부동산업체 '골든나인' 새집 매매 의욕 부족이 가장 큰 원인
2024-09-14
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'골든나인·실버텐' 시기는 언제나 부동산 시장의 성수기였다. 이 기간 동안 부동산 회사들은 충분한 마케팅 활동을 펼쳤고, 적극적인 판매 촉진과 우대 정책 및 활동을 통해 주택 구매자를 유치했다. 매년 9월과 10월 두 달은 부동산 회사의 공급 및 매매 실적이 다른 달에 비해 크게 좋은 경우가 많습니다.
하지만 올해 '골든나인' 기간 부동산업체들의 사업 착수 열정은 평균 수준이라는 점은 주목할 만하다. 그 이유는 변함없이 시장의 매매 하락 추세, 신규 주택 재고가 많고, 매매 주기가 길어지고, 토지 거래 규모가 줄어들고, 자본 예금이 감소하는 등 일련의 요인과 관련이 있습니다. 부동산 회사들은 압박을 받고 있다.
시장홍보에 대한 열정 부족
최근 부동산 조사기관 cric 자료에 따르면 9월 28개 주요 도시의 상업용 주거 추가 공급면적은 703만㎡로 전월 대비 4%, 전년 동기 대비 4% 감소할 것으로 예상됐다. - 연간 59% 감소. 절대 거래량은 2분기 월평균 수준보다 현저히 낮아 1분기 월평균 699만㎡와 기본적으로 동일함.
도시별로 살펴보면 1선 도시의 공급은 전월 대비 10% 증가하는 반면, 3, 4선 도시의 공급은 거의 절반으로 줄어들 것으로 예상된다.
1선 도시 중 베이징과 광저우는 매매 증가에 집중해 신규 주택 공급이 전월 대비 각각 28%, 33% 증가했다. 상하이와 선전도 모두 감소세를 보이고 있다. -그 중 선전은 월간 감소율이 22%, 전년 동기 대비 70% 감소하는 등 더 큰 감소를 보였으며 공급량은 3,000개 미만일 수 있습니다.
2선 도시의 공급은 전월 대비 5%, 전년 대비 60% 이상 감소했으며 차별화가 계속 심화되었습니다. 그 중 시안(xi'an)과 창사(changsha)는 월간 공급량이 가장 많아 50만㎡를 넘어 전월 대비 4%, 79% 증가했다. 닝보, 충칭, 샤먼 3개 도시의 공급량은 50만㎡ 미만이지만 월간 성장률은 각각 660%, 79%, 32%로 상대적으로 크다. 나머지 2선 도시의 공급은 기본적으로 월별 감소세를 유지했다. 초기에 상대적으로 인기가 많았던 청두와 항저우에서도 9월 신규 주택 공급도 전월 대비 감소했다. 부동산 회사는 프로젝트 시작에 그다지 열성적이지 않습니다.
1선 및 2선 도시에 비해 3선 및 4선 도시의 신규 주택 공급은 크게 감소했으며, 전년 동기 대비, 월간 대비 40% 이상 감소했습니다. cric 연구센터는 시장 침체로 인해 3, 4선 도시는 기본적으로 재고 소진 단계에 있다고 밝혔다.
mingyuan 부동산 연구소는 과거 부동산 시장이 비수기와 성수기가 뚜렷이 구별되는 것으로 보고 있습니다. 새해 이후에는 3월에 '소인도의 봄'이 있었고 이는 '5월의 황금주'까지 이어졌습니다. 6월부터 8월까지 시장은 점차 둔화되어 9월에 최고점으로 돌아왔다. "금9은10"은 여기서 유래한다. 성수기가 있는 이유는 한편으로는 성수기 동안 부동산업체의 집중적인 홍보로 인한 연계효과와 관련이 있고, 한편으로는 성수기에는 비수기에 수요가 축적되기 때문이다. -이전 달의 시즌 기간이 폭발적으로 늘어났습니다. 최근 몇 년간 시장 수요가 약해지면서 모든 고점과 저점을 완화했으며 '금9, 은10'의 상태는 더 이상 좋지 않습니다. 올해 8월부터 뉴딜 효과가 점차 약해지면서 부동산 시장의 인기도 다시 하락세를 보이면서 9월 거래에 대한 기대감도 크지 않다.
스트레스 해소가 가장 큰 이유
중국 지수 연구소 기업 연구 책임자인 liu shui는 china business news에 "golden nine and silver ten"의 전통적인 마케팅 성수기가 다가오고 있지만 올해 부동산 회사는 이전만큼 프로젝트 출시에 열정적이지 않다고 말했습니다. 주로 현재 시장에 대한 하향 압력 때문입니다. “신규 주택 매매 감소세는 변함이 없습니다. 동시에 토지 거래 규모도 계속 위축되어 신규 주택 공급이 여전히 낮은 수준에 머물고 있습니다. 또한 현재 부동산에 대한 재정 압박은 부동산 회사들이 프로젝트를 시작하는 데 더 신중하게 만들었습니다."
