kurangnya antusiasme “sembilan emas” perusahaan real estat untuk menjual rumah baru adalah alasan utamanya
2024-09-14
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
periode "sembilan emas dan sepuluh perak" selalu menjadi musim penjualan puncak di pasar real estat. selama periode ini, perusahaan real estat telah melakukan upaya pemasaran yang memadai, secara aktif mempromosikan penjualan, dan menarik pembeli rumah melalui kebijakan dan aktivitas preferensial. dalam dua bulan september dan oktober setiap tahun, kinerja pasokan dan penjualan perusahaan real estate biasanya jauh lebih baik dibandingkan bulan-bulan lainnya.
namun perlu dicatat bahwa selama "sembilan emas" tahun ini, antusiasme perusahaan real estate untuk meluncurkan proyek rata-rata. penyebabnya terkait dengan sederet faktor seperti tren penurunan penjualan di pasar yang tidak berubah, persediaan rumah baru yang tinggi, siklus penjualan yang memanjang, skala transaksi tanah yang menyusut, dan setoran modal. perusahaan real estat berada di bawah tekanan.
kurangnya antusiasme untuk promosi pasar
baru-baru ini, data dari lembaga penelitian real estat cric menunjukkan bahwa pada bulan september, 28 kota utama diperkirakan akan memiliki tambahan pasokan kawasan perumahan komersial sebesar 7,03 juta meter persegi, penurunan sebesar 4% bulan ke bulan dan tahun ke tahun. -penurunan tahun sebesar 59%. volume absolut jauh lebih rendah dibandingkan tingkat rata-rata bulanan pada kuartal kedua, pada dasarnya sama dengan rata-rata bulanan sebesar 6,99 juta meter persegi pada kuartal pertama.
melihat kota-kota yang berbeda, pasokan di kota-kota tingkat pertama akan meningkat sebesar 10% dari bulan ke bulan, sementara pasokan di kota-kota tingkat ketiga dan keempat akan berkurang hampir setengahnya.
di antara kota-kota lapis pertama, beijing dan guangzhou berkonsentrasi pada peningkatan penjualan, dengan pasokan rumah baru masing-masing meningkat sebesar 28% dan 33% dari bulan ke bulan. pasokan rumah baru di shanghai dan shenzhen keduanya menurun setiap bulannya -per bulan. diantaranya, shenzhen mengalami penurunan yang lebih besar, dengan penurunan bulan ke bulan sebesar 22%, penurunan tahun ke tahun sebesar 70%, dan pasokannya mungkin kurang dari 3.000 unit.
pasokan di kota-kota lapis kedua turun sedikit sebesar 5% bulan ke bulan dan lebih dari 60% tahun ke tahun, dan diferensiasi terus meningkat. di antara mereka, xi'an dan changsha memiliki pasokan bulanan terbesar, melebihi 500.000 meter persegi, meningkat sebesar 4% dan 79% dari bulan ke bulan. meskipun pasokan di tiga kota ningbo, chongqing, dan xiamen kurang dari 500.000 meter persegi, tingkat pertumbuhan bulanannya relatif besar, masing-masing sebesar 660%, 79%, dan 32%. pasokan di kota-kota lapis kedua lainnya pada dasarnya mempertahankan penurunan dari bulan ke bulan. bahkan di chengdu dan hangzhou, yang relatif populer pada tahap awal, pasokan rumah baru di bulan september juga menurun dari bulan ke bulan. dan perusahaan real estate tidak terlalu antusias dalam meluncurkan proyek.
dibandingkan dengan kota-kota lapis pertama dan kedua, pasokan rumah baru di kota-kota lapis ketiga dan keempat telah menurun secara signifikan, dengan penurunan dari tahun ke tahun dan bulan ke bulan sebesar lebih dari 40%. cric research center mengatakan bahwa karena penurunan pasar, kota-kota lapis ketiga dan keempat pada dasarnya berada dalam tahap destocking.
institut penelitian real estat mingyuan percaya bahwa di masa lalu, pasar real estat memiliki musim sepi dan puncak yang berbeda. setelah tahun baru, ada "musim semi india kecil" di bulan maret, yang diperpanjang hingga "minggu emas di bulan mei"; dari bulan juni hingga agustus, pasar berangsur-angsur kembali suram, dan kembali ke puncaknya pada bulan september, "emas sembilan perak sepuluh" berasal dari sini. alasan mengapa ada musim puncak, di satu sisi, terkait dengan efek keterkaitan yang disebabkan oleh terkonsentrasinya promosi perusahaan real estate selama musim puncak, di sisi lain, selama musim puncak ini, permintaan terakumulasi selama musim sepi -periode musim pada bulan-bulan sebelumnya meledak. permintaan pasar yang lemah dalam beberapa tahun terakhir telah memperlancar semua puncak dan lembah, dan "emas sembilan dan perak sepuluh" tidak lagi dalam kondisi baik. sejak agustus tahun ini, efek new deal secara bertahap melemah, dan popularitas pasar properti kembali turun. perusahaan real estate tidak memiliki ekspektasi yang tinggi untuk transaksi di bulan september.
menghilangkan stres menjadi alasan utamanya
liu shui, direktur riset korporat di china index research institute, mengatakan kepada china business news bahwa musim puncak pemasaran tradisional "sembilan emas dan sepuluh perak" semakin dekat, tetapi perusahaan real estat tahun ini tidak begitu antusias dalam meluncurkan proyek seperti sebelumnya. terutama disebabkan oleh tekanan ke bawah di pasar saat ini. “penurunan penjualan rumah baru tidak berubah. pada saat yang sama, skala transaksi tanah terus menyusut, yang menyebabkan pasokan rumah baru tetap rendah. selain itu, tekanan keuangan saat ini pada real estat perusahaan telah menyebabkan perusahaan real estate lebih berhati-hati dalam meluncurkan proyek."
