la ragione principale è la mancanza di entusiasmo dei “golden nine” delle società immobiliari nel vendere nuove case
2024-09-14
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il periodo "golden nine e silver ten" è sempre stato il periodo di punta delle vendite per il mercato immobiliare. durante questo periodo, le società immobiliari hanno svolto un lavoro di marketing sufficiente, promosso attivamente le vendite e attratto acquirenti di case attraverso politiche e attività preferenziali. nei due mesi di settembre e ottobre di ogni anno l'andamento dell'offerta e della vendita delle società immobiliari è solitamente nettamente migliore rispetto agli altri mesi.
vale tuttavia la pena notare che durante i "golden nine" di quest'anno l'entusiasmo delle società immobiliari per il lancio di progetti è nella media. il motivo è legato a una serie di fattori quali la tendenza al ribasso delle vendite del mercato che non è cambiata, l’inventario delle nuove case è elevato, il ciclo di vendite si sta allungando, l’entità delle transazioni fondiarie si è ridotta e i depositi di capitale di le società immobiliari sono sotto pressione.
mancanza di entusiasmo per la promozione del mercato
recentemente, i dati dell’istituto di ricerca immobiliare cric hanno mostrato che a settembre, 28 città chiave dovrebbero avere un’area di offerta residenziale commerciale aggiuntiva di 7,03 milioni di metri quadrati, una diminuzione del 4% su base mensile e su base annua. diminuzione annuale del 59%. il volume assoluto è significativamente inferiore al livello medio mensile nel secondo trimestre, sostanzialmente uguale alla media mensile di 6,99 milioni di metri quadrati nel primo trimestre.
considerando le diverse città, l’offerta nelle città di primo livello aumenterà del 10% su base mensile, mentre l’offerta nelle città di terzo e quarto livello quasi si dimezzerà.
tra le città di primo livello, pechino e guangzhou si sono concentrate sull'aumento delle vendite, con l'offerta di nuove case in aumento rispettivamente del 28% e del 33% su base mensile. l'offerta di nuove case a shanghai e shenzhen sono entrambe in calo mensile tra questi, shenzhen ha registrato un calo maggiore, con un calo mensile del 22%, un calo annuale del 70% e l'offerta potrebbe essere inferiore a 3.000 unità.
l’offerta nelle città di secondo livello è diminuita leggermente del 5% su base mensile e di oltre il 60% su base annua, e la differenziazione ha continuato a intensificarsi. tra questi, xi'an e changsha hanno la fornitura mensile più ampia, superando i 500.000 metri quadrati, con un aumento del 4% e del 79% su base mensile. sebbene l’offerta nelle tre città di ningbo, chongqing e xiamen sia inferiore a 500.000 metri quadrati, i loro tassi di crescita mese su mese sono relativamente elevati, rispettivamente al 660%, 79% e 32%. l'offerta nelle restanti città di secondo livello ha sostanzialmente mantenuto un calo mese dopo mese. anche a chengdu e hangzhou, che erano relativamente popolari nella fase iniziale, anche l'offerta di nuove case a settembre è diminuita mese dopo mese. e le società immobiliari non sono molto entusiaste di lanciare progetti.
rispetto alle città di primo e secondo livello, l’offerta di nuove case nelle città di terzo e quarto livello è diminuita in modo significativo, con diminuzioni su base annua e mese su mese di oltre il 40%. il centro ricerche cric ha affermato che, a causa della flessione del mercato, le città di terzo e quarto livello sono sostanzialmente in fase di riduzione delle scorte.
il mingyuan real estate research institute ritiene che in passato il mercato immobiliare avesse distinte stagioni di bassa e alta stagione. dopo il nuovo anno, c'era la "piccola primavera indiana" a marzo, che si estendeva alla "settimana d'oro di maggio"; da giugno ad agosto, il mercato è gradualmente tornato al torpore, per tornare al suo apice a settembre, da qui deriva "gold nine silver ten". il motivo per cui ci sono le stagioni di punta è legato da un lato all'effetto di collegamento provocato dalla promozione concentrata delle società immobiliari durante le stagioni di punta, dall'altro alla domanda accumulata durante le stagioni di punta -periodo stagionale nei mesi precedenti esploso. la debole domanda del mercato negli ultimi anni ha attenuato tutti gli alti e bassi, e i "nove d'oro e dieci d'argento" non sono più in buone condizioni. dall'agosto di quest'anno l'effetto del new deal si è gradualmente attenuato e la popolarità del mercato immobiliare è nuovamente diminuita. le società immobiliari non nutrono grandi aspettative per le transazioni di settembre.
la rimozione dello stress è la ragione principale
liu shui, direttore della ricerca aziendale del china index research institute, ha dichiarato a china business news che la tradizionale stagione di punta del marketing di "golden nine e silver ten" si sta avvicinando, ma le società immobiliari di quest'anno non sono così entusiaste di lanciare progetti come prima, principalmente a causa dell’attuale pressione al ribasso sul mercato. "il calo delle vendite di nuove case non è cambiato. allo stesso tempo, l'entità delle transazioni immobiliari continua a ridursi, il che ha portato l'offerta di nuove case a rimanere a un livello basso. inoltre, l'attuale pressione finanziaria sul settore immobiliare ha spinto le società immobiliari a essere più caute nel lanciare progetti."
