основная причина – отсутствие энтузиазма у компаний по недвижимости из «золотой девятки» по поводу продажи новых домов.
2024-09-14
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
период «золотой девятки и серебряной десятки» всегда был пиковым сезоном продаж на рынке недвижимости. в этот период компании по недвижимости проделали достаточную маркетинговую работу, активно продвигали продажи и привлекали покупателей жилья с помощью льготной политики и мероприятий. ежегодно в сентябре и октябре показатели поставок и продаж компаний по недвижимости обычно значительно лучше, чем в другие месяцы.
однако стоит отметить, что в период «золотой девятки» в этом году энтузиазм компаний по недвижимости к запуску проектов находится на среднем уровне. причина связана с рядом факторов, таких как тенденция снижения продаж на рынке, которая не изменилась, запасы новых домов высоки, цикл продаж удлиняется, масштабы сделок с землей сократились, а капитальные депозиты компании по недвижимости находятся под давлением.
отсутствие энтузиазма по продвижению на рынок.
недавно данные исследовательского института недвижимости cric показали, что в сентябре в 28 ключевых городах ожидается дополнительная площадь предложения коммерческого жилья в размере 7,03 миллиона квадратных метров, что на 4% меньше по сравнению с предыдущим месяцем и годом ранее. -годовое снижение на 59%. абсолютный объем значительно ниже среднемесячного уровня во втором квартале, в основном такой же, как и среднемесячный показатель в 6,99 миллиона квадратных метров в первом квартале.
если посмотреть на разные города, то предложение в городах первого уровня вырастет на 10% в месячном исчислении, тогда как предложение в городах третьего и четвертого уровня сократится почти вдвое.
среди городов первого уровня пекин и гуанчжоу сконцентрировались на увеличении продаж: предложение новых домов увеличилось на 28% и 33% в месячном исчислении соответственно. предложение новых домов в шанхае и шэньчжэне ежемесячно снижается. среди них в шэньчжэне наблюдается большее снижение: месячное снижение на 22%, годовое снижение на 70%, а предложение может составлять менее 3000 единиц.
предложение в городах второго эшелона упало незначительно — на 5% в месячном исчислении и более чем на 60% в годовом исчислении, а дифференциация продолжила усиливаться. среди них сиань и чанша имеют самый большой ежемесячный объем поставок, превышающий 500 000 квадратных метров, что на 4% и 79% больше в месячном исчислении. хотя предложение в трех городах нинбо, чунцин и сямэнь составляет менее 500 000 квадратных метров, их ежемесячные темпы роста относительно велики: 660%, 79% и 32% соответственно. предложение в остальных городах второго эшелона в основном продолжает снижаться по сравнению с предыдущим месяцем. даже в чэнду и ханчжоу, которые были относительно популярны на начальном этапе, предложение новых домов в сентябре также снизилось по сравнению с предыдущим месяцем. а риэлтерские компании не очень-то с энтузиазмом относятся к запуску проектов.
по сравнению с городами первого и второго эшелона предложение нового жилья в городах третьего и четвертого эшелонов значительно сократилось, причем снижение в годовом и месячном исчислении составило более 40%. исследовательский центр cric сообщил, что из-за спада на рынке города третьего и четвертого уровня практически находятся на стадии сокращения запасов.
научно-исследовательский институт недвижимости минъюань считает, что в прошлом на рынке недвижимости были четко выраженные межпиковые и пиковые сезоны. после нового года в марте была «маленькая индийская весна», которая продолжалась до «золотой недели мая»; с июня по август рынок постепенно вернулся к тупости и вернулся к своему пику в сентябре, отсюда и происходит «золото девять серебро десять». причина существования пиковых сезонов, с одной стороны, связана с эффектом связи, вызванным концентрированным продвижением компаний по недвижимости в пиковые сезоны. с другой стороны, в эти пиковые сезоны спрос накапливается в межсезонье. -сезонный период в предыдущие месяцы взорвался. слабый рыночный спрос в последние годы сгладил все пики и спады, и «золотая девятка» и «серебряная десятка» уже не в хорошем состоянии. с августа этого года эффект «нового курса» постепенно ослабел, а популярность рынка недвижимости снова упала. риелторские компании не возлагают больших ожиданий на сделки в сентябре.
снятие стресса – главная причина
лю шуй, директор по корпоративным исследованиям китайского института индексных исследований, рассказал china business news, что традиционный маркетинговый пиковый сезон «золотой девятки и серебряной десятки» приближается, но в этом году компании по недвижимости не с таким энтузиазмом относятся к запуску проектов, как раньше. главным образом из-за текущего понижательного давления на рынок. «спад продаж новых домов не изменился. в то же время масштабы сделок с землей продолжают сокращаться, что привело к тому, что предложение новых домов остается на низком уровне. кроме того, нынешнее финансовое давление на недвижимость компаний заставило компании, занимающиеся недвижимостью, быть более осторожными при запуске проектов».