li yujia, peneliti di pusat penelitian kebijakan perumahan provinsi guangdong, mengatakan kepada china business news bahwa pengembang “sembilan emas” tidak terlalu antusias meluncurkan proyek. alasan utama di balik hal ini adalah karena pengembang memiliki persediaan rumah yang besar untuk dijual. selain itu, pengembang mempunyai proyek baru. tingkat penjualan secara keseluruhan juga relatif rendah, dan siklus penjualannya relatif panjang. menurut statistiknya, sekitar setengah dari rumah baru yang ada di pasar saat ini adalah persediaan yang akan dipasarkan sebelum tahun 2024. “dalam keadaan seperti itu, jika pengembang masih meluncurkan proyek baru dan penjualan lesu, hal itu hanya akan memperburuk ekspektasi pasar, dan juga akan memperpanjang siklus pemulihan dana pengembang. tujuan utama pengembang saat ini adalah menjual rumah terlebih dahulu di tanganmu," kata li yujia.
li yujia juga mengatakan bahwa selama penelitiannya, dia menemukan bahwa ritme listing pengembang saat ini juga telah berubah: "dulu, listing diluncurkan dalam satuan bangunan, tetapi sekarang beberapa proyek diluncurkan dalam satuan lantai, dan kecepatannya relatif cepat. hal ini sejalan dengan logika bahwa perusahaan real estat kurang antusias meluncurkan proyek pada bulan september. alasan di balik hal ini adalah tingginya persediaan di pasar dan sulit bagi pengembang untuk menjualnya.”
faktanya adalah tingkat penjualan keseluruhan pasar perumahan baru sedang melambat dan siklus penjualan semakin memanjang. pada awal september, pada forum pertemuan puncak pemasaran pasar sekunder dari agen real estat shenzhen zhongyuan, ren zhuang, manajer umum pusat strategi pasar sekunder di wilayah daratan zhongyuan real estate, mengatakan bahwa ketika pasar real estat sedang bagus pada tahun 2016 dan 2017, 29 kota utama di seluruh negeri tingkat penjualan proyek perumahan baru rata-rata sekitar 70% pada minggu pertama setelah diluncurkan, dan kemudian menurun secara bertahap. setelah "kebijakan 517" tahun ini, rasio uang muka nasional telah dikurangi secara keseluruhan, situasi pasar telah membaik, dan rata-rata tingkat penjualan mingguan meningkat menjadi 33%. ketika efek dari kesepakatan baru “517” melemah, nilai ini turun kembali menjadi 29% pada bulan agustus.
perhitungan yang dilakukan oleh china index research institute, sebuah organisasi penelitian real estate, menunjukkan bahwa pada bulan juli 2024, “persediaan awal yang belum terjual” adalah 2,52 miliar meter persegi, dan “persediaan yang belum terjual” adalah 380 juta meter persegi. meskipun persediaan telah menurun, dari perspektif siklus pembersihan, siklus pembersihan "persediaan mulai dan tidak terjual" saat ini adalah sekitar 3,4 tahun, dan menunjukkan tren meningkat, dan tekanan untuk menghapusnya relatif tinggi.
china index research institute percaya bahwa meskipun skala inventaris saat ini telah menurun, hal ini berbeda dengan penurunan skala inventaris pasar dari tahun 2016 hingga 2017. situasi dari tahun 2016 hingga 2017 adalah "penjualan pasar meningkat, tingkat inventaris menurun, siklus eliminasi dipersingkat, dan tekanan persediaan pasar telah mereda", dan saat ini "meskipun tingkat persediaan pasar telah menurun, penjualan terus lesu, siklus penjualan habis masih berlanjut, dan tekanan persediaan pasar telah meningkat."
sejak mei tahun ini, "destocking" telah menjadi arah kebijakan penting bagi real estate. banyak kota yang berturut-turut mengeluarkan pengumuman pengumpulan stok perumahan, milik negara pembelian dan penimbunan perusahaan " model “destocking” secara keseluruhan masih dalam tahap eksplorasi.
china index research institute yakin bahwa penjualan real estate di negara saya masih menghadapi tekanan penyesuaian dan pasar masih berada pada tahap terbawah. jika kebijakan "destocking" dipercepat dalam beberapa bulan ke depan, hal tersebut akan berdampak positif pada peningkatan uang tunai arus perusahaan real estate dan harapan warga. di sisi perumahan, pembelian dan penyimpanan bumn merupakan cara destocking yang paling langsung, namun rincian kebijakannya masih perlu dioptimalkan dan laju implementasinya perlu dipercepat. di sisi lahan, revitalisasi lahan yang ada dan optimalisasi penyediaan lahan merupakan arah kebijakan utama, dimana penyerahan dan penggantian lahan dapat menjadi cara yang efektif untuk memperbaiki struktur inventarisasi lahan.
liu shui mengatakan bahwa dari sisi permintaan pasar, terdapat banyak ruang untuk optimalisasi kebijakan pembatasan pembelian rumah di kota-kota lapis pertama, dan pada saat yang sama, terus menurunkan suku bunga hipotek dan meningkatkan pengurangan pajak pribadi atas bunga hipotek dapat menjadi arah optimalisasi kebijakan sisi permintaan, sehingga semakin mengurangi biaya pembelian rumah bagi penduduk. secara keseluruhan, dengan datangnya musim puncak tradisional "sembilan emas dan sepuluh perak", perusahaan real estate masih perlu memanfaatkan sepenuhnya peluang ini dan secara aktif merespons tantangan pasar untuk mencapai tujuan eliminasi yang cepat.
(artikel ini berasal dari china business news)