li yujia, ricercatore presso il centro di ricerca sulle politiche abitative della provincia di guangdong, ha dichiarato a china business news che i costruttori “golden nine” non sono molto entusiasti di lanciare progetti. la ragione principale è che i costruttori hanno un ampio inventario di case in vendita. inoltre, gli sviluppatori hanno nuovi progetti, anche il tasso di vendita complessivo è relativamente basso e il ciclo di vendita è relativamente lungo. secondo le sue statistiche, circa la metà delle nuove case attualmente sul mercato sono immobili che saranno sul mercato prima del 2024. "in tali circostanze, se gli sviluppatori continuano a lanciare nuovi progetti e le vendite sono lente, ciò porterà solo a peggiori aspettative di mercato e allungherà anche il ciclo di recupero dei fondi dello sviluppatore. l'attuale obiettivo principale dello sviluppatore è innanzitutto vendere la casa in la tua mano", ha detto li yujia.
li yujia ha anche detto che durante la sua ricerca, ha scoperto che anche il ritmo attuale degli annunci degli sviluppatori è cambiato: "in passato, gli annunci venivano lanciati in unità di edifici, ma ora alcuni progetti vengono lanciati in unità di piani, e il ritmo è relativamente veloce. piccolo, questo è coerente con la logica secondo cui le società immobiliari erano meno entusiaste di lanciare progetti a settembre. la ragione di ciò è che le scorte sul mercato sono elevate ed è difficile per gli sviluppatori venderle.
è un dato di fatto che il tasso complessivo di vendita del nuovo mercato immobiliare sta rallentando e il ciclo di vendita si sta allungando. all'inizio di settembre, al forum del vertice sul marketing del mercato secondario dell'agenzia immobiliare shenzhen zhongyuan, ren zhuang, direttore generale del centro strategico del mercato secondario dell'area continentale di zhongyuan real estate, ha affermato che quando il mercato immobiliare era buono nel 2016 e nel 2017, 29 città chiave in tutto il paese. il tasso di vendita di nuovi progetti residenziali è stato in media di circa il 70% nella prima settimana dopo il loro lancio, per poi diminuire gradualmente. dopo la "politica 517" di quest'anno, il tasso di acconto nazionale è stato complessivamente ridotto, la situazione del mercato è migliorata e il tasso medio di vendita settimanale è salito al 33%. con l’indebolimento dell’effetto del new deal “517”, questo valore è sceso al 29% in agosto.
i calcoli del china index research institute, un’organizzazione di ricerca immobiliare, mostrano che a luglio 2024, l’“inventario invenduto iniziato” residenziale nazionale ammonta a 2,52 miliardi di metri quadrati, di cui “l’inventario invenduto completato” è di 380 milioni di metri quadrati. sebbene l'inventario sia diminuito, dal punto di vista del ciclo di liquidazione, l'attuale ciclo di liquidazione delle "inventario avviato e invenduto" è di circa 3,4 anni e mostra una tendenza al rialzo e la pressione per rimuoverlo è relativamente elevata.
il china index research institute ritiene che, sebbene l'attuale scala delle scorte sia diminuita, è diversa dal declino della scala delle scorte di mercato dal 2016 al 2017. la situazione dal 2016 al 2017 è che "le vendite sul mercato sono aumentate, i livelli delle scorte sono diminuiti, il ciclo di eliminazione si è accorciato e la pressione delle scorte di mercato si è allentata", e attualmente "sebbene i livelli delle scorte di mercato siano diminuiti, le vendite hanno continuato a essere lente, il ciclo di svendita si sta ancora estendendo e la pressione delle scorte di mercato è aumentata".
dal maggio di quest'anno, il "destocking" è diventato un'importante direzione politica per il settore immobiliare. molte città hanno successivamente pubblicato annunci per la raccolta del patrimonio immobiliare, tuttavia, a causa di fattori quali il prezzo di acquisto, il costo del capitale e il disallineamento degli alloggi, di proprietà statale acquisto e stoccaggio delle imprese "il modello complessivo di “destocking” è ancora in fase esplorativa.
il china index research institute ritiene che le vendite immobiliari del mio paese siano ancora sotto pressione e che il mercato sia ancora nella fase di fondo. se la politica di "destocking" accelererà nei prossimi mesi, avrà un impatto positivo sul miglioramento della liquidità flussi delle società immobiliari e aspettative dei residenti. sul fronte dell’edilizia abitativa, l’acquisto e lo stoccaggio di imprese statali rappresenta lo strumento più diretto per ridurre le scorte, ma i dettagli della politica devono ancora essere ottimizzati e il ritmo di attuazione deve essere accelerato. dal lato del territorio, la rivitalizzazione dei terreni esistenti e l’ottimizzazione dell’offerta fondiaria rappresentano le principali direzioni politiche, tra le quali la cessione e la sostituzione dei terreni potrebbero diventare un modo efficace per migliorare la struttura dell’inventario fondiario.
liu shui ha affermato che dal lato della domanda del mercato c'è molto spazio per ottimizzare le politiche di restrizione dell'acquisto di case nelle città di primo livello, continuando allo stesso tempo ad abbassare i tassi di interesse ipotecari e ad aumentare la detrazione dell'imposta personale sugli interessi ipotecari potrebbe diventare la direzione dell’ottimizzazione delle politiche dal lato della domanda, riducendo così ulteriormente il costo di acquisto delle abitazioni per i residenti. nel complesso, con l'arrivo della tradizionale alta stagione dei "golden nine e silver ten", le società immobiliari devono ancora cogliere appieno questa opportunità e rispondere attivamente alle sfide del mercato per raggiungere l'obiettivo di una rapida eliminazione.
(questo articolo proviene da china business news)
