der hauptgrund dafür ist die fehlende begeisterung der immobilienunternehmen für den verkauf neuer häuser
2024-09-14
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die „golden nine“- und „silver ten“-periode war schon immer die hauptverkaufssaison für den immobilienmarkt. in dieser zeit haben immobilienunternehmen ausreichend marketingarbeit geleistet, den verkauf aktiv gefördert und durch vorzugsrichtlinien und -aktivitäten käufer von eigenheimen angezogen. in den beiden monaten september und oktober eines jeden jahres sind die angebots- und absatzleistungen der immobilienunternehmen in der regel deutlich besser als in den anderen monaten.
es ist jedoch erwähnenswert, dass die begeisterung der immobilienunternehmen, projekte zu starten, während der diesjährigen „golden nine“ durchschnittlich ist. der grund hängt mit einer reihe von faktoren zusammen, wie zum beispiel dem rückläufigen verkaufstrend auf dem markt, der sich nicht geändert hat, dem bestand an neuen häusern ist hoch, der verkaufszyklus verlängert sich, der umfang der grundstückstransaktionen ist geschrumpft und die kapitaleinlagen von immobilienunternehmen stehen unter druck.
mangelnde begeisterung für marktförderung
kürzlich zeigten daten des immobilienforschungsinstituts cric, dass 28 schlüsselstädte im september voraussichtlich über eine zusätzliche gewerbewohnfläche von 7,03 millionen quadratmetern verfügen werden, was einem rückgang von 4 % gegenüber dem vormonat und einem jahr gegenüber dem vormonat entspricht -jahresrückgang von 59 % das absolute volumen liegt deutlich unter dem monatlichen durchschnittswert im zweiten quartal und entspricht im wesentlichen dem monatlichen durchschnitt von 6,99 millionen quadratmetern.
betrachtet man verschiedene städte, so wird das angebot in städten der ersten reihe im vergleich zum vormonat um 10 % steigen, während sich das angebot in städten der dritten und vierten reihe fast halbieren wird.
unter den erstklassigen städten haben sich peking und guangzhou darauf konzentriert, ihre verkäufe zu steigern, wobei das angebot an neuen häusern im vergleich zum vormonat um 28 % bzw. 33 % zunahm. das angebot an neuen häusern in shanghai und shenzhen ist jeden monat rückläufig -unter ihnen verzeichnete shenzhen einen größeren rückgang, mit einem rückgang von 22 % gegenüber dem vormonat, einem rückgang von 70 % gegenüber dem vorjahr, und das angebot könnte weniger als 3.000 einheiten betragen.
das angebot in zweitrangigen städten ging im vergleich zum vormonat leicht um 5 % und im jahresvergleich um mehr als 60 % zurück, und die differenzierung nahm weiter zu. unter ihnen verfügen xi'an und changsha über das größte monatliche angebot mit über 500.000 quadratmetern, was einer steigerung von 4 % bzw. 79 % gegenüber dem vormonat entspricht. obwohl das angebot in den drei städten ningbo, chongqing und xiamen weniger als 500.000 quadratmeter beträgt, sind ihre monatlichen wachstumsraten mit 660 %, 79 % bzw. 32 % relativ hoch. das angebot in den verbleibenden zweitrangigen städten ist gegenüber dem vormonat grundsätzlich zurückgegangen. selbst in chengdu und hangzhou, die in der anfangsphase relativ beliebt waren, ging das angebot an neuen wohnungen im september ebenfalls zurück. und immobilienunternehmen sind nicht sehr begeistert davon, projekte zu starten.
im vergleich zu städten der ersten und zweiten ebene ist das angebot an neuen wohnungen in städten der dritten und vierten ebene deutlich zurückgegangen, mit einem rückgang von mehr als 40 % gegenüber dem vorjahr und gegenüber dem vormonat. das cric-forschungszentrum sagte, dass sich städte der dritten und vierten ebene aufgrund des marktrückgangs grundsätzlich in der phase des lagerabbaus befinden.
