不動産会社の中間報告書で明らかになったハイライト
2024-09-16
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不動産市場の大幅な調整により、客観的には不動産モデルの変革が加速しています。華邵/地図製作
2024年の上場不動産会社の中間決算シーズンが終わり、これまでに100社以上の上場不動産会社が業績や営業利益、売上総利益率などのさまざまな指標を発表している。 、上場不動産会社の純利益は総じて減少しており、そのうち上場不動産会社は76社が黒字、87社が損失を出し、半数以上が赤字となった。不動産市場の継続的な調整により、不動産会社の経営は大きなプレッシャーを受けており、従来の不動産開発・販売ビジネスの収益と利益は、ますます多くの不動産会社がモデルを模索し始めています。従来のビジネスに加えて変革も。上場不動産会社の半期報告書から判断すると、開発事業は大幅に減少しているものの、商業用不動産事業、住宅賃貸事業、不動産サービス事業、住宅建設事業等が不動産会社リアルの経営を強力に支えている。不動産運営とサービスは不動産会社にとって新たなトレンドとなっています。1. 商業用不動産は不動産会社の第二の成長曲線となっている商業用不動産は2017年以降、継続的かつ徹底的な調整を経て、大規模な土地取得による横展開モデルから、既存物件の改造・アップグレードやライトアセット運用モデルへ段階的に移行し、運営効率は安定化・回復してきました。 。不動産市場全体は圧力にさらされているが、特に商業・小売部門は強い回復力を示しており、一部の大手商業不動産会社は中核都市の高品質な不動産とその優れた特性を利用して商業用不動産を企業に組み入れている。 2番目の成長曲線。華潤を例に挙げると、華潤ランドは上半期に791億3000万元の売上高を達成し、そのうち経常利益は合計200億元であったが、経常利益は総売上高の25.3％に過ぎなかったが、51.4％に貢献した。コア純利益の％を初めて超え 不動産開発・販売事業において、商業用不動産はその名にふさわしい第二の成長曲線となっています。売上総利益率で見ると、不動産開発・販売の売上総利益率は 12.4% に過ぎないのに対し、不動産営業事業の売上総利益率は 71.5% に達します。中国商工蛇口の商業用不動産運営事業も同社の業績を強力に支えている。 2024年上半期の営業利益は512億7000万元で、前年同期比0.33％減と微減となった。セグメント別では、開発事業は前年比4.15%減の399億元、都市サービス事業は前年比13.05%増の31億元、 10億元、前年比14.94%増加。民間不動産会社の「優等生」であるlongfor groupは上半期に468億6000万元の営業利益を達成し、このうち運営・サービス事業の総収益は131億元で、前年同期比28％を占めた。前年比は7.6%増加しました。売上高が占める割合は30％未満だが、運営事業と不動産管理サービスが68億元に貢献し、グループの収益構造の80％以上を占めている。 longfor groupの会長兼最高経営責任者（ceo）であるchen xuping氏は中間決算会見で、2028年末までにグループの営業利益が半分以上を占めるようになり、その時点でlongforの事業全体が新たな展開に切り替わると予想していると述べた。モデル。新城ホールディングス全体の業績に対する商業用不動産の寄与率も高まっている。 「住宅用 + 商業用」二輪駆動戦略により、業界における seazen holdings の競争優位性が引き続き強化されています。今年上半期、同社の商業営業総収入は前年比約19.44%増の62億1,200万元を達成し、税抜きの不動産賃貸・管理収入は58億4,000万元で17%を占めた。同社の営業利益に占める不動産賃貸・管理事業の粗利益は41億9,100万元で、前年同期の43％から57％を占め、不動産賃貸・管理事業の粗利率は72％に達した。 。「住宅＋商業」の両輪は越秀不動産です。今年上半期の商業不動産営業収入の合計は13億3,100万元で、前年同期比4.8％増加し、このうち直接保有する商業用リース収入は2億9,700万元で、前年同期比増加した。 41.3%、残りは越秀不動産信託が出資した。 yuexiu real estateとyuexiu real estate trustが確立した「不動産+ファンド」デュアルプラットフォームインタラクティブモデルは、商業用不動産の投資、融資、管理、出口の完全なチェーンを効果的に実現し、協調的な開発を形成します。住宅開発のリーダーである万科は今年、不動産市場で大きな打撃を受け、上半期の純損失は98億元に達した。しかし、半期報告書のデータから判断すると、商業部門は98億元の赤字となった。引き続き収益性を維持できる軌道に立っています。報告期間中、万科の商業事業（非連結プロジェクトを含む）の営業利益は45億9000万元で、前年比6.7％増加した。