la falta de entusiasmo de los “nueve de oro” de las empresas inmobiliarias por vender casas nuevas es la razón principal
2024-09-14
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el período "golden nine y silver ten" siempre ha sido la temporada alta de ventas para el mercado inmobiliario. durante este período, las empresas inmobiliarias han realizado suficiente trabajo de marketing, han promovido activamente las ventas y han atraído compradores de viviendas a través de políticas y actividades preferenciales. cada año, en los dos meses de septiembre y octubre, el desempeño de la oferta y las ventas de las empresas inmobiliarias suele ser significativamente mejor que en otros meses.
sin embargo, cabe señalar que durante los "nueve de oro" de este año, el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por lanzar proyectos es medio. la razón está relacionada con una serie de factores como la tendencia a la baja de las ventas en el mercado que no ha cambiado, el inventario de viviendas nuevas es alto, el ciclo de ventas se está alargando, la escala de las transacciones de tierras se ha reducido y los depósitos de capital de las empresas inmobiliarias están bajo presión.
falta de entusiasmo por la promoción del mercado.
recientemente, datos de la institución de investigación inmobiliaria cric mostraron que en septiembre, se espera que 28 ciudades clave tengan un área adicional de oferta residencial comercial de 7,03 millones de metros cuadrados, una disminución del 4% intermensual y anual. disminución anual del 59% el volumen absoluto es significativamente menor que el nivel promedio mensual en el segundo trimestre, básicamente lo mismo que el promedio mensual de 6,99 millones de metros cuadrados en el primer trimestre.
en cuanto a las diferentes ciudades, la oferta en las ciudades de primer nivel aumentará un 10% mes a mes, mientras que la oferta en las ciudades de tercer y cuarto nivel se reducirá casi a la mitad.
entre las ciudades de primer nivel, beijing y guangzhou se han concentrado en aumentar sus ventas, y la oferta de casas nuevas aumentó un 28% y un 33% mes a mes, respectivamente. la oferta de casas nuevas en shanghai y shenzhen está disminuyendo mes a mes. entre ellos, shenzhen ha experimentado una disminución mayor, con una disminución intermensual del 22%, una disminución interanual del 70%, y la oferta puede ser inferior a 3.000 unidades.
la oferta en las ciudades de segundo nivel cayó ligeramente, un 5% intermensual y más del 60% interanual, y la diferenciación siguió intensificándose. entre ellos, xi'an y changsha tienen la mayor oferta mensual, superando los 500.000 metros cuadrados, un aumento del 4% y del 79% mes a mes. aunque la oferta en las tres ciudades de ningbo, chongqing y xiamen es inferior a 500.000 metros cuadrados, sus tasas de crecimiento intermensual son relativamente grandes, del 660%, 79% y 32% respectivamente. la oferta en las restantes ciudades de segundo nivel básicamente ha mantenido una disminución intermensual. incluso en chengdu y hangzhou, que eran relativamente populares en la etapa inicial, la oferta de viviendas nuevas en septiembre también disminuyó mes a mes. y las empresas inmobiliarias no están muy entusiasmadas con el lanzamiento de proyectos.
en comparación con las ciudades de primer y segundo nivel, la oferta de viviendas nuevas en las ciudades de tercer y cuarto nivel ha disminuido significativamente, con disminuciones interanuales y mensuales de más del 40%. el centro de investigación cric dijo que debido a la desaceleración del mercado, las ciudades de tercer y cuarto nivel se encuentran básicamente en la etapa de reducción de existencias.
el instituto de investigación de bienes raíces de mingyuan cree que en el pasado, el mercado inmobiliario tenía temporadas altas y bajas distintas. después del año nuevo, hubo una "pequeña primavera india" en marzo, que se extendió hasta la "semana dorada en mayo"; de junio a agosto, el mercado volvió gradualmente al aburrimiento y volvió a su punto máximo en septiembre. de ahí proviene "gold nine silver ten". la razón por la que hay temporadas altas está relacionada, por un lado, con el efecto de vinculación provocado por la promoción concentrada de las empresas inmobiliarias durante las temporadas altas. por otro lado, durante estas temporadas altas, la demanda se acumula durante las temporadas bajas. -el período de temporada en los meses anteriores se disparó. la débil demanda del mercado de los últimos años ha suavizado todos los altibajos, y los "nueve de oro y diez de plata" ya no están en buenas condiciones. desde agosto de este año, el efecto del new deal se ha ido debilitando gradualmente y la popularidad del mercado inmobiliario ha vuelto a caer. las empresas inmobiliarias no tienen grandes expectativas para las transacciones en septiembre.
eliminar el estrés es la razón principal.
liu shui, director de investigación corporativa del instituto de investigación del índice de china, dijo a china business news que se acerca la temporada alta de marketing tradicional de "golden nine y silver ten", pero las empresas inmobiliarias de este año no están tan entusiasmadas con el lanzamiento de proyectos como antes. principalmente debido a la actual presión a la baja sobre el mercado. "la caída en las ventas de viviendas nuevas no ha cambiado. al mismo tiempo, la escala de las transacciones de terrenos continúa reduciéndose, lo que ha llevado a que la oferta de viviendas nuevas se mantenga en un nivel bajo. además, la actual presión financiera sobre el sector inmobiliario ha provocado que las inmobiliarias sean más cautelosas a la hora de lanzar proyectos".
