faits marquants révélés dans le rapport à mi-parcours des foncières
2024-09-16
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l’ajustement profond du marché immobilier a objectivement accéléré la transformation du modèle immobilier. hua shao/cartographie
la saison des rapports à mi-parcours pour les sociétés immobilières cotées en 2024 est terminée. jusqu'à présent, plus de 100 sociétés immobilières cotées ont publié des rapports de performance intermédiaires, à en juger par les performances de divers indicateurs tels que le résultat d'exploitation et la marge bénéficiaire brute. , et le bénéfice net des sociétés immobilières cotées a généralement diminué. parmi elles, 76 sociétés immobilières cotées ont réalisé des bénéfices, 87 ont subi des pertes et plus de la moitié des sociétés ont enregistré des pertes.l'ajustement continu du marché immobilier a exercé une pression énorme sur les opérations des sociétés immobilières. les revenus et les bénéfices des activités traditionnelles de promotion et de vente de biens immobiliers ont chuté. sous la pression, de plus en plus de sociétés immobilières ont commencé à chercher un modèle. transformation en complément des entreprises traditionnelles. à en juger par les rapports semestriels des sociétés immobilières cotées, bien que les activités de développement aient considérablement diminué, les opérations immobilières commerciales, la location de logements, les services immobiliers, la construction de logements et d'autres activités ont constitué un soutien important aux opérations des sociétés immobilières. les opérations et services immobiliers sont devenus une nouvelle tendance pour les sociétés immobilières.1. l'immobilier commercial est devenu la deuxième courbe de croissance des foncièresl'immobilier commercial a connu des ajustements continus et en profondeur depuis 2017, passant progressivement d'un modèle d'expansion horizontale d'acquisition de terrains à grande échelle à une transformation et une modernisation des propriétés existantes et un modèle d'exploitation d'actifs légers, et l'efficacité opérationnelle s'est stabilisée et a rebondi. . bien que le marché immobilier global soit sous pression, les secteurs commerciaux et de détail ont fait preuve d'une forte résilience. en particulier, certaines grandes sociétés immobilières commerciales ont transformé l'immobilier commercial en entreprises en raison de leurs propriétés de haute qualité dans les centres-villes et de leur qualité supérieure. capacités opérationnelles.en prenant comme exemple china resources, china resources land a réalisé un chiffre d'affaires de 79,13 milliards de yuans au premier semestre, dont 20 milliards de revenus récurrents. bien que les revenus récurrents ne représentent que 25,3 % du chiffre d'affaires total, ils ont contribué à hauteur de 51,4 %. % du bénéfice net de base, dépassant pour la première fois dans le secteur de la promotion et de la vente immobilières, l'immobilier commercial est devenu sa deuxième courbe de croissance. en termes de marge bénéficiaire brute, sa marge bénéficiaire brute de promotion et de vente de biens immobiliers n'est que de 12,4 %, tandis que la marge bénéficiaire brute des activités immobilières d'exploitation atteint 71,5 %.les activités d'exploitation immobilière commerciale de china merchants shekou apportent également un soutien important à la performance de l'entreprise. au premier semestre 2024, la société a réalisé un bénéfice d'exploitation de 51,27 milliards de yuans, soit une légère baisse de 0,33 % sur un an. en termes de segments, les activités de développement ont atteint 39,9 milliards de yuans, soit une baisse de 4,15 % sur un an ; le segment de l'exploitation d'actifs a réalisé 3,1 milliards de yuans, soit une augmentation de 13,05 % sur un an ; milliards de yuans, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 14,94 %.la société immobilière privée "meilleur étudiant" longfor group a réalisé un bénéfice d'exploitation de 46,86 milliards de yuans au premier semestre, dont les activités d'exploitation et de services ont réalisé un chiffre d'affaires total de 13,1 milliards de yuans, soit 28%, en glissement annuel. augmentation annuelle de 7,6%. bien que les revenus représentent moins de 30 %, les services d'exploitation et de gestion immobilière ont contribué à hauteur de 6,8 milliards de yuans, représentant plus de 80 % de la structure des bénéfices du groupe. chen xuping, président-directeur général du groupe longfor, a déclaré lors de la conférence intermédiaire sur les résultats qu'il était prévu que d'ici la fin 2028, le bénéfice d'exploitation du groupe représentera plus de la moitié, date à laquelle l'ensemble des activités de longfor passera à un nouveau développement. modèle.le taux de contribution de l'immobilier commercial à la performance globale de xincheng holdings est également en augmentation. la stratégie deux roues motrices « résidentielle + commerciale » continue de consolider l’avantage concurrentiel de seazen holdings dans l’industrie. au premier semestre de cette année, la société a réalisé