不動産会社の「ゴールデンナイン」が新築住宅の販売に熱心でないことが主な理由
2024-09-14
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「ゴールデンナインとシルバーテン」の時期は常に不動産市場の販売シーズンのピークであり、不動産会社は十分なマーケティング活動を行い、積極的に販売を促進し、優遇政策や活動を通じて住宅購入者を惹きつけてきました。毎年9月と10月の2か月間は、通常、不動産会社の供給と販売実績が他の月に比べて大幅に優れています。
ただし、今年の「ゴールデンナイン」において、不動産会社のプロジェクト立ち上げに対する熱意は平均的であることは注目に値する。その理由は、市場の販売減少傾向が変わらず、新築住宅の在庫が多いこと、販売サイクルが長期化していること、土地取引規模が縮小していること、資本金が減少していることなどの一連の要因が関係している。不動産会社はプレッシャーにさらされている。
市場促進に対する熱意の欠如
最近、不動産調査機関cricのデータによると、9月には28の主要都市の商業住宅供給面積が703万平方メートル追加され、前月比4%、前年比でそれぞれ減少すると予想されている。絶対量は第 2 四半期の月平均レベルを大幅に下回り、第 1 四半期の月平均 699 万平方メートルとほぼ同じです。
さまざまな都市に目を向けると、一級都市の供給は前月比10％増加する一方、三級都市と四級都市の供給はほぼ半減する。
一線都市の中でも、北京と広州は販売の増加に注力しており、新築住宅の供給量はそれぞれ前月比28％、33％増加している。上海と深センの新築住宅供給量はともに前月比で減少している。中でも深センは前月比22%減、前年比70%減と減少幅が大きく、供給台数は3,000台未満となる可能性がある。
二級都市の供給量は前月比5％減、前年比60％以上と若干減少し、差別化は引き続き強化された。このうち、西安と長沙の月間供給量が最も多く、50万平方メートルを超え、前月比4％増、79％増となっている。寧波、重慶、アモイの3都市の供給面積は50万平方メートル未満だが、前月比の伸び率はそれぞれ660％、79％、32％と比較的大きい。残りの二線都市の供給は基本的に前月比減少を維持しており、初期段階で比較的人気があった成都や杭州でも9月の新築住宅供給は前月比で減少した。そして不動産会社はプロジェクトの立ち上げにあまり熱心ではありません。
一級都市と二級都市と比較して、三級都市と四級都市の新築住宅供給量は大幅に減少しており、前年比、前月比は40％以上減少している。 cricリサーチセンターは、市場の低迷により、三線都市と四線都市は基本的に在庫削減の段階にあると述べた。
明源不動産研究所は、かつての不動産市場には閑散期と繁忙期がはっきりとあり、新年の後は3月に「リトル・インディアンの春」があり、それが「5月のゴールデン・ウィーク」まで続いた、と考えている。 6月から8月にかけて相場は徐々に鈍化し、9月には再び最高値に戻ったことが「金九銀十」の由来です。繁忙期が存在するのは、不動産会社が繁忙期に集中的にプロモーションを行うことによるリンケージ効果が関係している一方で、繁忙期には閑散期に需要が蓄積されていたためである。 -前月のシーズン期間は爆発的に増加しました。近年の市場需要の低迷で山も谷も平準化され、「金九銀十」はもはや良い状態ではなくなっている。今年８月以降、ニューディール政策の効果は徐々に薄れ、不動産市場の人気は再び低下しており、９月の取引には期待が高まっていない。
ストレス解消が主な原因
中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏はチャイナビジネスニュースに対し、伝統的なマーケティングの「ゴールデンナインとシルバーテン」のピークシーズンが近づいているが、今年の不動産会社は以前ほどプロジェクトの立ち上げに熱心ではないと述べ、主に現在の市場の下方圧力によるものです。 「新築住宅販売の減少は変わっていない。同時に、土地取引規模は縮小を続けており、新築住宅の供給は低水準にとどまっている。また、現在の不動産に対する財政的圧力も影響している」企業の影響により、不動産会社はプロジェクトの立ち上げに慎重になっています。」