li yujia, investigador del centro de investigación de políticas de vivienda de la provincia de guangdong, dijo a china business news que los promotores "nueve de oro" no están muy entusiasmados con el lanzamiento de proyectos. la razón principal detrás de esto es que los promotores tienen un gran inventario de casas en venta. además, los desarrolladores tienen nuevos proyectos, la tasa de venta general también es relativamente baja y el ciclo de venta es relativamente largo. según sus estadísticas, aproximadamente la mitad de las viviendas nuevas actualmente en el mercado son inventarios que estarán en el mercado antes de 2024. "en tales circunstancias, si los desarrolladores aún lanzan nuevos proyectos y las ventas son lentas, solo conducirá a peores expectativas del mercado y también alargará el ciclo de recuperación de fondos del desarrollador. el objetivo principal actual del desarrollador es vender primero la casa en tu mano", dijo li yujia.
li yujia también dijo que durante su investigación, encontró que el ritmo actual de los listados de los desarrolladores también ha cambiado: "en el pasado, los listados se lanzaban en unidades de edificios, pero ahora algunos proyectos se lanzan en unidades de pisos, y el ritmo es relativamente rápido, esto es consistente con la lógica de que las empresas inmobiliarias estaban menos entusiasmadas con el lanzamiento de proyectos en septiembre. la razón detrás de esto es que hay un gran inventario en el mercado y es difícil para los desarrolladores venderlo”.
es un hecho que la tasa general de ventas del mercado de viviendas nuevas se está desacelerando y el ciclo de ventas se está alargando. a principios de septiembre, en el foro de la cumbre de marketing del mercado secundario de la agencia inmobiliaria shenzhen zhongyuan, ren zhuang, gerente general del centro de estrategia del mercado secundario del área continental de zhongyuan real estate, dijo que cuando el mercado inmobiliario era bueno en 2016 y 2017, 29 ciudades clave en todo el país la tasa de ventas de nuevos proyectos residenciales promedió alrededor del 70% en la primera semana después de su lanzamiento y luego disminuyó gradualmente. después de la "política 517" de este año, el índice de pago inicial nacional se redujo en su conjunto, la situación del mercado mejoró y la tasa de venta promedio semanal aumentó al 33%. a medida que el efecto del new deal “517” se debilitó, este valor volvió a caer al 29% en agosto.
los cálculos del china index research institute, una organización de investigación inmobiliaria, muestran que en julio de 2024, el “inventario no vendido inicial” residencial nacional es de 2.520 millones de metros cuadrados, de los cuales el “inventario no vendido terminado” es de 380 millones de metros cuadrados. aunque el inventario ha disminuido, desde la perspectiva del ciclo de liquidación, el ciclo de liquidación actual de "inventario iniciado y no vendido" es de aproximadamente 3,4 años, muestra una tendencia ascendente y la presión para eliminarlo es relativamente alta.
el instituto de investigación de índices de china cree que, aunque la escala de inventario actual ha disminuido, es diferente de la disminución en la escala de inventario del mercado de 2016 a 2017. la situación de 2016 a 2017 es que "las ventas en el mercado aumentaron, los niveles de inventario disminuyeron, el ciclo de eliminación "se ha acortado y la presión de los inventarios del mercado ha disminuido", y actualmente "aunque los niveles de inventarios del mercado han disminuido, las ventas han seguido siendo lentas, el ciclo de ventas sigue extendiéndose y la presión de los inventarios del mercado ha aumentado".
desde mayo de este año, la "reducción de existencias" se ha convertido en una importante dirección política para el sector inmobiliario. muchas ciudades han emitido sucesivamente anuncios para la recogida de viviendas de propiedad estatal. compra y almacenamiento de empresas " el modelo general de “reducción de existencias” aún se encuentra en la etapa exploratoria.
el instituto de investigación de índices de china cree que las ventas de bienes raíces de mi país todavía enfrentan presiones de ajuste y que el mercado aún se encuentra en la etapa más baja. si la política de "reducción de existencias" se acelera en los próximos meses, tendrá un impacto positivo en la mejora del efectivo. flujo de empresas inmobiliarias y expectativas de los residentes. en lo que respecta a la vivienda, la compra y el almacenamiento de empresas estatales es el medio más directo de reducción de existencias, pero aún es necesario optimizar los detalles de la política y acelerar el ritmo de implementación. en lo que respecta a la tierra, revitalizar las tierras existentes y optimizar la oferta de tierras son las principales direcciones políticas, entre las cuales la entrega y el reemplazo de tierras pueden convertirse en una forma eficaz de mejorar la estructura del inventario de tierras.
liu shui dijo que, por el lado de la demanda del mercado, hay mucho margen para optimizar las políticas de restricción de la compra de viviendas en las ciudades de primer nivel. al mismo tiempo, se siguen reduciendo las tasas de interés hipotecarias y se aumenta la deducción del impuesto personal sobre los intereses hipotecarios. puede convertirse en la dirección de la optimización de las políticas del lado de la demanda, reduciendo así aún más el costo de compra de viviendas para los residentes. en general, con la llegada de la tradicional temporada alta de "golden nine y silver ten", las empresas inmobiliarias aún necesitan aprovechar plenamente esta oportunidad y responder activamente a los desafíos del mercado para lograr el objetivo de una rápida eliminación.
(este artículo proviene de china business news)