un revenu total d'exploitation commerciale de 6,212 milliards de yuans, soit une augmentation d'environ 19,44 % sur un an ; du bénéfice d'exploitation de la société ; le bénéfice brut des activités de location et de gestion de propriétés était de 4,191 milliards de yuans, représentant 57 % du bénéfice brut total de la société, contre 43 % pour la même période de l'année dernière, la marge bénéficiaire brute de la location et de la gestion de propriétés a atteint 72 % ; .les deux roues motrices du « résidentiel + commercial » sont yuexiu real estate. au premier semestre, son revenu total d'exploitation de l'immobilier commercial s'est élevé à 1,331 milliard de yuans, soit une augmentation de 4,8 % sur un an ; 41,3 % ; le reste a été apporté par yuexiu real estate trust. le modèle interactif à double plateforme « immobilier + fonds » établi par yuexiu real estate et yuexiu real estate trust réalise efficacement une chaîne complète d'investissement, de financement, de gestion et de sortie d'immobilier commercial, formant un développement coordonné.vanke, le leader du développement résidentiel, a subi un lourd revers sur le marché immobilier cette année, avec une perte nette de 9,8 milliards de yuans au premier semestre. toutefois, à en juger par les données du rapport semestriel, le secteur commercial. reste une voie vers une rentabilité continue. au cours de la période considérée, le résultat opérationnel des activités commerciales de vanke (y compris les projets non consolidés) s'est élevé à 4,59 milliards de yuans, soit une augmentation de 6,7 % sur un an. parmi eux, le résultat d'exploitation des projets commerciaux gérés par scpg s'élève à 2,71 milliards de yuans et le taux d'occupation global est de 94,2 %.en outre, china overseas real estate, la principale entreprise publique, a réalisé un chiffre d'affaires immobilier commercial de 3,54 milliards de yuans au premier semestre 2024, soit une augmentation de 20 % sur un an.2. le crédit-bail est devenu au centre de l’aménagement des sociétés immobilièresl'immobilier est entré dans l'ère du stock, et la mise en place d'un système de logement qui favorise à la fois la location et l'achat a créé de nouvelles opportunités pour le développement du marché locatif de la chine et a également ouvert une nouvelle voie pour la transformation commerciale de l'immobilier. entreprises. dans le processus de nouvelle urbanisation, les besoins en logement de 300 millions de nouveaux citoyens, des groupes urbains à faible revenu et des jeunes ont fortement soutenu le marché locatif. dans le rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire du deuxième trimestre, la banque centrale a déclaré qu'au cours de la prochaine étape, elle continuerait à jouer pleinement le rôle des politiques de soutien dans la promotion du secteur de la location de logements, à améliorer le système de soutien financier à la location de logements et, au en même temps, mobiliser pleinement l'enthousiasme des institutions orientées vers le marché pour utiliser davantage de fonds sociaux pour établir un modèle commercial durable, soutenir le déstockage des logements commerciaux existants et contribuer à promouvoir la transformation et le développement du secteur immobilier.après avoir connu un développement irrationnel de 2015 à 2018 et un remaniement à grande échelle qui a suivi, le marché du logement locatif à long terme est progressivement revenu à la rationalité et à la régulation après un développement désordonné. il ressort des rapports semestriels des sociétés immobilières que de plus en plus de sociétés immobilières considèrent le crédit-bail comme une voie de développement continu.en termes d'appartements en location longue durée, china merchants shekou s'est déployé dans 19 villes. la zone de construction opérationnelle des projets ouverts est d'environ 1,33 million de mètres carrés, avec un total de 32 400 logements. la superficie des projets pendant la période de construction est d'environ 830 000 mètres carrés. au premier semestre 2024, le résultat opérationnel de l'activité de location d'appartements à long terme de china merchants shekou s'est élevé à 629 millions de yuans, et le taux d'occupation des appartements ouverts depuis plus d'un an a atteint 90 %. au cours de la période considérée, la société a utilisé deux projets de haute qualité, yizhan taiziwan et yizhan linxia, comme actifs de base pour demander et émettre des reit publics d'infrastructure, qui ont été approuvés par les départements concernés.sur le marché des appartements en location à long terme, china overseas real estate a réalisé un bénéfice d'exploitation de 120 millions de yuans au premier semestre, soit une augmentation de 57 % sur un an. les appartements en location longue durée sont situés dans 11 villes et 21 projets ont été ouverts. la superficie totale élargie atteint 730 000 mètres carrés et le taux d'occupation des logements pour plus de 6 mois est de 96 %. cette croissance reflète la configuration stratégique de china overseas real estate et le succès de son expansion sur le marché dans le