a falta de entusiasmo dos “nove de ouro” das empresas imobiliárias em vender novas casas é a principal razão
2024-09-14
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o período "golden nine e silver ten" sempre foi a época de pico de vendas para o mercado imobiliário. durante este período, as empresas imobiliárias realizaram um trabalho de marketing suficiente, promoveram ativamente as vendas e atraíram compradores de casas através de políticas e atividades preferenciais. nos dois meses de setembro e outubro de cada ano, o desempenho de oferta e vendas das imobiliárias costuma ser significativamente melhor do que nos outros meses.
no entanto, é importante destacar que durante os “golden nine” deste ano, o entusiasmo das imobiliárias pelo lançamento de projetos é médio. a razão está relacionada a uma série de fatores, como a tendência de queda nas vendas no mercado que não mudou, o estoque de novas casas é alto, o ciclo de vendas está se alongando, a escala das transações de terrenos diminuiu e os depósitos de capital de as empresas imobiliárias estão sob pressão.
falta de entusiasmo pela promoção no mercado
recentemente, dados da instituição de pesquisa imobiliária cric mostraram que em setembro, 28 cidades importantes deverão ter uma área adicional de oferta residencial comercial de 7,03 milhões de metros quadrados, uma redução de 4% no mês a mês e no ano a ano. redução anual de 59% o volume absoluto é significativamente inferior ao nível médio mensal no segundo trimestre, basicamente igual à média mensal de 6,99 milhões de metros quadrados no primeiro trimestre.
olhando para diferentes cidades, a oferta nas cidades de primeiro nível aumentará 10% em relação ao mês anterior, enquanto a oferta nas cidades de terceiro e quarto níveis cairá quase para metade.
entre as cidades de primeiro nível, pequim e guangzhou concentraram-se no aumento das suas vendas, com a oferta de novas casas a aumentar 28% e 33% em relação ao mês anterior, respectivamente. a oferta de novas casas em xangai e shenzhen está ambas a diminuir mês a mês. -no mês entre eles, shenzhen teve uma queda maior, com uma queda mês a mês de 22%, uma queda ano a ano de 70%, e a oferta pode ser inferior a 3.000 unidades.
a oferta nas cidades de segundo nível caiu ligeiramente 5% em termos mensais e mais de 60% em termos anuais, e a diferenciação continuou a intensificar-se. entre eles, xi'an e changsha têm a maior oferta mensal, ultrapassando 500 mil metros quadrados, um aumento de 4% e 79% em relação ao mês anterior. embora a oferta nas três cidades de ningbo, chongqing e xiamen seja inferior a 500.000 metros quadrados, as suas taxas de crescimento mensal são relativamente grandes, de 660%, 79% e 32%, respectivamente. a oferta nas restantes cidades de segundo nível manteve basicamente um declínio mensal. mesmo em chengdu e hangzhou, que eram relativamente populares na fase inicial, a oferta de novas casas em setembro também diminuiu mensalmente. e as imobiliárias não estão muito entusiasmadas com o lançamento de projetos.
em comparação com as cidades de primeiro e segundo níveis, a oferta de novas habitações nas cidades de terceiro e quarto níveis caiu significativamente, com reduções anuais e mensais de mais de 40%. o centro de pesquisa cric disse que devido à desaceleração do mercado, as cidades de terceiro e quarto níveis estão basicamente em fase de desestocagem.
o mingyuan real estate research institute acredita que, no passado, o mercado imobiliário teve períodos distintos de pico e de pico. após o ano novo, houve a "pequena primavera indiana" em março, que se estendeu até a "semana dourada de maio"; de junho a agosto, o mercado voltou gradualmente ao entorpecimento, e regressou ao seu pico em setembro, "gold nine silver ten" vem disto. a razão pela qual existem épocas de pico está, por um lado, relacionada com o efeito de ligação provocado pela promoção concentrada das empresas imobiliárias durante as épocas de pico. por outro lado, durante estas épocas de pico, a procura acumulou-se durante a baixa. período de temporada nos meses anteriores explodiu. a fraca demanda do mercado nos últimos anos suavizou todos os altos e baixos, e os "nove de ouro e dez de prata" não estão mais em boas condições. desde agosto deste ano, o efeito do new deal enfraqueceu gradualmente e a popularidade do mercado imobiliário caiu novamente. as empresas imobiliárias não têm grandes expectativas para as transacções em setembro.
remover o estresse é o principal motivo
liu shui, diretor de pesquisa corporativa do china index research institute, disse ao china business news que a tradicional temporada de pico de marketing de "golden nine e silver ten" está se aproximando, mas as empresas imobiliárias deste ano não estão tão entusiasmadas com o lançamento de projetos como antes, principalmente devido à actual pressão descendente no mercado. "o declínio nas vendas de casas novas não mudou. ao mesmo tempo, a escala das transações de terrenos continua a diminuir, o que fez com que a oferta de novas casas permanecesse num nível baixo. além disso, a atual pressão financeira sobre o setor imobiliário fez com que as imobiliárias fossem mais cautelosas no lançamento de projetos."