ли юйцзя, исследователь из исследовательского центра жилищной политики провинции гуандун, рассказал china business news, что застройщики «золотой девятки» не очень заинтересованы в запуске проектов. основная причина этого заключается в том, что у застройщиков имеется большой запас домов на продажу. кроме того, у застройщиков появляются новые проекты. общий уровень продаж также относительно низкий, а цикл продаж относительно длинный. по его статистике, около половины новых домов, представленных сейчас на рынке, представляют собой инвентарь, который появится на рынке до 2024 года. «при таких обстоятельствах, если застройщики по-прежнему будут запускать новые проекты, а продажи будут вялыми, это приведет только к ухудшению рыночных ожиданий, а также удлинит цикл восстановления средств застройщика. текущая основная цель застройщика — сначала продать дом в твою руку», — сказал ли юйцзя.
ли юйцзя также сказал, что в ходе своего исследования он обнаружил, что текущий ритм листингов застройщиков также изменился: «раньше листинги запускались в единицах зданий, но теперь некоторые проекты запускаются в единицах этажей, и темпы сравнительно быстро, это согласуется с логикой, согласно которой компании по недвижимости с меньшим энтузиазмом относились к запуску проектов в сентябре. причина этого в том, что на рынке много запасов, и застройщикам сложно их продать».
фактом является то, что общие темпы продаж на рынке нового жилья замедляются, а цикл продаж удлиняется. в начале сентября на саммите по маркетингу вторичного рынка агентства недвижимости shenzhen zhongyuan жэнь чжуан, генеральный менеджер центра стратегии вторичного рынка материковой части zhongyuan real estate, сказал, что когда рынок недвижимости был хорошим в 2016 и 2017 годах – 29 ключевых городов страны. уровень продаж новых жилых проектов в первую неделю после запуска составлял в среднем около 70%, а затем постепенно снижался. после принятия в этом году «политики 517» национальный коэффициент первоначального взноса был снижен в целом, ситуация на рынке улучшилась, а средний еженедельный уровень продаж вырос до 33%. по мере ослабления эффекта «нового курса 517» это значение снова упало до 29% в августе.
расчеты china index research institute, исследовательской организации в сфере недвижимости, показывают, что по состоянию на июль 2024 года национальный жилой «начатый непроданный инвентарь» составляет 2,52 миллиарда квадратных метров, из которых «завершенный непроданный инвентарь» составляет 380 миллионов квадратных метров. хотя запасы сократились, с точки зрения цикла очистки текущий цикл очистки «начатых и непроданных запасов» составляет около 3,4 года, и он демонстрирует тенденцию к росту, и давление, требующее их удаления, относительно велико.
китайский институт исследования индексов считает, что, хотя текущий масштаб запасов снизился, он отличается от снижения масштаба рыночных запасов в период с 2016 по 2017 год. ситуация с 2016 по 2017 год такова, что «рыночные продажи увеличились, уровень запасов снизился, цикл ликвидации сократились, и давление на рыночные запасы ослабло», и в настоящее время «хотя уровень рыночных запасов снизился, продажи по-прежнему остаются вялыми, цикл распродажи все еще расширяется, а давление на рыночные запасы увеличилось».
с мая этого года «ликвидация запасов» стала важным направлением политики в сфере недвижимости. многие города последовательно опубликовали объявления о сборе жилого фонда. однако из-за таких факторов, как покупная цена, капитальные затраты и несоответствие жилья, оно находится в государственной собственности. закупки и складирование предприятий» общая модель «сокращения запасов» все еще находится на стадии исследования.
китайский исследовательский институт индексов считает, что продажи недвижимости в моей стране все еще испытывают давление корректировки, и рынок все еще находится на стадии дна. если политика «сокращения запасов» ускорится в ближайшие несколько месяцев, это окажет положительное влияние на улучшение денежной массы. поток компаний по недвижимости и ожидания жителей. что касается жилья, покупка и хранение государственных предприятий является наиболее прямым средством сокращения запасов, но детали политики все еще необходимо оптимизировать, а темпы реализации необходимо ускорить. что касается земель, то основными направлениями политики являются возрождение существующих земель и оптимизация предложения земли, среди которых передача и замена земель могут стать эффективным способом улучшения структуры земельного кадастра.
лю шуй сказал, что со стороны рыночного спроса есть много возможностей для оптимизации политики ограничения покупки жилья в городах первого уровня. в то же время, продолжая снижать процентные ставки по ипотеке и увеличивая вычет личного налога на проценты по ипотеке. может стать направлением оптимизации политики со стороны спроса, тем самым еще больше снижая стоимость приобретения жилья для жителей. в целом, с наступлением традиционного пикового сезона «золотой девятки и серебряной десятки» компаниям недвижимости по-прежнему необходимо в полной мере воспользоваться этой возможностью и активно реагировать на вызовы рынка для достижения цели быстрого устранения.
(эта статья взята из china business news)