das mingyuan real estate research institute geht davon aus, dass es auf dem immobilienmarkt in der vergangenheit unterschiedliche neben- und hochsaisons gab. nach dem neuen jahr gab es im märz den „kleinen indischen frühling“, der sich bis zur „goldenen woche im mai“ erstreckte. von juni bis august trübte sich der markt allmählich ein und erreichte im september seinen höhepunkt. daraus ergibt sich „gold nine silver ten“. der grund dafür, dass es hochsaisons gibt, hängt einerseits mit dem verknüpfungseffekt zusammen, der durch die konzentrierte förderung von immobilienunternehmen während der hochsaison entsteht, andererseits häuft sich in diesen hochsaisons die nachfrage während der nebensaison -saisonperiode in den vormonaten explodierte. die schwache marktnachfrage der letzten jahre hat alle höhen und tiefen geglättet und die „goldenen neun“ und „silbernen zehnen“ sind nicht mehr in gutem zustand. seit august dieses jahres hat die wirkung des new deal allmählich nachgelassen und die beliebtheit des immobilienmarktes ist erneut gesunken. immobilienunternehmen haben keine großen erwartungen an transaktionen im september.
stressabbau ist der hauptgrund
liu shui, unternehmensforschungsdirektor des china index research institute, sagte gegenüber china business news, dass die traditionelle marketing-hochsaison der „golden nine und silver ten“ näher rücke, die immobilienunternehmen dieses jahres jedoch nicht mehr so enthusiastisch seien, projekte zu starten wie zuvor. dies ist hauptsächlich auf den aktuellen abwärtsdruck auf dem markt zurückzuführen. „der rückgang bei den verkäufen neuer häuser hat sich nicht geändert. gleichzeitig nimmt der umfang der grundstückstransaktionen weiter ab, was dazu geführt hat, dass das angebot an neuen häusern weiterhin auf einem niedrigen niveau bleibt. hinzu kommt der aktuelle finanzielle druck auf immobilien.“ unternehmen haben dazu geführt, dass immobilienunternehmen bei der einführung von projekten vorsichtiger sind.
li yujia, ein forscher am guangdong provincial housing policy research center, sagte gegenüber china business news, dass die „golden nine“-entwickler nicht sehr begeistert davon seien, projekte zu starten. der hauptgrund dafür sei, dass die entwickler einen großen bestand an häusern zum verkauf hätten. darüber hinaus haben entwickler neue projekte, auch die gesamtverkaufsrate ist relativ niedrig und der verkaufszyklus ist relativ lang. seiner statistik zufolge handelt es sich bei etwa der hälfte der derzeit auf dem markt befindlichen neubauimmobilien um bestandsimmobilien, die vor 2024 auf den markt kommen werden. „wenn entwickler unter solchen umständen immer noch neue projekte starten und die verkäufe schleppend verlaufen, führt dies nur zu schlechteren markterwartungen und verlängert auch den fondsrückgewinnungszyklus des entwicklers. das derzeitige hauptziel des entwicklers besteht darin, zunächst das haus zu verkaufen deine hand“, sagte li yujia.
li yujia sagte auch, dass er bei seinen recherchen herausgefunden habe, dass sich auch der aktuelle rhythmus der entwicklerausschreibungen geändert habe: „in der vergangenheit wurden die ausschreibungen in gebäudeeinheiten gestartet, aber jetzt werden einige projekte in etageneinheiten und in der geschwindigkeit gestartet.“ ist relativ schnell, das steht im einklang mit der logik, dass immobilienunternehmen im september weniger begeistert waren, projekte zu starten. der grund dafür ist, dass es auf dem markt einen hohen bestand gibt und es für entwickler schwierig ist, ihn zu verkaufen.“
es ist eine tatsache, dass sich die gesamtverkaufsrate des neuen immobilienmarktes verlangsamt und der verkaufszyklus sich verlängert. anfang september sagte ren zhuang, general manager des sekundärmarkt-strategiezentrums der festlandregion von zhongyuan real estate, auf dem sekundärmarkt-marketing-gipfelforum der immobilienagentur shenzhen zhongyuan, dass der immobilienmarkt gut sei in den jahren 2016 und 2017 erreichten 29 schlüsselstädte im ganzen land eine durchschnittliche verkaufsrate von rund 70 % in der ersten woche nach ihrer einführung und gingen dann allmählich zurück. nach der diesjährigen „517-policy“ wurde die nationale anzahlungsquote insgesamt gesenkt, die marktsituation hat sich verbessert und die durchschnittliche wöchentliche durchverkaufsrate ist auf 33 % gestiegen. da die wirkung des „517“ new deal nachließ, sank dieser wert im august wieder auf 29 %.