このうち、scpgが管理する商業プロジェクトの営業利益は27億1000万元で、全体の稼働率は94.2％だった。さらに、国有大手企業である中国海外不動産は、2024年上半期に商業不動産収入35億4000万元を達成し、前年同期比20％増加した。2. 住宅賃貸は不動産会社の間取りの中心になっている不動産はストックの時代を迎え、賃貸と購入の両方を促進する住宅システムの確立は、我が国の住宅賃貸市場の発展に新たな機会を生み出し、不動産のビジネス変革にも新たな道を切り開いた企業。新たな都市化の過程で、3億人の新たな国民、都市部の低所得層、若者の住宅ニーズが賃貸住宅市場への強い支持を形成しています。中央銀行は第2四半期の金融政策実施報告の中で、次の段階でも引き続き住宅賃貸産業の促進における支援政策の役割を最大限に発揮し、住宅賃貸金融支援制度を改善し、金融政策の改善に取り組むと述べた。同時に、市場指向の機関の熱意を最大限に動員して、より多くの社会資金を活用し、持続可能なビジネスモデルを確立し、既存の商業用住宅の在庫削減を支援し、不動産業界の変革と発展を促進するために投資します。長期賃貸住宅市場は、2015年から2018年にかけての不合理な開発とその後の大規模な再編を経て、無秩序な開発から徐々に合理性と規制を取り戻してきました。不動産会社の半期報告書を見ても、住宅賃貸事業を継続的な発展の軌道として捉える不動産会社が増えていることがわかります。長期賃貸アパートに関しては、チャイナ・マーチャンツ蛇口は19の都市に展開しており、オープンしたプロジェクトの建設面積は約133万平方メートルで、総建設予定戸数は32,400戸である。建設期間中のプロジェクトの面積は約83万平方メートルです。 2024年上半期、中国商商蛇口の長期賃貸アパート事業の営業利益は6億2,900万元で、開業1年以上のアパートの稼働率は90％に達した。報告期間中、同社はイーザン・タイズワンとイーザン・リンシアという2つの高品質プロジェクトを基本資産として利用し、インフラ公共reitの申請と発行を行い、関連部門の承認を得た。長期賃貸アパート市場において、中国海外不動産は上半期に営業利益1億2,000万元を達成し、前年同期比57％増加した。長期賃貸マンションは11都市に21件開設されており、拡張規模は合計73万平方メートルに達し、6か月以上の入居率は96％となっている。この成長は、中国海外不動産の長期賃貸アパート分野における戦略的レイアウトと市場拡大の成功を反映しており、長期賃貸アパート事業が徐々に同社の収益の重要な部分を占めてきている。2018年、万科は住宅賃貸を中核事業と位置づけ始めた。需要の縮小と販売不振の市場環境において、万科が模索した「販売からリース」モデルは、既存資産を活性化する重要な手段となっている。賃貸住宅事業の観点から見ると、万科の「博裕」は上半期に営業利益17.3億元を達成し、前年同期比5.3％増加した。当社は、6月末現在、全国29都市で合計24万2,000戸の賃貸住宅を運営・管理しており、累計開設戸数は18万3,000戸となり、集中型長期賃貸アパートの管理規模は全国1位となっている。入居率は95.2％に達しています。同時に、万科の長期賃貸事業の運営効率、自己所有チャネルの構築、顧客サービス能力が大幅に向上し、今年新たに1万5000戸の住宅を増設し、国有資産との戦略的協力の意向を達成した。将来的には、複数の都市の国有企業との協力が予定されており、物件数は 20,000 件を超えます。万科の社長で長期賃貸アパート事業部門のチーフパートナーである朱九生氏は、長期賃貸アパート事業については断固として楽観的であり、常に長期賃貸アパートを万科の3つの中核事業と考えていると述べた。不動産開発事業の急落を背景に、不動産会社の不動産サービス部門の業績は目覚ましく、一般環境の影響で増収ながらも利益は伸びていないものの、依然として好調を維持している。不動産の開発と販売。半期報告書のデータから判断すると、中核事業である不動産サービスは着実な成長を示しています。上場不動産サービス会社62社の総収益は1452億1700万元に達し、前年比6.25％増加した。その中で、カントリー・ガーデン・サービスと万武雲はそれぞれ売上210億4,600万元と175億6,000万元で業界トップ2にランクされ、浜江サービスは前年比38.68%の成長率で業界をリードした。さらに、deshang industrial investment services、suxin services、yuexiu services、color life の収益成長率もそれぞれ 36.5%、31.1%、29.7%、28.5% に達しており、業界内での業績は比較的注目を集めています。今年上半期、主要企業（リスクと損失を抱える開発業者を除く）向けの基本的な不動産サービスの粗利益率は14.1%で、前年同期比0.1ポイント上昇し、前年同期比で良好な効率を維持した。背景には重工業の圧力がある。 