domaine des appartements en location à long terme. son activité de location d’appartements à long terme devient progressivement une part importante des revenus de l’entreprise.en 2018, vanke a commencé à considérer le leasing de logements comme son activité principale. dans un environnement de marché caractérisé par une demande en baisse et des ventes atones, le modèle « vente-location » exploré par vanke est devenu un moyen important pour revitaliser les actifs existants. du point de vue des activités de location de logements, le « boyu » de vanke a réalisé un bénéfice d'exploitation de 1,73 milliard de yuans au premier semestre, soit une augmentation de 5,3 % sur un an. fin juin, boyu exploitait et gérait un total de 242 000 logements locatifs dans 29 villes du pays, avec un total de 183 000 logements ouverts. l'échelle de gestion des appartements centralisés en location à long terme a atteint la première place du classement. pays, et le taux d'occupation a atteint 95,2%. dans le même temps, l'efficacité de l'exploitation de l'entreprise de location à long terme, la construction de canaux en propre et les capacités de service à la clientèle ont été considérablement améliorées. cette année, l'entreprise a agrandi 15 000 nouveaux logements et a atteint ses intentions de coopération stratégique avec des actifs appartenant à l'état. et des entreprises publiques dans plusieurs villes. la coopération future sera le nombre de propriétés dépassera 20 000. zhu jiusheng, président de vanke et partenaire principal de l'unité commerciale des appartements de location à long terme, a déclaré qu'il était fermement optimiste quant au secteur des appartements de location à long terme et qu'il avait toujours considéré les appartements de location à long terme comme les trois activités principales de vanke.3. les services immobiliers cherchent à se libérer de la dépendance vis-à-vis des sociétés mèresdans le contexte d'une forte baisse de l'activité de promotion immobilière, la performance du secteur des services immobiliers des sociétés immobilières est remarquable. même si elle a augmenté ses revenus mais pas ses bénéfices en raison de l'impact de l'environnement général, elle reste bien meilleure que celle des sociétés immobilières. promotion et vente immobilière. à en juger par les données du rapport semestriel, le cœur de métier des services immobiliers a affiché une croissance constante. le chiffre d'affaires total des 62 sociétés de services immobiliers cotées a atteint 145,217 milliards de yuans, soit une augmentation de 6,25 % sur un an. parmi eux, country garden services et wanwu cloud se classent parmi les deux premiers du secteur avec un chiffre d'affaires de 21,046 milliards de yuans et 17,560 milliards de yuans respectivement, tandis que binjiang services est en tête du secteur avec un taux de croissance d'une année sur l'autre de 38,68 %. en outre, les taux de croissance des revenus de deshang industrial investment services, suxin services, yuexiu services et color life ont également atteint respectivement 36,5 %, 31,1 %, 29,7 % et 28,5 %, et leurs performances dans le secteur sont relativement accrocheuses.au premier semestre, la marge bénéficiaire brute des services immobiliers de base pour les entreprises clés (à l'exclusion des promoteurs présentant des risques et des pertes) était de 14,1%, soit une augmentation de 0,1 point de pourcentage par rapport à la même période de l'année dernière. contexte de forte pression industrielle. les bénéfices nets des entreprises clés au premier semestre 2024 ont augmenté de 12 % sur un an, au rythme de la croissance des revenus. parmi eux, le bénéfice net de china resources vientiane life était de 1,92 milliard de yuans, au premier rang.en termes d'échelle de gestion, la superficie totale sous gestion des 51 sociétés immobilières cotées qui ont divulgué des données a atteint 7,712 milliards de mètres carrés, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 9,43 %. parmi eux, la zone de service sous gestion de country garden a dépassé la barre du milliard de mètres carrés, atteignant 1,056 milliard de mètres carrés.le rapport intermédiaire montre également que les sociétés de services immobiliers s'affranchissent progressivement de la dépendance commerciale de leurs sociétés mères et affichent une tendance de plus en plus rapide à un développement indépendant. de plus en plus d'entreprises mettent l'accent sur leur indépendance opérationnelle et financière et améliorent leur compétitivité sur le marché en réduisant leur dépendance à l'égard des activités avec des parties liées. des entreprises telles qu'evergrande property, sunac services et world trade services ont considérablement réduit la proportion de leurs revenus provenant de parties liées et ont intensifié leurs efforts pour développer le marché tiers. au 30 juin 2024, la superficie sous gestion de yongsheng services par des tiers atteignait 180 millions de mètres carrés, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 10,9 %, représentant 74,4 % de la superficie totale sous gestion. au premier