berechnungen des china index research institute, einer immobilienforschungsorganisation, zeigen, dass der landesweite „angefangene unverkaufte bestand“ an wohnimmobilien im juli 2024 2,52 milliarden quadratmeter beträgt, wovon der „abgeschlossene unverkaufte bestand“ 380 millionen quadratmeter ausmacht. obwohl der lagerbestand aus sicht des räumungszyklus zurückgegangen ist, beträgt der aktuelle räumungszyklus von „angefangenen und nicht verkauften beständen“ etwa 3,4 jahre, zeigt einen aufwärtstrend und der druck, ihn zu entfernen, ist relativ hoch.
das china index research institute ist der ansicht, dass sich die aktuelle lagerbestände zwar verringert haben, sich aber vom rückgang der marktbestände von 2016 bis 2017 unterscheiden. die situation von 2016 bis 2017 ist, dass „die marktverkäufe gestiegen sind, die lagerbestände gesunken sind und der eliminierungszyklus beendet ist.“ verkürzt und der lagerdruck auf dem markt hat nachgelassen“, und derzeit „obwohl die lagerbestände auf dem markt zurückgegangen sind, sind die verkäufe weiterhin schleppend verlaufen, der ausverkaufszyklus dauert immer noch und der lagerdruck auf dem markt hat zugenommen.“
seit mai dieses jahres ist der „bestandsabbau“ zu einer wichtigen politischen richtung für immobilien geworden. viele städte haben jedoch aufgrund von faktoren wie kaufpreis, kapitalkosten und wohnungsinkongruenz sukzessive ankündigungen herausgegeben kauf und bevorratung durch unternehmen“ das gesamtmodell des „lagerabbaus“ befindet sich noch in der sondierungsphase.
das china index research institute ist der ansicht, dass die immobilienverkäufe meines landes immer noch einem anpassungsdruck ausgesetzt sind und der markt sich immer noch in der tiefpunktphase befindet. wenn sich die politik des „lagerabbaus“ in den nächsten monaten beschleunigt, wird sich dies positiv auf die verbesserung der liquidität auswirken fluss der immobilienunternehmen und erwartungen der bewohner. im wohnungsbau ist der kauf und die lagerung staatseigener unternehmen das direkteste mittel zum abbau von lagerbeständen, die einzelheiten der politik müssen jedoch noch optimiert und das tempo der umsetzung beschleunigt werden. auf der landseite sind die wiederbelebung bestehender grundstücke und die optimierung des grundstücksangebots die wichtigsten politischen richtungen, wobei die aufgabe und der ersatz von grundstücken ein wirksames mittel zur verbesserung der struktur des grundstücksbestands sein können.
liu shui sagte, dass es auf der marktnachfrageseite viel raum für eine optimierung der richtlinien zur beschränkung des eigenheimkaufs in erstklassigen städten gebe. gleichzeitig könnten die hypothekenzinsen weiter gesenkt und der abzug der persönlichen steuer auf hypothekenzinsen erhöht werden könnte zur richtung der nachfrageseitigen optimierung der politik werden und dadurch die kosten für den wohnungskauf für die bewohner weiter senken. insgesamt müssen immobilienunternehmen mit der ankunft der traditionellen hochsaison der „golden nine und silver ten“ diese chance noch voll nutzen und aktiv auf die herausforderungen des marktes reagieren, um das ziel einer schnellen eliminierung zu erreichen.
(dieser artikel stammt von china business news)