li yujia, pesquisador do centro provincial de pesquisa de políticas de habitação de guangdong, disse ao china business news que os incorporadores dos “nove dourados” não estão muito entusiasmados com o lançamento de projetos. além disso, os promotores têm novos projectos. a taxa global de venda também é relativamente baixa e o ciclo de venda é relativamente longo. de acordo com as suas estatísticas, cerca de metade das novas casas atualmente no mercado são inventários que estarão no mercado antes de 2024. “sob tais circunstâncias, se os incorporadores ainda lançarem novos projetos e as vendas forem lentas, isso só levará a piores expectativas de mercado e também prolongará o ciclo de recuperação de fundos do desenvolvedor. sua mão", disse li yujia.
li yujia disse ainda que durante sua pesquisa descobriu que o ritmo atual de listagens de incorporadores também mudou: “antigamente, as listagens eram lançadas em unidades de edifícios, mas agora alguns projetos são lançados em unidades de andares, e o ritmo é relativamente rápido, isso é consistente com a lógica de que as imobiliárias estavam menos entusiasmadas com o lançamento de projetos em setembro. a razão por trás disso é que há estoques elevados no mercado e é difícil para os incorporadores vendê-los.”
é um facto que a taxa global de vendas do novo mercado imobiliário está a abrandar e o ciclo de vendas está a prolongar-se. no início de setembro, no fórum de cúpula de marketing do mercado secundário da agência imobiliária shenzhen zhongyuan, ren zhuang, gerente geral do centro de estratégia de mercado secundário da área continental da zhongyuan real estate, disse que quando o mercado imobiliário estava bom em 2016 e 2017, 29 cidades importantes em todo o país a taxa de vendas de novos projetos residenciais foi em média de cerca de 70% na primeira semana após seu lançamento e depois diminuiu gradualmente. após a "política 517" deste ano, o rácio de entrada nacional foi reduzido como um todo, a situação do mercado melhorou e a taxa média semanal de vendas por distribuidores aumentou para 33%. à medida que o efeito do new deal “517” enfraqueceu, este valor caiu para 29% em agosto.
cálculos do china index research institute, uma organização de pesquisa imobiliária, mostram que em julho de 2024, o “estoque não vendido iniciado” residencial nacional era de 2,52 bilhões de metros quadrados, dos quais o “estoque não vendido concluído” era de 380 milhões de metros quadrados. embora o inventário tenha diminuído, do ponto de vista do ciclo de liquidação, o actual ciclo de liquidação de "inventário iniciado e não vendido" é de cerca de 3,4 anos, e está mostrando uma tendência ascendente, e a pressão para removê-lo é relativamente alta.
o china index research institute acredita que, embora a escala de estoque atual tenha diminuído, é diferente do declínio na escala de estoque de mercado de 2016 a 2017. a situação de 2016 a 2017 é que "as vendas no mercado aumentaram, os níveis de estoque diminuíram, o ciclo de eliminação diminuiu e a pressão dos estoques do mercado diminuiu" e atualmente "embora os níveis de estoques do mercado tenham diminuído, as vendas continuaram lentas, o ciclo de vendas ainda está se estendendo e a pressão dos estoques do mercado aumentou".
desde maio deste ano, a "desestocagem" tornou-se uma importante direção política para o setor imobiliário. muitas cidades emitiram sucessivamente anúncios de arrecadação de estoque habitacional, no entanto, devido a fatores como preço de compra, custo de capital e incompatibilidade habitacional, de propriedade estatal. compra e estoques das empresas " o modelo geral de “desestocagem” ainda está em fase exploratória.
o china index research institute acredita que as vendas imobiliárias do meu país ainda enfrentam pressão de ajustamento e que o mercado ainda está na fase de fundo. se a política de "desestocagem" acelerar nos próximos meses, terá um impacto positivo na melhoria do caixa. fluxo de imobiliárias e expectativas dos moradores. do lado da habitação, a compra e armazenamento de empresas públicas é o meio mais directo de redução de existências, mas os detalhes da política ainda precisam de ser optimizados e o ritmo de implementação precisa de ser acelerado. do lado da terra, a revitalização da terra existente e a optimização da oferta de terra são as principais orientações políticas, entre as quais a entrega e substituição de terras podem tornar-se uma forma eficaz de melhorar a estrutura do inventário de terras.
liu shui disse que do lado da demanda do mercado, há muito espaço para otimização das políticas de restrição à compra de casas nas cidades de primeiro nível. ao mesmo tempo, continuando a reduzir as taxas de juros hipotecários e aumentando a dedução do imposto pessoal sobre os juros hipotecários. pode tornar-se a direcção da optimização da política do lado da procura, reduzindo assim ainda mais o custo da aquisição de habitação para os residentes. no geral, com a chegada da tradicional época alta dos "golden nine e silver ten", as empresas imobiliárias ainda precisam de aproveitar plenamente esta oportunidade e responder activamente aos desafios do mercado para atingir o objectivo de eliminação rápida.
(este artigo vem do china business news)