광둥성 주택 정책 연구 센터의 연구원인 li yujia는 china business news와의 인터뷰에서 "golden nine" 개발자들이 프로젝트 개시에 별로 열성적이지 않은 이유는 개발자들이 판매할 주택 재고가 많기 때문이라고 말했습니다. 또한 개발자는 새로운 프로젝트를 진행하며 전체 판매율도 상대적으로 낮고 판매 주기도 상대적으로 깁니다. 그의 통계에 따르면 현재 시중에 나와 있는 신규 주택 중 약 절반이 2024년 이전에 시장에 출시될 재고품입니다. "이러한 상황에서 개발업체가 계속해서 새로운 프로젝트를 시작하고 판매가 부진하면 시장의 기대가 더욱 악화될 뿐이며 개발업체의 자금 회수 주기도 길어지게 됩니다. 개발업체의 현재 1차 목표는 주택을 먼저 판매하는 것입니다. 네 손이요." li yujia가 말했다.
li yujia는 또한 연구 중에 개발자 목록의 현재 리듬도 바뀌었다고 말했습니다. "과거에는 목록이 건물 단위로 시작되었지만 이제는 일부 프로젝트가 층 단위로 시작되고 속도가 빨라지고 있습니다. 이는 부동산 회사들이 9월 프로젝트 개시에 덜 열성적이라는 논리와 일치합니다. 그 이유는 시장에 재고가 많고 개발자가 이를 판매하기 어렵기 때문입니다.”
신규주택 시장의 전반적인 매매율이 둔화되고 매매주기도 길어지고 있는 것이 사실이다. 9월 초, 부동산 중개업자 심천 중원(shenzhen zhongyuan)의 2차 시장 마케팅 서밋 포럼에서 중위안 부동산 본토 2차 시장 전략 센터 총책임자인 ren zhuang은 부동산 시장이 좋았을 때 이렇게 말했다. 2016년과 2017년에는 전국 29개 주요 도시 신규 주택사업의 매매율은 착공 후 첫 주 평균 70% 안팎을 기록한 뒤 점차 하락세를 보였다. 올해 '517 정책' 이후 전체적으로 전국 계약금 비율이 낮아지고 시장 상황이 개선돼 주평균 판매율이 33%까지 올랐다. 517뉴딜 효과가 약화되면서 8월에는 이 수치가 29%로 다시 떨어졌다.
부동산 연구기관인 중국지수연구소의 계산에 따르면 2024년 7월 현재 전국 주택용 '미분양 개시 재고'는 25억2000만㎡에 달하며, 이 중 '완료된 미분양 재고'는 3억8000만㎡에 달한다. 재고는 감소했지만, 청산주기 관점에서 보면 현재 '시작 및 미판매 재고'의 청산주기는 약 3.4년으로 상승세를 보이고 있어 상대적으로 청산 압력이 높다.
중국지수연구소는 현재 재고규모가 감소하기는 했지만 2016년부터 2017년까지 시장 재고규모가 감소한 것과는 다르다고 보고 있다. 2016년부터 2017년까지의 상황은 "시장 매출이 증가하고, 재고 수준이 감소하고, 제거 주기가 줄어들고 있다"는 것이다. 시장 재고압력은 완화됐다”며, 현재 “시장 재고 수준이 감소했음에도 불구하고 매출 부진이 지속되고, 품절 주기가 여전히 연장돼 시장 재고 압력이 높아졌다”고 밝혔다.
올해 5월부터 '재고축소'가 부동산에 대한 중요한 정책방향으로 자리 잡았다. 기업의 구매 및 비축 " 전반적인 "재고 감축" 모델은 아직 탐색 단계에 있습니다.
중국지수연구소는 우리나라의 부동산 매매가 여전히 조정압력을 받고 있고 시장도 여전히 바닥 단계에 있다고 판단하고 있다. 앞으로 몇 달 안에 '재고축소' 정책이 가속화된다면 이는 현금 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 부동산회사와 주민의 기대의 흐름. 주택 측면에서는 국유 기업의 구매 및 보관이 가장 직접적인 재고 정리 수단이지만 정책의 세부 사항은 여전히 최적화되고 실행 속도는 가속화되어야 합니다. 토지 측면에서는 기존 토지를 활성화하고 토지 공급을 최적화하는 것이 주요 정책 방향이며, 그 중 토지 포기 및 교체는 토지 재고 구조를 개선하는 효과적인 방법이 될 수 있습니다.
liu shui는 시장 수요 측면에서 1선 도시에서는 주택 구입 제한 정책을 최적화할 여지가 많다고 말했습니다. 동시에 모기지 이자율을 계속 낮추고 모기지 이자에 대한 개인세 공제를 늘렸습니다. 수요 측면의 정책 최적화 방향이 되어 주민들의 주택 구입 비용을 더욱 절감할 수 있습니다. 전반적으로, 전통적인 성수기인 "golden nine and silver ten"이 도래함에 따라 부동산 회사는 여전히 이 기회를 완전히 포착하고 시장 과제에 적극적으로 대응하여 신속한 제거 목표를 달성해야 합니다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
