. questa crescita riflette la strategia di china overseas real estate e il successo nell’espansione del mercato nel campo degli appartamenti in affitto a lungo termine. la sua attività di appartamenti in affitto a lungo termine sta gradualmente diventando una parte importante delle entrate dell’azienda.nel 2018, vanke ha iniziato a identificare il leasing immobiliare come la propria attività principale. in un contesto di mercato caratterizzato da una contrazione della domanda e da vendite lente, il modello “sale-to-lease” esplorato da vanke è diventato un mezzo importante per rivitalizzare gli asset esistenti. dal punto di vista dell'attività di locazione residenziale, "boyu" di vanke ha realizzato un utile operativo di 1,73 miliardi di yuan nella prima metà dell'anno, con un aumento del 5,3% su base annua. alla fine di giugno boyu gestiva e gestiva un totale di 242.000 unità abitative in affitto in 29 città in tutto il paese, con un totale di 183.000 unità aperte. la scala di gestione degli appartamenti centralizzati in affitto a lungo termine ha raggiunto il primo posto nella classifica paese, e il tasso di occupazione ha raggiunto il 95,2%. allo stesso tempo, l'efficienza operativa dell'attività di noleggio a lungo termine di vanke, la costruzione di canali di proprietà e le capacità di servizio al cliente sono state notevolmente migliorate. quest'anno ha ampliato 15.000 nuove unità abitative e ha raggiunto intenzioni di cooperazione strategica con beni di proprietà statale. e imprese statali in più città la futura cooperazione sarà il numero di proprietà supera i 20.000. zhu jiusheng, presidente di vanke e socio principale della business unit degli appartamenti in affitto a lungo termine, ha affermato di essere fermamente ottimista riguardo al settore degli appartamenti in affitto a lungo termine e di aver sempre considerato gli appartamenti in affitto a lungo termine come le tre attività principali di vanke.3. i servizi immobiliari cercano di eliminare la dipendenza dalle società madriin un contesto di forte calo delle attività di sviluppo immobiliare, la performance del settore dei servizi immobiliari delle società immobiliari è notevole, nonostante abbia aumentato i ricavi ma non i profitti a causa dell'impatto dell'ambiente generale, ma è ancora molto migliore sviluppo e vendita immobiliare. secondo i dati del rapporto semestrale, il core business dei servizi immobiliari ha mostrato una crescita costante. il fatturato totale di 62 società di servizi immobiliari quotate ha raggiunto 145,217 miliardi di yuan, con un aumento del 6,25% su base annua. tra questi, country garden services e wanwu cloud si sono classificati ai primi due posti del settore con un fatturato rispettivamente di 21.046 miliardi di yuan e 17.560 miliardi di yuan, mentre binjiang services ha guidato il settore con un tasso di crescita su base annua del 38,68%. inoltre, anche i tassi di crescita dei ricavi di deshang industrial investment services, suxin services, yuexiu services e color life hanno raggiunto rispettivamente il 36,5%, 31,1%, 29,7% e 28,5% e la loro performance nel settore è relativamente accattivante.nella prima metà dell'anno, il margine di profitto lordo dei servizi immobiliari di base per le imprese chiave (esclusi gli sviluppatori con rischi e perdite) è stato del 14,1%, con un aumento di 0,1 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. hanno mantenuto una buona efficienza rispetto al contesto di pressione dell’industria pesante. gli utili netti delle imprese chiave nella prima metà del 2024 sono aumentati del 12% su base annua, mantenendo il passo con la crescita dei ricavi. tra questi, l’utile netto di china resources vientiane life è stato di 1,92 miliardi di yuan, al primo posto.in termini di scala gestionale, la superficie totale gestita dalle 51 società immobiliari quotate che hanno diffuso i dati ha raggiunto i 7,712 miliardi di metri quadrati, con un incremento su base annua del 9,43%. tra queste, l'area di servizio gestita da country garden ha superato la soglia del miliardo di metri quadrati, raggiungendo i 1.056 miliardi di metri quadrati.dal rapporto intermedio si evince anche che le società di servizi immobiliari si stanno gradualmente staccando dalla dipendenza commerciale delle società madri e mostrano una tendenza all'accelerazione dello sviluppo indipendente. sempre più aziende sottolineano l’indipendenza operativa e finanziaria e migliorano la competitività sul mercato riducendo la dipendenza dalle attività con parti correlate. imprese come evergrande property, sunac services e world trade services hanno ridotto significativamente la percentuale di entrate provenienti da parti correlate e hanno aumentato i loro sforzi per espandere il mercato di terze parti. al 30 giugno 2024, l'area gestita da yongsheng services da terzi ha raggiunto i 180 milioni di metri quadrati, con