2024年上半期の主要企業の純利益は前年同期比12％増加し、収益の伸びと歩調を合わせた。このうち華潤ビエンチャン生命の純利益は19億2000万元で第1位となった。管理規模別にみると、データを開示した上場不動産会社51社の総管理面積は77億1,200万平方メートルで、前年同期比9.43％増加した。このうち、カントリーガーデンの管理サービス面積は10億平方メートルを突破し、10億5,600万平方メートルに達した。また、不動産サービス会社が親会社への事業依存から徐々に脱却し、自立発展の傾向が加速していることも中間報告から見て取れる。ますます多くの企業が運営および財務の独立性を重視し、関連当事者のビジネスへの依存を減らすことで市場競争力を向上させています。 evergrande property、sunac services、world trade services などの企業は、関連当事者からの収益の割合を大幅に削減し、サードパーティ市場を拡大する取り組みを強化しています。 2024年6月30日時点で、第三者による永盛サービスの管理面積は前年比10.9％増の1億8,000万平方メートルに達し、総管理面積の74.4％を占めた。今年上半期、excellence commercial enterprise servicesのサードパーティ事業収益は前年同期比17.0%増の12.5億元に達し、総収益の60%を占めた。 2023 年の同時期と比較して、サードパーティ事業の収益の割合は 1.9 ポイント増加しました。4. エージェントが構築した軌跡はブルーオーシャンからレッドオーシャンへ不動産建設は、不動産会社のアセットライト化における重要な方向性です。不完全な統計によると、90社以上の会社が建設仲介業に携わっている。有力な不動産会社が強力なブランド力を持って市場に参入するにつれ、仲介業者の建設もブルーオーシャンから不動産会社が買い物をするレッドオーシャンに移行しています。熾烈な市場競争に直面し、成長を求めて多くの企業が官公庁建設分野に注力し、官公庁建設の規模は急速に拡大しています。 2024年上半期には、上位20社の不動産会社による新たな政府建設の規模は2000万平方メートルを超える。チャイナリソースランド、グリーンランドホールディングス、国茂不動産、中天美容、松都が管理する政府機関建設事業では、政府機関建設面積が60％以上を占めている。華潤ランドの都市建設代理事業は上半期に3億9,000万元の売上高を達成し、期末時点で358件のプロジェクトを管理しており、上半期では業界第2位となった。官公庁工事の新規契約面積について。都市村改修や低価格住宅建設などの「三大プロジェクト」の開始により、政府の建設プロジェクトは今後も大きな注目を集め、業界は今後も成長が見込まれる。商業建設仲介の分野では、greentown management の圧倒的な地位は依然として明らかです。上半期、greentown managementは営業利益16億7,000万元を達成し、前年同期比7.79%増加し、売上総利益率は51.52%と高水準を維持した。特に、商業建設エージェントは収益の 78.4% 以上に貢献しました。当期純利益率は29.42％（前年同期比0.4ポイント低下）、親会社に帰属する当期純利益率は30.02％（前年同期比0.6ポイント低下）となりました。前年同期比では減少しましたが、依然として激しい市場競争の中で高い収益性を示しました。新城ホールディングスは総合力でトップ10に入る不動産会社として、建設・管理代行のビジネスプラットフォーム「新城建設管理」も設立し、発展軌道を拡大し続けている。新城建設管理は、親会社の戦略的レイアウトとリソース蓄積を背景に、基本的に全国展開を達成しています。 6月末現在、新城建設管理は総建設面積1,300万平方メートル以上の90件以上のプロジェクトを管理しており、今年上半期には50件以上の複合商業施設プロジェクトを管理している。新規契約面積は352万平方メートルを突破。longfor longzhi manufacturingは、過去2年間で急速に上昇した建設代理店ブランドでもあり、今年上半期に26件の新しい建設代理店プロジェクトを追加し、総建設面積は432万平方メートルです。 longfor longzhi manufacturingはこれまでに110件以上の建設代行プロジェクトを獲得し、総建設面積は2100万平方メートルを超え、上半期の建設代行プロジェクトの売上高は40億元を達成した。不動産市場の徹底的な調整は、不動産会社の経営に大きなプレッシャーをもたらしており、不動産会社はできるだけ早く戦略的な調整を行い、新しい軌道を見つけ、新しいモデルを模索し、新しいスキルを向上させる必要があります。 、それは客観的に新しい不動産モデルの形成を加速させました。（この記事は9月16日、中国不動産ニュース11面に蘇志勇編集長が掲載したものです）
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