semestre, les revenus des activités de tiers d'excellence commercial enterprise services ont augmenté de 17,0 % sur un an, pour atteindre 1,25 milliard de yuans, soit 60 % du chiffre d'affaires total. par rapport à la même période en 2023, la part des revenus des activités de tiers a augmenté de 1,9 point de pourcentage.4. la piste construite par l'agent passe de l'océan bleu à l'océan rougela construction immobilière est une direction importante dans la transformation des sociétés immobilières en matière d’asset-light. selon des statistiques incomplètes, plus de 90 entreprises sont impliquées dans le secteur des agences de construction. à mesure que les principales sociétés immobilières entrent en force sur le marché grâce aux avantages de leur marque, la construction d'agences est également passée de l'océan bleu à l'océan rouge, où les sociétés immobilières font leurs achats.face à une concurrence féroce sur le marché, de nombreuses entreprises se sont tournées vers le domaine de la construction d'agences gouvernementales pour rechercher leur croissance, et l'ampleur de la construction d'agences gouvernementales s'est rapidement étendue. au premier semestre 2024, la nouvelle échelle de construction gouvernementale réalisée par les 20 plus grandes sociétés immobilières dépassera 20 millions de mètres carrés. dans l'activité de construction d'agences gérée par china resources land, greenland holdings, guomao real estate, zhongtian beauty et songdu, la zone de construction des agences gouvernementales représente plus de 60 %. au premier semestre, l'activité d'agence de construction urbaine de china resources land a réalisé un chiffre d'affaires de 390 millions de rmb, avec 358 projets en gestion à la fin de la période. au premier semestre, l'entreprise s'est classée au deuxième rang du secteur. en termes de superficie nouvellement contractée pour la construction d’agences gouvernementales. avec le lancement des « trois grands projets » tels que la rénovation des villages urbains et la construction de logements abordables, les projets de construction du gouvernement continueront de recevoir une grande attention et l'industrie devrait continuer de croître.dans le domaine de l’agence de construction commerciale, la position dominante de greentown management est toujours évidente. au premier semestre, greentown management a réalisé un bénéfice d'exploitation de 1,67 milliard de yuans, soit une augmentation de 7,79 % sur un an, et la marge bénéficiaire brute est restée au niveau élevé de 51,52 %. en particulier, les agents de construction commerciale ont contribué à hauteur de plus de 78,4 % au chiffre d'affaires. au cours de la période considérée, le taux de bénéfice net a légèrement diminué de 0,4 point de pourcentage sur un an pour atteindre 29,42 %, et le taux de bénéfice net attribuable à la société mère était de 30,02 %, soit une légère baisse de 0,6 point de pourcentage sur un an. bien qu'il y ait eu une baisse d'une année sur l'autre, l'entreprise a tout de même affiché une forte rentabilité dans un contexte de concurrence féroce.en tant que l'une des 10 premières sociétés immobilières en termes de force globale, xincheng holdings a également créé « xincheng construction management », une plateforme commerciale pour la construction et la gestion d'agences, et continue d'élargir sa voie de développement. soutenu par la configuration stratégique et l'accumulation de ressources de la société mère, xincheng construction management a essentiellement réalisé une configuration à l'échelle nationale. fin juin, xincheng construction management avait géré plus de 90 projets d'une superficie totale de construction de plus de 13 millions de mètres carrés, et avait géré plus de 50 projets de complexes commerciaux au cours du premier semestre. la superficie nouvellement contractée a dépassé 3,52 millions de mètres carrés.longfor longzhi manufacturing est également une marque d'agence de construction qui a connu une croissance rapide au cours des deux dernières années, au cours du premier semestre de cette année, elle a ajouté 26 nouveaux projets d'agence de construction avec une superficie totale de construction de 4,32 millions de mètres carrés. jusqu'à présent, longfor longzhi manufacturing a acquis plus de 110 projets d'agences de construction, avec une superficie totale de construction de plus de 21 millions de mètres carrés, et a réalisé un chiffre d'affaires de 4 milliards de yuans de projets d'agences de construction au premier semestre.l'ajustement en profondeur du marché immobilier a exercé une pression énorme sur le fonctionnement des sociétés immobilières et a également contraint les sociétés immobilières à procéder à des ajustements stratégiques dès que possible, à trouver de nouvelles pistes, à explorer de nouveaux modèles et à améliorer de nouvelles compétences. , ce qui a objectivement accéléré la formation de nouveaux modèles immobiliers.(cet article a été publié à la page 11 du china real estate news le 16 septembre par su zhiyong, rédacteur en chef)
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