広東省住宅政策研究センターの研究者、リー・ユジア氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、「ゴールデン・ナイン」の開発業者はプロジェクトの立ち上げにあまり熱心ではなく、その主な理由は開発業者が販売用の住宅の在庫を大量に抱えているためだと語った。さらに、開発者は新しいプロジェクトを抱えており、全体的な販売率も比較的低く、販売サイクルも比較的長いです。同氏の統計によると、現在市場に出ている新築住宅の約半数は、2024年までに市場に出る予定の在庫だという。 「そのような状況下で、デベロッパーが依然として新しいプロジェクトを立ち上げても販売が低迷すれば、市場の期待は悪化するだけであり、デベロッパーの資金回収サイクルも長くなるでしょう。デベロッパーの現在の主な目標は、まず住宅を売却することです。」あなたの手を」とリー・ユジアさんは言った。
リー・ユジア氏はまた、調査中に、開発業者のリスティングの現在のリズムも変化していることを発見したと述べ、「以前はリスティングは建物単位で開始されていたが、現在は一部のプロジェクトはフロア単位で開始されており、そのペースは変化している」と述べた。これは、市場に在庫が多く、開発業者が販売するのが難しいため、不動産会社が 9 月にプロジェクトを開始することにそれほど熱心ではなかったという論理と一致しています。」
新築住宅市場全体の販売率が鈍化し、販売サイクルが長期化しているのは事実である。 9月初旬、不動産代理店深セン中源の流通市場マーケティングサミットフォーラムで、中原不動産本土地区流通市場戦略センターのゼネラルマネジャーである任荘氏は、不動産市場が好調だったときはこう語った。 2016 年と 2017 年に全国の主要 29 都市で実施した新築住宅プロジェクトの販売率は、開始後最初の 1 週間で平均約 70% でしたが、その後徐々に低下しました。今年の「517政策」以降、全国的な頭金比率は全体的に引き下げられ、市場状況は改善し、週平均セルスルー率は33％に上昇した。 「517」ニューディール政策の効果が薄れるにつれ、この値は8月には29％にまで低下した。
不動産調査機関である中国指数研究院の計算によると、2024年7月時点で全国住宅の「販売開始在庫」は25億2000万平方メートル、そのうち「完了済み在庫」は3億8000万平方メートルである。在庫は減少しているものの、在庫処分サイクルの観点から見ると、現在の「開始・売れ残った在庫」の在庫処分サイクルは約3.4年で増加傾向にあり、撤去圧力は比較的高い。
中国指数研究院は、現在の在庫規模は減少しているものの、2016年から2017年にかけての市場在庫規模の減少とは異なると考えている。2016年から2017年の状況は、「市場売上高は増加し、在庫水準は減少し、消去サイクルが進んだ」ということである。市場の在庫圧力は緩和されており、現在は「市場の在庫水準は低下しているものの、売上は低迷が続いており、売り切りサイクルは依然として延長しており、市場の在庫圧力は高まっている」としている。
今年5月以降、不動産の「在庫削減」が重要な政策方向となっており、多くの都市が住宅ストックの回収を相次いで発表しているが、これは購入価格、資本コスト、国有住宅のミスマッチなどの要因によるものである。全体的な「在庫削減」モデルはまだ模索段階にあります。
中国指数研究所は、我が国の不動産販売は依然として調整圧力に直面しており、市場はまだ底入れ段階にあると考えており、今後数カ月間に「在庫削減」政策が加速すれば、資金繰りの改善に好影響を与えるだろう。不動産会社の流れと住民の期待。住宅分野では、国有企業の購入と保管が在庫削減の最も直接的な手段であるが、政策の詳細は依然として最適化され、実施のペースを加速する必要がある。土地面では、既存の土地の活性化と土地供給の最適化が主な政策方向であり、その中で土地の明け渡しと交換は土地在庫の構造を改善する効果的な方法となる可能性がある。
劉水氏は、市場の需要面では、住宅ローン金利の引き下げを継続し、住宅ローン金利に対する個人税の控除を拡大すると同時に、住宅購入制限政策を最適化する余地が大きいと述べた。需要側の政策最適化の方向性となり、それによって住民の住宅購入コストがさらに削減される可能性がある。全体として、伝統的な「ゴールデン ナインとシルバー 10」のピークシーズンの到来により、不動産会社は依然としてこの機会を十分に活用し、迅速な排除という目標を達成するために市場の課題に積極的に対応する必要があります。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