un aumento su base annua del 10,9%, pari al 74,4% dell'area totale gestita. nella prima metà dell'anno, i ricavi delle attività di terze parti di excellence commercial enterprise services sono aumentati del 17,0% su base annua, raggiungendo 1,25 miliardi di yuan, pari al 60% dei ricavi totali. rispetto allo stesso periodo del 2023, la quota dei ricavi delle imprese terze è aumentata di 1,9 punti percentuali.4. la pista costruita dagli agenti si sposta dall'oceano blu all'oceano rossola costruzione immobiliare è una direzione importante nella trasformazione asset-light delle società immobiliari. secondo statistiche incomplete, nel settore delle agenzie di costruzione sono coinvolte più di 90 aziende. man mano che le principali società immobiliari entrano nel mercato con forti vantaggi di marca, anche la costruzione di agenzie si è spostata dall'oceano blu all'oceano rosso dove le società immobiliari fanno acquisti.di fronte alla feroce concorrenza di mercato, molte aziende si sono rivolte al campo della costruzione di agenzie governative per cercare la crescita, e la portata della costruzione di agenzie governative si è rapidamente ampliata. nella prima metà del 2024, la nuova scala delle costruzioni statali da parte delle 20 principali società immobiliari supererà i 20 milioni di metri quadrati. nel settore delle costruzioni di agenzie gestite da china resources land, greenland holdings, guomao real estate, zhongtian beauty e songdu, l'area di costruzione delle agenzie governative rappresenta oltre il 60%. nella prima metà dell'anno, l'attività di agenzia di costruzioni urbane di china resources land ha realizzato un fatturato di 390 milioni di rmb, con 358 progetti in gestione alla fine del periodo. nella prima metà dell'anno, la società si è classificata al secondo posto nel settore in termini di nuova area aggiudicata per la costruzione di agenzie governative. con il lancio dei "tre grandi progetti" come la ristrutturazione dei villaggi urbani e la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, i progetti di costruzione del governo continueranno a ricevere grande attenzione e si prevede che il settore continuerà a crescere.nel campo delle agenzie di costruzioni commerciali, la posizione dominante di greentown management è ancora evidente. nella prima metà dell'anno greentown management ha realizzato un utile operativo di 1,67 miliardi di yuan, ovvero un aumento del 7,79% rispetto all'anno precedente, e il margine di profitto lordo è rimasto all'alto livello del 51,52%. in particolare, gli agenti edilizi commerciali hanno contribuito per oltre il 78,4% ai ricavi. nel periodo in esame il tasso di profitto netto è sceso leggermente di 0,4 punti percentuali su base annua al 29,42%, mentre il tasso di profitto netto attribuibile alla società madre è stato del 30,02%, con un leggero calo di 0,6 punti percentuali su base annua. anche se si è verificato un calo anno su anno, ha comunque mostrato una forte redditività nella feroce competizione di mercato.essendo una delle prime 10 società immobiliari in termini di forza globale, xincheng holdings ha anche creato "xincheng construction management", una piattaforma commerciale per la costruzione e la gestione di agenzie, e continua ad espandere il suo percorso di sviluppo. sostenuta dal layout strategico e dall'accumulo di risorse della società madre, xincheng construction management ha sostanzialmente raggiunto un layout a livello nazionale. alla fine di giugno, xincheng construction management ha gestito più di 90 progetti con un'area di costruzione totale di oltre 13 milioni di metri quadrati e ha gestito più di 50 progetti di complessi commerciali nella prima metà dell'anno l'area appena contratta ha superato i 3,52 milioni di metri quadrati.longfor longzhi manufacturing è anche un marchio di agenzie di costruzione che è cresciuto rapidamente negli ultimi due anni. nella prima metà di quest'anno ha aggiunto 26 nuovi progetti di agenzie di costruzione con un'area di costruzione totale di 4,32 milioni di metri quadrati. fino ad ora, longfor longzhi manufacturing ha acquisito più di 110 progetti di agenzie di costruzione, con un'area di costruzione totale di oltre 21 milioni di metri quadrati, e ha realizzato vendite per 4 miliardi di yuan in progetti di agenzie di costruzione nella prima metà dell'anno.il profondo aggiustamento del mercato immobiliare ha esercitato un’enorme pressione sul funzionamento delle società immobiliari, costringendole anche ad apportare modifiche strategiche il prima possibile, a trovare nuove piste, a esplorare nuovi modelli e a migliorare nuove competenze. , che ha oggettivamente accelerato la formazione di nuovi modelli immobiliari.(questo articolo è stato pubblicato a pagina 11 di china real estate news il 16 settembre da su zhiyong, redattore capo)
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